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什么大案子,二百位行政官员旁听,律师上万字代理词

日期: 2016-09-22
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什么大案子,二百位行政官员旁听,律师上万字代理词

  发布时间:2016-09-22 21:27:02 


    2016年9月22日上午,山东省高级人民法院公开审理郑左民、张景义等12人诉兰陵县人民政府撤销房屋征收决定案件,值得注意的是这一起普通的行政诉讼竟然吸引了山东省17位副市长、33位省厅机关领导等约200多政府官员前来旁听,这个案子究竟是怎么回事?为什么会有这么多领导前来旁听。

什么大案子,二百位行政官员旁听,律师上万字代理词


      据本案原告方承办律师王卫洲介绍,本案是一起具有典型意义的房屋案件,2015年8月18日,兰陵县人民政府发布《兰陵县人民政府房屋征收决定公告》(兰陵政征公告字2015第1号)决定将中兴居委片区定为棚户区并实施房屋征收,征收范围“东至文化路,南至顺和路,西至中兴路西侧和平居委民房,北至会宝路”其征收范围包含了原告的房屋和院落,原告认为被上诉人的行为明显违法,依法应当予以撤销,于是委托北京万典律师事务所律师王卫洲、夏涛代为提起行政诉讼。

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      2015年12月上诉人向临沂市中级人民法院提起行政诉讼,临沂市中级人民法院于2016年6月28日宣判,一审判决驳回上诉人的诉讼请求,上诉人认为一审判决明显违法,认定事实、适用法律错误,应当予以纠正, 于是上诉至山东省高级人民法院, 山东省高级人民法院决定公开审理本案,上诉人郑左民等人及代理律师王卫洲、夏涛 ,被上诉人一位副县长和代理律师出庭应诉,山东省人民政府组织山东省各厅局负责人33人、各地副市长17人以及其它约300名行政官员出席观摩本案。

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      庭审中,双方针对征收补偿安置方案是否合法合理、征收程序是否合法、征收补偿安置资金是否到位、原审判决是否正确等六个焦点问题展开激烈辩论,王卫洲、夏涛律师充分发表了代理意见,万典律师为本案作出的质证意见达5000字,代理意见达7000多字,逐条逐项的对案件事实、证据、法律、合法性、合理性等进行了辨析。


万典律师代理意见全文如下:


                  关于彭艳、郑左民等12人诉兰陵县人民政府撤销房屋征收决定案件的代理意见

审判长、审判员:

北京万典律师事务所接受彭艳、郑左民、张景义等12人的委托,依法指派王卫洲、夏涛担任其诉兰陵县人民政府关于撤销房屋征收决定案件的代理人,经庭前研究案卷、分析案情及法庭调查,我已经比较全面和客观的掌握了本案的案情,现结合法律法规发表如下代理意见,请予以重视和参考:

第一焦点、一审判决认定事实,适用法律错误。

第一、关于认定事实错误的问题

1、一审对于双方证据采信理由没有作出陈述。

《法官行为规范》第五十一条 普通程序案件的裁判文书对事实认定部分的叙述

  (一) 表述客观,逻辑严密,用词准确,避免使用明显的褒贬词汇;

  (二) 准确分析说明各方当事人提交证据采信与否的理由以及被采信的证据能够证明的事实;

  (三) 对证明责任、证据的证明力以及证明标准等问题应当进行合理解释。

    一审中,被上诉人的证据疑点重重、在合法性关联性真实性上都不具备,但是一审竟然采纳了被上诉人的所有证据,代理人对于被上诉人的证据上诉人逐项质证,发表并提交了约5000字的质证意见,但一审判决对此没有作出任何解释,当然证据证明力、以及能够证明的事实也没有作出说明,明显违反法官行为规范,一审对证据的采信以及对事实的认定是错误

