2019年广东不动产登记新政：不符合规定的小产权房不予办登记

临近2019年，广东省自然资源厅透露，为加快处理当前不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范不动产登记行为，保护权利人合法权益，该厅正式发布《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》(简称《指导意见》)。

“这份《指导意见》主要包括四部分内容。”文件发布后，省自然资源厅公开解读表示，第一部分提出了解决不动产登记历史遗留问题的总体要求；第二部分强调了妥善解决不动产登记历史遗留问题的重要性和紧迫性，明确了不动产登记历史遗留问题的处理原则；第三部分主要对不动产登记历史遗留问题分类提出原则性处理意见；第四部分主要是针对解决不动产登记历史遗留问题提出了相关保障性措施。

由于各地不动产登记历史遗留问题情况不尽相同，《指导意见》主要着眼于对全省具有共性的普遍性问题进行原则性的规定，具体问题的处理仍然需要各地针对本地实际情况出台具体细化的可操作性措施。譬如，关于房屋所有权和土地使用权主体不一致的问题，《指导意见》指出，对依法可以办理土地使用权证的，依法依规办理房地合一的不动产权证书；对需要补充相关手续的，按照规定尽力完善手续；对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。而关于房地产开发过程中违反土地管理、规划管理的问题，《指导意见》则提出划分时间段进行处理：不动产统一登记实施后的，要求有关部门依法作出处理后，再行办理不动产登记；不动产统一登记实施前的，符合一定条件，可先行办理登记，但要在登记簿和证书中标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，并由不动产所在地县级以上政府责成相关部门在登记后一年内处理完毕。

对于社会关注的房改房等问题，广东提出分两种情况来解决：对于出让性质的宗地，考虑到有些房改房或经适房所在宗地虽为出让性质，但并未按市场价格缴纳相关价款，须按规定缴纳相关价款；对于划拨性质的宗地，须依法补缴土地出让金。

政策解读：

《指导意见》主要包括四部分内容。现对其中的主要政策解读如下：

第一部分：

提出了解决不动产登记历史遗留问题的总体要求。

即以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，深入贯彻习近平总书记重要讲话精神，坚持以人民为中心的发展思想，以“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”为原则，以各级政府为主体，以维护人民群众利益为核心，妥善解决不动产登记历史遗留问题。

第二部分：

强调了妥善解决不动产登记历史遗留问题的重要性和紧迫性，明确了不动产登记历史遗留问题的处理原则。

一是明确各地级以上市、县(区)政府为解决不动产登记历史遗留问题的主体，要求切实落实政府属地管理责任，强化责任担当，积极主动作为。

二是要求各地级以上市、县(市、区)政府要尽快建立解决不动产登记历史遗留问题的专门工作机制。

三是对各地制定出台处理历史遗留问题的法规或改革性文件的期限予以明确，即本意见实施后半年内。

第三部分：

主要对不动产登记历史遗留问题分类提出原则性处理意见。

由于各地不动产登记历史遗留问题情况不尽相同，《指导意见》主要着眼于对全省具有共性的普遍性问题进行原则性的规定，具体问题的处理仍然需要各地针对本地实际情况出台具体细化的可操作性措施。

1、关于房屋所有权和土地使用权主体不一致的问题。

由于原土地房屋分开登记，很多房屋在没有办理土地使用权证或不符合相关规定无法办理土地使用权证的情况下，办理了房屋所有权证甚至还进行了转让(含多次转让)，因此出现了大量的历史遗留问题，包括房屋土地权属来源资料不齐、只有房产证没有土地使用证等。

对于该类问题，主要是：

对依法可以办理土地使用权证的，依法依规办理房地合一的不动产权证书；

对需要补充相关手续的，按照规定尽力完善手续；

对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。

2、关于房地产开发过程中违反土地管理、规划管理的问题。

对于该类问题，需要划分时间段进行处理：

不动产统一登记实施后的，要求有关部门依法作出处理后，再行办理不动产登记；

不动产统一登记实施前的，符合一定条件，可先行办理登记，但要在登记簿和证书中标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，并由不动产所在地县级以上政府责成相关部门在登记后一年内处理完毕。

3、关于单方申请登记问题。

由于开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，按照规定土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，相关材料齐全的，可单方申请登记，不动产登记机构经核实并公告后予以办理。

4、关于房改房等问题。

分两种情况：

对于出让性质的宗地，考虑到有些房改房或经适房所在宗地虽为出让性质，但并未按市场价格缴纳相关价款，须按规定缴纳相关价款；

对于划拨性质的宗地，须依法补缴土地出让金。

5、关于房屋用途和土地用途不一致问题。

首先，明确处理范围是不动产统一登记实施前房屋用途和土地用途登记不一致的不动产。其次，明确未经依法批准，登记时不得改变不动产用途，并要求地方政府在登记后一年内组织完善相关手续。

6、关于土地处于抵押状态下的不动产登记问题。

明确经抵押权人同意，可依法办理登记，但须注明土地抵押状况。

7、关于不动产统一登记实施前的违法抵押问题。

明确由不动产所在地的县级以上政府对违法抵押问题先行妥善处理完毕，再由不动产登记机构根据处理结果依法办理登记。

8、关于农村宅基地房屋不动产登记问题。

考虑到乡村规划的覆盖问题，结合近两年我省农民住房财产权抵押贷款试点经验，对所需提供的材料进行了明确。同时要求各地加快推进规划未覆盖地区的乡村规划编制工作。

9、关于房屋跨宗地问题。

明确须先行对所涉宗地按照房屋与宗地对应一致原则进行分割、合并或调整边界处理后，再行办理登记手续。

第四部分：

主要是针对解决不动产登记历史遗留问题提出了相关保障性措施。

一是全面完成资料移交。不动产登记资料的移交和管理是全面实施不动产统一登记制度的基础。原各登记机构应依法将原始纸质登记资料和电子登记数据完整移交至不动产登记机构。不动产登记资料不移交或移交部分资料，既不符合法律法规要求，也给不动产登记的准确性和时效性带来了障碍。不动产登记资料移交后，不动产登记机构、不动产行业管理部门、不动产登记信息应用部门均可通过不动产登记信息平台进行信息的互通共享应用。

二是全面完成数据整合。要求各级人民政府确保按照国家和省的统一部署和要求，全面完成不动产登记数据迁移整合和建库工作。

三是建立信息共享机制。要求各县级以上人民政府按需共享相应的数据信息。

四是健全监督和纠错机制。要求各县级以上人民政府建立健全执法监督和行政纠错机制，对不动产登记工作中的违法违规发证行为进行纠正和责任追究。

（来源：广东省自然资源厅）

（采晴整理）