引言:近期有当事人来咨询，说自己收到了征收方的评估报告，但是觉得拆迁补偿不合算，想咨询律师问问这个报告能不能不签字。其实评估结果出来后，并非“板上钉钉”了，评估报告的结果是征收方确定房屋价值的依据，但补偿仍然是需要被征收人与征收方协商的结果。那么，评估机构应当怎么选择呢？对评估报告不满意又改怎么办呢？首先咱们被拆迁人应该学会看懂评估报告。一份完整的评估报告应当包含：封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件。其中封面应当包括：估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师和估价报告出具日期；致估价委托人函应当包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、特别提示和致函日期；封面和致估价委托人函之后应当使用目录的方式将其他项按前后次序列出名称及对应的页码。那么评估机构具体应当怎么选择呢？法律规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条以及《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。也就是说，评估机构的选定应当由被...
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常常有咨询者打来电话说，自己的房子因为“公共利益”的需要面临拆迁，但是拆迁安置补偿没谈妥，征收方要强拆。一般来说普通百姓遇到这种情况都会束手无策，对方搬出了“公共利益”，那我还能反对吗？其实，在征地拆迁中，打着“为了公共利益”的旗号实行违法强拆的并不少见。有些说的是为了公共利益，其实是进行商业开发；还有以公共利益为由，压低拆迁补偿，实行强拆的例子。那么法律对于公共利益究竟是如何规定的？以公共利益的名义进行拆迁就可以不遵守法定程序、不经过审批想拆就拆了吗？首先，关于公共利益的范围与定义，法律有明文规定：《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关于征收决定执行内容为，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：1.国防、外交的需要；2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3.由政府组织实施的科技、教育、文化、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造的需要；6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。条款内容规范了“公共利益需要“，可以看出法律的存在是为了平衡当今社会出现的一切利益关系，调整各团体利益分配，对利益冲突作出优先选择...
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2022
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引言:近些年来，我国多地农村土地流转规模经营的现象渐渐多了起来，由此而产生的矛盾纠纷也相应地多了起来，为了更好地保障土地流转双方的合法权益，《农村土地承包法》等法律法规也明确规定，土地经营权流转，当事人双方应当签订书面流转合同。那么对于土地流转合同应包括哪些条款？土地流转要遵循哪些原则？土地流转的价款、期限又如何确定呢？一、土地流转合同最长可以签多久？大家都知道土地流转不是永久的，是有期限的，那么土地流转合同最长可以签多久呢？以耕地为例，如果甲把自家耕地租给乙，那么最长租期不得超过20年且不得超过耕地的剩余承包期限。假如甲的耕地承包期还剩10年，那租赁合同最长不能超过10年；假如甲的耕地承包期还剩25年，那租赁合同最长不能超过20年。依据如下：1、根据《农村土地承包法》的第三十八条第三款规定：“土地流转期限不得超过承包期的剩余期限。”2、根据《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。二、土地流转出去还能要回吗？上文我们也介绍了，土地流转是有期限限制的，土地流转合同到期，受让方不续签合同，承包方当然可以收回土地。而且，在一些特定情形下，承包方可提前要回自家土地。《农村土地承包法》第四十二条规定，受让方有下列情形之一，承包方可单方解除土地经营权流转合同：（1）受让方...
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2022
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在房屋征收拆迁中，被拆迁人常常会遇到这样一些拆迁方，因为安置补偿没谈拢，被拆迁人不愿意签字，对方就扬言要进行强制拆除，还不给补偿。事实上，强制拆除真的有那么简单吗？就因为被拆迁人拒绝签字就能随便把人家房子强拆了吗？当然是不可以的，这种情况属于违法强拆。强制拆除的程序是十分复杂的，在进行认定时应该结合实际情况，在实施强制拆除前要经过严格的审批，符合规定才能按照法定程序进行强拆。首先，合法的强制拆除应遵守以下程序第一步：发现违法建筑。可以是单位或者个人通过举报的形式发现，也可以是执法机关自己发现;第二步：立案审批。如果执法机关认为有进行立案调查的必要，就可以进行立案审批，这项程序属于内部程序;第三步：调查有没有相关的规划手续，向当事人进行询问、把询问笔录制作出来;第四步：将限期拆除决定书制作出来，并及时送达。如果没有找到违法建筑的所有人，那么就通过公告的形式送达;第五步：在限拆期限届满的情况下，自行拆除房屋的，需要等诉期六个月;第六步：催告当事人对拆除义务进行履行，催告期为十个工作日;第七步：执法机关需要将强制拆除决定书制定出来，并及时送达;第八步：在实施强制拆除之前，一定要进行公告;第九步：对房屋进行强制拆除其次，强制拆迁基本原则不能变（一）先补偿、后拆迁房屋强拆程序的实施，除应当遵循“无补偿则无征收”的原则外，还应当遵循“先补偿、后拆迁”的原则，否则，被拆迁人有权拒绝搬迁，行政机关...
