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襄阳市人民政府办公室关于印发襄阳市市区集体所有土地上附着物征收补偿指导标准的通知

日期: 2019-04-19
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襄阳市人民政府办公室关于印发襄阳市市区集体所有土地上附着物征收补偿指导标准的通知

襄阳市人民政府办公室关于印发襄阳市市区集体所有土地上附着物征收补偿指导标准的通知

襄政办发〔2018〕41号

各县(市、区)人民政府、开发区管委会,市政府各部门:

经市政府研究,现将《襄阳市市区集体所有土地上附着物征收补偿指导标准》印发给你们,请认真遵照执行。

2018年9月21日

襄阳市市区集体所有土地上附着物征收补偿指导标准

为规范市区被征收集体所有土地上建筑物构筑物等地上附着物补偿工作,维护被征地人员和农村集体经济组织合法权益,保障城乡建设顺利进行,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国物权法》和《省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(鄂政发〔2014〕12号)等有关法律、法规和政策的规定,结合我市实际,特制定本标准。

一、凡在本市市区(含襄城区、樊城区、高新区、隆中风景区)范围内,进行被征收集体所有土地上附着物(以下简称地上附着物)补偿工作的,适用本标准。鱼梁洲经济开发区国有土地上附着物补偿可以参照本标准执行。

二、本标准所称征收方是指征收集体所有土地的县级以上人民政府(城区人民政府);被征收方是指被征收集体所有土地上附着物的合法所有人。

三、本标准所称地上附着物包括建筑物、构筑物、房屋附属物、其他土地附着物等。

建筑物,主要是指人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所。如:住宅、厂房等。

构筑物,主要是指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所。如:水塔、囤仓等。

房屋附属物,主要是指附属于房屋,由房屋产权人或使用人在使用过程中为提高房屋使用效能而改造或追加的,不能异地使用或异地使用将影响其功能的财物及相关设施。如围墙、烟囱、化粪池、门斗、水井等。

其他地上附着物,是指土地上生长的植物和附属设施。如花草树木、铺设的电缆等。

四、征收集体所有土地上附着物时,征收方对被征收方给予的补偿包括:

(一)集体所有土地上建筑物的补偿;

(二)集体所有土地上构筑物的补偿;

(三)集体所有土地上房屋附属物的补偿;

(四)集体所有土地上其他地上附着物的补偿;

(五)搬迁、临时安置的补偿;

(六)停产停业损失的补偿;

(七)其它依法应当给予的补偿。

五、被征收集体所有土地上的住宅补偿安置,以就近实行产权调换结合货币补偿安置,或另辟宅基地安置。

六、经有批准权机关依法批准或经登记机关依法登记的住宅,按批准或登记发证面积补偿安置。

未经有批准权机关依法批准或未经登记机关依法登记的住宅,补偿安置面积依据襄阳市现行政策的规定,由各城区人民政府、开发区管委会认定。违法建设房屋面积不予补偿。

七、实行产权调换结合货币补偿安置的,按下列规定办理:

(一)产权调换依据被征收方家庭集体经济组织成员,按人均建筑面积33平方米(国有出让土地上的房屋,下同)的标准实行实物还房。被征收方家庭集体经济组织成员由城区政府、开发区管委会按我市现行政策认定。

有下列情形之一的,可以增加33平方米的还房面积:

1.独生子女家庭;

2.达到法定婚龄未婚的;

3.结婚后未生育的。

每人最多只能享受一次增加33平方米还房面积的机会。同一人符合多种情形的,不能重复增加还房面积。还房时无论分户与否,一处宅基地上还房总面积不得超过300平方米。被征收补偿安置面积大于规定还房面积的,超出部分按房地产价格评估机构评估的重置价给予货币补偿。

(二)被征收方每户选择的还建房面积超过规定还房面积的,超过面积在20平方米以内(含20平方米)的部分,由被征收方按成本价格购买;超过面积大于20平方米的部分,由被征收方按市场评估价格购买。成本价格、市场评估价格应在征收方案中明确。

