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城中村改造中的法律较量

日期: 2018-07-06
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城中村改造中的法律较量 

(本节目是根据万典律师事务所王卫洲律、冯凯助理师真实案例改编)

城中村改造专业律师维权有妙招

导语

     主持人:秉承法律精神,关注社会生活欢迎收看法律与生活。 

吴政、吴峰等六人是河南省某市的普通农民,他们属于土生土长的农民,随着城市规模的不断扩大,他们村子周边都发展了起来,他们的村子成为了我们经常说到的“城中村”,近年来他们因为城中村改造一事与地方政府和用地单位产生了很大的争议,经过多次协商一直没有得到解决,最终直到官司打到国务院法制办、河南省高级人民法院,这几位村民的问题能否得以以解决,城中村改造是为民造福的好事,为何会闹出这么大的官司?老百姓应当在城中村改造过程中怎样维权?今天我们请到了冯凯律师为大家进行相关案件解析。

   律师:主持人好,观众朋友们大家好,很高兴和大家一起学习法律、运用法律知识解决生活中的问题。

                         事情原委

2013年某市政府开始实施城中村改造三年行动计划,决定对该辖区某村整村实施城中村改造,需要将吴政、吴峰等六人的宅基地和房屋予以征收,该地方政府组织多个政府部门成立了城中村改造指挥部,由村委会逐级向上报批实施城中村改造,市政府为实施旧城区和城中村改造制订了专门适用的《旧城区和城中村改造管理办法》,该办法规定了实施城中村改造的具体步骤和需要办理的审批手续,由于该村属于城市规划区,交通便利,具有很好的区位优势,但是政府给予的补偿只有1000每平米多元,很多村民的房屋都是三四百平方米,所以很多村民觉得补偿太低,都不同意政府制定的补偿标准,经过和政府多次协商都无法达到村民满意的补偿标准。

矛盾升级

这个村庄附近的新建商品房市场价格都是四五千元每平方米,政府制定的补偿标准,远远达不到新建商品房的价格,如果村民按照这个补偿标准补偿,则无法保障村民的居住水平不下降,这时项目单位已经开始组织施工,农民与施工单位的矛盾因此进入白热化,施工方组织大量社会闲散人员强行用地、农民也毫不示弱到现场保护土地,但双方在补偿问题上互不相让,农民一方要求调整拆迁补偿标准,保障农民长远生活,要求地方政府和用地单位出示征收土地的审批文件和出让土地的审批文件;用地单位和当地政府认为其他村民都同意了这个补偿标准,你们也应该接受这个补偿,所以不能再增加补偿,也拒绝出示相关的审批文件,双方各执一词,互不相让,形势非常紧急。

  主持人:冯律师,故事中说到中该政府没有办理土地征收的审批程序,那么城中村改造征收农民的集体土地应当履行什么审批程序?

   律师:《中华人民共和国土地管理法》第四十五条:征收下列土地的,由国务院批准: 
  (一)基本农田; 
  (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的; 
  (三)其他土地超过七十公顷的。 
  征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。

     《中华人民共和国土地管理法》第四十六条国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。 
  被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

 

主持人:那么如果没有履行这样的程序使用土地,会有什么样的法律后果?

律师:未经审批占用土地的,属于非法占地行为,按照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

但是我们国家的实际情况,能够做到全部用地严格执行土地管理法的规定上报审批并公告实施征地的地方却是很少,大多数地方政府征地用地行为都会存在违法情节。

主持人:好,我们继续关注案件的发展。

随着用地单位施工速度越来越快,不断社会闲杂人员影响老百姓的生活,眼看着事情越闹越大,农民也担心这样闹下去会出问题,于是决定委托律师来处理此事,吴政等六位村民为了维护自身的合法权益,经过多番打听吴政等六人人聘请了北京一家专业从事土地征收、房屋拆迁专业的律师事务所代为维护权益,经律师调查该地方政府在城中村改造项目经过区两改办、市政府两改办的批准,发布了征收土地和房屋的政府文件,但是2013年实施城中村改造时整个村庄的宅基地还都属于集体土地,城中村改造用地尚未上报河南省政府批准征收,没有办理土地征收审批,针对这样的实际情况,律师决定,首先向人民法院提起行政诉讼。

主持人: 一方是经过批准进行城中村改造的地方政府和用地单位,一方是要求合理补偿的农民,冯律师你认为这样的一个案子到底是谁对谁错?

