吉林德惠:政府部门违法作出《责令交出土地决定书》,法院判决将其撤销

  发布时间:2017-12-15 10:47:18 点击数:
导读:评估机构未实地勘测,其评估报告不得作为补偿依据原告:王先生被告:德惠市国土资源局代理律师:北京万典律师事务所陈海峰、冯凯律师裁判要点1、评估机构应协商选定。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选

评估机构未实地勘测,其评估报告不得作为补偿依据

原告:王先生

被告:德惠市国土资源局

代理律师:北京万典律师事务所  陈海峰、冯凯律师


裁判要点

1、评估机构应协商选定。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

2、评估测量需实地勘察。房地产评估机构应当安排注册估价师到被征收房屋内进行实地勘察并保留相关的影像、视频资料。实地勘察记录应当由房屋征收部门、评估人员和被征收人三方予签字确认。

3、分户评估报告应送至被征收人。房屋征收评估机构在作出初步评估结果后应当由征收部门在征收范围之内予以公示,公示期满后房屋评估机构作出被征收房屋整体评估报告和分户报告。由房屋征收部门将分户评估报告送达给被征收人。

相关法条:

《中华人民共和国土地管理法实施条例》


《国有土地上房屋征收评估办法》


《国有土地上房屋征收与补偿条例》


基本案情

王先生居住于吉林省德惠市,因东风棚户北一区建设需要,德惠市人民政府作出征收决定,将王先生房屋划入国有土地房屋征收范围,由于王先生认为政府征收违法,故一直未与房屋征收部门签订补偿安置协议。

但为了加快项目建设,逼迫王先生拆迁,德惠市国土资源局于2017年4月25日对王先生作出《责令交出土地决定书》,要求王先生在决定书送达后十五日内交出土地。当这份《责令交出土地决定书》送达之后,王先生便着急了,在看过内容之后,王先生的心一下子就凉了。

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这份《责令交出土地决定书》中认定王先生被征收土地的面积为311.50平方米,房屋的面积为120.75平方米,附属设施43.47平方米。而实际上经德惠市人民政府的认定,征收王先生的土地面积为1658平方米,征收王先生房屋面积229.25平方米,且这229.25平方米房屋,都是标准房屋,没有任何附属设施和非标准房屋。

王先生经过仔细对比,发现房屋征收面积相差许多,最终导致能得到的补偿款就相差甚远了。为了避免这种结果发生,维护王先生的合法利益,防止房屋被强拆,王先生的代理律师北京万典律师事务所陈海峰、冯凯二位律师第一时间将德惠市国土资源局诉至法院,要求撤销这份极不合理的《责令交出土地决定书》。

至于为何德惠市国土资源局作出的这份决定书中所列王先生的土地面积与德惠市人民政府认定的征收面积相差这么多呢?经陈海峰、冯凯二位律师调查发现,这份《责令交出土地决定书》中对于王先生房屋的面积测量是由一家名为吉林XX房地产估价有限公司评估确定的,然而当律师们与当事人沟通后发现,实际上王先生从未见过这家评估机构的估价师,而且吉林XX房地产估价有限公司的工作人员从未到王先生家中进行过实地勘查。那么其作出来的房屋面积评估结果就很耐人寻味了。

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之后在庭审辩论中,陈海峰、冯凯二位律师指出了被告德惠市国土资源局的三个重要违法点:

一、被告越权执法。德惠市人民政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定作出《德惠市人民政府房地产征收决定》,因原告认为德惠市人民政府实施房屋征收违法、补偿标准违法,故未在征收补偿方案规定的签约期限内与房屋征收部门达成补偿安置协议。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定被征收人与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿安置协议,应当由作出征收决定的市、县级人民政府即德惠市人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定,而不是由被告德惠市国土资源局作出《责令交出土地决定书》,被告所作涉案责令交出土地决定书明显超越职权。

第二、认定事实不清。被告德惠市国土资源局作出的《责令交出土地决定书》认定原告被征收土地的面积为311.50平方米,房屋的面积为120.75平方米,附属设施43.47平方米,明显与德惠市人民政府的认定以及事实不符。实际上经德惠市人民政府的认定征收原告土地面积1658平方米,征收原告房屋面积229.25平方米,且这229.25平方米房屋,都是标准房屋,没有任何附属设施和非标准房屋,故被告认定事实不清。

第三、评估未实地勘察。《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条:“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。”

但本案中被告在责令交出土地决定书中所述的吉林XX房地产估价有限责任公司从未到原告家中进行实际查勘、调查,故其作出的评估报告明显违背事实,不能作为德惠市人民政府对原告进行征收补偿的依据。

综上所述,被告作出的《责令交出土地决定书》违法,依法应对其予以撤销。

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法院判决:

撤销被告德惠市国土资源局作出的德国土征决字【2017】005号责令交出土地决定书。

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律师提示

被征收人在房屋价格评估环节,不能怀着对征收活动的抵触情绪而拒绝配合协助房地产估价师对房屋进行勘察记录,如果缺失这一环节,对被征收人是极度不利的。如果房屋实际建筑面积远远高于土地证上使用面积,而评估机构未进行实地查勘,而只是依据房屋产权文件资料所记载的数据做出相应的评估报告,这将严重损害被征收人的实体权益。


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