乱象之二：没有房屋征收决定，直接依据协议进行“征购”所谓“协议拆迁”，那是完全没有法律依据的。在许水云诉金华市婺城区政府行政强制一案中，先行搬迁拆除协议早于房屋征收决定发挥作用，结果强拆行为被三级法院均确认违法，征收方绞尽脑汁的创新无疑被泼了一盆冷水。于是，“协议征购”一词应运而生，即涉案房屋的拆除行为并非是征收行为，而是一种依据协议所进行的征购行为。一字之差，相关行为的性质就不再是征收，那么也就不受590号令等征收法规的调整规制。这种“征购”行为的诀窍在于，便于征收方实施“各个击破”式的切割式拆除。律师代理的一起案件中，征收方拿着协议分别找涉案建筑的共有人进行协商，结果在部分共有人同意的情况下就直接将部分建筑实施了拆除，直接导致剩余的部分丧失了正常使用的功能，变成了不得不拆除的“垃圾”。如此心机，的确令人防不胜防。律师谈解决之道：没有房屋征收决定，征收方就无权实施拆迁工作，这是被征收人必须融入到血液中去深刻领会的原理。对于这种情形，被征收人一定要坚决予以拒绝，做好共有产权人的团结工作，形成征收维权的合力，避免被轻易的分化瓦解。没决定，你来和我协商什么？这句话要很硬气地向着上门来“喝茶”的工作人员提出来，不能有丝毫的动摇和心软。如果在此时咨询了专业征收维权律师，我们往往会先给当地政府发个律师函，直接揭穿其违法行为的本质，点出其可能面临的违法后果，促使其三思而后行。（采晴整理）
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乱象之三：通过切割、挖沟等形式让好房变危房“解危排险”这种乱象如今有泛滥成灾的迹象，律师在日常代理的案件中均发现了这种问题：被征收人的房屋本来很安全，征收方通过人为切割拆除、在房屋周围挖深沟等形式故意破坏房屋的承重结构，致使其变成了危房，进而以维护公共安全为由下达解危排险通知，将涉案房屋直接强制拆除。在人为切割拆除的形式下，先协议征收，再一户一户下房屋征收决定的做法比较具有代表性。其程序设计的目的在于令本能够“抱团”的被征收人从内部被彻底打散，先解决掉“好说话”的那部分人，让那些法律意识较强的“硬点子”处于被孤立的边缘化状态。之后再采取解危排险的“连续动作”小刀子割肉，往往会令被征收人迫于压力签订并不公平、合理的征收补偿。相较之下，挖沟属于比较原始的逼迁手法，但其影响力不容忽视：其一，人家是在你房屋周围挖沟，并没有破坏到你的房屋本身，你不容易提程序维权；其二，很多时候在一开始你根本无法意识到这个沟会对你的房屋造成影响，等意识到时已经来不及了……律师谈解决之道：广大被征收人一定要注意一个原则——维权开始的时点要尽量向前提，提到整个征收程序的上游去，而不要始终停留在中下游。在伊索寓言中“狼和小羊”的故事里，小羊讲了一个很深刻的道理——处在下游的，往往只能吃瓜落，上游喝的永远是干净的水，一搅合你下游就是脏的。一旦你的房屋已经被“搞危了”，再想维权就会困难重重。居安思危，在这里有着十分明确...
