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拆迁律师为数百名行政官员开庭现场普法

日期: 2018-12-06
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10月18日讯 9月22日,山东省高级人民法院举行了一场特别的庭审,本次公开开庭审理的是一起典型的民告官案例。引人瞩目的是,到现场来参加旁听的有来自山东省17个市的分管副市长,另外还有33个省直部门及部分区县领导的分管负责人,共200多位政府官员。人数如此之多,又是如此高级别的庭审旁听,在山东省还是头一次。

据《调查》报道,9月22日上午9点,法槌敲响。开庭审理的这期案件是一起房屋行政征收及附带审查规范性文件的上诉案。上诉方是兰陵县卞庄街道中兴片区居民郑左民等12位村民,应诉方是兰陵县人民政府。在这起案件的一审判决中,临沂市中级人民法院判郑左民等12人败诉,郑左民等不服判决,向山东省高级人民法院提起上诉。

山东省高级人民法院行政审判庭副庭长侯勇对二审中双方争议的焦点做出了梳理:“上诉人认为被征收房屋不属于棚户区,不属于危房改造,不符合公共利益的需要。另外还认为这次征收不符合土地利用的总体规划。县政府认为本案的征收是为了改善居民的居住环境和居住条件,是符合公众利益的需要。”

近些年,民告官的案子不断增多。尤其是新《行政诉讼法》施行一年多来,全国行政应诉案件数量激增。但是官员出庭却还少见,告官不见官,一直为人诟病。这次,被告方兰陵县副县长刘志军出庭应诉。不仅如此,还专门邀请山东省17市的分管副市长和33个省直部门及部分区县领导的分管负责人到场旁听。作为2016年全省法治政府建设专题研讨班依法行政的一部分,也是山东省历史上规模最大、规格最高、人数最多的一次法治政府建设培训活动。在庭审现场,这些政府官员亲自观摩了官民双方的唇枪舌剑。

现在各地由于拆迁引发的纠纷很多,矛盾突出。而这次,无论是上诉的村民,还是被诉的政府,都选择了通过法律解决争议。案子从一审打倒二审。那现在兰陵县政府要拆迁的那块土地,为何引发郑左民等12位村民选择状告政府呢?为了了解更多的案情,记者来到了兰陵县卞庄街道中兴片区二村。

在卞庄街道中兴片区二村,现在拆迁地已经被铁皮隔离墙围了起来。在隔离墙后面,可以看到大多数房屋已经被拆除。虽然现场已经被清理过,但还遗留着拆迁所产生的建筑垃圾。在其中一块较大的拆迁区域内,可以看到几栋没有拆除的房子孤零零地矗立着,和这一片荒地以及周围的高楼大厦形成了鲜明对比。在这里,记者见到了这次状告兰陵县人民政府的12户居民之一沈振东。

据沈振东介绍,他所住的这套房子是他父亲沈永平的。现在他和父母妻儿5口人住在这里。他告诉记者,这次之所以把兰陵县人民政府告上法庭,不是因为不想搬走,而是补偿标准难以接受。

沈振东说,他们祖祖辈辈几代人都生活在这里,得有100多年了,原来自己家门口就是老的206国道,他们家这一块儿在兰陵县也算是比较繁华的地带。如果没有足够的拆迁补偿款,那他们家以后的生活就难过了。

沈振东告诉记者,社区当时来人并没有告诉他们说是棚户区改造,而是说开发这片土地,问他们同不同意,他觉得开发是好事,就同意了。但文件下来却说是棚户区改造。对此,主张拆迁的兰陵县政府又是怎么向村民告知的呢?记者在拆迁地点看到了一个由当地政府树立的告示牌。牌子上关于改造项目简介一栏清楚地写明:中兴片区棚户区改造项目位于顺河路中段,总占地面积152.55亩,总征收面积8.49万平方米,涉及居民377户,达成拆迁协议329户,已拆除260户。该片区改造前,房屋质量较差,基础设施配套不完善,“脏、乱、差”现象严重。为改善居民生活环境,提升城市品位,相关单位对其进行了征收。但这种情况描述沈振东却不认可,他认为政府之所以这么说,目的是为了压低补偿款标准。