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2022
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引言:好多被拆迁人都面临的一个相同的问题，房子是上个世纪八九十年代在村里建的，没有办理任何的建房手续，住了大半辈子的房屋，建房时没人管，住房时没人问，怎么一说要拆了就变成违建了！而不久之后就会收到《限期拆除通知书》，好多人在此时，由于不知道该如何应对，最后只能眼睁睁地看着自己的房子被拆。那么老百姓在收到《限期拆除通知书》时就必须按照通知书上所述，尽快拆除吗？一张看似合法、依据充分的《限期拆除通知书》，也可能存在着诸多违法之处，下面王律师就通过多年的办案经验，来对《限期拆除通知书》中可能存在的违法之处进行分析，希望能帮助被征收人在收到限拆通知时对其合法性进行判断。责令限期拆除的行政机关是否具备资格根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门具有责令限期拆除的权利，对于在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，乡、镇人民政府具有责令限期改正的权利。因此，百姓在收到《限期拆除通知书》时要首先判断的是根据自身房屋是否在城市规划区进行分析作出主体是否正确，在城市规划区应由县级以上规划部门进行认定及处罚，在乡村规划区的应由乡镇人民政府进行认定及处罚，但是现实当中常存在执法大队、城管局来对房屋进行认定及处罚，显然违法职权法...
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2022
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在土地征收实践过程中，由于办理农转用地审批手续的程序较为繁琐，通常需要很长的时间，所以，许多征收方为了能如期完成搬迁工作，便会在未履行完农转用地审批，尚未取得征地批文的情况下，直接与被征收人签订补偿协议。等到签完协议后，被征收人才知道征收方根本就没有获得征地批文。那么在土地征收中，征地批文到有多重要，发挥着怎样的作用？很多被征收人对此不了解，往往在遭受损失后才恍然大悟，等维权的时候发现困难重重。今天万典律师带大家详细了解一下有关征地批文的法律知识。01什么是征地批文？根据《土地管理法》中的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地时，必须依法申请使用国有土地，而不能直接在集体土地上建设。也就是说，集体土地在被征收时，必须要经过相关部门的审批，书面表现形式，而这也就是大家常说的“征地批文”。且《土地管理法》中的规定，只有经过国务院或者省级政府的批准，征地行为的前提才是合法的。这里国务院批准征收土地的权限是：(1)基本农田(不受面积限制，只要是基本农田就必须由国务院审批);(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的;(3)其他土地超过70公顷的。征收农用地，还应当先行办理农用地转用审批。其他情况需要经过省级人民政府审批，并需报国务院备案。在征地实践中，因征地公告是由市、县级人民政府盖章张贴发布的，所以很多被征收人误认为是否征地是由市、县级政府说了算，这就大错特错了，合法的征收必须要有国务院...
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2022
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在征收拆迁中，有时候会涉及到店面商铺的拆迁，那么商铺拆迁和住宅拆迁的补偿标准是一样的吗？当然是不一样的，商铺涉及到生产经营，其价值肯定是要高于住宅的，拆迁补偿标准当然也不能按照住宅的标准来。广大被拆迁人如果有商铺面临拆迁，在这方面也要多注意，了解基本的法律知识，在遇到补偿不合理的情况时，能够及时有效地进行维权。店面拆迁都有哪些补偿1、房屋、建筑物的补偿费根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）第十七条第一项规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿。被征收房屋价值是以拆迁公告下发时的市场价为标准。所谓“市场价”就是指当时当地的房市价，最简单的方法可参考拆迁房屋周遭的同类房屋的价格。2、土地的补偿费《条例》中没有明文规定商铺的土地补偿费如何计算的问题，因为商铺的土地使用方式比较复杂，包括划拨、出让、租赁等，所以在实践中一般在计算商铺的房屋和建筑物补偿额的时候会将土地直接考虑进去，在原有的房屋建筑物补偿款的基础上加上土地的补偿金额。3、搬迁、临时安置的补偿《条例》第十七条第二项规定，征收人应补偿被征收人因房屋征收造成的搬迁、临时安置的补偿。第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交换前，房屋征收部门，应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。因此，临时安置费一...
