根据《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，对此从以上条例中可以得出，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。因此我国征收土地必须是国有土地，如果是农业用地，则需要转为国有土地。同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护。此前国土资源部发布的《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》以及《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》等中明确规定禁止“以租代征”行为。对此我们可以一系列规定中可以看出，一些地方政府采取“以租代征”的方式侵占百姓土地属于严重违反相关法律规定的行为，除此之外，征用百姓的土地需要给予被征收人足额的补偿，只有在补偿款到位后才可以征收百姓的土地。一般来说，违法租出去的地有时候会遇到一些麻烦，最严重的也有可能会失去地，但有时...
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一、对员工的安置，不仅涉及到企业自身的损失问题，也涉及到政府对企业下岗员工的安置问题，对员工的安置不当非常容易导致群体性事件。实践中，有的地方制定的关于停产停业损失的规定中包含了对员工的安置费用，比如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》中对于非住宅房屋上企业的停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限。同时该办法中规定，员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。二、如果是直接与员工解除劳动关系还应按照劳动法进行补偿：依据《劳动合同法》：第四十条有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：(三)劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。第四十六条有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：(一)劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的;(二)用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的;(三)用人单位依照本法第四十条规定解除劳动合同的;(四)用人单位依照本法第四十一条第一款规定解除劳动...
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一、企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面：（一）是拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;（二）是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;（三）是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;（四）是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。二、如何理解企业拆迁补偿费用？（一）拆迁资产补偿费用：1、实践中关于土地补偿费用存在的问题：企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障？根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望...
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1、承租企业在拆迁前的准备：许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候，往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为，只要我能拖得住撑得久，动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上，这是一种非常错误的想法。首先，法律上规定了“久拖不搬”的强制手段。《行政强制法》和《条例》确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段，面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况，拆迁人有权依照法律程度申请强制拆迁，被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁，这是不现实的想法;其次，在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久，拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况，但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为，哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿，都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的，所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的，而不是拆迁人自主决定的事情。再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上，而忽视了补偿款分割的法律风险化解。律师在办案的过程中，经常会遇到这种情况：在补偿款谈妥之前，被拆迁人、承租人往往站成一线，共进共退，以图争取更多的利益。而一旦补偿款落实之后，被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会因为之前的权属约定不明而再起诉讼，请求法院依法为其进行动迁款的...
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关于非承租企业的拆迁补偿问题，除应当补偿的费用之外，至少还应当包括，以下两个方面的补偿：（一）厂房及其他不动产的征收补偿：该部分补偿标准一般由省、市政府制定，或者按照重置成新价，由双方共同指定的评估机构进行评估。（二）土地使用权收回的补偿费用：根据《土地管理法》第五十八条的相关规定，满足特定条件，收回土地使用权的应当给予适当补偿。但在办案实践中，所谓的“适当”很难界定，各地相差悬殊，需要律师在办案过程中，根据具体案件的不同情况，制定解决方案。（三）关于划拨取得土地使用权的，是否给予补偿问题，理论界意见不一，笔者认为，应当给予补偿，并且给予的补偿不应少于出让的土地。（采晴整理）
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集体土地上企业拆迁的，除土地相关补偿费用外的其他方面补偿费用参照上面所述。土地方面补偿费根据下面规定处理，《土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。这里需要注意两个问题：第一，征收土地的补偿是根据土地的用途补偿的，标准全国每个地方不尽相同，具体标准由省政府制定区片综合价。第二，要有合法的土地使用权证明，如跟集体组织签订的租赁合同等。（采晴整理）
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在征地拆迁过程中选择货币补偿的房主，在拿到补偿款之后，通常会选择自行去购买房屋，但在购房过程中，会遇到很多类型的房源：房改房、商品房、经济适用房……如何区分、选择这三类房源呢？房改房、商品房和经济适用房的产权证书并没有本质区别，三者均受到国家相关法律的保护，都是房主拥有房屋所有权的合法书面凭证。商品房是由房地产开发公司，在经过政府相关部门批准后进行开发的，建成之后可向市场出租出售。商品房的所有权主要体现在四个方面，即房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。在不违反法律相关规定的情况下，房屋所有权人可以将商品房进行自由的转让、赠与或出租，所有权人如何处分房屋不受他人干涉与限制，其收益完全归个人所有。经济适用房，是国家为顾及城市低收入住房困难的居民而提供的优惠政策，由于建造经济适用房的土地是由国家划拨获得的，因而经济适用房的价格较低，经济适用住房购房人拥有有限的产权，其房屋的处分、收益受到一定的限制。根据《经济适用住房管理办法》第三十条的相关规定可知，购买经济适用房，其住房不满5年，不可以直接进行上市交易。如果经济房所有权人确有需要进行转让的，则由政府根据折旧和物价水平等因素进行回购。如果经济适用房购房满5年，则需要根据该地段普通商品住房和经济适用房的差价按照一定的比例向政府缴纳土地收益，政府可优先回购，政府不回购的，则由购房人在向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得房屋的产权。房改房也可...
