（本节目是根据万典律师事务所陈海峰律师真实案例改编）

   主持人：秉承法律精神，关注社会生活，欢迎收看法律与生活。

随着我国城镇化进程的不断加快，城市建设用地规模也愈加庞大。许多农民面临着土地被征收，房屋被拆迁，尤其是已纳入城市规划区的村落，这一状况就更为明显。2014年3月份，家住山东临沂某街道办村庄的韩某和徐某就碰到了房屋拆迁，原因是政府要组织修建一条市政路。因政府给出的补偿标准还是数年前的标准，韩某和徐某始终不同意签字搬迁。那么，在此情况下，面临拆迁的老百姓应如何妥善处理呢？今天我们请到了本案承办人陈海峰律师为大家就案件涉及的相关法律问题进行解析。

陈海峰律师现为北京万典律师事务所主办律师，业务监督委员会成员。擅长处理疑难复杂土地拆迁类案件。执业以来已承办各类土地拆迁案件数百件，承办案件区域遍及全国各地,涉及建设项目包括国家重点工程的铁路、高速公路，城中村改造、土地储备项目用地等等。这些案件通过陈律师专业而富有策略的法律手段，为当事人争取到公平、合理的补偿，获得当事人的充分肯定。

   律师：主持人好，大家好。

事情原委

韩某、徐某系山东省临沂市某街道办村民，因居住和经营需要，经办理规划许可手续在街道办所在地主干道路一侧集体土地上修建了若干商住两用房屋，分别经营家庭宾馆和汽车修理店，应该说两家人的生活已完全达到了小康水平。可自2014年03月下旬开始，他们本来安宁的幸福生活被政府下发的一纸拆迁通知打乱了。街道办工作人员称政府修建市政路，需要拆迁韩某和徐某沿街房屋。自2014年4月份起，拆迁人员就成为了这两家的常客，但始终不出示相关拆迁批文。只要求韩徐两家人限期腾房搬迁。因此，韩某和徐某拒绝同拆迁人员商谈补偿事宜。

矛盾升级

一边是政府急于完成拆迁任务，尽快使项目开工建设。一边是被拆迁户坚决不同意搬迁，事情一度陷入僵局。此时，当地有关部门工作人员为了实现搬迁目的，不分昼夜的到韩某和徐某家做工作，有时还向两家亲属施压，采取法律明确禁止的手段逼迫被拆迁人签订补偿协议。而韩徐两家人认为政府不仅给出的补偿标准不合理而且拆迁手续欠缺。为此，韩某和徐某共同商议委托北京万典律师事务所律师团队介入，来维护他们的合法权益。

经律师调查取证，初步断定该市政路项目尚未取得用地批准手续及规划选址、环评审批等项目开工手续，依法是不得实施房屋拆迁的。鉴于此，律师确定了详细的办案方案。首先，就当地政府组织实施的房屋拆迁行为向当地法院提起行政诉讼，请求确认房屋拆迁行为违法。其次，就政府的违法占地行为向国土部门举报，请求依法查处。

问：下面就请陈律师具体说明下我们国家现在涉及房屋拆迁的法律法规都有哪些？

律师：好的，目前，我国的房屋征收（拆迁）依据土地的所有权性质不同分为国有土地上房屋征收和集体土地上房屋拆迁。国有土地上房屋征收的主要法律依据是国务院第590号令即2011年1月21日起施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。这部法律是专门针对国有土地上房屋征收所制定的，内容也较为详尽。集体土地上房屋拆迁方面主要的法律依据是《土地管理法》及《土地管理法实施条例》。但这两部法律均不是集体土地上房屋拆迁专项法律规定，是土地管理领域的综合性规定。我国尚未有适用于全国的集体土地上房屋拆迁法律法规，部分地区如北京市曾于2003年制定了一部地方性政府规章《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，要求用地单位在集体土地上实施房屋拆迁必须取得拆迁许可证。这部规章类似于原国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》的内容。但大部分省区市并未制定此类法律法规，有的是依照《土地管理法》及实施条例的相关规定去执行，有的是参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》去执行。

问：那陈律师认为当地政府实施房屋拆迁违法的法律依据何在呢？

律师：鉴于我们国家实行土地所有二元制结构，即集体所有和国家所有，依照《土地管理法》第四十三条第一款的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。也就是说，除了兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地之外，其他建设项目必须要依法使用国有土地。