八、被征收范围内特困户、低保户家庭,其被征收住宅面积偏小,且属于唯一自有住房,经公示无异议并经城区政府、开发区管委会批准后,可获得一套所在区(开发区)最小户型还建房。被征收方无须缴纳差价款。

九、被征收方不属被征收村集体经济组织成员,其被征收住宅无合法批准或登记手续的,补偿安置面积依据我市现行政策认定,按照房地产价格评估机构评估的房屋重置价货币补偿。被征收房屋属被征收方唯一住宅确需产权调换的,被征收方按照家庭人口3人及以下80㎡、4人100㎡、5人及以上120㎡选择还建房;其被征收住宅有合法批准或登记手续的,按批准或登记的合法面积补偿安置。

十、征收市区集体所有土地上的住宅,城区政府、开发区管委会认为有必要的,报经市政府批准,产权调换的房屋可以按照《襄阳市中心城区村(居)民建房管理办法》(襄政办发〔2018〕9号)规定建设新市民公寓,但还房总面积不得超过经批准或依法登记房屋面积,或经依法认定的补偿安置面积。

十一、另辟宅基地安置的,必须具备法定宅基地审批条件,并经当地城区政府、开发区管委会批准。

宅基地应符合城乡规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划,以适度集中为原则,按照《襄阳市中心城区村(居)民建房管理办法》(襄政办发〔2018〕9号)审批。

另行审批宅基地安置的,征收方应对被征收方按本标准有关规定计算补偿费。由被征收方按经批准的宅基地位置和面积自建房屋,费用由被征收方承担。具体规定如下:

(一)宅基地由城乡规划、国土资源部门按规定审批。有关手续由征收方负责、被征收方协助共同办理。宅基地的平整、水、电、路及重建地的基础超深部分,由征收方负责;

(二)另行审批的宅基地,以村(居)委会或组为单位,统一安排。宅基地的面积按《湖北省土地管理实施办法》有关规定执行;

(三)同一被征收方有两处或两处以上宅基地,被征收后还有宅基地的,不再另行审批宅基地。

十二、因征收集体所有土地上房屋造成搬迁的,征收方应当向被征收方支付搬迁补助费和临时安置过渡费。

十三、被征收范围内的集体土地上企业建(构)筑物的征收,原则上按评估重置价结合成新度实行货币补偿。

依法取得集体土地使用权手续兴办生产、经营性企业的,被征收方具有合法有效的经营证照和依法纳税依据的,对因征收造成其停产停业损失的,应当给予被征收方或者房屋使用人不超过被征收房屋价值5%的补偿。

被征收方和使用人为同一人的,停产、停业损失补偿费支付给被征收方;被征收方和使用人不是同一人的,停产、停业损失补偿费支付给使用人。无合法经营证照或证照过期失效的,不予支付停产、停业损失补偿费。

未依法取得集体土地使用权手续而使用集体土地兴办企业的,只对征收范围内的建(构)筑物按重置价结合成新度补偿及设备搬迁费补偿,不给予停业停产损失补偿。

十四、被征收方将持有合法集体建设用地手续的住房,部分或全部改为生产、经营性用房,具备合法有效的经营证照和依法纳税依据的,生产、经营性房屋部分可增加该部分评估重置价41.5%的货币补偿(含停产停业损失)。无合法手续或手续不全,但正常生产经营一年以上的,由村(居)委会和当地乡镇政府、街道办事处共同审核,经公示无异议后,可给予最高不超过5000元的营业和停产停业损失补偿。