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乱象之四：临街门面设围挡，谁让你是营业性用房的？临街的门面房，好就好在它能用于营业，可以给被征收人带来较为稳定的经济来源。在近期的棚户区改造类项目中，乱建围挡的现象可以说是非常普遍。而且这种围挡往往是有一定的“合法依据”的，即根据一些地方的相关规范性文件，要对拆除房屋的现场设置隔离用的围挡，以确保来往行人安全和降低对周边环境的污染。这类围挡往往修得又高又长，想绕过去至少要腿儿上上千米，那么很快你家的门面就可以关张了，因为根本不会有人来。实践中，一些被征收人直接召集亲友在围挡上“开口子”，以解决自家门面的通行问题。结果头一天打开二一天就又被施工人员封死了，等于白忙活。弄不好，在“自力救济”的过程中还会稀里糊涂地受到威胁甚至殴打。本着好汉不吃眼前亏的原则，律师不主张广大被征收人直接采取强制手段推倒围挡，否则万一被追究个破坏公物的刑事责任可就得不偿失了。律师谈解决之道：对于这类围挡，可以考虑在充分取证的前提下通过拆违建的思路发动程序，看看能不能诉一下不作为的行政机关。具体的应对办法还可能有很多，但要具体案情具体分析，直接听取专业征收维权律师的意见。总的来说，这的确是个难题，需要广大被征收人与律师一道，一起想办法去解。（采晴整理）
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根据行政比例原则，行政机关在对违法建筑作出行政处罚决定时，应当兼顾行政处罚目标的实现与行政相对人权益的保护，不应“一刀切”的对任何情形的违法建筑，肆意采取限期拆除的处罚方式，而应针对不同情况加以区分，并根据实际对法益侵害程度的大小，设定相应的行政处罚责任。这既能保障公权力行使的效率，使违法建筑更快的恢复为“合法”状态，也能约束公权力在合理的范围内施加惩戒，是公法限制公权力的题中应有之义。按照《城乡规划法》等法律法规的规定，对于违法建筑，行政机关可采取责令停止建设、限期改正、限期拆除、没收实物等行政处罚措施，同时可并处罚款。从目的上看，责令停止建设主要适用于尚处于建设中的违法建筑，从根源上阻却不动产物权的形成；限期改正主要适用于程序性违法或者违法程度不明显，可以依靠事后进行补救以消除违法状态的情况；限期拆除主要适用于建筑存在违反实体性、禁止性法规的情况，只有使违法的建筑灭失才会消除不利影响；没收实物主要适用于严重违法，但由于公共利益等原因无法拆除的情况。根据《行政处罚法》第四条第二款之规定，设定和实施行政处罚必须以事实为依据，与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当。因此，当针对违法建筑的行政处罚力度，明显超过了违法建筑的不法程度时，行政相对人就有权要求撤销或者变更既定的行政处罚措施，以维护自身权利。（采晴整理）
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节点一：征地依法报批前，磨刀不误砍柴工根据《土地管理法》第四十六条之规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。根据上述法条，是不是就意味着集体土地征收工作是从村民看到征地公告开始的呢？并不是。在《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》和《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》中，均设置了多个条目，规定、规范征地依法报批前应实施的工作程序。我们通常将其简述为“告知、确认、听证”。在这一阶段，地方国土资源部门要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知农村集体经济组织和农户。同时，应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。另外，国土资源部门应告知农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。集体土地征收工作关乎广大农民朋友的切身利益，应当充分保障被征地农民的知情权、参与权、申诉权、监督权。在征地报批前的这三项工作，决定着征地补偿安置方案的最终确定，是保障被征收人权益的重要前提。在实践中，经常会出现农户对拟征地公告完全不知情的情况，也没有土地情况调查和听证，未经村民会议讨论，而直...
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节点二：征收土地方案报批，是否违法用地主要看它完成了报批前的准备工作，下一步征收方就要依照法律规定准备报批所需的文件，以获得国务院或省、自治区、直辖市政府的征地批复。征收方将按照《建设用地审查报批管理办法》的要求拟订“一书四方案”，即建设项目用地呈报说明书、征收土地方案、补充耕地方案、供地方案和农用地转用方案。针对这一阶段，《土地管理法》第四十四条详细规定了关于农用地转用审批的层级设置，不同情况的征地项目由不同层级的人民政府审批。根据《土地管理法》第四十五条的规定，由国务院或省级人民政府在各自审批权限内批准农用地转用，可以同时办理征地审批手续。广大农民朋友在维权时，要注意征收方是否获得了相应部门合法的征地批复，通过申请政府信息公开查询征地批复情况。如果发现存在“未批先建”“少批多建”“拆分审批”等违法用地情况，可以向当地国土资源部门申请查处。如果对征地批复本身不服，则可以向省政府申请行政复议。（采晴整理）
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节点三：征收土地公告发布，“两公告一登记”要熟悉征收方获得了合法的征地批复，集体土地征收工作就进行到了前文提到的《土地管理法》第四十六条规定的部分。征收方根据《土地管理法实施条例》《征收土地公告办法》等法律法规的要求，将征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理补偿登记的期限、时间、地点在被征地的乡（镇）、村予以公告。在这一阶段有两个公告必须要有，一是征收土地公告，二是征地补偿安置方案公告。根据《征收土地公告办法》第七条的规定，有关市县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟定征收补偿、安置方案并予以公告。在一般情况下，征收方先发布征地公告，之后进行补偿登记工作，再公布征地补偿安置方案。但《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》中，设定了简化批后实施程序的条款。如果报批前征收方履行了告知、确认和听证程序，并完成了补偿登记工作，征地公告和征地补偿安置方案公告就可以同时进行。当然，无论是否简化了程序，如果被征收人在此阶段对补偿安置方案或其他问题有异议，或是发现征收方在报批前的工作不合法，依然可以向征收方提出意见、要求听证，还可以申请信息公开，就补偿安置标准争议申请政府协调和裁决，积极行使自己的权利。这里，被征收人需要注意，补偿安...
