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山东济宁九个案件:补偿不合法,房屋征收补偿决定全部被撤销

日期: 2018-07-05
浏览次数: 141

原告:张XX等九人

被告:济宁市任城区人民政府

            济宁市人民政府

律师:北京万典律师事务所  王卫洲、夏涛律师

基本案情

张先生系山东省济宁市任城区居民,2016年6月13日任城区人民政府(以下简称任城区政府)发布《关于大三角片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》,将张先生的房屋列入本次的征收范围内。因未能与任城区政府就征收补偿达成一致意见,被告任城区政府于2017年2月9日对张先生的房屋作出《济宁市任城区人民政府房屋征收补偿决定书》(济任房征补【2017】X号)。

因张先生认为任城区政府作出的房屋征收补偿决定书违法,遂向北京万典律师事务所寻求帮助,希望能够通过法律手段撤销这份房屋征收补偿决定书。万典律师王卫洲、夏涛二位律师在了解案情后,首先向济宁市人民政府提起行政复议。2017年5月26日市政府作出济政复决字【2017】XX号行政复议决定,维持了任城区政府作出的征收补偿决定。

行政复议维持之后,王卫洲、夏涛二位律师并没有气馁,继续向山东省济宁市中级人民法院提起诉讼,要求撤销任城区政府的征收补偿决定书以及济宁市人民政府作出的行政复议决定书。


律师观点

王卫洲、夏涛二位律师经过认真调查、研读案卷之后,向法院提交了如下代理意见:

第一、征收评估机构选择不合法,评估结果无效。

《济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十九条 房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当将拟征收项目的名称、范围、房地产价格评估机构选定方式等相关事项在征收范围内予以公告,并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利,被征收人应在15日内协商选定房地产价格评估机构。被征收房屋所在地街道办事处、社区居委会可组织被征收人协商选定房地产价格评估机构。

第二十条 被征收人在公告规定的期限内不能通过协商选定房地产价格评估机构的,由房屋征收部门组织被征收人通过集中投票的方式选定房地产价格评估机构。

参与投票的被征收人少于被征收人总数50%的,由房屋征收部门通过抽签、摇号等形式在公布的房地产价格评估机构名单中确定。

采取集中投票、抽签、摇号等方式确定房地产价格评估机构的,房屋征收部门应当邀请被征收人代表和街道办事处、社区居委会相关人员进行现场监督。

第二十一条 房地产价格评估机构确定后,房屋征收部门应当将选定的房地产价格评估机构在征收范围内公告。

《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第五条 市、县房屋征收部门应当会同房地产价格评估主管部门每年推荐一批社会信誉好、综合实力强、具有三级资质(含)以上的房地产价格评估机构名单供被征收人选择,但不得限制其他符合条件的房地产价格评估机构承揽评估业务。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十九条、四十条对此也有相应规定。

首先、被告限制了被征收人自由选择评估机构的权利,规定选择评估机构必须是在被告确定的范围之内明显违法,且被告不允许其他济宁市之外的评估公司参加报名,明显违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十九条关于由被征收人协商选择评估机构的规定,且《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》 第五条关于“不得限制其他符合条件的房地产价格评估机构承揽评估业务”的规定。

其次、评估机构选择过程没有给予被征收人15天自由协商选择的机会,而是直接采取集中投票的方式,显然剥夺了原告的选择权利,明显违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十九条、《济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十九条关于由被征收人协商选择评估机构的规定。

再次、参与选择的人并不是被征收人推选的代表人、无权代表被征收人选择评估公司,而且被征收人根本没有同意由代表人代表选择评估机构;根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十九条、《济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十九条组织集中投票选择,必须是大部分被征收人参与选择,而非由代表进行选择,而参与选择的被征收人人数少于50%的,不能采取投票方式,只能采取摇号等方式选择评估机构,被告违反《济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》“ 参与投票的被征收人少于被征收人总数50%的,由房屋征收部门通过抽签、摇号等形式在公布的房地产价格评估机构名单中确定。”的规定。

最后、本案评估机构选择是在2013年,而2013年征收范围尚未确定,直到2015年12月征收范围才予以确定,故当时不符和选择评估机构的条件,违反《济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十九条、《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第六条等规定;而且2013年到2016年已经3年之久, 评估机构的经营情况、群众的意愿、征收的情况均已发生很大变化,故2013年的选举结果已经失效;《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十九条规定征收决定作出才可以选择评估机构,被告作出征收决定和征收补偿决定,应当遵守山东省的地方法规,本案中征收决定尚未作出,选举评估公司程序违法,程序违法会影响实体权利。