      2、一审认定事实证据不足,事实不清。

       首先:一审中关于被上诉人的《补偿安置方案征求意见稿》《征收补偿安置方案征求意见情况的公示》《补偿安置方案征求意见稿修改情况的公示》《中兴居委棚户区改造工程房屋摸底情况公示》等证据,被上诉人只是提供了文件本身,没有任何照片或视频或公证等予以证实这些材料已经张贴、公示,代理人认为文件本身不足以证明这些材料确实已经张贴公告、被上诉人没有依法张贴公告,且被上诉人没有提供证据证明其已经张贴公告,依据《行政诉讼法》第34条应当视为没有证据。

   关于被上诉人提交的音像资料,这些资料是在一审开庭当天提交的,上诉人根据行政诉讼法认为其超过举证期限,不予质证,该证据也没有进行播放和质证,一审竟然采纳,我认为违反《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》“ 第三十五条 证据应当在法庭上出示,并经庭审质证。未经庭审质证的证据,不能作为定案的依据。“的规定。

   其次:一审在“本院认为”部分,对“事实认定”做了扩大。

        一审“事实认定”部分并没有认定被上诉人房屋征收符合“专项规划”,以及“对被征收房屋及房屋附属物进行调查登记,调查登记的范围包含已确权和未确权的房屋和附属物,并且被告已经将该调查结果予以公示“,因为被上诉人是没有证据的,但本院认为部分却对未查明事实作出认定,明显错误。

第二、一审适用法律错误的问题

一审根据(鲁政字【1997】97号)批复及《确定土地所有权和使用权使用权的若干规定》和《土地管理法实施条例》第二条第五项规定,以户口农转非为由认定涉案土地属于国有土地。

但国务院法制办公室、国土资源部作出关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项的解释意见(国法函[2005]36号文)内容如下:

各省、自治区、直辖市人民政府:   根据《行政法规制定程序条例》第三十一条的规定,经国务院批准,现对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项作如下解释:       一、该项规定,是指农村集体经济组织土地被依法征收后,其成员随土地征收已经全部转为城镇居民,该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。       二、本解释自公布之日起实施。

    可见户口转变并不导致集体土地转为国有,还应当履行征收的法定程序,本案中兰陵县既没有给农民一分钱补偿,又没有要求农民向政府移交土地,土地仍然属于集体土地。

    《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》已经废止,该规定与《国有土地上房屋征收与补偿条例》《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》相违背,属于违反上位法。


第二焦点:征收补偿方案及征求意见是否合法合理

第一、被上诉人征收补偿方案实体内容不合法,不合理。

    一审认为被上诉人征收补偿方案合理合法,但一审判决仅仅从补偿方案的制定程序方面进行了形式性的审查,对实体内容没有进行审查,代理人认为房屋征收的主要争议即为征收补偿,征收补偿方案合实体内容、合法性应当作为征收决定案件重点审查内容,关于这一问题最高人民法院行政庭、山东省高级人民法院行政庭均在媒体发布:征收补偿方案问题“无论是有关征收决定的诉讼,还是有关补偿决定的诉讼,人民法院都要坚持程序审查和实质审查相结合的原则,”,一审的做法显然是错误的。

本案中征收补偿方案存在严重问题有如下几点:

1、补偿方案违法规定对土地和房屋分开补偿、操纵干预评估机构评估,限制被征收人的应得补偿。 

   《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条 房地产价格评估机构应当按照相关标准规范,如实出具评估报告。任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。

《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款  被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。 

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

    我们都知道,我国法律的一贯原则是“房随地、地随房,房屋土地不可分离”,如果房屋离开土地那么房屋就是砖头、瓦块、钢筋、水泥,仅仅是一些建筑材料,不会具有市场正常价值,而被上诉人的征收补偿方案(第(一)项第3、第(三)项第1等条款)规定对于被征收房屋和土地是将房屋的土地分开补偿的,这样直接导被征收房屋仅仅能够补偿房屋建筑成本价值,而不能获得市场价值。

    这样的规定显然违反了《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款“被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。”的规定;被上诉人做这样的方案,那么评估机构也只能按照房地分离的方式进行评估,这显然干涉评估机构的评估工作,

