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万典讲堂
【拆迁律师】随着生活水平越来越高,农民翻建房屋的也多起来了。但是现在,全国征地拆迁也不少。一旦遇上拆迁,征收部门为了尽快完成拆迁,逼迫拆迁户们尽快签约,常常,寻找各种瑕疵,利用各种手段逼迫农民搬离原有住处。为此,房屋翻建的老百姓要注意,一定要关注当地的房屋翻建政策。翻建之前要做好这7件工作:1、已办理好翻建手续农村不论是新建房屋还是翻建房屋,都需向相关部门提交申请,获得审批手续后才能建房,私自新建、翻建房屋,都不合法。2、没有房屋重建记录农村房屋翻建,原则上只有一次申请重新维修建设的机会,若房屋已存在翻建记录,则一般不会允许二次翻建。3、当地允许房屋翻建就2019年农村房屋翻建政策而言,还有个前提条件是当地允许农村房屋翻建,否则,所翻建房屋将会被认定违章建筑,面临被拆除风险。4、翻建房屋符合政策规划得到审批手续后,应严格按照审批手续进行翻建,符合当地一户一宅原则,翻建后房屋不得超过当地建房的面积和层高标准,不得变更原有可使用的宅基地位置。5、房屋翻建申请人身份达标农村土地所有权在村集体手中,农户只具备使用权,农村宅基地是分配给本村集体组织内部成员的,非本村内部组织人员不享有翻建房屋机会。6、翻建房屋的权属明确翻建房屋时,房屋权属必须明确,不能存在争议,否则不能成功办理审批手续。7、未改变土地性质农村宅基地是用于农户住房建设的,不能改变其性质,不能建造成厂房等经营性质场所。以下5种情...
更新时间: 2019 - 08 - 09
【拆迁律师】农村征地与拆迁,各级政府部门的作用是什么?应履行哪些程序?征迁实践中,作为被征迁人,因各种原因,常常不了解相关政府部门的职能,也不知如何判断其在征迁过程中的行为,是否合法。现行的土地性质,分为:国有土地与农村集体土地。其中,城市中的土地,基本是属于国有土地,而农村土地,则基本是属于集体土地。对于农村集体土地,又是分为耕地与建设用地。宅基地,即是属于集体的建设用地。一、农村征地与拆迁,各级政府部门的作用:(一)依现行法律,对于宅基地上的房屋拆迁,应是先征地、后拆迁。只有在用地合法的前提下,才可进行房屋拆迁。(二)依《土地管理法》:集体土地征地的批准机关,为国务院或省级政府,而实施单位,是市、县级政府与市、县级国土部门。(三)农村土地征收与拆迁,各政府部门的作用:1、国土部门报批手续:用地预审、用地规划、征地红线图、土地报批一书四方案(建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案)。2、市、县级政府:预补偿安置方案。3、国务院或省级政府:土地的审批手续,做出集体土地征地批复(即征地批文)。4、建设局、城乡规划局:建设工程规划许可证,建设用地规划许可证,及建设项目选址意见书(污染的建设项目)。5、发改委:征收项目立项。6、环保局:环境影响评价报告书。7、乡镇政府的作用:被征迁人要注意,土地征迁工作,负责组织实施的是市、县级政府,实践中,虽会出现...
更新时间: 2019 - 08 - 08
【拆迁律师】补偿安置协议关乎到老百姓能拿多少补偿的重要文件,但是不少底层老百姓不懂法律,认为只要和征收方说好,商量好,签字就可以了。实际上,补偿协议的陷阱非常多,一旦不注意,极有可能最终,补偿拿不到,官司赢不了,房子保不住。拆迁律师总结了以下协议,千万要注意。1.仅口头协议的,一般情况下口头的方式也可以订立协议的,但是口头协议不宜证明,一旦发生纠纷,往往会给当事人带来极大的不方便。在涉及关键利益问题时,一定要坚持将对方的承诺书面化。《国有土地上方房屋征收与补偿条例》第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。法律上并没有强制要求书面协议,但是被征收人还是要尽量书面协议,保留证据,作为日后维权的重要证据。2.未保留一式两份的书面协议在手的在实践中,常常听到被征收人来咨询的时候,发现手里连补偿协议都没有。一问发现补偿协议被拿走盖章了,真的只是为了盖章吗?被拆迁人如果不懂其中的门道,很容易就会听从拆迁方的安排。等协议真的被拿走后,被拆迁人遭到套路的端倪,才会一点点浮出水面。明显一点的,当拆迁协议被送回来时,补偿条件或者其他涉及被拆迁人补偿安置利益的条款就已经遭到了修改,被拆迁人只要留心细看协议就能发现;强硬一点的,拆迁方会直...
