未经集体土地征收审批,签订的拆迁协议有效吗?

  发布时间:2016-9-15 15:29:21 点击数:
导读:张xx系A县B村村民,2016年A县政府决定实施对B村片区的棚户区改造,以招商引资实施房地产项目开发,组建了A县棚户区改造工作领导小组办公室,并于2016年5月20日开始组织实施该项目征收改造,要求对B村的集体土地、房屋

张xxAB村村民,2016A县政府决定实施对B村片区的棚户区改造,以招商引资实施房地产项目开发,组建了A县棚户区改造工作领导小组办公室,并于2016520日开始组织实施该项目征收改造,要求对B村的集体土地、房屋全部予以征收。启动征收工作后通过各种手段施加压力,迫使张甲与其签订拆迁协议,该协议的内容为A县政府张甲的土地及房屋进行补偿,张甲的房屋及土地交付A县政府A县政府征收,但整个征收过程都没有发布征收土地公告。

      签订协议后,张甲非常后悔,觉得政府给予的补偿太少了,希望通过法律途径维护权益,张甲通过朋友打听打北京万典律师事务所是专业办理土地征收及房屋拆迁案件的律师事务所并获取向万典律师事务所律师的电话,经过咨询律师,律师告知其向国土局咨询该县征收土地是否经过省政府或国务院批准,张甲经向政府询问,拆迁工作人员告知,目前正在补办手续,程序合法。

    

 

那么在未经批准之前,签订的集体土地上房屋拆迁协议合法吗?有效吗?


万典律师事务所认为:

     房屋和土地使用权不可分离,集体土地上房屋拆迁,其实质为将农民的宅基地和地上房屋予以征收,因征收集体土地因当经过国务院或省政府批准,未经批准实施征地,其签订的协议无效,具体规定及理由如下:



第一、该协议违反法律强制性规定。

       《中华人民共和国土地管理法》第四十五条 征收下列土地的,由国务院批准:
  (一)基本农田;
  (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;
  (三)其他土地超过七十公顷院备案。

  征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。  

        第四十六 国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

        另根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第七十八条、第七十六条之规定,农民集体土地不能转让用于非农业建设,无权批准征地的机关批准征地、占用土地的其行为属于非法应当追究法律责任。

       本案中涉案土地属于集体土地,而县政府组织的棚户区改造其实质为征收张甲的房屋和集体土地,用于招商引资商业开发,依照我国法律的规定,该行为必须经过国务院或省级以上人民政府的批准才可以实施,A县政府的行为明显违反法律强制性规定,签订的协议应当属于无效。

    第二、 A县政府的行为明显没有事实依据和法律依据。

      本案中,A县政府征地拆迁,没有经过省级以上人民政府批准,没有发布征收土地公告和补偿安置方案公告,与《土地管理法》第四十五条、第四十六条、《土地管理法实施条例》第二十五条的规定相违背,缺乏法律规定的基本程序和依据,属于没有事实和法律依据的行政行为,明显重大违法。

    第三、A县政府未经批准组织征地拆迁行为可能致使公共利益遭受特别重大损失。

      根据《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》,第四条 国家机关工作人员徇私舞弊,违反土地管理法规,滥用职权,非法批准征用、占用土地,具有下列情形之一的,属于非法批准征用、占用土地情节严重,依照刑法四百一十条的规定,以非法批准征用、占用土地罪定罪处罚:

  (一)非法批准征用、占用基本农田十亩以上的;

  (二)非法批准征用、占用基本农田以外的耕地三十亩以上的;

  (三)非法批准征用、占用其他土地五十亩以上的;

  (四)虽未达到上述数量标准,但非法批准征用、占用土地造成直接经济损失三十万元以上;造成耕地大量毁坏等恶劣情节的。

       第五条:实施第四条规定的行为,具有下列情形之一的,属于非法批准征用、占用土地致使国家或者集体利益遭受特别重大损失

  (一)非法批准征用、占用基本农田二十亩以上的;

  (二)非法批准征用、占用基本农田以外的耕地六十亩以上的;

  (三)非法批准征用、占用其他土地一百亩以上的;

  (四)非法批准征用、占用土地,造成基本农田五亩以上,其他耕地十亩以上严重毁坏的;

  (五)非法批准征用、占用土地造成直接经济损失五十万元以上等恶劣情节的。     

      违法征收集体土地,属于损害公共利益的行为,一些地方政府以公共利益为借口违法征地是不成立的,棚户区改造征收的土地面积可能会数量较大,如果达到一定的面积其行为明显致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的情形。

   综上,未经批准签订的集体土地上房屋拆迁协议属于无效。

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