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条关于禁止干涉、限制评估机构正常评估的规定。

2、土地使用权的补偿予以限制,被征收房屋和产权调换房实行不同评估标准。

   被上诉人补偿方案第五条第(一)项第2规定:“对于房屋建筑容积率大于1的土地使用权不予补偿,房屋建筑面积不足1.0的,宅基地面积减去应补偿建筑面积部分,按照评估机构评估价格补偿。

    这种规定的结果就是,被征收人的房屋凡是盖楼房的,其两层以上的房屋,只能获得成本价无法获得市场价,比如你100平方米土地,建筑物160平方米,那么这60平方米被征收人只能获得建筑成本价格, 我们房屋的价值构成为建安成本、土地、区位、增值收益等多种因素构成,那我们被征收人的补偿是不是客观上减少了很多?

    而被上诉人提供的产权调换房,均属于17层高层楼房,其容积率远远大于1,但却所有建筑物都包含土地使用权价值,都是按市场价。

代理人认为,这种对于被征收房屋和产权调换房实行不同的评估方法,明显违法,属于恶意限制被征收人应当获得的补偿,这样的方案也干扰了评估机构的正常评估。

   3、将停工补助费按照最低标准,不符合被征收人实际损失情况。 

被上诉人补偿方案中第八条第四项第1关于停业补助费的规定为按照按照1300元/人/月,这是 《山东省人民政府关于公布全省最低工资标准的通知》确定的临沂市最低工资标准,而实际上被征收人中员工工资均在3000元/月以上,政府作此规定限制被征收人的正常收入,明显侵害权益,应当根据其实际工资计算。

4、高层公摊的价格问题

《临沂市房屋征收补偿暂行规定》:“高层安置优惠。原则上安置房屋套内面积不低于被征收房屋的套内面积,满足原套内面积所增加的公摊面积按建安成本价计算,再增加的建筑面积按市场价计算;套内面积不足部分按货币补偿价格找回差价。”

建安成本价即重置价,根据临沂市人民政府临政办发[2015]29号文件《临沂市人民政府关于调整青苗及地上附着物征收补偿标准的通知》,住宅楼的重置价为800-1200元/㎡,本案中,被上诉人的安置房为高层,但公摊部分按照1800元/㎡计算没有按照成本价格,而上诉人的房屋价格重置价只有400-500元/㎡,这个评估机构显然是受到了干涉,暗箱操作。

5、部分补偿标准由政府规定,违法。

被上诉人补偿方案规定:搬迁费由政府定价为8元/㎡,只有特殊设备才可以评估;装修为60元/㎡或30元/㎡。

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款“被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。“的规定。

而对于住改非房屋,最高只能增加20%的补偿,且不给停产停业损失,也不合理,停产停业是客观存在的,应当补偿;而房屋增值应当参照增值收益法或市场比较法评估,给予其合理的价值补偿。

6、补偿方案欠缺重要内容。

被上诉人制定的补偿方案欠缺《山东省国有土地上房屋征收与补

偿条例》第十三条要求的被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素,以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素。 

第二、征收补偿方案没有依法征求公众意见。

1、没有履行征求公众意见的法定程序。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定:“房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”

     第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。


一审认为被上诉人公布了《征收补偿安置方案》征求意见稿,但该意见稿,并没有告知被征收人有发表意见的权利,发表意见的方式、渠道、、期限,这样的征求意见稿即使张贴也是没有任何意义的,被征收人无法发表意见。也许被上诉人认为其曾发布过《征求公众意见情况的通告》中告知了发表意见的权利,但该通告的发布时间为2015年5月11日,因被上诉人之前没有告知公众提出发表意见的权利和途径,故假设该通告存在的话,按照通告规定2015年5月16日截止,齐远远不足《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定的至少三十日。


另:被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素、以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素等,甚至于在补偿安置方案中都没有写,更不能征求公众意见。这些问题都与被征收人利益有重大关系,但被征收人都无法发表任何意见。

  1. 听证没有公开举行,没有公示和通知程序。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条旧城改建项目听证由市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案,被上诉人提供的证据来看,是由征收办公室组织,而且也没有修改补偿方案,不符合规定。

