山东兰陵县征收补偿案件宣判:法院撤销征收补偿决定,政府败诉

  发布时间:2017-12-20 15:09:12 点击数:
导读:导读:万典律师事务所王卫洲、夏涛律师承办的山东省兰陵县郑左民等13人与兰陵县人民政府房屋征收纠纷案件,因房屋征收决定案件开庭时山东省17位地市副市长、33位省直机构负责人、200多位县级领导观摩学习而备受社会关

导读:万典律师事务所王卫洲、夏涛律师承办的山东省兰陵县郑左民等13人与兰陵县人民政府房屋征收纠纷案件,因房屋征收决定案件开庭时山东省17位地市副市长、33位省直机构负责人、200多位县级领导观摩学习而备受社会关注。在征收决定案件宣判后,郑左民等人针对兰陵县政府作出的房屋征收补偿决定继续提起诉讼,经过律师与当事人的多次强烈要求,山东省临沂市中级人民法院最终判决,撤销兰陵县政府作出的征收补偿决定书。

原告:郑左民

被告:兰陵县人民政府

代理律师:北京万典律师事务所 王卫洲、夏涛律师

裁判要点

1、评估机构应协商选定。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

2、选定的评估机构需有评估资质。《房地产估价机构管理办法》第二十四条 从事房地产估价活动的机构,应当依法取得房地产估价机构资质,并在其资质等级许可范围内从事估价业务。

3、被征收人对评估报告有复核鉴定的权利。被征收人对评估确定的房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核评估结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

法院判决

在王卫洲、夏涛二位律师办理此次案件过程中,因房屋征收决定案件开庭时引起了当地众多领导的广泛关注。在征收决定案件宣判后,郑左民等人针对兰陵县政府作出的房屋征收补偿决定继续提起诉讼,经过律师与当事人的多次强烈要求,山东省临沂市中级人民法院公开宣判如下:

撤销被告兰陵县人民政府作出的兰陵政征补字【2015】X号兰陵县人民政府房屋征收补偿决定书。

附件:1、《山东省临沂市中级人民法院行政判决书》(2016)鲁13行初XX号

2、《关于郑左民诉兰陵县人民政府撤销房屋补偿征收决定案件代理意见》

关于郑左民诉兰陵县人民政府撤销房屋补偿征收决定案件

代理意见

审判长、审判员:

北京万典律师事务所接受郑左民等的委托,依法指派王卫洲,夏涛律师担任其诉兰陵县人民政府关于撤销房屋征收补偿决定案件的代理人,经庭前研究及法庭调查,我已经比较全面和客观的掌握了本案的案情,现结合法律法规发表如下代理意见,请予以重视和参考:

第一、作出补偿决定所依据的评估报告无效。

1、被告选定的评估机构没有评估资质。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十八条 设区的市房屋征收部门应当会同房地产主管部门每年推荐一批具有三级以上资质的房地产价格评估机构,方便被征收人选择。

《房地产估价机构管理办法》第二十四条 从事房地产估价活动的机构,应当依法取得房地产估价机构资质,并在其资质等级许可范围内从事估价业务。

根据被告提供的证据资料显示,被告以抓阄方式选定的临沂大宇房地产评估有限公司不具有房地产评估资质,其评估资质有效期限为2011年12月16日至2014年12月15日,而本案被告评估机构选定时间为2015年9月1日,显然在选定评估公司时,临沂大宇房地产评估有限公司不具有房地产评估资质,故依法临沂大宇房地产评估有限公司不得从事评估活动,不具有参选资格。

2、被告对原告房屋的评估,系未经选定的评估公司,其无权进行房屋征收评估。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十条 被征收人在公告协商期内协商不成的,房屋征收部门可以组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。