在12户起诉兰陵县政府的村民之中,汪廷荣家的情况有些特殊。这次拆迁涉及到了她所开的小天使幼儿园。当初她听到社区要改造的事情,还是挺高兴的,但等测量文件下发后,她却怎么也高兴不起来了。

汪廷荣说,她从1999年开始办了这家小天使幼儿园,到现在已经接近20年,也不想再转行了,但赔偿那么低,还不给她停业补偿,她要去其他地方再开一家幼儿园的话,那这么多年的心血算是白费了。

就在记者与沈振东、汪廷荣交谈的过程中,这次参与诉讼的12户居民也都赶了过来,他们说剩下没签协议的50多户居民情况大多和他们一样,都对拆迁补偿款不是很满意,补偿款这么低,回迁时超过补偿的房子面积,还要花三四千元的市场价来买,这也让他们难以接受。

郑左民是这次状告当地政府的组织者之一,他家境还不错,在县城里开了一家饭店。郑左民说剩下的50多户没有拆迁的居民都想要用法律的武器维护自己的权益,但是单独一家很难负担得起高昂的律师以及行政诉讼的费用,于是他就联系了与他关系好又有些亲戚关系的12户居民共同承担了这次官司的费用。

归纳起来看,居民不是不愿意拆迁,而是嫌补偿标准太低。那当地拆迁标准是如何制定的?记者联系兰陵县政府有关部门,他们回复是:整个事件已经进入诉讼环节,一切等待法院判决。而政府的理由在本案一审的判决书中已经申明,临沂市中级人民法院做出的一审判决认为,涉案土地性质属于国有土地。本案改造项目符合公共利益,经兰陵县第十六届人民代表大会第十六次会议通过,符合相关要求。《临沂市国有土地上房屋征收补偿暂行规定》是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定结合本市实际做出,没有违反法律、法规的规定,也无与法律法规相抵触的内容,判决驳回原告的诉讼请求。对于这个判决,12户居民的代理王卫洲随后向山东省高级人民法院提起了上诉,在庭审现场,双方各执己见,但对庭审的过程,王卫洲律师表示满意:“二审法官对事实的调查和询问,都比较细致和深入,对于我们这个,上诉人和被上诉人发言给予了充分的保障。”

拆迁律师为数百名行政官员开庭现场普法

官司从临沂市中级人民法院打到省高院,村民和政府究竟谁能赢,各方都静待法院最终的判决。而这次庭审的另一个关注点,还是来参加旁听的众多官员。随着民众法治意识的增强,对利益诉求的增多,民告官想必该是常态。而每一件民告官的案例,就是法治与人治的交锋,是依法行事,还是固守原有的传统,就考验着执法者和主管部门负责人的能力和智慧。

这次邀请官员进行的特别观摩是由山东省法制办公室组织的,山东省法制办公室副主任朱晓峰表示,这样做的目的就是通过这起典型案件的审理,对政府行政起警示和引领作用。朱晓峰认为,行政机关负责人庭审观摩培训,对于推动行政机关负责人出庭应诉实现常态化,提高领导干部运用法治思维和法治方式深化改革、推动发展、化解矛盾能发挥重要作用。

相当多的地方官员面对群众诉讼时都避而不见,羞于出庭,而这次,兰陵县副县长刘志军却鼓足勇气,出庭应诉。庭审让他感觉到人民法律意识的提高,也为行政机关提出了更高的要求。

