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万典讲堂
遇到拆迁的时候大多数人先考虑的就是补偿标准,说谁家房子要拆迁了,可以拿多少钱……,但很多人对拆迁补偿的相关规定并不是很了解,补偿方式又分为货币补偿和产权置换。  无论哪种方式,大家应该清楚拆迁补偿的基本原则是两个保障:即保障房屋的整体价值不降低;保障被拆迁人生活水平不降低。这是大方向,如果拆迁补偿标准明显与上述两个原则相违背,即不合法。  被征收人选择房屋产权调换的,被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。而且产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。  咱们国家的拆迁分为集体土地上房屋拆迁和国有土地上房屋拆迁两种。货币补偿的话,农村的集体土地房屋的拆迁补偿由土地补偿、房屋重置成本价、装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等组成;  属于城市规划区范围内的集体土地上房屋以及国有土地上房屋的拆迁补偿标准是要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)的规定参考周边类似房地产的市场价格进行补偿,再加上装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等。  此外,有一点比较重要,特别需要注意,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,这时候应该参照执行...
更新时间: 2019 - 03 - 21
现在房屋拆迁是一种普遍现象,许多人就对拆迁补偿有所疑问。拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人,依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。那么农村房屋拆迁补偿标准是什么?接下来为大家讲解,希望对大家能有所帮助!  网友提问:农村房屋拆迁补偿标准是什么?  拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:  (1)房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。  (2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。  (3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。  由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。  (一)房屋拆迁补偿计算标准  (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。  (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁...
更新时间: 2019 - 01 - 21
到拆迁时,企业往往会关注能获得多少补偿,有哪些补偿项目,标准是什么。结合法律规定及自身办案经验,给大家讲讲企业拆迁补偿的项目及标准。  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:  (一)被征收房屋价值的补偿;  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励”。  根据上述规定, 企业拆迁时,可以获得:(一)房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)停产停业损失;(四)奖励、补助。下面,我们具体来看看这些补偿项目。  在征地拆迁中,如果企业遇到拆迁了能获得的补偿有哪些?  一、房屋价值的补偿  国有土地上房屋价值的补偿由相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定,不得低于周边类似房屋的市场价格。集体土地房屋的补偿包括土地区位补偿和房屋重置成新的补偿。前者由地方政府自行确定,后者是指房屋的建造成本,即估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。  二、停产停业损失费  企业拆迁要获得停产停业损失,一般要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营等因素。这里要注意的一个问题就是,注册地址和...
更新时间: 2019 - 01 - 17
司法强拆权利救济问题较为复杂,拆迁律师将其分为两个部分来阐述。第一部分是被拆迁人该如何判断自己面临的司法强拆(强制执行)是否合法,或者说该从哪里入手找到对方的违法破绽;第二部分是被拆迁人能通过哪些法律途径进行权利救济。对于被拆迁人来说,实践中要判断自己面临司法强拆是否合法,最先要考察的根据主要有两个。其一是征收行为本身是否合法。举个例子,假如被拆迁人的房屋本就不在房屋征收范围内,那么征收方要对被拆迁人的房子进行征收是没有凭据的,征收行为本身就不应该存在,就更不要谈强制执行了。其二是司法强拆是否符合法律规定的程序条件。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。也就是说,征收方向法院提起强制执行(司法强拆)申请有两个必要的前提,即已依法按照规定程序向被征收人作出征收补偿决定,且被征收人在法定期限内未启动行政复议或行政诉讼程序而又未进行搬迁。满足了以上两个前置条件后,征收方还应当依法向法院提交包括强制执行申请书、征...