被征收方将房屋出租的,租赁双方有约定的从其约定;没有约定的,以上停产停业补偿及设备拆除、安装、搬运等全部费用支付给承租人。

十五、征收未超过批准期限的临时建筑,按评估重置价结合成新度给予补偿。

十六、对无违建、抢装,以及在规定的时间内签约、搬迁交房的,各城区政府、开发区管委会可参照征收国有土地上房屋补偿政策给予适当的奖励。

十七、被征收集体所有土地上房屋拆迁内外装修(含固定墙和防盗网),可采取评估补偿,也可采取分等定级包干补偿。分等定级包干补偿标准由各城区政府、开发区管委会自行确定,但每户装修包干补偿最高不得超过15万元。

十八、本标准附件列入的或未列入的地上附着物和附属设施的补偿,达不成协议的,由征收双方认可的、有资质的评估机构按国家相关规定评估确认。

十九、国务院和省政府批准的水利、能源、交通等重大基础设施建设项目对建筑物补偿另有规定的,从其规定。

二十、本标准由市国土资源局、市房管局、市物价局、市建委等部门依据各自职责负责解释。

二十一、本标准自2018年9月21日起施行,有效期为5年。本标准施行前已经发布征收公告的,按照已确定的补偿方案执行。本标准施行过程中,国家和省出台新规定的,按新规定执行。

附件:1.襄阳市市区集体所有土地上房屋(住宅)征收补偿指导标准

2.襄阳市市区集体所有土地上各类住宅房屋结构、等级评定指导标准

3.襄阳市市区集体所有土地上房屋附属物征收补偿指导标准

4.襄阳市市区集体所有土地地上附着物征收补偿指导标准

5.襄阳市市区集体所有土地上树木花卉征收补偿指导标准

6.搬迁补偿费和临时安置过渡费指导标准

附件1

襄阳市市区集体所有土地上房屋(住宅)征收补偿指导标准

襄阳市人民政府办公室关于印发襄阳市市区集体所有土地上附着物征收补偿指导标准的通知


备注:

1.一般砖、钢柱承重,钢屋架、彩钢瓦屋面房屋参照砖木结构乙级屋评定。

2.被征收补偿参考标准已经包括房屋主体建(构)筑物补偿,房屋拆除、旧料堆码、材料运输、屋面排水设施(天沟、水斗、室外排水管)、房屋四周排水明暗沟、散水、雨棚、踏步、上楼的楼梯(不锈钢、铁艺扶手另增加补偿)、室内水、电及基础的补偿均为房屋的必要配套设施,已包含在房屋的补偿单价中,不再另行补偿,但不包括宅基地的补偿。

3.各类别房屋所确定的补偿参考标准,以建成的房屋成品为计算标准算。

4.各类结构等级中如乙级房含有甲级房标准的某项,则可参照实际成本计算补偿。(例如:砖混乙级房但有隔热层,则乙级房价格+隔热层价格为该房补偿标准。)

5.作为房屋的配套设施,对于室内外、门窗部分做以下定义:

1)简易防盗门、普通内外门、铝合金窗、塑钢窗、106涂料墙面、喷塑墙面、油漆墙裙、油漆地面、油漆踢脚线均不予另外补偿;

(2)对于成色较新、难以拆除、拆除后价值减损较大的防盗门、成品门酌情予以补偿。

6.经营(生产)性非住宅房屋的补偿标准按住宅补偿标准上浮40%执行。

7.经营(生产)性房屋的装饰装修补偿支付给投资人。

8.达不成协议的,由征收双方认可的、有资质的房地产价格评估机构按国家相关规定评估确认。

 

