【拆迁律师】河南征收案：未入户调查，评估违法，起诉后，法院撤销房屋补偿决定 

原告：叶XX 孙XX 李XX

代理律师：陈海峰 北京万典律师事务所

          肖以荣 北京万典律师事务所

被告：洛阳市西工区人民政府

本案的叶先生等人房屋与金女士房屋位于同一征收项目中，与金女士案的不同之处在于：叶先生并没有签订补偿协议，却收到征收方的房屋征收补偿决定。面对如此低的补偿标准，叶先生寄希望于通过拆迁律师的专业维权能提高补偿，维护自身的合法权益。于是一同委托北京万典律师事务所陈海峰、肖以荣律师来代理本案。

案情简介

2018年西工区人民政府发布房屋征收决定，叶先生等人的房屋位于征收范围以内。在征收方发布房屋征收补偿方案以后，叶先生等人因补偿不满，拒签协议。之后，征收方直接作出房屋征收补偿决定。然而，还没有等到叶先生等人采取复议或者诉讼的救济手段之时，房屋就遭到征收方强拆。

二位律师发现诸多的违法之处：叶先生的房屋为商业用途，而补偿时，遗漏停产停业损失。且对于该房屋的分户评估报告没有进行实地查勘，这意味着评估报告作出是违法的，最终导致补偿极低。想要为叶先生等人争取合理的补偿，那就需要先推翻本次违法的征收补偿决定。

除此之外，征收方没有强拆的权力，按照相关法律的规定应该申请人民法院司法强拆。

于是，二位律师决定起诉。

一诉强拆行为，请求确认强拆违法

二位律师认为：

1.被告不具有强制执行权，被告实施强制拆除行为主体不合法。

《中华人民共和国行政强制法》第五十三条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条等规定，被告在原告诉讼期限届满前无权对原告房屋进行强制执行。若被告对原告房屋进行强制执行，被告也应依法申请人民法院强制执行。

本案属于房屋征收过程中的行政强制行为，被告已经在2019年3月29日向原告下达了西政补决字[2019]第1号《西工区人民政府房屋征收补偿决定》，原告针对该补偿决定提起行政诉讼尚在6个月的法定起诉期限之内，自行组织人员强制拆除了原告房屋，被告作出强制拆除行政行为主体不合法，应确认其违法。

2.被告强制拆除原告房屋的行政行为程序违法

《中华人民共和国行政强制法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第五十四条依据上述规定，被告在强制执行前，应当书面催告原告履行义务，但被告没有向原告送达要强制执行其房屋的催告书，被告强拆房屋的程序是违法的，所以在程序上也应确认被告强拆行为违法。

在律师的努力之下，最终强拆行为被法院确认违法。

二诉补偿决定，请求撤销补偿决定

二位律师认为：

一、被告作出的征收决定严重违法,补偿决定的作出缺乏合法前提,应予撤销。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定,涉案项目征收必须符合公共利益,应当依法履行确定房屋征收范围、征收提示公告、前期调查、编制房屋征收补偿安置方案、制定房屋征收补偿方案并报区政府批准论证、公布、征求意见、修改情况公示、社会稳定风险评估、补偿资金足额到位、专款专用等法定程序后作出房屋征收决定并公告,本案中涉案项目征收决定不符合上述规定。

二、原告的房屋全部用于商业经营,被诉补偿决定未对原告的停产停业损失进行补偿,属于严重违法,应予撤销。

三、原告房屋位于一楼,属于门面房,其房屋后面的房屋也属于商业用途,被诉补偿决定未对原告房屋相连的20平米左右的房屋补偿,属于严重违法。

四、涉案征收项目被征收房屋评估报告作出违法,不具有法律效力,被诉补偿决定欠缺合法补偿依据,应予撤销。

1.涉案房屋评估机构的选定违法。涉案评估机构的选择未依照法定程序进行,未保障原告等被征收人协商选择评估机构的权利,未经法定程序选定的评估机构作出的评估报告不具有法律效力,被诉补偿决定对申请人房屋补偿价值的认定没有合法的依据,涉案补偿决定应予撤销。

2.涉案评估报告作出程序严重违法。

首先,评估机构的选定严重违法,且不能认定该评估机构及估价师具备相应的资质。

其次,作出评估报告前未对原告房屋进行实地勘查。

再次,分户的初步评估结果未在涉案征收范围内向被征收人公示,分户评估报告也未依法送达原告。

被诉补偿决定对被征收房屋价值的认定不合法、不合理,严重低于市场价值,严重背离了公平补偿原则。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定,对原告房屋价值的补偿不得低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,但被诉补偿决定认定的被征收房屋价值为XX元/m2,而原告房屋所在区位的类似房地产价值均已超过12000元/m2。

五、被诉补偿决定未依法送达给原告,未依法在房屋征收范围内予以公告,程序严重违法,应予撤销。诉讼请求依法撤销被告作出的X号补偿决定。

人民法院经过审理认为:

依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等规定，分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。本案被诉的X号补偿决定显示系依据分户评估报告认定叶XX的房屋评估价为XX元每平米,西工区政府在法庭调查中称因叶XX拒绝入户实地查勘,故没能作出分户评估报告,在没有分户评估报告的情况下,西工区政府所作出的X号补偿决定属于主要证据不足,依法应予撤销。

人民法院判决：

撤销洛阳市西工区人民政府作出的第X号房屋征收补偿决定。

附：河南省洛阳市中级人民法院行政判决书