更新时间: 2019 - 03 - 22
农村集体土地征收实践中,围绕着征地补偿、安置以及地方政府征地合法性问题,产生了大量行政纠纷,相当一部分被征地村民往往通过信访渠道逐级上访甚至去北京反映问题、寻求解决。行政机关按照《信访条例》规定作出的信访答复意见、复核意见是否属于行政复议和行政诉讼的受案范围呢?《最高人民法院关于不服信访工作机构依据《信访条例》处理信访事项的行为提起行政诉讼人民法院是否受理的复函》(〔2005〕行立他字第4号),答复如下“一、信访工作机构是各级人民政府或政府工作部门授权负责信访工作的专门机构,其依据《信访条例》作出的登记、受理、交办、转送、承办、协调处理、督促检查、指导信访事项等行为,对信访人不具有强制力,对信访人的实体权利义务不产生实质影响。信访人对信访工作机构依据《信访条例》处理信访事项的行为或者不履行《信访条例》规定的职责不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理。二、对信访事项有权处理的行政机关依据《信访条例》作出的处理意见、复查意见、复核意见和不再受理决定,信访人不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理。”《最高人民法院第二巡回法庭精选行政审判案例要旨(一)》发布的指导案例认为:“信访答复意见、复核意见并非都是《最高人民法院关于执行《行政诉讼法》若干问题的解释》第一条第二款第五项规定的“驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为”,只有对当事人权利义务不产生实际影响的重复处理性质的信访答复意见、复核...
更新时间: 2019 - 03 - 21
房龄,自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。以前住宅的使用期为50年,现在调整为70年。一、农村房龄40年的楼房要拆吗?1、拆迁与房屋时间长短没有直接关系。2、拆不拆迁不是看房龄的,要看市政规划,政府要规划才会拆迁,不规划的话房龄再长也不会拆。3、纯住宅是70年使用年限,写字楼商铺是50年使用年限,但是拆迁的看规划。4、有质量的房子马上就会拆,或规划用地就要拆,有的70年房子还不拆。二、房子一般住多少年动迁?实际上房子的使用期牵涉到两个方面,其一为地上的建筑物的使用期限,其二为它对应的土地使用权的使用期限,由于我们国家实行的是土地国有制,所以我们买的商品房所拥有的只有地上建筑物的私有权(房产证),以及对应的土地使用权(土地使用证,而没有土地所有权证)。先来说第一个地上建筑物,一般现在较多开发商所建设的房屋均为钢混(框架)结构,正常而言,钢混结构的建筑,其经济耐用年限为60年,砖混结构住宅耐用年限为50年(所谓耐用年限,通俗的讲即在正常的自然条件下,业主不投入维护,顺其自然,那么耐用年限期满,房子就使用的差不多,快无法住了,有的成为危房或快成为危房。故在建筑物经济耐用年限范围内,应该说是我们正常都可以达到的使用年限。当然目前由于业主均有对楼宇进行了不同程度的维护,有些楼宇虽然到了耐用年限,但是依然可以正常使用。其次为土地使用权:根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规...
更新时间: 2019 - 03 - 21
1、问题一:如果补偿协议中被征收房屋的补偿标准远远低于房屋征收决定公告之日同类房屋的市场价格,补偿协议是否有效?答:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条明确规定,“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。这是一个强制性条款,意思是在房屋征收中,无论是协议补偿,还是根据征收补偿决定进行补偿,也无论是货币补偿还是产权调换,被征收房屋的价值补偿都不得低于同类房屋的市场价格,违背该规定,就意味着违反了法律的强制性规定,协议应当无效。2、问题二:未经评估签订的补偿协议是否有效?答:《征收条例》第25条规定,签订补偿协议应当依据本条例的规定,而第19条规定“被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”,因而没有履行评估程序实际上已经违反了签订补偿协议的法定程序,原则上协议无效。3、问题三:被征收人受胁迫签订的补偿协议是否有效?答:《合同法》第54条规定,“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。因此,如果征收方以暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电、供气和道路通行等非法方式迫使被征收人签订补偿协议,有证据证明违背了被征收人真实意思表示,补偿协议可以依据《合同法》第54条被依法撤销。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 21
对于棚户区改造,在政策上面并没有制定相应的法律法规,主要的依据就是国务院以及国务院各部门的一些政策,而棚户区改造政策主要是:《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》;《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》;《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》;《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》;《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》;《国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》;《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》;《住房城乡建设部办公厅关于做好2016年城镇棚户区和城市危房改造计划工作的通知》;《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》。其次,棚户区改造程序是什么呢?很多拆迁方经常在程序中动手脚,误以为老百姓在程序方面不懂或是不知道,拆迁方经常抱有这样的心态就对被拆迁人的房屋进行棚改。首先,国有土地上的棚户区改造程序是要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第九条确定房屋征收符合公共利益的需要;符合四规划一计划这是棚户区改造的启动程序和先决条件。同时,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条制定征收补偿方案并及时公布,并根据被征收范围内被征收人意见及时修改征收补偿方案,组织听证等。其次,进行社会稳定风险评估后由市、县级人民政府作出征收决定。...