听证之前没有以公告方式告知,所以政府是否组织听证、何时组织听证,被征收人不知道,属于秘密进行,没有知情权那么也就没有了参与权,违反《山东省行政程序规定》第三十三条“决策事项承办单位应当在听证会举行15日前公告下列事项:(一)举行听证会的时间、地点;(二)拟作出行政决策的内容、理由、依据和背景资料;三)申请参加听证会的时间、方式。”的规定。

  1. 专家论证会没有专家,纯属走形式

一审认为,被上诉人召开专家论证会对征收补偿安置方案进行专

家论证,但专家论证参加人员都是什么人,县发改局、住建局、规划局、房产局、国土局、卞庄街道办事处等等吧,全部为县政府下属部门的工作人员,可以说没有一个人相关领域的专家,也没有一个也没有研究咨询机构人员,这些人有出具论证意见的资质和能力吗?这样的专家论证有什么意义?

另外仔细审查了一下,此论证报告中的依据:如占地面积、居民户数、宅基地数均与其他文件的数据不符合,且其所称有关征求意见的事项不存在。

   《山东省行政程序规定》第三十条规定为“决策事项承办单位应当组织相关领域专家或者研究咨询机构,对重大行政决策方案进行必要性、可行性、科学性论证。专家论证意见应当作为政府决策的重要依据。”可见这个论证参与的程序、人员以及引用的数据全是违法和错误的,结果能正确吗?

     3、一审认定没有根据。

  这个征收补偿方案存在这么多严重的问题,而一审却认为被上诉人履行了征求公众意见的程序和听证程序,可见一审纯粹是走形式,庭审质证意见不予答复、辩论意见避重就轻、实体问题不予审查、程序上只看有无不看内容,这样的判决能够正确吗?我认为完全错误,不仅错在了表面上,而且错在骨髓里,一审法官欠缺法治精神。



第三焦点、征收程序是否合法

、没有对被征收房屋进行调查登记和公示。

 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定:“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”

《山东省国有土地上房屋征收补偿与补偿条例》第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

 1、被征收房屋调查登记结果必然错误。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条,确定征收范

围之后就应当发布暂停办理相关手续的通知,本案被告在2015年4月21日才发布通知,要求停止办理建设、工商等相关手续,而此时被上诉人所称的摸底调查已经实施完毕,发布停止办理相关手续的通知已经毫无意义,而通知之前征收范围内改建、扩建、加建也必然会会发生,摸底的结果显然不是最终结果,所以调查登记相当于没有履行,因为他没有调查最终的结果。

 2、在作出《房屋征收决定》前,没有对征收范围内的房屋调查登记结果进行公示。

本次征收没有对被征收房屋调查登记结果公示,这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利,征收决定做出程序明显违法。被上诉人没有证据证实,应承担举证责任。

第二、在作出《房屋征收决定》前,没有对未经登记的建筑进行调查、认定和处理,程序违法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

《山东省人民政府关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知 》第二条规定:“作出房屋征收决定前,市、县级人民政府应当组织规划、国土资源、住房城乡建设、城市管理和行政执法等部门对征收范围内未经登记的建筑物进行调查、认定和处理,并出具相关法律文书。” 

   本次征收区域因历史原因社会原因,存在大量未经登记的建筑,而被申请人没有对因历史社会原因形成的未经登记建筑做出认定,一律按照违章建筑给予对待,这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利,征收决定做出程序明显违法。 

    第三、不具有合法的社会稳定风险评估。

《国有土地上房屋征收补偿条例》第十二条“市、县级人民政府

作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。”

  《山东省国有土地上房屋征收补偿条例》第十五条:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收补偿费用保障、风险化解措施、应急处置预案等内容进行评估论证,形成社会稳定风险评估报告。社会稳定风险评估报告应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。  房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论。   作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

   《山东省行政程序规定》第二十九条 决策事项承办单位应当对重大行政决策方案进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估;未经风险评估的,不得作出决策。