虽然不是被诉一方,但前来参加旁听的官员们认为,庭审过程等于给自己上了一堂很生动的法治课。

出庭应诉的副县长,还有旁听的200多位市级副市长、省直及部分区县的分管负责人,他们都是法治政府建设的“关键少数”。他们来到法庭,亲耳听一听这么一起民告官的官司,这一姿态本身就体现了法治精神,这次高级别的旁听,对推动山东法治政府建设向纵深发展具有风向标意义。

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附件:12人诉兰陵县政府房屋征收补偿决定案件行政判决书之一

山东省临沂市中级人民法院

行 政 判 决 书

(2016)鲁13行初84号

原告顾xx,男,19xx年x月xx日出生,汉族,居民,住兰陵县。

委托代理人王卫洲、夏涛,北京万典律师事务所律师。

被告兰陵县人民政府(原苍山县人民政府)。住所地:县城兰陵路东段。

法定代表人孙伟,县长。

委托代理人马国立,山东鲁泉律师事务所律师。

委托代理人吴士权,兰陵县住房和城乡建设局工作人员。

原告顾xx不服被告兰陵县人民政府作出的兰陵政征补字[2015]15号《房屋征收补偿决定书》,于2016年5月27日向本院提起行政诉讼,本院于同日立案后向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。同年6月16日本院作出(2016)鲁13行初84号行政裁定书,以“涉案行政征收决定已提起诉讼,本案须以行政征收决定案件的审理结果为依据”为由,中止本案诉讼。2017年5月12日本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。原告顾xx及其委托代理人王卫洲、夏涛,被告兰陵县人民政府委托代理人马国立、吴士权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2015年12月1日,被告兰陵县人民政府对被征收人顾xx作出兰陵政征补字[2015]15号《房屋征收补偿决定书》,对原告被征收房屋采取货币补偿或房屋产权调换补偿两种补偿方案进行补偿。

原告诉称,被告作出的涉案征收补偿决定主要证据不足、程序严重违法,应予撤销。一、被告在未经原告知情的前提下委托评估公司针对原告的房屋作出评估报告,且补偿决定和评估报告一起送达原告,剥夺了原告的申请复核和鉴定的权利。二、原告已就被告作出的房屋征收决定向临沂市中级人民法院提起行政诉讼,案件尚在审理过程中,房屋征收决定的法律效力尚处于待定状态,不能作出补偿决定。基于被上诉人在作出补偿决定的过程中存在的诸多违法之处,原告诉至法院请求撤销被告兰陵县人民政府作出的兰陵政征补字[2015]15号《房屋征收补偿决定书》。

原告向本院提交以下证据:

证据1.兰陵政征补字[2015]15号《房屋征收补偿决定书》,证明补偿决定行政行为存在且违法。

证据2.苍房字第××号房屋所有权证,证明原告拥有合法房屋。

证据3.评估报告,证明原告房屋评估情况,评估报告系与房屋征收补偿决定书同时送达原告。

证据4.相关案例。

证据5.商品房预售合同,证明同地段的商品房价格。

证据6、政府常务会议关于中兴居委片区棚户区改造工程的报告,证明评估机构应由全体住户推选产生,推选不出由摇号产生。

被告兰陵县人民政府辩称,一、中兴片区改造项目经省多个部门批准,项目类型为城市棚户区,土地为国有土地,答辩人作出的房屋征收决定合法。二、答辩人制定征收补偿方案履行了征求公众意见、论证、听证、公示等法定程序,补偿方案内容经过论证、听证和广泛征收公众意见后修改,程序合法。三、答辩人公正选取评估公司。根据评估公司公示的征收房屋、同区位商品房价格,征收补偿价格不仅公平合理且已给予被征收人很大的优惠。四、答辩人依据补偿安置方案作出的补偿决定程序合法,所做补偿已保障了被答辩人的合法权益。五、征收决定自公告之日起生效,不存在所谓的效力待定状态。综上,答辩人作出行政行为证据确凿,适用法律法规正确,程序合法。请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告兰陵县人民政府在举证期限内向本院提交以下证据:

第一组证据:

证据1.临沂市房产和住房保障局、临沂市发展和改革委员会、临沂市财政局、临沂市国土资源局、临沂市规划局联合行文的临房发[2015]5号《关于公布2015年城镇保障性安居工程任务分解落实项目(第一批)的通知》。

证据2.中兴居委片区房屋征收补偿资金证明。

证据3.兰陵县发展和改革委员会兰陵发改函[2014]11号《关于兰陵县中兴居委片区棚户区改造工程确定国民经济和社会发展规划情况的函》;兰陵县国土资源局《关于兰陵县中兴居委片区棚户区改造工程是否符合兰陵县土地利用总体规划有关情况的函》;兰陵县规划局《关于兰陵县中兴居委片区棚户区的规划情况说明》;兰陵县人民政府兰陵政字[2014]49号《关于将中兴居委片区棚户区改造等两个项目纳入兰陵县2014年国民经济和社会发展计划的报告》;兰陵县人民代表大会常务委员会兰陵人大发[2014]35号《关于批准兰陵县人民政府〈关于将原监管场所片区改造等五个项目和中兴居委片区棚户区改造等两个项目纳入兰陵县2014年国民经济和社会发展计划的报告〉的决定》。

以上证据证明中兴居委片区征收决定程序合法。

第二组证据:

证据1.兰陵县中兴居委片区棚户区改造工程专家论证报告。

证据2.中兴居委片区棚户区改造工程房屋征收补偿方案听证会报告。

证据3.关于中兴居委片区房屋征收补偿安置方案征求意见稿修改情况公示。

以上证据证明征收补偿安置方案制定程序合法,内容合理合法。

第三组证据:

证据1.2015年8月31日兰陵县中兴居委片区棚户区改造指挥部关于中兴居委片区棚户区改造工程房屋征收抓阄选定评估机构的通知。

证据2.2015年9月10日山东省兰陵县公证处(2015)兰陵证经字第77号公证书。

证据3.临沂大宇房地产评估有限责任公司营业执照、房地产评估机构资质证书(有效期限为2011年12月16日至2014年12月15日)。

证据4.2015年9月11日临沂大宇房地产评估有限责任公司关于兰陵县中兴居委片区棚户区改造工程征收房屋和同区位新建普通商品房市场均价的公示。

证据5.2015年8月18日兰陵县卞庄街道中兴居委片区房屋征收补偿安置方案。

以上证据证明评估公司已经过公正选取并公示了征收房屋、同区位商品房的价格,被告的征收补偿价格给予被征收人很多优惠。

第四组证据:

证据1.2015年8月18日兰陵政征公告字2015第1号兰陵县人民政府房屋征收决定公告。

证据2.2015年10月28日兰陵县房屋征收补偿办公室关于签订房屋征收补偿安置协议的通知。

证据3.2015年12月1日山东大宇建设项目管理房地产评估有限公司关于顾xx被征收房屋征收估价报告。

证据4.2015年12月1日兰陵县人民政府兰陵政征补字[2015]15号《房屋征收补偿决定书》。

以上证据证明答辩人依据补偿安置方案作出补偿决定的程序、内容均合法,所做补偿已保障了被答辩人的合法权益。

第五组证据:影像资料,证明答辩人依照法律规定进行了公示、公告、送达等程序。

被告于庭审时向法院提交临沂市工商行政管理局企业注册局出具的说明(系复印件),证明临沂大宇房地产评估有限责任公司已被山东大宇建设项目管理房地产评估有限公司吸收合并。

经庭审质证,被告对原告提交的证据1、2、3、6的真实性予以认可,但辩解结合被告提供的第五组证据影像资料可以证明2015年10月13日对涉案片区评估结果公示中已明确告知被征收人向评估公司申请复核鉴定的权利,对证据5不予认可。