更新时间: 2019 - 03 - 21
近年来,模拟拆迁、预征收、腾退是极为常见的程序。但这些程序也令本来就对征迁云里雾里的被征迁人越发弄不明白,稀里糊涂地签了协议,后来发现补偿根本没有达到合理、合法的标准,此时要想救济,却发现处处受限于签订的补偿协议。所谓模拟拆迁,主要是在旧城改造中针对棚户区进行的,其有别于国有土地上房屋征收及征地,是一种自下而上,居民主动要求旧城改造的一种方式。严格意义上来说,其并非是一个法律概念。最早采用模拟拆迁的是浙江省的浦江县,后被全国其他地方纷纷效仿。具体来说,模拟拆迁主要经过以下程序:1、同意启动旧城改建后,由房屋征收部门在改造范围内发布模拟搬迁公告。2、发布模拟搬迁公告后,征收部门对改造范围内居民意愿进行调查,并调查登记房屋的为区位、权属、用途等。改造意愿和调查登记结果应当及时公布。同意拆迁的户数未达到一定比例的,应终止模拟拆迁。3、同意拆迁的户数达到一定比例的,房屋征收部门组织改造范围内居民协商确定房地产评估机构,并对改造范围内的房屋进行预评估。4、房屋征收部门根据调查登记及评估结果拟定模拟搬迁补偿方案,组织有关部门进行论证并在改造范围内进行公布,征求居民意见。5、房屋征收部门与房屋所有权人签订模拟搬迁协议,并将协议签订情况及相应结果在改造范围内进行公布。6、签订模拟搬迁协议户数达到改造范围内一定比例的,由房屋征收主体作出房屋征收决定,模拟搬迁补偿方案即为征收补偿方案。在预签征收补偿协...
更新时间: 2019 - 03 - 21
这三类房屋会被纳入拆迁范围:一、村内街道绿化,现在来说农村村子里的街道进行栽植绿化,以及道路扩展等情况,二边的方式妨碍的要进行拆迁。二、村里修新的公路,基本上现在路开始加宽,对于这样的情况很多,对于两旁的房屋进行一定的拆迁。三、村里房屋统一规划,村子内房屋进行统一规划,对于房屋以及土胚房进行拆迁。这种情况农民们都会收到拆迁补偿等相关通知。补偿标准:具体的补偿方案有两种,一种是村集体统一建设房屋,按被拆房屋的面积兑换,其中包含天井的面积;另一种是按镇上房价来,每平方补偿1000元。只要能够证明这是属于自己家庭所有的,也同样可以获得相应的拆迁补偿款。1、农户家里的宅基地由于规划已经被纳入年度拆迁计划,村民已经被告知拆迁及补偿相关通知的。2、村民申请下来之后,一直没有将宅基地投入使用,已经荒废2年以上的,也将被收回。3、村里分散供养的低保户、五保户等经济困难人群和老人。这些人家的房屋很多都是集体出资修建供他们居住的,一旦这些人过世,房屋和所属土地都将被重新收回,以供下一批需要救助的人使用。如果您家房子也面临拆迁,并且是属于最后2种情况,都是可以获得不菲的赔偿金的。拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居...
更新时间: 2019 - 03 - 21
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