第二、征收补偿决定作出之前没有予以送达评估报告和公示。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十三条 房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定向房屋征收部门提供分户初步评估结果。

房屋征收部门应当将分户初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。公示期限不得少于五日。

公示期间,房地产价格评估机构应当进行现场说明,听取意见;分户初步评估结果存在错误的,应当予以修正。

公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

第四十四条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的,应当自收到评估报告之日起十日内,向房地产价格评估机构书面申请复核。房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起十日内进行复核,出具复核结果。

首先:本案中被告的评估报告初步结果没有依法公示,导致原告房屋性质、屋内附属物物品等都出现认定错误或遗漏。

其次:被告评估报告没有向原告予以送达,而是直接作出征收补偿决定,导致原告无法提出复核、鉴定,无法行使投诉等权利。

第三、评估人员未到原告家进行实地勘察。

国家标准《房地产估价规范》GB/T50291--19998.0.6规定,估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容,并应经注册房地产估价师签名、盖章:1 估价报告中估价人员陈述的事实,是真实的和准确的。……5估价人员已(或没有)对估价对象进行了实地查勘,并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。……7其他需要声明的事项。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第三款规定,房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

本案中,原告对评估公司何时进行的实地查勘并不知情,也未在实地查勘记录上签字,原告认为该补偿决定书的作出是依据虚假的评估报告。

第四、评估时间节点是2013年违法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格......”

按照2013年节点作出的房屋评估,与现在正常房地产交易市场价格相差甚远,不符合公平、公正的补偿原则。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。估价机构出具的评估价格与市场交易价值严重背离,不应作为补偿决定依据。

评估报告只对原告房产证上标注面积的房屋进行了评估,原告院内其他的房屋面积未在评估报告中体现,产生漏评,损害了原告权益,亦不能作为补偿决定依据。

第五、原告房屋一直用于商业经营,并依法办理了工商执照及税务登记证,一直经营餐饮炒菜行业等商业经营活动。原告的房屋应当属于营业性用房,被告对此没有依法予以认定,明显违法。

第六、征收决定因严重违法属于无效的行政行为。

根据证据显示,被告作出的房屋征收决定不符合国民经济和社会发展规划、被征收房屋不属于棚户区改造范围、征收补偿安置资金不到位、属于严重违反法定程序、缺乏事实依据的行政行为,依法应当属于无效具体行政行为。

第七、不符合规划要求和年度经济发展计划。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条 依照本条例第九条规定征收房屋的,由政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋征收程序,说明房屋征收范围和符合公共利益的具体情形,并提交发展改革、国土资源、城乡规划等部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。

因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的,建设项目组织实施单位除提交前款规定的证明文件外,还应当提交发展改革部门出具的建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件。

房屋征收部门经审查,对房屋征收事项符合法定条件的,应当提出审查意见,报市、县级人民政府。市、县级人民政府决定启动房屋征收程序的,应当合理确定房屋征收范围。

本案中被告提交的发展改革部门关于建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件属于为证,根据原告提交的证据证明其作出证明之日任城区人民代表大会尚未批准和通过,明显属于为证。

第八、对于未经登记建筑没有给予依法认定,且没有合理补偿。

《山东省国有土地上房屋征收补偿条例》第十二条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。对未经权属登记的房屋,房屋征收部门应当提请市、县级人民政府组织有关部门依法进行认定和处理。

房屋征收部门应当将房屋调查登记、认定和处理结果在房屋征收范围内公示。对房屋调查登记、认定和处理结果有异议的,市、县级人民政府应当组织有关部门及时进行复核、处理。

本案中,原告房屋因历史原因,社会原因,存在部分未经登记的但符合城乡规划的建筑物,被告没有按照合法建筑予以补偿,且没有组织进行认定,原告认为侵犯了原告依法享有的补偿权利。

以上代理意见,请予以充分考虑。


法院判决

在当事人的不懈努力以及二位万典律师的激烈辩护下,济宁市中级人民法院判决将任城区政府对张先生等九人作出的九份征收补偿决定书、济宁市人民政府作出的九份行政复议决定书全部撤销。

山东济宁九个案件:补偿不合法,房屋征收补偿决定全部被撤销

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