1、被上诉人的社会稳定风险评估没有经过县政府常务会议讨论决定,本案被征收人360多户,(当时生效的《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》规定:  一次性连片征收涉及300户以上或建筑面积3万㎡以上的,须经县(区)人民政府常务会议研究决定。涉及户数较少但情况特殊的,也需经同级人民政府常务会议研究决定。”)可见应当经县政府常务会议讨论决定,而本案中社会稳定风险评估没有经过县政府常务会议通过,被上诉人提交的会议纪要显示,常务会议并没有针对社会稳定风险问题进行决定、决策

2、被上诉人提供的社会稳定风险评估报告系信访局作出,信访局并非作出征收决定的市县人民政府,不具有主体资格,故属于无效文件。

第四焦点:征收是否符合规划和计划

第一、不符合四规划一计划,专项规划无证明文件。

   《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条 依照本条例第九条规定征收房屋的,由政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋征收程序,说明房屋征收范围和符合公共利益的具体情形,并提交发展改革、国土资源、城乡规划等部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。

    因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的,建设项目组织实施单位除提交前款规定的证明文件外,还应当提交发展改革部门出具的建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件。

本案中被上诉人提供的国土资源局证明、规划局证明仅仅是现有被征收房屋“占地面积180亩“”总建筑面积12万平方米”的情况。

这些证明文件对于棚户区改造工程是否符合土地利用总体规划、城乡规划并没有作出答复,但一审判决竟然对证据作出扩大解释。

特别是“专项规划”的规划的问题,人家被上诉人没有提供任何证据予以证明,依据《行政诉讼法》第34条应当视为没有证据,但是一审判决竟然认为其符合专项规划。

第五焦点、征收补偿安置资金是否专户、到位

  第一、作出征收决定前补偿安置资金没有到位。

 被上诉人提供补偿安置资金到位证明是一份由财政局证明国家金库兰陵支库存有2.3亿的证明,国家金库其实就是国库吗,根据《国家金库管理条例》,国库的职能就是管理国家财产、执行预算决算支出收入,说白了这2.3亿就是放在财政上的钱根本就没有往征收补偿专户划拨,这怎么能叫资金到位呢?这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用的规定是截然相反的。

 被上诉人连征收补偿专项账户都没有设立,一审法院竟然认为补偿安置资金足额到位,简直不可思议,一审的理由是什么吗?是绝大多数人已经签订协议,这其实是以结果来倒原因,相当于拿事后的补偿协议来证明前期的补偿决定合法,这违反行政诉讼证据证据证明原则,但即使如此也不符合专户储存,专款专用的规定,如果法院这么审案子,以后行政府征收都可以不设立征收补偿专项账户。 

 第二、安置房源不存在

该房源目前尚未取得国有土地使用权,以及相关建设施工的手续,之后土地是否能够开工建设具有不确定性;

 规划部门并非房屋土地管理部门,无权单独出具房源证明;

根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》“第二十四条第二款因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋;第二十六条  第一款被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当直接配租、配售保障性住房,不再轮候。”的规定以及被告证据10《关于公布2015年城镇保障性安居工程任务分解落实项目(第一批)的通知 》,应当在原址还迁。  