冯律师:这个案子中虽然市一级政府批准实施城中村改造,但时根据律师的研究结果显示,市一级政府和区级政府批准城中村改造,是违反当地政府制定的《旧城区和城中村改造管理办法》的规定,属于是违法的。

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条 :任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

按照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定任何单位和个人除兴办乡镇企业和村民建设住宅乡、(镇)村公共设施和公益事业建设等四种情况,如需使用土地必须使用国有土地,这个案子中在市、区两级政府批准实施城中村改造时,涉案土地还是集体土地,没有办理土地征收手续,依法不能进行房地产开发。

主持人:像这种没有经过批准而使用集体土地进行建设的行为,属于违法行为么?法律对于这种行为有什么具体规定?

冯律师:未经批准擅自使用集体土地进行建设和无权批准征收土地而批准征收土地的都属于违法行为。

《中华人民共和国土地管理法》第七十六条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

超过批准的数量占用土地,多占的土地以非法占用土地论处。

 第七十八条无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的,超越批准权限非法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的,其批准文件无效,对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回,有关当事人拒不归还的,以非法占用土地论处。

非法批准征收、使用土地,对当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。

国土资源部《查处土地违法行为立案标准》二、非法占地类

(一)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的;

四、非法批地类(一)无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的;

 

     法律程序启动以后,用地单位和当地政府及村委会找到这些村民进行协调,同意给村民增加部分补偿,但是与农民的期望值相差甚远。

主持人:冯律师你们对这个案件启动了几个法律程序,结果都是怎么样呢?

冯律师:这个案件当地政府下发了两个征收文件一个是《房屋征收决定》,一个是《搬迁通知》,我们对《房屋征收决定》和《搬迁通知》分别先后进行了行政复议、行政诉讼,结果在行政诉讼过程中村委会与村民进行了协调,同意给村民增加部分补偿,但是等法院的判决结果出来后,村委会又不与村民协调了。因为法院判决村民败诉了。

主持人:在这种情况下,你们又采取什么措施,帮助这些村民呢?

冯律师:我们在行政诉讼过程中根据政府提供的证据发现了,许多与这些村民有利害关系的批文,比如说区级政府城中村改造的批文、市级政府城中村改造的批文、河南省政府的征地批文等等。我们就把区级政府城中村改造的批文、市级政府城中村改造的批文向人民法院提起了行政诉讼,把河南省政府的征地批文提起了行政复议。

主持人:对于这个案件的补偿标准,你是怎么看的?

冯律师:我们同意这些村民的观点,这样的补偿标准确实有点低,2014年公布的征收拆迁十大案例,中有一个案例就是因为没有公平补偿,补偿价格低于新建商品房市场价而将政府发布的房屋征收决定予以撤销的。

国务院和国土资源部发布了许多文件要求地方政府对房屋拆迁一定要保障群众生活水平不下降,长远生计有保障,同时中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关

于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》规定集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行本案中的补偿价格低于市场价三四倍,对群众来说是不公平的,无法保障群众的居住水平不下降。

     双方各持己见,协调一度进入停滞阶段,但是法律程序一直在进行,双方关于撤销城中村改造批复的案件进入了河南省高级人民法院审理阶段,征地批文案件也由国务院受理,国务院法制办组织人员到该市对关于征地手续是否合法的问题召开听证会,河南省高级人民法院也在组织开庭审理之后,在相关部门的关注下,该用地单位和地方政府、以及村委会与被征收农民进行了沟通协调,同意按照比较高的补偿价格对农民进行补偿,吴政等6人撤回在国务院的裁决申请,河南省高级人民法院也撤销了城中村改造批复涉及到的农民的土地,一场激烈的征地纠纷划上圆满的句号。

 

   主持人:一场艰难曲折的拆迁纠纷终于化解了,真是为吴峰等人担心,好在他们在高级人民法院胜诉了,冯律师他们胜诉是不是问题解决的关键呢?

冯律师:是的,这个案件在协调过程中不停的处于僵持、协调、僵持、协调的过程中,如果没有高级人民法院的胜诉判决,可能还要很长的时间才能解决,正是有了高级人民法院的胜诉判决,让地方政府和用地单位感受到了,老百姓维权的决心和人民法院公证审判的力量,才能很好维护老百姓的合法权益。

 



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