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首先，“一书四方案”一般是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案，由市、县国土资源行政部门编写并逐级上报至有批准权的政府批准。在征地过程中，“一书四方案”是省级政府或国务院作出征地批复所依据的重要文件，缺一不可。因此，在征地过程中，如果没有这些文件，是不可能展开征收的。但这些文件一般在行政机关内部进行审批，所以被征收人很难实际见到这些文件，那么，如果被征收人希望查阅这些材料又该怎么办呢？在之前，行政机关通常认为“一书四方案”属于行政机关内部的行政审批行为，这些文件不属于公开的内容，但是，在《国土资源部办公厅关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知》提出，市、县征地信息主动公开的内容主要包括以下方面：1、国务院或省级人民政府依法批准用地的批复文件，其中，国务院批准的城市用地还应公开省级人民政府审核同意农用地转用和土地征收实施方案的文件；2、地方人民政府转发国务院批准用地的文件（用地面积、补偿标准、安置途径等批准情况与申报情况相比发生变化的，转发文件中应明确表述变化后情况），自此，明确指出了“一书四方案”理应属于政府在征地过程中主动公开的内容。因此，在征地过程中，作为被征收人我们有权利向有关的机关申请公开此类信息。根据我国《政府信息公开条例》的规定，政府信息的制定机关及保存机关都有义务对申请信息进行公开。同时，我国《建设用地审查报批管理办...
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一、为何“误拆”频发？拆迁方在与被拆迁方进行协商谈判时，常常由于双方的分歧导致拆迁进程停滞不前。拆迁方为了加快进程，常以“误拆”作为借口，试图降低法律风险，给被拆迁方灌输“房子已经没了，现在只能接受补偿协议”的思想。被拆迁人明白事情原委，但是接受了被拆迁方为其灌输的思想，丧失了与拆迁方进行谈判的筹码。因此，被拆迁方常以“误拆”作为挡箭牌，“先上车，后补票”，在误拆之后，给予不合理的补偿，后又继续开工建设。除了“误拆”，目前征地拆迁过程中还衍生了“帮拆”，即征收方组织一些不明身份的人，且不以法定的行政机关名义进行拆除。在此种情况下，业主只能被迫提起民事侵权诉讼，而无法通过行政诉讼的方式寻求救济。二、误拆违法的法律依据：许多行政部门为了解决“钉子户”以误拆作为借口，试图规避法律制裁，然而不论是“误拆”还是“帮拆”，其本质其实就是违法强拆，我国相关法律法规目前取消了行政强拆，强拆与否只能由法院作出裁决，行政部门不再具有强拆的决定权。同时，根据《刑法》第二百七十五条规定，故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，判处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金。故意毁坏公私财物，数额巨大或者有其他特别严重情节的，判处3年以上7年以下有期徒刑。（采晴整理）
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以“腾退”方式实施拆迁行为的现象与日剧增，尤其在“城中村”项目中存在大量以“腾退”的方式进行集体土地上的房屋拆迁行动。土地腾退的定义：土地腾退并没有法律层面上的概念，其指的是在集体土地上，村民和村委会签订腾退安置补偿协议后，村委会收回村民拥有的房屋和土地的行为。而在实践中，腾退并没有严格的法律程序和规范，因而在各地的实施过程中常表现出不同的形式，主要包括以下三种：（1）由开发商以合法形式掩饰非法目的的形式实施腾退。在此过程中开发商以建设绿化隔离带的名义进行土地收储和房屋拆迁，在拆迁完成之后开启商品房开发项目。（2）开发商与村委会联合实施腾退，即村委会在前期与开发商联手以房屋拆迁的名义进行房屋腾退，在腾退完成之后或者拆迁过程中向有关部门申请土地征收审批。此种“先上车后补票”的行为，严重违反法定程序。镇政府或区政府作为幕后推手，实施集体土地腾退。政府利用腾退的方式收储土地，从而完成城中村或新农村的建设，此种方式主要是由村委会进行协助完成，开发商是否介入并不确定。（采晴整理）
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