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节点四：落实补偿安置，未按期全额支付农民有权拒绝动工用地经过各种程序，到了实际征地阶段后，法律法规对落实补偿安置的规定与《国有土地上房屋征收与补偿条例》是相似的。《土地管理法实施条例》中规定，征收土地的各项费用应自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付；征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》第（十五）项指出，未按期全额支付征地补偿安置费用的，市、县不得发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。由于土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，实践中会出现不规范使用征地补偿安置费用的情况。主要的问题一是土地补偿费去向不明村民无法获知情况，二是地上附着物和青苗的补偿费迟迟不下发，土地承包经营权人利益受损。如果被征收人对农村集体经济组织、村委会使用补偿款项的方式有异议，就要积极主动地维权，可以根据《土地管理法》第四十九条；《村民委员会组织法》第三十条等相关法律条文的规定，要求农村集体经济组织公开款项使用情况，接受村民监督。（采晴整理）
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征收类项目：征收作为现在比较常见的一种“拆迁”类型，是指征收主体国家基于公共利益的需要，以行政权取得集体、个人财产所有权并给予适当补偿的行政行为。征收时需要依照法律规定的权限和程序。我们称之为“二保障、二维护、二前提”。首先，两个保障：1、保障被征地农民生活；2、保障被征收人的居住条件。两个维护：1、征收集体所有土地要维护被征地农民合法权益；2、征收国有土地上房屋要维护被征收人合法权益。最后是两个前提：1、为了公共利益需要；2、依照法律规定的权限和程序。实践中最多见的棚户区改造、旧城改造类项目，都属于征收项目。所以即便其中有“市场参与”，也必须要由政府来主导，而不能任由开发商胡来。征收项目的法律依据是2011年开始施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。它的出台也就意味着《城市房屋拆迁管理条例》的废止，但是征收项目与拆迁项目（下文会展开论述）相比有几点区别，其中最显著的一点就是进行拆迁的主体不同。拆迁项目的执行主体多是取得房屋拆迁许可证的企业或者是土地储备中心等，而征收的执行主体必须是政府部门，一般是区、县人民政府确定的房屋征收部门。同样二者在补偿价格上也有所不同，由于征收项目采用了市场比较法，补偿数额相对有所提高。但是由于评估机构基本都是政府划定的一个范围，依然不会真正地为被征收人考虑，所以最终的补偿价格则有可能偏低。（采晴整理）
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拆迁项目：我们在日常生活中所说的“拆迁”，往往是指广义的拆迁，大体上就是指拆房子。我们这里所说的拆迁项目是“狭义的拆迁”，也就是在2011年590号令出台之前的拆迁，可以说是征收的前身，是指根据2001年开始实施的《城市房屋拆迁管理条例》进行的项目。也就是拿到“拆迁许可证”的企业所进行的。那么广大被征收人就会有疑问了：2011年这个《城市房屋拆迁管理条例》就已经废止了，怎么还会有这种项目呢？尽管这部行政法规已被废止近8年，在2018年的今天，这种类型的拆迁项目已经减少了很多，现存的此种“拆迁”是2011年之前就已经取得房屋拆迁许可证开始拆迁，期间不断申请拆迁许可证延期，至今仍然没有完成拆迁的。这种持续不断的续证行为是否合法，实践中尚存认识上的差异，但从客观事实上看，拆迁项目仍是老百姓必须了解和熟悉的一类。这种拆迁项目的最大特点是主体以开发商为主，政府并不主导，只是作为辅助。在2011年之前能够拿到拆迁许可证的开发商是很厉害的，因为不是政府行政机关，不用担心被举报、被诉讼等，因此也就在拆迁的过程中经常产生暴力事件，毁财伤人屡见不鲜。但是随着法治社会的不断完善，拆迁中政府越来越不愿意配合开发商的蛮横做法，在拆迁中也愿意以协商沟通的方式解决问题，这就给了拆迁户较大的谈判空间。但是如何利用好谈判空间进行争取，不是普通百姓就能够处理好的，建议广大的被拆迁人能够运用好法律的武器，多咨询律师，因...
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