第四十一条 房地产价格评估机构确定后,房屋征收部门与其签订房屋征收评估委托合同,并将确定的房地产价格评估机构在房屋征收范围内公布。

在选定的评估机构无效的基础上,被告对原告房屋的评估委托了另外一个房地产评估公司(山东大宇建设项目管理房地产评估有限公司)对原告房屋评估,原告认为这是严重违法的,根据上述 《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》只有经过选定的评估机构才能对房屋征收项目进行评估,同时被告的行为违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条。

3、评估机构的选择上违法。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十九条 房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后,将房地产价格评估机构选定方式等相关事项在房屋征收范围内予以公布,并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限为十日。超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构,视为共同协商选定。

被征收房屋所在地乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会可以组织被征收人协商选择房地产价格评估机构。

第四十条 被征收人在公告协商期内协商不成的,房屋征收部门可以组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。

采取集中投票、抽签或者摇号等方式选定房地产价格评估机构时,房屋征收部门应当邀请被征收人、乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会代表等进行现场监督。

1、本案中,被告没有讲房屋征收评估机构的选组事项在征收范围之内予以公布,没有告知被征收人自行协商选定评估机构的权利;而是直接由被告组织抓阄选择评估机构,显然剥夺了原告自省协商选择评估机构的权利。

2、根据被告制定的规则,首先由被征收人协商选择,协商不成的采取摇号的方式选择评估机构,被告采取的抓阄方式并不符合规定。

3、被征收人从未选择任何人座位代表选择评估机构,杨安会这个代表人是怎么产生的?谁都不知道,不能代表其他被征收人。

4、原告认为被告对于评估机构选择过程中的问题没有举证说明,依法应当由被告承担举证责任。

第二、被告所作补偿决定前没有送达评估报告,程序违法,剥夺并侵犯了原告复核鉴定的权利。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款:“对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十四条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的,应当自收到评估报告之日起十日内,向房地产价格评估机构书面申请复核。房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起十日内进行复核,出具复核结果。

对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起十日内向设区的市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起十日内对评估报告进行审核,出具鉴定结论。

鉴定结论认为评估报告存在错误的,房地产价格评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。

房地产价格评估专家委员会成员由设区的市房屋征收部门从注册房地产估价师以及价格、房地产、土地、城乡规划、法律等方面的专家中选定组成,并予以公示。

根据上述规定,评估机构送达评估结果以后,原告不服的,可以在十日内申请复核、对复核结果不服的也可以在十日内向鉴定委员会申请鉴定。而本案中被告是作出补偿决定后,送达补偿决定时将评估报告才同时送达给了原告,导致原告无法申请复核鉴定的前提下征收补偿的决定已经作出,致使原告申请复核鉴定的权利被剥夺,原告认为明显侵犯原告的合法权益。

第三、对于评估初步结果没有公示,侵犯了原告提出异议和核对的权利。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十三条 房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定向房屋征收部门提供分户初步评估结果。

房屋征收部门应当将分户初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。公示期限不得少于五日。

公示期间,房地产价格评估机构应当进行现场说明,听取意见;分户初步评估结果存在错误的,应当予以修正。

公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

本案中,没有作出评估结果的分户报告,更没有在征收范围之内进行公示,故剥夺了原告对于评估内容提出异议的权利,致使原告很多建筑物没有被评估,明显属于程序违法,且因程序违法导致原告的实体权益受到侵犯。

第四、被告所做补偿决定单价明显远远低于市场价格。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收住宅房屋价值的补偿,按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格,由房地产价格评估机构评估确定。

对被征收非住宅房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格,由房地产价格评估机构评估确定。

被征收住宅房屋的最低补偿标准由设区的市人民政府确定,并向社会公布。

本案中被告对于原告房屋的补偿,全部是按照被告自行指定的所谓均价进行补偿,而这份均价的得来不是由评估公司评估,而是政府制定的价格,而公布均价结果的临沂大宇房地产评估有限责任公司根本不具有评估资质,其公布的均价远远低于市场价格。

第四、征收补偿决定没有依法公告、没有协调,程序违法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

1、被告作出征收补偿决定前并没有与原告进行协商、协调,直接作出补偿决定,程序违法。

2、被告补偿决定没有依法公告,程序违法。

第五、被告征收补偿方案实体内容不合法,不合理。

本案中征收补偿方案存在严重问题有如下几点:

1、补偿方案违法规定对土地和房屋分开补偿、操纵干预评估机构评估,限制被征收人的应得补偿。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条 房地产价格评估机构应当按照相关标准规范,如实出具评估报告。任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。

《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

我们都知道,我国法律的一贯原则是“房随地、地随房,房屋土地不可分离”,如果房屋离开土地那么房屋就是砖头、瓦块、钢筋、水泥,仅仅是一些建筑材料,不会具有市场正常价值,而被告的征收补偿方案(第(一)项第3、第(三)项第1等条款)规定对于被征收房屋和土地是将房屋的土地分开补偿的,这样直接导被征收房屋仅仅能够补偿房屋建筑成本价值,而不能获得市场价值。

这样的规定显然违反了《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款“被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。”的规定;被告做这样的方案,那么评估机构也只能按照房地分离的方式进行评估,这显然干涉评估机构的评估工作,

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条关于禁止干涉、限制评估机构正常评估的规定。

2、土地使用权的补偿予以限制,被征收房屋和产权调换房实行不同标准。

被告补偿方案第五条第(一)项第2规定:“对于房屋建筑容积率大于1的土地使用权不予补偿,房屋建筑面积不足1.0的,宅基地面积减去应补偿建筑面积部分,按照评估机构评估价格补偿。”

这种规定的结果就是,被征收人的房屋凡是盖楼房的,其两层以上的房屋,只能获得成本价无法获得市场价,比如你100平方米土地,建筑物160平方米,那么这60平方米被征收人只能获得建筑成本价格, 我们房屋的价值构成为建安成本、土地、区位、增值收益等多种因素构成,那我们被征收人的补偿是不是客观上减少了很多?

而被告提供的产权调换房,均属于17层高层楼房,其容积率远远大于1,但却所有建筑物都包含土地使用权价值,都是按市场价。

代理人认为,这种对于被征收房屋和产权调换房实行不同的评估方法,明显违法,属于恶意限制被征收人应当获得的补偿,这样的方案也干扰了评估机构的正常评估。

3、将停工补助费按照最低标准,不符合被征收人实际损失情况。

被告补偿方案中第八条第四项第1关于停业补助费的规定为按照按照1300元/人/月,这是 《山东省人民政府关于公布全省最低工资标准的通知》确定的临沂市最低工资标准,而实际上被征收人中员工工资均在3000元/月以上,政府作此规定限制被征收人的正常收入,明显侵害权益,应当根据其实际工资计算。

4、高层公摊的价格问题

《临沂市房屋征收补偿暂行规定》:“高层安置优惠。原则上安置房屋套内面积不低于被征收房屋的套内面积,满足原套内面积所增加的公摊面积按建安成本价计算,再增加的建筑面积按市场价计算;套内面积不足部分按货币补偿价格找回差价。”

建安成本价即重置价,根据临沂市人民政府临政办发[2015]29号文件《临沂市人民政府关于调整青苗及地上附着物征收补偿标准的通知》,住宅楼的重置价为800-1200元/㎡,本案中,被告的安置房为高层,但公摊部分按照1800元/㎡计算没有按照成本价格,而原告的房屋价格重置价只有400-500元/㎡,这个评估机构显然是受到了干涉,暗箱操作。

5、部分补偿标准由政府规定,违法。

被告补偿方案规定:搬迁费由政府定价为8元/㎡,只有特殊设备才可以评估;装修为60元/㎡或30元/㎡。

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款“被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。“的规定。

而对于住改非房屋,最高只能增加20%的补偿,且不给停产停业损失,也不合理,停产停业是客观存在的,应当补偿;而房屋增值应当参照增值收益法或市场比较法评估,给予其合理的价值补偿。

6、补偿方案欠缺重要内容。

被告制定的补偿方案欠缺《山东省国有土地上房屋征收与补

偿条例》第十三条要求的被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素,以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素。

