根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《荆州市城区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的有关规定，为加快城市建设步伐，改善沙美路片区居民住房条件，保障征收范围内被征收人合法权益，结合本次房屋征收实际情况，制定本方案。

第一章  房屋征收基本情况

征收项目名称：荆州市沙市区沙美路片区旧城改造项目

性        质：旧城改造

征收房屋面积：约13500平方米。

收回土地使用权面积：约31.44亩。

征 收 户 数：住宅房屋3户，企业1家。

征 收 范 围：西起沙美路、北至荆沙村八组、南至北湖路、冬至晒金小区。

征 收 主 体：荆州市沙市区人民政府

征 收 部 门：荆州市沙市区人民政府房屋征收与补偿办公室

签 约 期 限：采取模拟征收方式，模拟征收实施时间为2017年8月28日至2017年11月27日

第二章  房屋征收与补偿

第一条  被征收人是指征收范围内的国有土地上房屋产权所有人。房屋征收补偿工作由征收部门委托房屋征收实施单位实施。

第二条  征收评估

房屋评估机构由被征收人在规定时间内协商选定。协商不成的，采取投票方式确定房地产评估机构；采取投票不成的，在被征收人代表的监督下以公开摇号方式产生，并由公证机构现场公证、宣布结果。评估机构一经确定，被征收人应配合工作人员进行现场勘测等工作，确保评估结果公平、公正、合法有效。

第三条  征收补偿方式

住宅房屋采取货币补偿与产权调换两种方式予以补偿，被征收人可自行选择。

本项目采取模拟征收方式，模拟征收期内，签约率达到95%以上的，报请区政府下达征收决定。

第四条  房屋面积确定及认定

（一） 房屋面积确定原则

被征收人的姓名或者名称、房屋性质、房屋用途和建筑面积等，以不动产登记机构颁发的权属证书的记载为准，房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

被征收房屋的户数按被征收人持有的权属证书权本数计算。

（二） 未经登记建筑的认定和补偿办法

由征收部门委托实施单位组织相关部门认定。补偿办法按照市政府有关规定执行。

第五条  住宅房屋征收补偿

（一）选择货币补偿的内容及标准

货币补偿包括被征收房屋价值、搬迁补偿、临时安置、设备迁移补偿、附属物补偿、装饰装修补偿、被征收房屋补助及奖励。

1.被征收房屋价值的补偿：模拟征收公告之日被征收房屋的评估价值。

2.搬迁补偿费：按被征收房屋建筑面积12元/平方米计算，不足800元的按800元进行补偿。

3.临时安置费：按被征收房屋建筑面积每月12元/平方米计算，一次性补偿3个月，每月不足800元的按800元进行补偿。

4.设备移装补偿费：经征收部门审核被征收人房屋设施现状和相关资料后，按下列标准一次性支付：

⑴固定电话迁移费：100元/部；

⑵有线电视迁移费：300元/户；

⑶家庭宽带网拆装费：100元/户；

⑷空调拆装费：挂机400元/台，三匹500元/台；

⑸独立电表补偿费：单相400元/块，三相800元/块；

⑹独立户水表迁移费：2000元/户；

⑺太阳能迁移费：1000元/台；

⑻电热水器、燃气热水器迁移费：200元/台；

⑼原有管道煤气拆除、管道燃气设施工程费：2300元/户。

5.装饰装修补偿标准：由征收部门按照被征收人装饰装修档次，按照装饰装修补偿标准协商补偿。协商不成的，委托评估机构通过评估确定。

6.附属物补偿标准：按照附属物建造时间、建造材质、面积根据评估机构评估结果补偿。

7.被征收房屋补助：房屋评估价值的20%。附属物的面积不给予此补助。

（二）选择产权调换补偿方式的内容及标准

本次产权调换采取购置限价商品住房形式，限价商品住房指限定价格的商品房。

1、产权调换补偿内容和标准

（1）被征收房屋价值的补偿：征收决定公告之日被征收房屋的评估价值。

（2）搬迁补偿费：按被征收房屋建筑面积12元/平方米计算，不足800元的按800元进行补偿。双倍支付。

（3）临时安置费：按被征收房屋建筑面积每月12元/平方米计算，每月不足800元的按800元进行补偿。

（4）设备移装补偿费：经征收部门审核被征收人房屋设施现状和相关资料后，按下列标准一次性支付：

①固定电话迁移费：100元/部；

②有线电视迁移费：300元/户；

③家庭宽带网拆装费：100元/户；

④空调拆装费挂机：400元/台，三匹500元/台；

⑤太阳能热水器迁移费：1000元/台；

⑥电热水器、燃气热水器迁移费：200元/台；

⑦独立水表、独立电表、管道煤气因限价房已安装，不予补偿。如被征收房屋安装三相电表，给予三相电表与单相电表差价补助400元/户。

（5）装饰装修补偿标准：由征收部门按照被征收人装饰装修档次，按照装饰装修补偿标准协商补偿。协商不成的，委托评估机构通过评估确定。

（6）附属物补偿标准：按照附属物建造时间、建造材质、面积根据评估机构评估结果补偿。

（7）被征收房屋补助：房屋评估价值的20%。附属物的面积不给予此补助。

2.产权调换房屋基本情况

（1）产权调换房屋地点：产权调换房屋地点另行公布。

（2）产权调换房屋户型：面积为50平方米至140平方米左右（以规划设计及实际测绘为准）。符合条件的家庭购买产权调换房屋应以满足正常居住需求为前提，原则上不得超过被征收房屋合法建筑面积。被征收人所选产权调换房屋面积少于被征收房屋面积的部分，按照货币补偿方式予以补偿。被征收房屋合法建筑面积指被征收人证载面积、未登记建筑认定为合法面积和未登记建筑认定为历史无证房面积。