     以上代理意见,请予以充分考虑,谢谢。


                            代理人:王卫洲,夏涛

                            2016年9月22日



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    2018 - 11 - 15
    沪〔宝〕征地告[2018]第040号根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》,2018年10月29日上海市人民政府以 沪府土[2018]499号批文批准征收集体土地。现公告如下:一、批准征收集体土地的机关:上海市人民政府二、建设用地用途:街巷三、征收土地的位置(四至范围):宝山区罗泾镇,南至潘沪路,北至陈功路四、被征地单位和征地面积:1、 宝山区罗泾镇新苗村小高组7069.7平方米,其中农用地4371.7平方米、建设用地2458.5平方米、未利用地239.5平方米。以上合计征收土地7069.7平方米,其中农用地4371.7平方米、建设用地2458.5平方米、未利用地239.5平方米。五、在征收土地范围内,根据《拟征地告知书》(沪〔宝〕拟征地告[2018]第035号)的要求,尚未办理补偿登记的土地所有权人(农村集体经济组织)、土地使用权人、宅基地使用人和房屋所有人,在本公告发布之日起十五日内,持土地权属证书、房屋权属证书、财产权凭证,到上海市宝山区建设用地事务所办理征地补偿登记。征地补偿登记期限至2018年11月28日。六、本公告公布后,由宝山区土地管理部门组织征地事务机构拟定土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、房屋补偿安置方案,经宝山区人民政府批准后,依法组织实施。七、《拟征地告知书》公布后,财物状况无合法理由发生变化的,不予对变化后的财物办理征地补偿登记。八、征收土地范围内的相关权利人有异议的,可以自本公告公布之日起六十日内依法申请行政复议。特此公告。联系电话: 56108022 监督电话: 56109705联系人:苏艳 联系地址:友谊支路83号特此公告。上海市宝山区人民政府(盖章)2018年11月13日(采晴整理)
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    2018 - 11 - 15
    沪〔宝〕征地告[2018]第041号根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》,2018年10月29日上海市人民政府以 沪府土[2018]500号批文批准征收集体土地。现公告如下:一、批准征收集体土地的机关:上海市人民政府二、建设用地用途:街巷三、征收土地的位置(四至范围):宝山区罗泾镇,西至长发路,东至荻泾桥四、被征地单位和征地面积:1、 宝山区罗泾镇新苗村东汤组1824.9平方米,其中农用地372.9平方米、建设用地1452平方米、未利用地0平方米。2、 宝山区罗泾镇新苗村西汤组2931.6平方米,其中农用地1851平方米、建设用地1080.6平方米、未利用地0平方米。以上合计征收土地4756.5平方米,其中农用地2223.9平方米、建设用地2532.6平方米、未利用地0平方米。五、在征收土地范围内,根据《拟征地告知书》(沪〔宝〕拟征地告[2018]第034号)的要求,尚未办理补偿登记的土地所有权人(农村集体经济组织)、土地使用权人、宅基地使用人和房屋所有人,在本公告发布之日起十五日内,持土地权属证书、房屋权属证书、财产权凭证,到上海市宝山区建设用地事务所办理征地补偿登记。征地补偿登记期限至2018年11月28日。六、本公告公布后,由宝山区土地管理部门组织征地事务机构拟定土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、房屋补偿安置方案,经宝山区人民政府批准后,依法组织实施。七、《拟征地告知书》公布后,财物状况无合法理由发生变化的,不予对变化后的财物办理征地补偿登记。八、征收土地范围内的相关权利人有异议的,可以自本公告公布之日起六十日内依法申请行政复议。特此公告。联系电话: 56108022 监督电话: 56109705联系人:苏艳 联系地址:友谊支路83号特此公告。上海市宝山区...
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    2018 - 11 - 15
    沪〔闵〕征地告[2018]第047号根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》,2018年11月12日上海市人民政府以 沪府土[2018]532号批文批准征收集体土地。现公告如下:一、批准征收集体土地的机关:上海市人民政府二、建设用地用途:土地储备三、征收土地的位置(四至范围):东至合川路、南至规划红线、西至规划红线、北至规划虹农路北边线四、被征地单位和征地面积:1、 虹桥镇3109.7平方米,其中农用地0平方米、建设用地3109.7平方米、未利用地0平方米。2、 虹桥镇上海华虹实业公司(闵2013040295)44344平方米,其中农用地0平方米、建设用地44344平方米、未利用地0平方米。以上合计征收土地47453.7平方米,其中农用地0平方米、建设用地47453.7平方米、未利用地0平方米。