更新时间: 2019 - 08 - 08
【拆迁维权】很多的拆迁户,不满意征地拆迁的补偿,找律师又觉得花钱打官司并不一定能赢,即使赢了,也不一定能拿到钱。随即联合村民不断上访,结果问题没解决,最后,却因为上访触犯刑法,官司不断。更有长期信访,结果错过最佳维权日期。近日,更有徐州女教师因上访被认为寻衅,网络热搜不断。被拆迁户也要注意,千万不要陷入信访的拉锯战中。信访不合法,极有可能触犯刑法信访条例规定,“信访是指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式,向各级人民政府、县级以上人民政府工作部门反映情况,提出建议、意见或者投诉请求,依法由有关行政机关处理的活动。信访条例实际上是宪法第41条规定的“公民对于任何国家机关和国家工作人员的违法失职行为,有向有关国家机关提出申诉、控告或者检举的权利”的具体化。是我们的一项正常权利。然而,不少信访人的正常诉求在地方政府长期得不到合理解决,才被迫越级上访,被接回原地后有的被行政拘留,有的被以敲诈勒索罪或扰乱社会秩序犯罪追究刑责。公安部新修订的《关于公安机关处置信访活动中违法犯罪行为适用法律的指导意见》的规定,上访过程中下列32种行为属于违法犯罪行为,应依法进行治安处罚或追究刑事责任。这意味着信访必须符合相关法律的规定。信访不断,错过复议诉讼的时期根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十五条,公民、法人或者其他组织不服复议决定的,可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民...
更新时间: 2019 - 08 - 07
【拆迁律师】宅基地房屋征迁,易出问题的程序,是哪些?征迁实务中,对于宅基地房屋征迁过程,一直是说不清与道不明。遇到征迁时,被征迁人常是处于晕头转向的状态。细分析,原因又是很多,常在后续的维权中,错失了许多关键时刻的维权程序。而现实是,不论是哪个程序出现违法,受到严重影响的,常常都是被征迁人。在农村集体土地征迁补偿普遍偏低、征迁法律知识并不普及的情况下,选择且坚持法律维权的,常是少之又少。因此,被征迁人,既需了解征迁法定程序,还需知晓救济方式。在征收决定下发后,若对其不认同,及时的进行复议或提起诉讼,是非常关键的。一、征地批复是征收决定的依据,应注意批复的期限。依据相应规定,农用地转用批准后,满两年未实施具体征地或用地行为的,批准文件自动失效。国土资源部《关于印发关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》(国土资发〔2004〕237号)的通知中,第十四条也有着类似规定,农用地转用和土地征收批准文件有效期为两年。农用地转用或土地征收经依法批准后,市、县政府两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效。在现实中,被征迁人看到的基本是征收决定而没有征收批复,很多地区征地批复以后,之后很长时间里都没有下发征地公告、补偿方案等,没有具体实施征用行为,此时征地批复已经过了两年没实施,已经失效,若再作出征收决定肯定是不行的。二、在作出征收决定之前,应实地了解情况:应包括:被征...
更新时间: 2019 - 08 - 07
【强制拆迁】街道办事处,简称街道办、街办等,是中华人民共和国的市辖区和不设区的市人民政府的派出机关。其辖区为街道,与乡和镇同属乡级行政区。街道办由于其经常深入群众开展工作,在征地拆迁中,常常免不了街道办的工作人员参与其中。在各地发生的强拆案件中,常有街道办强拆农民房屋却没有一份补偿,这时候被拆迁人该如何维权?街道办依据相关法律设立,需要经过批准依据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》规定如下:第六十八条省、自治区的人民政府在必要的时候,经国务院批准,可以设立若干派出机关。县、自治县的人民政府在必要的时候,经省、自治区、直辖市的人民政府批准,可以设立若干区公所,作为它的派出机关。市辖区、不设区的市的人民政府,经上一级人民政府批准,可以设立若干街道办事处,作为它的派出机关。职权法定,街道办事处常以违建为由直接强拆村民房屋来自浙江的吴女士四姐妹,其共同共有的房屋是继承其父亲的。两处房屋均经过市政府同意取得了集体土地使用证。街道办根据《土地管理法》、浙江省三改一拆的规定,认为涉案房屋属于一户二宅,必须拆除。行政机关行使职权时应遵循职权法定的原则。根据《城乡规划法》《土地管理法》等规定,对于违法建设行为,应当由城乡规划、国土资源等之能部门依照法律法规作出处理。然而相关法律并没有授予街道办查处违法建设的法定职权。街道办以涉案房屋为违建予以拆除,属越权执法。街道办强拆房...
更新时间: 2019 - 08 - 06
【拆迁律师】广大被征收人必看:如何判断补偿是否合理?必须遵循四个原则在《征收条例》中确定:为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应对被征收人给予公平补偿;房屋征收与补偿应遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。实践中,对于房屋征收与补偿的基本原则,可归纳为:决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿四项。作为基本原则,房屋征收补偿若合法,必须遵循其。一、决策民主原则:(一)决策民主,是指对是否要进行房屋征收、征收事项是否符合公共利益、征收范围的确定、房屋评估机构的确定、如何进行补偿安置等房屋征收与补偿诸事项,都要依法保障当事人的参与度,听取、并尊重多数人的意见与建议。(二)决策民主原则,具体的体现,包括:1、制定国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划与专项规划,应广泛征求社会公众意见,经过科学论证。2、市、县级政府,应组织有关部门,对征收补偿方案进行论证,并予以公布,征求公众意见,且征求意见期限,不得少于30日。3、因旧城区改建,需要征收房屋,若多数被征收人,认为征收补偿方案,不符合法定条例规定的,市、县级政府,应组织由被征收人、公众代表参加的听证会,并依听证会情况修改方案。4、房屋征收评估办法,由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应向社会公开征求意见。5、房地产价格评估机构,由被征收人协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人...