附件2

襄阳市市区集体所有土地上

各类住宅房屋结构、等级评定指导标准

襄阳市人民政府办公室关于印发襄阳市市区集体所有土地上附着物征收补偿指导标准的通知

襄阳市人民政府办公室关于印发襄阳市市区集体所有土地上附着物征收补偿指导标准的通知

附件3

襄阳市市区集体所有土地上房屋附属物征收补偿指导标准

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备注:1.集体土地上工业厂房附属物参照本标准执行。

2.经征迁双方协商,可按市场价征收,协商不成,由评估机构或第三方专业部门按市场价评估确定。

附件4

襄阳市市区集体所有土地地上附着物征收补偿指导标准

襄阳市人民政府办公室关于印发襄阳市市区集体所有土地上附着物征收补偿指导标准的通知


备注:1.地上菜(花、果、茶、药、竹)园、大棚、藕(鱼)塘及田间房(畜、禽舍)等各类设施,发布征收公告后抢建抢种的不予补偿。

2.耕地及其他土地改鱼塘、藕塘、苗圃、林地、果园等未经农业、国土等部门批准的,不予补偿。

3.国土资源部门发布征地告知后,抢种、抢建的不予补偿。

4.房屋、地上附着物等没有在农业、国土资源部门办理设施农用地手续的,不予补偿。按国家政策规定不用办理的除外。

5.田间大棚周边及葡萄林内水泥桩,采取评估方式定价。

6.各级政府相关部门已确认为违建的、违法占地的不予补偿。

附件5

襄阳市市区集体所有土地上树木花卉征收补偿指导标准

襄阳市人民政府办公室关于印发襄阳市市区集体所有土地上附着物征收补偿指导标准的通知

襄阳市人民政府办公室关于印发襄阳市市区集体所有土地上附着物征收补偿指导标准的通知

备注:1.发布征地公告后突击栽种的树木不予补偿。

2.已枯萎死亡树木不予以补偿。

3.枇杷、石榴、银杏等观果类树木按园林观赏树木补偿标准计。

4.树木胸径指苗木自然地面至1.30米高处树干直径,不足1.30米按0.60米高处直径计算。地径指苗木自然地面至0.20米高处树干直径。

5.园林观赏苗木补偿以移植补偿为主,补偿后苗木归合法的产权人或投资人处分。超大名贵树木移植补偿费可由征迁双方参照标准协商,协商不成,由评估机构或第三方专业部门评估确定。

移植补偿包含苗木起挖、包扎、转迁、重栽、养护及损失等费用。若征迁期限在非适宜移植期内(5月至10月),可按标准价的20%-30%给予增加补偿。

6.经征迁双方协商,可按市场价征收,协商不成,由评估机构或第三方专业部门参考市场价评估确定。

附件6

搬迁补偿费和临时安置过渡费指导标准

一、住宅

(一)搬迁补偿费每户按被征收房屋合法建筑面积10元/平方米的标准一次性计发(搬迁补偿费不足500元标准的,每户按500元计发)。先迁至过渡房后又迁至安置房,按上述标准计发两次。

(二)临时安置过渡费按每人每月120元的标准计发。

因征收方责任而延长过渡期限的,应当增加临时安置过渡费。从逾期之月起按上述标准的1.5倍计发临时安置过渡费;从逾期的第7个月起按上述标准的2倍计发临时安置过渡费;从逾期的第13个月起按上述标准的2.5倍计发临时安置过渡费;从逾期的第25个月起按上述标准的3倍计发临时安置过渡费,直至还建房交付。

实行产权调换实物还房的,补偿时间从房屋搬迁之日起至还建房屋竣工验收合格、交付还建房钥匙后3个月,逾期不再计发临时安置过渡费;另批宅基地安置的,按6个月的标准,一次性支付临时安置过渡费。

二、非住宅

征收方应当按所拆非住宅房屋建筑面积10元/平方米的标准,向被征收方或房屋使用人支付搬迁、安装补偿费。但非住宅房屋补偿涉及大型机器、设备搬迁、安装的,其搬迁、安装所需费用,由征收方商被征收方后委托有资质的资产评估机构评估,或者按照设备搬迁、安装实际发生费用,由征收方给予一次性补偿。

抄送:市委各部门,襄阳军分区,各人民团体。

市人大常委会办公室,市政协办公室,市法院,市检察院。

襄阳市人民政府办公室      2018年9月21日印发

(采晴整理)



 