原告对被告提交证据的真实性、合法性均不予认可。

本院对上述证据认证如下:对原告提交证据1、2、3的证明效力予以认可。原告的证据4、5、6,与本案无关联性,本院不予采信。对于被告提交的证据,第一组、第二组证据均系房屋征收决定过程中的相关文件,已经发生法律效力的(2016)鲁行终1281号等行政判决已经对房屋征收决定行为合法予以确认,此二组证据与本案无联性。对第三、四、五组证据的真实性予以认可。对于庭审中被告提交的证据,因已超出被告举证期限,对该证据本院不予采信。

经审理查明:2015年8月18日,被告兰陵县人民政府发布了“兰陵政征公告字2015第1号兰陵县人民政府房屋征收决定公告”,决定对兰陵县中兴居委片区棚户区改造工程范围内的房屋实施征收。原告所有的座落于兰陵县卞庄镇二村的苍房字第××号房屋即位于上述征收范围内。

2015年8月31日,中兴居委片区棚户区改造指挥部下发“关于中兴居委片区棚户区改造工程房屋征收抓阄选定评估机构的通知”,决定于9月1日上午9点组织采取抓阄的方式确定评估机构。9月10日,山东省兰陵县公证处出具(2015)兰陵证经字第77号公证书,对9月1日拆迁户代表杨安会抓阄选取临沂大宇房地产评估有限公司一事进行公证。12月1日,山东省大宇建设项目管理房地产评估有限公司对被征收人房屋作出《房地产征收估价报告》。同日兰陵县人民政府对本案被征收人作出兰陵政征补字[2015]15号《房屋征收补偿决定书》。原告对该决定不服,向本院提起诉讼。本案在审理过程中,山东省高级人民法院对郑左民等人起诉要求撤销兰陵县人民政府作出的兰陵政征公告字2015第1号兰陵县人民政府房屋征收决定公告的二审审理程序尚未终结,故本院于2016年6月16日作出中止诉讼裁定。同年11月22日,山东省高级人民法院作出(2016)鲁行终1281号等行政判决,维持了本院(2015)临行初字第711号等行政判决“驳回原告要求撤销兰陵县人民政府对兰陵县中兴居委片区棚户区改造项目作出的房屋征收决定等诉讼请求”。

本院认为:已经发生法律效力的(2016)鲁行终1281号等行政判决已经确认维持(2015)临行初字第711号等行政判决“驳回原告要求撤销兰陵县人民政府对兰陵县中兴居委片区棚户区改造项目作出的房屋征收决定等诉讼请求”,故对于双方当事人关于房屋征收决定过程中的是否符合国民经济和社会发展规划等、征收补偿费用是否足额到位、征收补偿方案是否听证、征收补偿安置方案是否合法等行为的相关争议,已被生效的裁判文书所羁束,本院对此不予审理。本案的争议焦点问题是被告兰陵县人民政府作出的涉案房屋征收补偿决定书是否合法,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定,本案重点审查的是评估机构的确定程序、被征收房屋价值的认定时点、房屋评估部门是否按照法定程序开展了评估工作、是否充分保障了被征收人享有的复核、鉴定权利等。纵观被告提交的证据,被告不能证明评估机构由被征收人在规定时间内进行了协商,不能证明评估机构对被征收房屋进行了实地查勘,不能证明评估机构提供了分户的初步评估结果、房屋征收部门将结果向被征收人进行了公示等。被告虽然向原告交付了分户评估报告,但该报告系与房屋征收补偿决定同一时间向原告送达,剥夺了原告享有的对评估结果有异议时的复核评估以及向评估专家委员会申请鉴定的权利,导致原告对评估报告中存有异议的“原告房屋权属及状态”的描述、评估报告中两位估价师违反“不得以印章代替签字”的规定未在评估报告中签字等情形无法通过上述渠道进行权利的救济。被告提交的证据证明抽签选定的评估机构是“临沂大宇房地产评估有限责任公司”,该评估机构的资质证书有效期限为2011年12月16日至2014年12月15日,即在抽签选定评估机构时“临沂大宇房地产评估有限责任公司”的评估资质证书已经超出有效期限。涉案评估报告是由“山东大宇建设项目管理房地产评估有限公司”出具,临沂大宇房地产评估有限责任公司和山东大宇建设项目管理房地产评估有限公司均系依法在临沂市工商行政管理局注册登记的独立法人企业,两公司营业期限的起止时间不同,“老注册号”与“注册号”均不相同,设立方式均为“一般新设”,企业状态均为“在营(开业)企业”,故被告关于“山东大宇建设项目管理房地产评估有限公司”是“临沂大宇房地产评估有限责任公司”吸收合并而来的辩解,不足以对抗临沂市工商局信息中心出具的上述两公司的工商登记档案材料,对被告的辩解本院不予采信,