更新时间: 2019 - 08 - 05
【拆迁律师】在征迁中,如何获得合理补偿?征迁补偿分配应遵循哪些原则?随着城市化,农村地区中少不了征地拆迁的身影,如何在征迁中获得合理补偿、如何补偿,及征迁补偿分配应遵循的原则,是被征迁朋友们十分关注的问题。一、农村宅基地的征收补偿方式:土地补偿可分为两种形式:1、置换补偿:即在规划安置区内,将不同地价折换成相应的平米数来进行安置。2、货币补偿:即按照相应补偿标准,对宅基地确定一平方米的价格,然后直接付钱给农户。一定要了解,下级政府的制定标准,不应低于上级政府。二、农村征地补偿内容:依现行土地规划政策,农村农用地征地补偿款,分土地征用补偿、安置补助费用、地上青苗的补偿费三部分。其中,安置补助费用、青苗费是立即付款给被征地的农户,只有土地征用补偿是经村集体分配的。土地征用补偿虽由村集体统一分配,但实际怎样分配,要经村民代表大会决策。三、补偿协议需具备的主要内容:1、签订协议主体当事人的情况,必须明确、具体:包括姓名、名称、住所地、通讯地址、居民身份证等。2、被征收房屋的有关情况,因与具体的补偿密切相关,须做到准确无误:包括房屋的坐落地点、结构、楼层、面积、质量、间数及附属设施等。3、被征收房屋的价值评估情况:包括被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权与其他不动产的价值;因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失及市、县级政府规定的其他补贴与补助费用等。实务中,若房屋征收部门...
更新时间: 2019 - 08 - 02
【企业拆迁律师】拆迁补偿太低,可能是评估环节出了问题!征收补偿是被征收人最为关注的一个问题,也是征地拆迁多年来的一个老大难。很多被征收人在看到政府的补偿方案后,总是感觉不管是房屋的补偿标准还是附属物或是其他的补偿,始终达不到心里的预想。有些明眼人可能很快找出哪里出了问题,而大部分被征收人面对这一份补偿方案,只是感觉不合适,但具体哪里有问题却又说不出来。万典律师经常碰到的情况,补偿款少主要是在评估环节出现了问题。在货币补偿价格上,可以说评估机构的评估产生了定价的作用,而评估机构选择如果限定在政府的指定范围内,则很难保证评估的中立性。但地方政府往往不同意被征收人在指定范围之外选择评估机构,每个区县范围内也仅仅几个评估公司,这些公司与地方政府的关系一般相当密切,他们能够做出公正的评估吗?根据以往的案例,评估机构的评估价格往往会低于市场价。有的被征收人可能会说,法律不是还赋予我们申请复核、鉴定的权利吗?确实,如果对评估结果不满可以申请复核、鉴定,先不说这个钱是自己出,难道你能保证复核、鉴定的人员会真正站在公平、公正的角度吗?很多情况往往是被征收人费力不讨好。另外的问题则是在类似房地产上出现异议:被征收房屋按照类似房地产市场价格补偿,但何为类似房地产,被征收人单门独户的院落和四周的单元房是类似的房地产吗?显然不是!我们认为被征收房屋的容积率、院落、空间、房屋高度等因素都是决定房地产价格的重要...
更新时间: 2019 - 08 - 02
【强拆律师】半夜强拆屡禁不止,拆迁户们如何应对?在拆迁过程中,如果被征收人无正当理由拒不搬迁,地方政府是有权利向法院申请强制执行,但像视频中的半夜强拆这种行为,则属于严重的违法拆迁。《行政强制法》第四十三条 行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。万典律师提示被征收人,在面对暴力强拆时应当主动出击,不要被违法人员打乱了阵脚。切记要第一时间拨打110报警电话,因为只有110才是官方唯一承认的报警电话。在实际中,很多派出所并不能有效解决强拆状况,所以我们报警之时,一定要进行录音。如果公安局出警切记要索要出警记录回执单;但如果公安局不予受理或者受理后冷淡对付,我们仍可通过法律途径对公安机关提起行政复议或是诉讼,这时报警电话记录就是最有利的证据。之后,在公安机关到达现场前后都要做好拍照、录音录像等证据的收集工作,以便日后对违法人员、机关起诉时可作为维护自己权益强有力的证据,大大增加胜诉的把握。法律并不是写在纸上给人看的,只有在生活中发挥作用才能体现法律的价值。被征收人在了解了以上法律后,如果对拆迁补偿不满意,可以提起行政诉讼,如果拆迁方有违反《刑法》的行为,可以直接报警请求警方处理。违法强拆行为可能触犯以下刑事犯罪:1、因国家机关工作人员滥用职权或是玩忽职守造成恶性强拆事件的发生,可能构成渎职...
更新时间: 2019 - 08 - 02
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