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    2019 - 06 - 24
    《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称“《征补条例》”)第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿。相较于原《城市房屋拆迁管理条例》中明确赋予承租人作为拆迁补偿协议签订主体、诉讼提出主体不同,《征补条例》只字未提承租人在房屋征收过程中的地位与权利。而实践中,市、县级人民政府房屋征收部门在房屋征收过程中既不主动与承租人联系将之作为征收补偿对象,亦对承租人提出的评估申请置之不理,而直接与房屋所有权人签订征收补偿协议,或报请市、县级人民政府作出征收补偿决定。那么,对于此种情形下,房屋承租人若对补偿协议或征收补偿决定不服,可否作为原告提起行政诉讼呢?笔者认为,此类承租人与征收补偿决定或补偿协议具有利害关系,可以作为原告提起行政诉讼。一、原告资格的确定应以行政诉讼法的规定为依据有观点认为,根据《征补条例》第二条、第二十五条第一项、第二十六条的规定,房屋征收部门应与房屋所有权人就补偿方式、补偿金额和支付期限、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失等事项订立补偿协议,在签约期限内达不成补偿协议的,由房屋征收部门报请市、县级人民政府作出补偿决定。因此,房屋征收部门在征收过程中只对房屋所有权人予以补偿,并与之签订补偿协议。房屋承租人不是被征收房屋的所有权人,房屋征收部门无需与其签订补偿协议。在无法达成协议的,市、县级人民政府也只应向房屋所有权人作出补偿决定。从而,认为承租人不具有原告主体资格。笔者认为,原告资格的认定应以行政诉讼法第二十五条规定为依据,其他法律、行政法规均不得直接对原告主体资格予以限定。行政诉讼法第二十五条规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。”该条虽然看似将适格原告区分为行政相对人和利害关系人两大类,但事实上适用了一个相同的标准,这就是“利害关系”。可能...
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    2019 - 06 - 21
    近日,湖南省宁乡市人民法院依法公开开庭审理了邓某诉某村委会因建房申请的行政确认一案,被告宁乡某村委会法定代表人出庭应诉,该案是宁乡首例村委会为被告的行政诉讼案件。原告邓某成家后,因家中无住宅,写了建房申请书,于2018年4月29日以邮寄挂号信的形式,递交给被告宁乡某村委会。被告村委会收到上述申请后,未审批盖章也没有向原告出具不予审批的书面答复意见。原告邓某以宁乡某村委会的行为侵犯了其合法权益为由,将宁乡某村委会诉至宁乡法院,请求判令确认村委会未履行法定职责的行为违法,责令该村委会履行建房审批的法定职责。原告诉称,依据村民委员会组织法第二十四条的规定,涉及宅基地的使用方案,村委会必须提请村民会议讨论决定,这是村委会的法定职责,也有义务依法召开村民会议讨论,并在会后向原告作出明确书面答复。被告辩称,依据村民委员会组织法第二条的规定,村委会的职责是办理本村的公共事务和公益事业,调解民间纠纷,协助维护社会治安,向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议,其法人主体性质不是行政机关,职能也不具有宅基地使用权审批的行政职权,因此无法构成原告诉讼的不履行法定职责、行政不作为的主体资格。对于原告的建房申请不符合的情况,村委会已按程序向原告当面告知,但没有给予书面答复。法院经审理认为,根据村民委会组织法、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》《湖南省行政程序规定》的规定,被告村委会虽然不是行政机关,但地方性法规授权其在农村村民住宅用地审批过程中行使管理职能;该村委会虽然并无对村民住宅用地作出终极批准的权力,但其依法具有受理原告的申请和作出初始审批意见的职责。在本案诉讼中,被告村委会未能提供证据证明其在收到原告建房申请报告后,依法定程序对原告的申请作出相应处理。故法院判决确认被告村委会未在法定期限内对原告邓某提出的建房申请作出书...
