村委会违法转让留地指标是否有效

  发布时间:2016-7-29 15:01:24 点击数:
导读:因A市城市建设需要,浙江省人民政府批准A市2000年度第35批次建设用地,其中包含征收b村集体耕地210.9037亩,在土地批准征收后根据浙江省和A市相关法律和政策的规定,A市政府应核准b村安置用地指标20.9422亩(其中二产

因A市城市建设需要,浙江省人民政府批准A市2000年度第35批次建设用地,其中包含征收b村集体耕地210.9037亩,在土地批准征收后根据浙江省和A市相关法律和政策的规定,A市政府应核准b村安置用地指标20.9422亩(其中二产用地指标12.5653亩、三产用地指标8.3769亩),用于对b村被征地农民的安置;此外政府在此之前征收b村土地,累计核给留地指标22.488亩(其中二产用地指标8.4亩、三产用地指标9.6亩、劳力安置房用地指标4.488亩)。

A市征收指挥部为实现城市中心区建设,强行要求回收留地安置指标,不给于被征地集体和农民予以选择的权利,A市征收指挥部和上届村委会负责人从未将这些留地安置的指标告知b村村民,在实施征地补偿安置时,A市征收指挥部吧 与上届村委会负责人有意隐瞒了安置地的问题,在组织召开的全村党员和村民代表参加的会议,在会议上上届村委会负责人告知党员和村民代表政府此次没有安置给b村安置留用地,只有货币补偿,然后就仅仅以货币方式对被征地农民实施了补偿,委会选举换届之后,在b村民大会推选的理财小组清理我村集体资产时发现上上届村民委员会名义与A市征地拆迁指挥部于2001年6月7日签订《回收村留地指标协议书》,约定将政府以后可能安置给b村的20.9422亩土地和b村原来应当享有的22.488亩留地指标由A市征地拆迁指挥部予以收购。

B村村民咨询《回收村留地指标协议书》是否有效?

万典律师认为:

、涉案协议明显属于恶意串通损害集体利益,应认定为无效合同。

首先根据1999年-2001年b村村民代表出庭作证及2006年b村审计小组(理财小组)成员出庭作证,上届b村村委会负责人在召开明确告知大家,本次征地没有留地指标,只有经济补偿,由于村委会负责人刻意隐瞒真相,致使村民代表全部被欺骗无法选择留地指标;其次A市征地拆迁指挥部其主要职能就是实施征地拆迁和城市建设,应该非常了解和清楚征地补偿安置方式由被征地农民选择的法定原则,但A市征地拆迁指挥部在法庭上表示签订协议没有过问上届村委会负责人签订协议是否征求村民及村民代表意见,这明显违背常理,充分说明二A市征地拆迁指挥部属于故意隐瞒真相、恶意串通。

2A市征地拆迁指挥部于上届b村村委会负责人的行为严重损害了b村集体利益。

    《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
  (四)损害社会公共利益;
  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中涉案留地指标,本应可以申请落实相关、二产、三产及劳力安置的用地,这些土地将属于属于b村全体村民集体的财产,对于保障b村农民集体开发经营、造福村民具有重大意义,但A市征地拆迁指挥部与上届b村村民委员会负责人隐瞒事实、恶意串通,以签订协议方式约定将b村所有的优惠用地指标予以回收,导致b村巨额财产流失,给b村村集体造成了巨大的经济损失,这严重的损害了b村农民集体的利益;且在合同签订时A市征地拆迁指挥部于上届b村村民民委员会负责人可隐瞒事实真相、故意不告知b村村民优惠用地指标的事实,这种行为明显是对b村集体被征地农民知情权、选择权的侵害,属于而已串通损害集体利益的行为,依法应当确认为无效。

、涉案合同标的不具有可转让性

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条保障被安置的农民保持原有生活水平的原则和A市人民政府温政[1999]133号《Ax区、x区征用土地补偿暂行规定》第九条:安排一定的用地计划,优惠用于解决被征地单位从事开发经营、兴办企业用地,其优惠用地指标按人均占地面积计算,二产三产比例分别为一类地段6:4,二类地段7:3,三类地段8:2

根据A市征地拆迁指挥部《回收村留地指标协议书》约定转让的标的为优惠用地指标但该用地指标实为政府对被征地农民集体一种安置,这种政策的可适用对象是特定的,如果进行转让就违反了征地补偿安置的目的。

、涉案合同的签订违反村民委员会办事程序,违反法律强制性规定。

根据1998年《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条、《浙江省实施<中华人民共和国村民委员会组织法>实施办法》第十条规定:涉及村民利益的下列事项,村民委员会必须提请村民会议讨论决定,方可办理: (一)本村建设规划,经济和社会发展规划、年度计划; (二)乡统筹的收缴方法,村提留的收缴及使用; (三)本村享受误工补贴的人数及补贴标准; (四)从村集体经济所得收益的使用; (五)兴办学校、道路、水利等村公益事业的经费筹集方案; (六)村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案; (七)村民的承包经营方案; (八)国家计划生育政策的落实方案; (九)宅基地的使用方案; (十)征用土地各项补偿费的使用方案; (十一)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

关于征地补偿安置这类关系村集体重大利益的事项,应当由村民会议讨论表决。但上届村委会在处理政府安置给b村的征地安置优惠用地指标时这项关系到全村村民重大利益的事项时却故意隐瞒,不提请村民会议表决,甚至在村民会代表议上隐瞒事实真相,这明显违反法律的强制性规定,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定(四)违反法律强行性规定;属于无效合同的规定,涉案协议应属于无效合同。

、涉案合同转让的标的物为不存在的土地使用权,依法属于无效。

根据涉案合同的约定甲方把征地费和有偿回收款付清给乙方,乙方即交出土地,土地使用权归甲方,乙方不得以任何理由阻碍甲方的管理和使用

涉案的转让标的名为用地指标,实际上是土地使用权,这些用地指标尚未经过人民政府予以批准用地手续,没有办理土地使用权证书。

在城市房地产管理办法出台前,相关规定为:

1998年《中华人民共和国土地管理法》第五十三条规定: 经批准的建设项目需要使用国有建设用地的,建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件,向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,经土地行政主管部门审查,报本级人民政府批准。

1998年《土地管理法》第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。

第五十六条 建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地
   《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十五条 符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:
   (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
   (二)领有国有土地使用证;
   (三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
  因当时的b村村民委员会尚未取得涉案土地的土地使用权,还没有经过市人民政府的批准,两A市征地拆迁指挥部就急急忙忙去进行转让,转让的土地属于不存在的标的物。

根据《合同法》的基本原则,根据《最高人民人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》:“国有土地使用权的转让合同,转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的,一般应当认定合同无效 ”“未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同,一般应当认定无效”的解释说明,依法应当认定涉案合同属于无效合同。

在《中华人民共和国房地产管理办法》出台后,相关法律规定为:

《中华人民共和国房地产管理办法》第三十八条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已支付部份土地使用权出让金,并取得土地使用证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。”

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

第三十九条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定的,报有批准权的人民政府审批。报有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

  《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复》

广西壮族自治区高级人民法院:

  你院桂高法[2001]342号《关于土地转让方未按规定完成对土地的开发投资即签订土地使用权转让合同是否有效问题的请示》收悉。经研究,答复如下:
  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合两个条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此,未同时具备上述两个条件,而进行转让的,其转让合同无效。
 

    涉案土地使用权在进行转让时明显不符合法律规定的转让条件,依照法律的具体规定和原则应当确认涉案合同属于无效。

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