被征收人从盼着拆迁到现在害怕拆迁，大部分是因为拿到的补偿过低，不足以维持现有的生活水平，然而造成补偿如此之低，很可能出现在评估上。在征地拆迁领域，房屋征收决定很大程度上依据评估结果补偿被征收人。为此，只有合法公正全面的评估，才能达到满意的补偿。在万典律师办理的这么多案件中，评估都出现哪些陷阱呢？以此提醒广大被征收人千万不要掉进这些陷阱中！

先选择评估，后做出房屋征收决定

原告：张XX

代理律师：陈海峰  北京万典律师事务所律师

  张先生房屋位于庆云县XX家属院，因棚户区改造被列入征收范围。此次房屋征收补偿不合理、征收程序违法，未与房屋征收部门签订补偿协议。2014年10月17日，《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》，要求张先生五日内，办理房屋征收补偿安置和移交手续，并腾空房屋。

在评估机构的选择程序上，2014年3月31日及2014年4月5日，庆云县城市建设综合开发房屋拆迁管理办公室先后公布《关于“庆云县职专南片区”房屋征收协商选择房地产评估机构的通知》和《关于选定“庆云县职专南片区”房屋征收评估机构结果的公告》，但直到2014年4月30日被告庆云县人民政府才发布《庆云县人民政府关于县职专南片区房屋征收的决定》（庆政发（2014）6号），即先发布房屋征收评估机构选择公告和选定结果公告，后作出房屋征收决定，在尚未正式确定被征收人范围的前提下选定了评估机构。

评估报告过期

河北沧州

原告：王XX

代理律师：刘磊  王玲  韩雷永（实习律师） 北京万典律师事务所律师

原告王XX系河北省沧州市运河区居民，拥有合法国有土地使用权证及房屋。2016年4月13日，运河区政府作出房屋征收决定，并进行了公告，王XX的房屋被纳入征收范围。

2016年4月15日，沧州市中信房地产评估咨询有限公司被选为明珠片区房屋征收项目的房地产评估机构。

同年5月22日，该评估机构对王XX的房屋作出了沧州中信评（2016）第088号房地产评估报告，该报告载明：本评估报告所示估价结果为估价对象2016年4月13日的市场价格。

2017年9月30日，运河区政府作出（2017）运政征补字第004号《房屋征收补偿决定书》，该补偿决定中的补偿价格采用的是2016年5月22日沧州市中心房地产评估咨询有限公司所作评估报价中的价格。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

因此，本案中被告于2017年9月30日作出004号征收补偿决定，而该决定依据被征收房屋的估价报告系2016年5月22日出具，已经超过估价报告一年的有效期。

 政府单方面确定评估机构

黑龙江双鸭山

原告:于XX

代理律师：刘磊 冯凯 北京万典律师事务所律师

于XX等人系黑龙江省宝清县居民，因宝清县人民政府组织房屋征收工程，用于建设锦绣新城小区，将原告的合法房屋划入征收范围内。

于先生等人认为，宝清县政府作出的房屋征收决定多处违法，征收补偿远远低于市场价、存在不公开不透明、评估机构选择未经当事人参与等等严重问题，合法权益受到严重侵犯，所以一直不同意搬迁，也没有签订补偿安置协议。

为了加快项目建设，宝清县人民政府对于XX四户农民分别作出了（宝房征补【2014】11、12、13、14号）《房屋征收补偿决定书》，并要求他们在法定期限内自行搬迁，否则将申请人民法院强制拆除。

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

所以，根据以上法条可以看出，在征收时房屋评估机构应由被征收人自行选择，即使协商不成，也不应让政府征收部门单方面确定。

最后撤销房屋征收决定

剥夺被征收人的选择权

安徽黄山

申请人：黄XX

代理律师：王卫洲 冯凯

2012年8月10日，申请人作出房屋征收决定（决定附征收补偿安置方案〕并公告，决定征收相关范围内 的房屋，征收期限为2012年8月10日至2013年4月30日。 申请人位于黟县碧阳镇沿河西路8-5的房屋在征收范围内。

2013 年9月3日黄山市华民房地产评估测绘有限公司出具《房地产估价（分户〕报告》〔编号黟（2012)商1202-017)，确 定申请人房屋在估价时点2012年8月10日的征收补偿价值为 人民币1256089.00元。

本机关认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十 一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”申请人对被申请人作出的征收补偿安置方案 虽然在法定期限内未申请行政复议和提请行政诉讼，但被申请 人未依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定作出征收补偿决定，只为申请人提供货币补偿的方式， 未给予产权调换的选择权。因此，该补偿决定的内容剥夺了申 请人享有的法定权利。

撤销被申请人作出的黟政征补〔2013〕3号《房屋征收补偿决定书》。

剥夺复核鉴定权

山东兰陵

原告:郑先生

代理律师：王卫洲 夏涛 北京万典律师事务所律师

   2015年12月1日，兰陵县政府对被征收人郑先生作出补偿决定，对郑先生给与货币补偿或者房屋产权调换补偿两种补偿方案。然而，县政府在未告知原告知情权的前提之下委托评估公司针对原告的房屋作出评估报告，且补偿决定和评估报告一起送达郑先生，这剥夺了郑先生申请复核和鉴定的权利。

经过庭审，法院采纳了律师的观点，最后撤销征收补偿决定。

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