五、在征收土地范围内,根据《拟征地告知书》(沪〔闵〕拟征地告[2018]第089号)的要求,尚未办理补偿登记的土地所有权人(农村集体经济组织)、土地使用权人、宅基地使用人和房屋所有人,在本公告发布之日起十五日内,持土地权属证书、房屋权属证书、财产权凭证,到虹桥镇规划建设和环境保护办公室办理征地补偿登记。征地补偿登记期限至2018年11月29日。六、本公告公布后,由闵行区土地管理部门组织征地事务机构拟定土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、房屋补偿安置方案,经闵行区人民政府批准后,依法组织实施。七、《拟征地告知书》公布后,财物状况无合法理由发生变化的,不予对变化后的财物办理征地补偿登记。八、征收土地范围内的相关权利人有异议的,可以自本公告公布之日起六十日内依法申请行政复议。特此公告。联系电话: 64467930 监督电话: 33885797联系人:周林珺 联系地址:吴中路...
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    2018 - 11 - 15
    沪〔金〕征地补告[2018]第034号根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》和《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关规定,依据上海市人民政府 沪府土[2018]449号批文批准的征地方案,现将拟定的《征地补偿安置方案》公告如下:一、本次征收土地的范围:金山区朱泾镇长浜村村集体经济组织、长浜村仙居第九村民小组、长浜村仙居第六村民小组、长浜村仙居第七村民小组、长浜村仙居第十二村民小组、长浜村仙居第十五村民小组、长浜村仙居第十一村民小组(村队组);征收农用地 40514.6平方米、建设用地 2557.2平方米、未利用地 507.5平方米,合计征地面积 43579.3平方米。二、土地补偿费补偿标准、支付对象和支付方式:土地补偿费标准,按 《上海市征地土地补偿费标准(2017)》(沪规土资综规〔2017〕321号)执行,标准为朱泾镇 农用地62.55 元/平方米,非农用地62.55 元/平方米 ,补偿费支付给被征地的农村集体经济组织,支付方式为 转账。三、地上附着物和青苗补偿标准、支付对象和支付方式:地上附着物补偿标准按《上海市征地财物补偿标准(2017)》(沪规土资综规[2017]321号)执行,补偿费支付给所有者,支付方式为转账。青苗补偿标准按《上海市征地青苗补偿标准(2017)》(沪规土资综规〔2017〕321号)执行,标准为朱泾镇 镇粮棉地4.2 元/平方米,蔬菜地6.6 元/平方米 元,补偿费支付给所有者,支付方式为转账。四、征地补偿金额汇总表(单位:平方米,元) 序号被征地村组被征地面积土地补偿费青苗补偿地上附着物补偿非居住房屋(非公告共同举办企业)其他小计1金山区朱泾镇长浜村仙居第十一村民小组5145.8321869.792...
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    2018 - 11 - 15
    一财经报道,自然资源部一位司局级官员上周透露,将全力配合全国人大常委会做好《土地管理法(修正案)》的送审工作。目前,修正案草案已报国务院审议并提请全国人大常委会进行一审,将全力配合全国人大常委会做好审议的各项工作。同时超前谋划《土地管理法实施条例》等配套法规的修改完善工作。一财经报道,自然资源部一位司局级官员上周透露,将全力配合全国人大常委会做好《土地管理法(修正案)》的送审工作。目前,修正案草案已报国务院审议并提请全国人大常委会进行一审,将全力配合全国人大常委会做好审议的各项工作。同时超前谋划《土地管理法实施条例》等配套法规的修改完善工作。此次土地管理法修改主要内容仍然是聚焦在农村土地制度改革,涉及到农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革等主要内容。这其中,土地征收问题备受关注。如何缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理规范多元保障机制,是本轮土地管理法修改主要的着眼点之一。在征收补偿标准和土地增值收益分配机制方面,提案称,“送审稿”规定,在征收农地时,省、自治区、直辖市应通过制定“区片综合地价”来确定土地补偿费和安置补助费。依照这种补偿标准,农民能够获得的征地补偿肯定要比现有规定要高一些,但这种补偿价格的确定方式是“政府定价”而非“市场定价”,依然是由政府直接配置土地资源而不是让市场在土地资源配置中起决定性作用。(来源:第一财经报)(作者:第一财经报)(采晴整理)
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    2018 - 11 - 15
    海南省住房和城乡建设厅与海南省自然资源和规划厅近日联合下发通知,规定村庄规划范围内新建住房不得超过3层,高度一般不得超过12米。两部门下发的《关于进一步推进农房建设规划报建管理工作的通知》规定,农房建设要集中规范,城镇、旅游度假区、产业园区开发边界内的农民建房要纳入城镇、旅游度假区、产业园区建设管控,建设布局、房屋高度、风貌等应符合规划要求;在规划撤并的村庄范围内,依法停止审批新建、重建、改建住宅。通知明确,要加大农房建设风貌引导,编制符合农村实际的建房图集,加强农房建设风貌管控引导,村庄规划范围内新建住房不得超过3层,高度一般不得超过12米。对于采用政府提供特色建筑方案建房的农户,市县可依据财力给予一定奖励,实现农村建房有“新房、新村、新貌”。此外,通知要求稳妥处理历史遗留确权问题。未依法取得宅基地即建设的农村居民住房,对符合“一户一宅”和规定使用面积的农村宅基地,在符合相关规划和依法处理到位的前提下,可补办用地手续,并可结合第三次国土调查进一步核实并完善确权登记手续。对不符合“一户一宅”和规定使用面积的农村宅基地,应逐步退出多余宅基地或缩减使用面积。(来源:土地资源网)(采晴整理)