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引言:征地拆迁期间，拆迁户与拆迁部门往往会就拆迁补偿问题产生矛盾，如果一定期限内拆迁户未能与拆迁部门达成补偿协议，就有可能会遭遇非法强拆。针对违法强拆，被征收人此时可以提起行政复议或者提起行政诉讼，通过确认强拆违法，来提起国家赔偿。下面就来和大家说说这个国家赔偿是怎么一回事。所谓“补偿”，针对的是合法行为，行政机关实施合法的行政行为，国家机关及其工作人员依法行使职权的行为或者其他法定原因造成公民、法人或者其他组织的合法权益遭受损失，为保护社会公共利益，国家有义务依法予以补偿。所谓“赔偿”，针对的是违法行为。行政机关实施违法的行政行为，侵犯行政相对人合法权益，由国家依法予以赔偿。在国家赔偿责任中，实施侵权行为的是国家机关工作人员或其他公务人员，由于他们是在执行公务时发生了侵权行为，履行赔偿义务的主体是国家机关，赔偿金由国库统一开支。另外，在同一个征收项目中，如果因为行政机关违法强拆而使得当事人所获得的赔偿低于正常情况下所能获得的补偿，显然是一件非常荒唐的事情。因此，在国家赔偿中，应当将受害人在正常征收补偿程序中依法和依据当地征收补偿政策所应得到的利益损失，视为《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第八项规定的国家赔偿中的“直接损失”，这样也可以在最大限度上保障被征收人的合法利益。国家赔偿的数额该如何确定？被征收人获得的国家赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。包括：房屋价值的损...
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2022
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住改非，也称住改商。是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。通俗点说，就是指在当事人的所有权证上标明的用途依然为住宅性质，但是也依法取得了营业执照等经营手续，税务登记证也有缴纳的记录。这在现实中表现出来的现象是：一些临街的房子，前面用来开超市、开茶楼等，或是作其他经营，后面用于居住。或者是直接将住房改造成商铺，用于经营。在农村，随着近几年经济的发展，很多地区利用闲置农民住宅发展农家乐、民宿、乡村旅游等产业，带动了相关产业的发展，也增加了农民的收入。像这样的情况，在现实中是有很多的。但是当面临拆迁的时候，拆迁方和被拆迁方就会因到底按什么性质的房屋进行补偿而发生纠纷。“住改非”后拆迁按什么标准补偿？在房屋征收拆迁中，非住宅房屋与住宅房屋的补偿标准有很大区别。非住宅房，即便相同状况的房屋及附属物，拆迁补偿也会高于住宅房。这样就导致征收方常以“登记性质是住宅”为由，仅按照住宅补偿，对其进行征收。当拆迁中遇到“住改非”，拆迁补偿是按住房的标准补偿，还是按商铺的标准补偿，二者最终的拆迁补偿差距是非常悬殊的，对被拆迁人的影响巨大。而对于被拆迁人来说，所有人肯定都希望按照商铺的价格来计算拆迁补偿。而所有的拆迁方，都只想给住房标准的补偿。目前就全国来说，对于...
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2022
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引言:现实中许多老百姓已经签订补偿协议，但是补偿款或安置房却没有着落，拆迁后的生活水平反而不如从前。这到底是怎么回事呢？因拆迁而涉及的利益巨大，导致征收方为了降低拆迁成本，往往在补偿协议动起了“歪脑筋”，使得老百姓不知不觉中掉入陷阱。那么大家在签订协议时都应注意哪些问题呢？怎样签署对自己更加有利呢？1、与你签协议的一方是否有主体资格不是谁都能和咱们拆迁户签协议，这就要看签字的主体资格。主体资格就是签订合同的资格，没有主体资格的单位或者部门与我们签订协议，后期出现问题不能承担责任。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有权组织实施征地拆迁的主体，应是市县级人民政府。《土地管理法》也规定，征收土地由县级以上人民政府公告并实施。安置补偿协议上应当有市县级人民政府加盖的公章。王律师提醒您，签订协议的时候一定要保持谨慎，拆迁公司一般都是出于政府的委托实施行为，拆迁公司是没有主体资格的来跟您签订协议的。到时候政府不履行，和我们签订协议的拆迁公司又承担不了责任，会让我们拆迁户很被动。2、协议约定内容是否清楚明确有很多被拆迁户找到律师，说拆迁方提供的安置的房屋区域很偏，还有的说拆迁好几年了，但是安置房却迟迟没有兑现，这让已经签了协议的被拆迁人处于一个很被动的局面。这样的问题很常见，史律师简单来说就是不能让征收方有漏洞可以钻，我们可以在安置协议中约定以下几点：（1）补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明...
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