第七、征收补偿方案没有依法征求公众意见。

1、没有履行征求公众意见的法定程序。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定:“房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”

第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

1. 听证没有公开举行,没有公示和通知程序。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条旧城改建项目听证由市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案,被告提供的证据来看,是由征收办公室组织,而且也没有修改补偿方案,不符合规定。

听证之前没有以公告方式告知,所以政府是否组织听证、何时组织听证,被征收人不知道,属于秘密进行,没有知情权那么也就没有了参与权,违反《山东省行政程序规定》第三十三条“决策事项承办单位应当在听证会举行15日前公告下列事项:(一)举行听证会的时间、地点;(二)拟作出行政决策的内容、理由、依据和背景资料;三)申请参加听证会的时间、方式。”的规定。

2、专家论证会没有专家,纯属走形式

被告召开专家论证会对征收补偿安置方案进行专家论证,但专家论证参加人员都是什么人,县发改局、住建局、规划局、房产局、国土局、卞庄街道办事处等等吧,全部为县政府下属部门的工作人员,可以说没有一个人相关领域的专家,也没有一个也没有研究咨询机构人员,这些人有出具论证意见的资质和能力吗?这样的专家论证有什么意义?

另外仔细审查了一下,此论证报告中的依据:如占地面积、居民户数、宅基地数均与其他文件的数据不符合,且其所称有关征求意见的事项不存在。

《山东省行政程序规定》第三十条规定为“决策事项承办单位应当组织相关领域专家或者研究咨询机构,对重大行政决策方案进行必要性、可行性、科学性论证。专家论证意见应当作为政府决策的重要依据。”可见这个论证参与的程序、人员以及引用的数据全是违法和错误的,结果能正确吗?

第八、没有对被征收房屋进行调查登记和公示。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定:“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”

《山东省国有土地上房屋征收补偿与补偿条例》第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

1、被征收房屋调查登记结果必然错误。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条,确定征收范

围之后就应当发布暂停办理相关手续的通知,本案被告在2015年4月21日才发布通知,要求停止办理建设、工商等相关手续,而此时被告所称的摸底调查已经实施完毕,发布停止办理相关手续的通知已经毫无意义,而通知之前征收范围内改建、扩建、加建也必然会会发生,摸底的结果显然不是最终结果,所以调查登记相当于没有履行,因为他没有调查最终的结果。

2、在作出《房屋征收决定》前,没有对征收范围内的房屋调查登记结果进行公示。

本次征收没有对被征收房屋调查登记结果公示,这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利,征收决定做出程序明显违法。被告没有证据证实,应承担举证责任。

第八、在作出《房屋征收决定》前,没有对未经登记的建筑进行调查、认定和处理,程序违法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

《山东省人民政府关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知 》第二条规定:“作出房屋征收决定前,市、县级人民政府应当组织规划、国土资源、住房城乡建设、城市管理和行政执法等部门对征收范围内未经登记的建筑物进行调查、认定和处理,并出具相关法律文书。”

本次征收区域因历史原因社会原因,存在大量未经登记的建筑,而被申请人没有对因历史社会原因形成的未经登记建筑做出认定,一律按照违章建筑给予对待,这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利,征收决定做出程序明显违法。

第九:征收补偿安置资金是否专户、到位

被告提供补偿安置资金到位证明是一份由财政局证明国家金库兰陵支库存有2.3亿的证明,国家金库其实就是国库吗,根据《国家金库管理条例》,国库的职能就是管理国家财产、执行预算决算支出收入,说白了这2.3亿就是放在财政上的钱根本就没有往征收补偿专户划拨,这怎么能叫资金到位呢?这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用的规定是截然相反的。

以上代理意见,请予以充分考虑,另请人民法院遵守《法官行为规范》,如不采纳本代理意见,请在判决书中查明理由,谢谢。

代理人:王卫洲,夏涛

2017年5月12日


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