（3）产权调换房屋价格：产权调换房屋价格按照地点不同，分别定价，一房一价的原则制定，原则上不得低于相对应的棚户区改造项目征收拆迁补偿标准。

因户型不可分割，超出被征收住房合法建筑面积10%以内的部分按限价购买；超出10%以上的部分按照同地段商品住房市场价格购买。被征收房屋建筑面积低于45平方米且唯一住房的被征收人，选择产权调换房屋时的被征收合法建筑面积按照45平方米计算。

（4）产权调换房屋选房办法：同等条件下，先签约的被征收人可优先选择。选房办法另行制定公布。

（5）产权调换房屋签约程序：签订征收协议后，一次性支付被征收人除被征收房屋价值的补偿和被征收房屋补助以外的各项补偿、补助。

被征收房屋价值的补偿和被征收房屋补助作为产权调换限价房预交购房款暂不支付，待签订《产权调换限价房购房合同》后一次性支付被征收人。产权调换房屋达到商品房预售条件，启动选房，签订正式《产权调换限价房购房合同》，明确户型、楼层、房号，并与被征收人计算、结清产权调换房屋预交购房款与所选产权调换房屋价值的差价。

（6）产权调换房屋标准及交付时间：产权调换房屋符合商品房有关设计、建造要求。交付时间为36个月。产权调换房屋交付标准为主体建筑、水、电、气、电梯单项验收合格后。

（7）临时安置费。临时安置费从签约后腾空交房之日支付至产权调换房屋正式交付。签约时先行支付24个月。

（8）有关要求。产权调换房屋所有权登记在被征收人名下；被征收人死亡的，可由法定继承人购买，但不享受相关税收减免政策。不动产登记部门进行权属登记时在不动产登记证书上注记“限价商品住房”字样。购房人取得不动产登记证书后五年内不得转让所购住房，严禁私自交易，变相炒作。超过签约期限的不能选择产权调换补偿方式。

第六条  住宅改为经营性用房的征收补助

被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但在政府作出征收决定之日前2年，住宅已经作为经营用途使用，并已依法取得营业执照的，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况，对其实际用于经营的部分按商业门面与住宅房屋市场评估价格、被征收房屋补助、签约奖励之和的差额50%进行补助。

住宅改为经营性住房补助计算公式：[商业评估价-（住宅评估价+被征收房屋补助+签约奖励）]÷2×实际用于经营的部分面积

第七条   建筑面积不足45平方米住宅房屋征收与补偿

征收个人住宅，建筑面积不足45平方米（涉及到房屋所有权共有的房屋建筑面积合并计算），为被征收人（含配偶、18周岁以下子女）唯一住宅的，房屋征收部门按建筑面积45平方米给予征收补偿。该住宅不是被征收人唯一住宅的，按被征收人实际房屋建筑面积给予征收补偿。

第八条   国有直管公房征收与补偿

由被征收人自行选择安置方式。

第九条   企事业单位征收与补偿

按照国家、省、市有关文件执行。

第十条   奖励

1、搬迁奖励。征收决定公告之日起2个月内，签约并腾空房屋的每户奖励20000元；征收决定公告之日起第3个月签约并腾空房屋的每户奖励15000元。超过签约期限的，不予奖励。

2、签约奖励。征收决定公告之日起，签约并腾空房屋的，选择货币补偿方式的被征收人，按照被征收房屋面积奖励400元/平方米。选择产权调换方式的被征收人不享受此奖励。附属物面积不享受此奖励。超过签约期限的，不予奖励。

第十一条特殊困难被征收人帮扶补助

按照荆州市民政局、荆州市残疾人联合会有关规定执行。

第十二条  补偿安置手续及相关证件的办理

（一）签订征收补偿协议时，被征收人应出示户口簿、身份证、房屋所有权证、土地使用证原件及复印件，房屋水、电、气结算凭证等资料。委托代理人办理相关手续的，受托人应提供本人身份证、授权委托书等相关资料。

（二）被征收人领取补偿费用时，应出示相关设备的报装或缴费凭证供征收部门查验。征收工作人员实地查验相关情况时，被征收人应予以配合。

（三）被征收人选择产权调换补偿方式的，房屋权属证书按照商品房办理程序自行办理，相关税费按国家政策执行。

（四）被征收人签订征收补偿协议后，应在7日内腾空房屋并移交给征收实施单位。在领取补偿款时交齐《房屋所有权证》、《土地使用证》等相关原件，被征收人须保持搬迁房屋的原有状态，结清水、电、天然气、固定电话、有线电视、宽带等各项费用。被征收人不得损坏房屋，不得拆除房屋构件、内外装修、附属物、门窗、水、电、天然气、有线电视、网络等设施，否则征收部门有权从补偿费中直接扣除被其损坏部分的费用。由于被征收人自行拆除造成的责任事故及损失，由被征收人承担。

第十三条 本方案未尽事项，按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及其他有关规定执行。

（采晴整理）