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  • 2019 . 02 . 19
    作者:刘双良物权包括所有权、用益物权、担保物权三种权利。根据现行法律规定, 宅基地的所有权归集体所有, 宅基地使用权作为用益物权归农户使用。而宅基地农户资格权的法理争议却五彩纷呈, 抵押权作为担保物权正在部分地区农村进行试点。探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”, 落实宅基地集体所有权, 保障宅基地农户资格权, 适度放活宅基地使用权, 需要从根本上厘清“三权”的物权属性。(一) 宅基地所有权的物权属性分析:集体所有权是基于农村社会一定空间地域范围内, 由劳动群众集体共有, 并由法律规定的集体组织为实现集体的利益, 代表集体行使所有权权能的社会主义公有制权利。集体所有权是一种自物权[8]...
  • 2019 . 02 . 14
    (作者:贺雪峰)为了节约集约用地、保护耕地而出台的增减挂钩政策在现实中因各种不符合实际的制度设计,造成了当前土地认识和土地实践的混乱。从实践上看,增减挂钩政策通过“拆旧”形成的建设用地指标并不会产生财富,仅仅是一种财富转移,造成了资源浪费;从理论上看,增减挂钩政策被作为一项基础政策来设计土地制度改革,假定了当前中国拥有巨量的土地财富,存在认识误区。增减挂钩政策属于虚拟市场性质,这应是理解增减挂钩制度的基本认识前提。应当用公共政策取代增减挂钩政策转移资源的功能。关键词:城乡建设用地增减挂钩;征地制度;增值收益;转移支付一、增减挂钩制度的源起:2000年11月,国土资源部出台《关于加强土地管理促进...
  • 2019 . 02 . 14
    (作者:贺雪峰)二、地方政府利用增减挂钩政策的动力:城乡建设用地增减挂钩政策出台的初衷是保护耕地,节约集约用地。正是为节约集约用地的目的,国家采取了偏紧的新增建设用地指标供给策略,地方政府城市建设用地指标稀缺,产生了通过减少农村建设用地来获得新增城市建设用地指标的动力,因此有通过增减挂钩来“拆旧”“建新”的积极性。只要“拆旧”(即让农民腾出宅基地,将宅基地复垦为耕地,并安置农民)的成本不高于城市建设用地指标稀缺所产生的价值,地方政府进行增减挂钩都是有利可图的,也就有动力进行增减挂钩。现在主要有两个问题:一是国家为保护耕地,节约集约用地,到底应当采取偏紧到什么程度的新增地方建设用地计划?保护耕地...
  • 2019 . 02 . 14
    (作者:贺雪峰)三、河南省宅基地复垦券制度分析:据媒体报道,河南省政府自2016年12月20日推出首批宅基地复垦券公开交易,河南省宅基地复垦券制度正式推出。我们来看引起媒体关注的郑州市国土资源局发布的公告:为贯彻落实《河南省国土资源厅、河南省发展和改革委员会、河南省财政厅、河南省扶贫开发办公室关于我省宅基地复垦券在省域内公开交易、全力支持易地扶贫搬迁等工作有关问题的通知》和《河南省国土资源厅、河南省扶贫开发办公室关于做好宅基地A类复垦券认定、实施精准扶贫有关问题的通知》要求,用活用好用足城乡建设用地增减挂钩政策,优化土地资源市场化配置,为易地扶贫搬迁筹措更多资金,助推全省脱贫攻坚工作,我市拟推...
  • 2019 . 02 . 14
    (作者:贺雪峰)四、增减挂钩理论与实践中的谬误:为了保护耕地、节约集约用地而推出的城乡建设用地增减挂钩政策,被地方政府片面理解为通过减少农村建设用地来增加城市建设用地指标,再进一步指望通过指标交易来生产出巨额土地财富,从而增加地方政府财政收入,为农民增加土地财产性收入,建设新农村,乃至用于扶贫。这就彻底歪曲了增减挂钩制度的本质,以及误会了土地的性质和土地制度的性质。从以上讨论可以看到,农村建设用地减少(主要是农村宅基地减少)与城市建设用地指标的增加,这个对应关系的前提是保持国家对地方新增建设用地指标偏紧的供给,从而在地方上造成建设用地指标的相对稀缺。这显然有一个前提,即国家不能因为建设用地供给...