本案的市政路建设项目为该市政重点建设项目，应依法使用国有土地，就是说必须办理集体土地征收手续，在此情况下方可实施集体土地房屋拆迁工作。

通过律师调查取证，涉案项目因占用基本农田，应依法报请国务院批准集体土地征收，但尚未获得批准。

所以说，本案中当地政府在集体土地尚未被有权机关批准征收的情况下，是不能实施房屋拆迁的。当地政府的拆迁行为严重违反法律规定。

问：涉及集体土地上房屋拆迁主要应遵循什么样的法律程序？

律师：在没有制定相关集体土地上房屋拆迁法律法规的省区市，主要还是依据我国《土地管理法》等法律法规规定的土地征收程序。

《土地管理法》第四十六第一款规定，征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

另外还应依据《土地管理法实施条例》第二十五条的规定，履行两公告一登记程序（征收土地公告、征地补偿安置方案公告）。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。

 换句话说在集体土地上实施房屋拆迁前提条件必须依法获得有权机关的征地批复，然后有政府机关依法定的程序去实施。否则就是违法的。

问：那您认为目前这种拆迁程序是否可以真正解决集体土地上房屋拆迁的种种矛盾呢？

我认为，仅仅依靠十多年前修订的《土地管理法》是很难解决当下的集体土地房屋拆迁矛盾的。

因为依照《土地管理法》规定去操作，总体来看，补偿价格还是相对较低的，不完全是参考市场价值评估确定补偿款，而是依照设区的市人民政府制定的地上物补偿标准确定的，就是不通过评估程序，而直接有政府定价方式确定补偿款。（就农村宅地基房屋补偿来说主要分两块，针对房屋部分按照重置成新价来确定补偿价格，宅基地部分按照当地征收土地标准予以补偿。应该说这种补偿方式并未充分体现出房屋的应有价值，尤其是已纳入城市规划区的房屋）。

问：那您对集体土地上房屋拆迁有何想法或者说好的建议？

关于这一点，从实际操作来讲，我个人还是倾向于将集体土地征为国有之后，参照国务院590号令的规定去执行，这样相对来讲对被拆迁人比较有利一些。事实上，山东省有关集体土地上房屋拆迁的补偿标准还是值得其他地区借鉴的。原《山东省城市房屋拆迁管理条例》第五十七条规定， 因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迁该集体土地上房屋的补偿安置标准应当和同一区位国有土地上房屋拆迁补偿安置标准相一致。

本案中，很遗憾，当地有关部门并未严格按照山东省上述相关规定去执行。而正是由于没有统一的集体土地房屋拆迁法律法规，才导致目前在广大农村地区发生的拆迁矛盾比较突出，因此，也希望国家尽快出台集体土地上房屋拆迁条例等法律法规。我认为，不管是依据什么样的标准来补偿，底线应该是使被拆迁户不因拆迁而降低他们的原有生活水平，说白了不能让老百姓越拆越穷，应尽可能的改善和提高老百姓的居住条件。

圆满解决

问：通过陈律师的以上介绍，相信大家对涉及集体土地上房屋拆迁一些基本的法律程序有了一定的了解。那么，本案的最终处理结果是怎样的呢？

律师：案件进入诉讼程序之后，一开始政府方面提供了相关诉讼证据材料，态度方面也比较强硬，始终认为他们所实施的房屋拆迁行为是合法的。但经过律师的充分准备，结合有关法律法规的规定，提出若干项当地政府在此次房屋拆迁方面存在的硬伤。最终，经过市区两级法院的开庭审理，法院采纳了律师的诉辩观点，依法判决政府的房屋拆迁行为违法。当事人也最终获得了应有的补偿。

最后，我也希望广大的被征地农民或被拆迁户在遇到征迁问题时，千万不能采取极端方式去对抗，那样最终受伤害的只能是自己。只有依法依规理性维权，才能实现自己的诉求。

主持人：非常感谢陈律师对案件的精彩分析，谢谢。可以说集体土地上房屋拆迁是一项非常复杂而且程序严谨的事项。在此，我们节目组也呼吁各级政府在大力推行城镇化的进程中，能做到始终将百姓利益放在第一位，严格依法依规实施拆迁。

各位观众，我们下期节目再见。

再见。