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    2019 - 06 - 20
    2018年2月公布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》(以下简称《行诉解释》)第二十四条第一款指出:“当事人对村民委员会或者居民委员会依据法律、法规、规章的授权履行行政管理职责的行为不服提起诉讼的,以村民委员会或者居民委员会为被告。”这明确赋予了村民委员会、居民委员会(以下简称“村(居)委会”)在履行行政管理职责时成为行政诉讼被告的资格地位。然而,在实践中,人们对村(居)委会之行政诉讼被告资格的认定问题有时存在一些疑惑,不利于诉讼顺利进行。对此,本文拟从理论和实务两个层面作以下辨析。一、村(居)委会何以具备行政诉讼被告资格村(居)委会是村民、居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,它们之所以能够成为行政诉讼的被告,并不是因为它们本身属于行政机关,而是因为它们在一些情况下依据法律、法规、规章的授权,行使了特定的行政管理职权。既然村(居)委会是在获得法律、法规、规章的授权之后行使行政管理的职权,作出行政行为,那么当事人认为,其行为侵害了自己的合法权益,提起行政诉讼,当然应以村(居)委会为被告。这是因为,村(居)委会在法律、法规、规章的授权下作出的行为,体现了行政机关的意志,其本身已经构成国家行政活动的一部分,从性质上讲属于履行行政管理职责的行为;也就是说,其行为具有公法意义上的本质属性,是可以诉诸法律、接受司法监督和审查的行政行为,具有可诉性。由此可知村(居)委会具备行政诉讼的被告资格。当然,村(居)委会能构成可诉行为的主体,成为行政诉讼的被告,仅限于依据法律、法规、规章的授权作出行政行为的情形,并非任何条件下都如此。比如受行政机关的委托作出行为,就不构成可诉行为的主体,出现纠纷时是以委托的行政机关为被告。对此,《行诉解释》第二十四条第二款已有规定:“当事人对村民委员会、居民委员会受行政机关委托作出的行为不服提起诉讼的,以委托的行政机关为被...
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    2019 - 06 - 19
    在城市建设过程中,征收集体土地在所难免,征收补偿如何计算,是被征地群众最关心的问题。潇湘晨报记者注意到,近期包括常德、岳阳、永州等城市在内的湖南省内多地均提高了集体土地与房屋征收补偿安置标准,如常德市将水田青苗补偿标准由2000元/亩提高为3000元/亩;岳阳市征地补偿标准提高30%,房屋拆迁补偿标准提高25%左右,部分青苗设施补偿标准提高30%;永州市将货币化安置补偿标准由17万/人提高至28万元/人;益阳市青苗补偿标准以水田为例,由原来的1980元/亩提高到了3000元/亩,提高幅度50%左右。常德:水田青苗、房屋主体、住房货币安置补贴标准均大幅提高常德市人民政府今年2月18日公布的《常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》规定,提高部分青苗补偿标准。根据青苗的年产值标准和市场物价水平,将水田青苗补偿标准由2000元/亩提高为3000元/亩,果园补偿标准由6000元/亩提高为6800元/亩。调整花卉苗木搬迁补偿标准。提高房屋主体结构补偿标准。钢混住宅主体结构补偿标准,由900元/㎡提高为1400元/㎡,提高56%;砖混一类住宅主体结构补偿标准,由760元/㎡提高为1290元/㎡,提高70%;砖混二类住宅主体结构补偿标准,由700元/㎡提高为1200元/㎡,提高71%;砖混三类住宅主体结构补偿标准,由620元/㎡提高为1100元/㎡,提高77%;砖木一类住宅主体结构补偿标准,由500元/㎡提高为800元/㎡,提高60%;砖木二类住宅主体结构补偿标准,由460元/㎡提高为700元/㎡,提高52%;木结构类由420元/㎡提高为580元/㎡,提高38%;偏杂类由240元/㎡提高为300元/㎡,提高25%。提高交房腾地奖。在实施征地拆迁过程中,签约、交房腾地是难度最大的,为推动拆迁交房腾地,将交房腾地奖由3万元/户提高至5万元/户。提高市江北城市规划区范围内住房货币安置补贴标准...
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