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    2018 - 11 - 15
    一、农用地转用、征用土地,必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此,用地单位在初步选定某农用地为建设用地后,应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。▲规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》,则地方人民政府批准提供建设用地前,须先取得国土资源部许可,再履行批准手续。▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》,则在禁止期限内,土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件,各级人民政府也不批准提供建设用地。二、编制建设项目可行性论证:确认该农用地可以用于建设,再根据建设部门的要求,进行和编制建设项目可行性论证,向建设部门提交用地申请,建设部门审查符合的,颁发建设项目的《选址意见书》,用地单位应按规定缴纳选址规费。▲其中,农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后,市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效。三、提出用地预审申请:用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请,由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。▲建设项目用地预审文件有效期为两年,自批准之日起计算。已经预审的项目,如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的,应当重新申请预审。▲建设用地单位申请预审,应当提交下列材料:1.建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定);2.预审的申请报告,内容包括:拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的,只提供项目可行性研究报告。▲如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特...
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    2018 - 11 - 15
    《不动产权证》和《土地使用权证》都是具有法律效力的,只是二者又有区别。一、《不动产权证》:《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。《不动产登记暂行条例实施细则》也自2016年1月1日施行。《不动产权证》囊括的范围要大很多,这一点从不动产登记的内容就可以看得出来。主要包括:1、集体土地所有权登记;2、国有建设用地使用权及房屋所有权登记;3、宅基地使用权及房屋所有权登记;4、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记;5、土地承包经营权登记;6、海域使用权登记;7、地役权登记。《不动产权证》的特点:除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证内容外,还增加了镭射区、不动产单元号、使用期限等内容。不动产单元号,具有唯一代码,相当于证书记录的不动产在全国范围内唯一的“身份证号”,通过不动产单元号就可以锁定该不动产信息。二、《土地使用权证》:不管是什么性质的用地都必须办理土地使用权证,这样才能算作是合法的用地。没有办理土地使用证的用地,即使在土地上建了房屋厂房,也会算作是违章建筑,将会被依法拆除。土地使用权证在中国是确认土地使用权的法律凭证。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》,国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。土地使用权证不仅仅是反映登记的内容,它的功能更加体现在权利保护上。由于土地证书只能由权利人持有,且权利人因处分使用权而办理登记时需要提供权利证书,这等于为物权增加了一把锁。而权利证书的灭失、遗失则意味着物权减少了一把锁的保护。从另外一个角度上说,权利人自己处分物权、土地使用权时,也将因为缺少权属证书而无法登记,无法行使自己的物权。我国颁发的土地证书类型:1、集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册土地证,核发集体土地所有权证,确认所有权。2、集体土地建设用地使用权证。县级人民政...
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