  • 2019 . 02 . 14
    (作者:贺雪峰)五、结论:以上讨论可以看到,城乡建设用地的增减挂钩只是一项为保护耕地、节约集约用地而由国土资源部主导的政策,这项政策因为涉及到当前经济发展与城市扩张中城市建设用地指标供给的问题,而引发广泛关注。又因为增减挂钩作为政策工具被用于增加农民财产性收入、城乡统筹、新农村建设、乡村振兴以及精准扶贫,而在社会上乃至学界和政策部门产生了广泛误解。如以为增减挂钩政策可以额外生产出巨额土地财富;只要农村建设用地复垦为耕地就可以产生出巨额财富;只要退出宅基地,农民就可以带着巨额财产性收益进城。从而将所有注意力集中起来折腾农民宅基地。这些认识显然过于简陋了。农民退出宅基地所产生的唯一真实价值是复垦而...
  • 2019 . 02 . 14
    宋洪远(农业农村部农村经济研究中心主任)表示,下一步主要的难点、重点就是要推进宅基地的三权分置改革。宅基地的三权分置改革,在方法论上我们是借鉴了承包地的三权分置改革。第一个还是要搞确定登记颁证;第二个再三权分置;第三个再通过三权分置来适度放活宅基地的使用权。下一步主要是重点推进宅基地的三权分置改革,目前来看有这些问题要解决。第二个就是要把底数摸清。现在宅基地情况非常复杂,有的没有宅基地,比方说我一家有几个男孩,孩子长大了要结婚,原来就有一处宅基地,他没有宅基地。有的是宅基地剩余,还是空闲。比方说我原来都是女孩,女孩都走了,老人可能也去世了,这宅基地就是空闲的,怎么处置?有的是有人没有地,有的是...
  • 2019 . 02 . 12
    “集体土地征收中主要权利人应包括:所有权人;土地他物权人;地上物所有权人;土地承包经营权的转承包人或承租人等权利人。”根据集体土地功能与用途的不同,我国的集体土地可分为承包经营性用地(包括耕地、林地、草地及其他农业用地)、宅基地、自留山、自留地、集体建设用地。除上述用益物权外,在集体土地上形成的他物权还包括抵押权,又分为两种情形:一是土地承包经营权的抵押权。根据我国《物权法》第一百八十四条的规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押,但根据《农村土地承包法》第四十九条的规定,通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的,其土...
  • 2019 . 02 . 12
    “作为集体土地征收中被征收人的代表,“本集体成员集体所有”的含义理解为共有似更合理。建议立法明确规定土地征收中所有涉及本集体成员权益的事项应经本集体成员集体决定,在涉及补偿范围、补偿标准、补偿方式等重大问题上必须经全体成员一致同意方能决定。”集体土地的所有权人在土地征收中属于当然的被征收人,这不是问题。问题在于:我国集体土地的所有人是谁?谁有资格作为所有权的代表?在回答这一问题之前,有必要简单梳理一下我国立法上关于集体土地所有人的规定。《宪法》第十条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留山、自留地,也属于集体所有。”该条规定了农村和城市郊...
  • 2019 . 02 . 12
    “建议立法明确自留山、自留地使用权人、集体建设用地使用权人、抵押权人的被征收人主体资格。至于土地承包经营权的转承包人、承租人等权利人则不具有被征收人主体资格。”集体土地上的他项权利人包括土地承包经营权人、宅基地使用权人、自留山和自留地使用权人、集体建设土地使用权人、地役权人等用益物权人和土地承包经营权的抵押权人、集体建设用地及其建筑物的抵押权人等抵押权人,以及土地承包经营权的转承包人、承租人等其他权利人。那么,这些权利人是否都具有被征收人的主体资格呢?关于自留山、自留地,它们是不同于承包地和宅基地的一类农业用地,应当构成土地征收的独立客体,关于自留山、自留地使用权是否构成一类独立的用益物权的问...
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