综上,被告兰陵县人民政府作出的涉案房屋征收补偿决定,认定事实主要证据不足,程序违法,应予撤销。原告的诉讼请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)、(三)项之规定,判决如下:

撤销被告兰陵县人民政府作出的兰陵政征补字[2015]15号《房屋征收补偿决定书》。

案件受理费50元,由被告兰陵县人民政府负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省高级人民法院

审判长王茂峰

审判员陈芳

审判员石晓辉

代理审判员崔岩梅

人民陪审员彭志银

二〇一七年六月十五日

书记员李浩维


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    12月3日,济南市政府下发最新《济南市公共租赁住房使用管理办法》,新规将于2019年1月1日起实施,办法对公租房的租赁管理、退出管理社区管理和服务等方面都作出了规定,承租户可互换住房,若承租人转借、转租公租房需要退回公租房,更多具体规定如下:一、承租户可互换住房:为给公租房住户提供更加高效规范的服务,《办法》规定,对承租家庭的住房情况每年至少核查一次,并不定期组织入户检查。对于承租家庭因就业、子女教育等原因确实需要调换住房的,可以秉承双方自愿的原则,按照相同户型或者其中一方的户型配置标准进行互换,互换周期不低于两年,新的互换原则更加人性化。二、这些情况应当退回公共租赁住房:1、转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;2、改变所承租公共租赁住房用途的;损毁、破坏住房,擅自装修、改变房屋结构和配套设施,拒不恢复原状或者不当使用造成重大损失的;3、在公共租赁住房内从事违法活动的;4、无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的;5、累计六个月以上拖欠租金的;6、隐瞒家庭情况或提供虚假材料骗取公共租赁住房的;7、违反法律、法规等规定的其他行为。三、这些情况应当腾退公共租赁住房:1、提出续租申请但经审核不符合复审条件的;2、租赁期内,通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房不再符合公共租赁住房配租条件的;3、租赁期内,承租或者承购其他保障性住房的。四、社区管理和服务拟迁入户籍的承租家庭符合现行户籍迁移条件的,可持相关材料到公安部门办理户籍迁移手续。对公共租赁住房到期退租或取消承租资格退回所承租住房的,应当按照有关规定办理户口迁移,不及时办理的,公安部门依据有关规定将原承租家庭户籍迁至社区集体户。公共租赁住房社区公益性岗位、各类服务机构招聘人员时,优先安排符合条件的公共租赁住房承租家庭成员。居家养老等公共服务项目优先保证公共租赁住房社区中符合条件的承租家庭。(来源:济南市政府)(采晴整...
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    2018 - 12 - 11
    莱芜市:北埠社区庞家岭“城中村”棚户区改造建设项目选址批后公告   (来源:莱芜市规划局)(采晴整理)
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    2018 - 12 - 11
    张家川县张家川镇北城片区(西夭村)棚户区改造项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)为了做好张家川县张家川镇北城片区(西夭村)棚户区改造项目房屋征收补偿工作,切实保障被征收人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《甘肃省实施若干规定》等法律法规,结合张家川县城区总体规划,特制本方案。一、征收范围:东至后川河西夭河堤,南至张家川镇上背巷,西至庄天二级路白草洼旁,北至西夭建材厂(附属物、构筑物)(具体以规划红线图为准)。上述范围内的房屋及其附属。二、征收主体:张家川县人民政府三、征收部门:张家川县张家川镇人民政府张家川县房屋征收补偿中心四、实施期限:2019年1月6日至2019年2月5日五、征收补偿原则;(一)坚持“阳光征收、和谐征收、依法征收”和“公开、公平、公正、透明”的原则。(二)保持西夭村行政区划不变,就地安置的原则。(三)被征收人户籍人口5人(含5人)以下,并拥有一处合法产权宅基地为准,实物安置面积不超过200平方米(含200平方米)的房屋。(四)在西夭村常年居住村民,家庭人口6人(含6人)以上的,人均享受40平方米实物安置面积。(五)户籍界定不在西夭村但实际购买西夭村院落的群众,家庭人口6人(含6人)以上的,按西夭村常住人口标准人均享受40平方米实物安置面积。(六)涉及被征收的五保户、孤儿由政府负责安置,房产由政府无偿收回。六、征收补偿方式与标准:征收补偿方式为实物安置或货币补偿,以实物安置为主。(一)住宅的征收补偿方式与标准:1.实物安置:被征收标准房是指有门有窗,层高2.8米以上等具备居住条件的建筑物,不包括各种简易房、彩钢瓦房、活动板房、钢构房、地下室等其它附属物。(1)被征收人选择实物安置的,在西夭村(期房)和上磨村(现房)安置点房源中选择实物安置不超过200平方米(含200平方米)的房屋(考...
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    2018 - 12 - 11
    临近2019年,广东省自然资源厅透露,为加快处理当前不动产登记中存在的历史遗留问题,切实规范不动产登记行为,保护权利人合法权益,该厅正式发布《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》(简称《指导意见》)。“这份《指导意见》主要包括四部分内容。”文件发布后,省自然资源厅公开解读表示,第一部分提出了解决不动产登记历史遗留问题的总体要求;第二部分强调了妥善解决不动产登记历史遗留问题的重要性和紧迫性,明确了不动产登记历史遗留问题的处理原则;第三部分主要对不动产登记历史遗留问题分类提出原则性处理意见;第四部分主要是针对解决不动产登记历史遗留问题提出了相关保障性措施。由于各地不动产登记历史遗留问题情况不尽相同,《指导意见》主要着眼于对全省具有共性的普遍性问题进行原则性的规定,具体问题的处理仍然需要各地针对本地实际情况出台具体细化的可操作性措施。譬如,关于房屋所有权和土地使用权主体不一致的问题,《指导意见》指出,对依法可以办理土地使用权证的,依法依规办理房地合一的不动产权证书;对需要补充相关手续的,按照规定尽力完善手续;对小产权房等不符合法律法规规定的,不予办理相关登记手续。而关于房地产开发过程中违反土地管理、规划管理的问题,《指导意见》则提出划分时间段进行处理:不动产统一登记实施后的,要求有关部门依法作出处理后,再行办理不动产登记;不动产统一登记实施前的,符合一定条件,可先行办理登记,但要在登记簿和证书中标注“相关违法违规情况须待进一步处理”,并由不动产所在地县级以上政府责成相关部门在登记后一年内处理完毕。对于社会关注的房改房等问题,广东提出分两种情况来解决:对于出让性质的宗地,考虑到有些房改房或经适房所在宗地虽为出让性质,但并未按市场价格缴纳相关价款,须按规定缴纳相关价款;对于划拨性质的宗地,须依法补缴土地出让金。政策解读:一、强调了妥善解决不动产登记历史遗留问题的重要性和紧迫...
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    2018 - 12 - 10
    从相关部门拿到数据,在杭州国有土地房屋征收项目中,选择货币化安置的居民户数比例,从去年的55%下降到了今年的43%。杭州楼市,也不可避免地受到了一定的影响。一、鼓励被征收人一年内买房,这一规定退出历史舞台11月末,由杭州市住房保障和房产管理局拟制的《杭州市人民政府关于进一步贯彻实施〈浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例〉的若干意见(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)在网上征求广大市民的意见。比起现行适用的2015年版,新版的《征求意见稿》主要是对现行版本起到“打补丁”的作用,在货币补偿补贴奖励和产权调换优惠等内容上,主要有两处重大调整。二、杭州市房屋征收与补偿新政策将有三大新变化!1、变化一:《征求意见稿》内新增一条规定:“因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到规定签约比例的,补偿协议生效;未达到规定签约比例的,补偿协议不生效,房屋征收决定效力终止。前款规定的签约比例为百分之八十或者征收补偿方案确定的高于百分之八十的具体比例。”这意味着,因旧城区改建这种公共利益情形征收房屋的,只要超过20%的居民在签约期限内拒绝签约,该片区的征迁将被暂停。2、变化二:《征求意见稿》中,对于选择货币补偿安置,“征收住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,在按被征收房屋评估价值给予补偿的基础上,再按被征收房屋评估价值的20%给予货币补贴。各区人民政府可以另行制定货币补偿奖励标准,但最高不超过被征收房屋评估价值的22%”。被征迁的居民在选择货币补偿后,最高可以得到房屋评估价142%(1+20%+22%)的补偿奖励,这与现行适用的2015版相比,口径不变。不过现行政策中,征收户要拿到最高不超过被征收房屋评估价值的22%货币补偿奖励,有个限制条件,那就是征收户必须在12个月内购房。《征求意见稿》中,将这一限制条件删除,并将补偿...
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    2018 - 12 - 10
    12月6日,广州以259亿元的总价,成交10宗经营性用地,其中8宗均以底价成交。值得关注的是,本次拍卖的居住用地中,有两宗土地明确要求,其建成后的销售对象70%只能卖给特定区域内企业研发、生产、经营管理人员和骨干员工,而且售价不得超过16450元/平方米。广州市国规委表示,这是广州近年来首次采用这种方法进行土地出让,既体现了广州对人才的实际鼓励和扶持,也有利于平抑广州房价。8宗土地均以底价成交本次出让的10宗地块中,以商住性质为主的用地有7宗,居住兼容交通站场用地2宗,医疗用地1宗,总用地面积108.8万平方米,总建筑面积266.7万平方米,成交总价259亿元。其中花都区有三宗,分别是花都区凤凰路以东、花都湖以北J11-XH05,花都区凤凰路地块三和花都区凤凰路地块四。三宗土地均位于主城区以外,建筑体量达30万平方米。最终除了花都区凤凰路地块四有6.6%的小幅溢价之外,其余两宗土地均以底价成交,成交单价均在1.4万元—1.6万元左右。广州市国规委表示,这是广州落实枢纽型网络城市建设,加大住宅用地供应的重要举措,将有效缓解广州房地产市场对住宅用地的需求。7宗土地中,成交价格溢价率最高的是番禺区易兴工业园原安美防火塑料制品有限公司地块。该地块出让起始价为147036元,历经14轮激烈竞价,最终由中铁建以总价173036万元拿下,成交单价为每平方米23419元,为本批土地最高。除了花都区凤凰路地块四和番禺区易兴工业园原安美防火塑料制品有限公司地块之外,本次出让的其他8宗土地均以底价成交。首次面向企业人才供应居住用地值得关注的是,此次成交的位于番禺区化龙镇的两宗居住地块,在土地出让条件中对项目建成后的销售对象进行了限定。番禺区化龙镇现代产业园GY-PY1604地块一和地块二,均要求该项目居住用途物业的70%销售对象必须为在番禺汽车城内注册企业(含在番禺汽车城内的汽车研发机构)的研发...
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