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土地补偿标准:耕地补偿包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物和青苗费。征收耕地的土地补偿费,前三年平均年产值的6至10倍;安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算标准,前三年平均年产值的4至6倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。其中土地补偿费和人员安置费的总和,不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。林木、果树等地上物需要根据树龄、是否在盛果期等因素来估算。菜地、大棚要看年产值,大棚还要补偿地上物的建筑重置成本。具体要看当地的征收拆迁公告的规定。各地的政策是不一样的。大家都知道,补偿金额的多少是由确权登记证书上登记的有效人口数量来决定的,所以大家在登记人口的时候除了正常存在的人员。下面这几种情况也一定要写上,因为他们也属于大家庭的一员。户口落在大城市的大学生一般农村学生在外读大学不容易,毕业后都想找一份好工作,因为大城市的条件要比农村好不少,所以许多农村学生选择把户口落到大城市里,这样不仅可以继续接受良好的教育,毕业后也能在大城市找一份相对好点的工作,所以在土地确权的时候可以写上外迁大学生,一点要备注清楚。女儿嫁到外地女儿既是娘家人,也是婆家人,登记的时候只能选择一方进行登记,这个就根据个人的具体情况选择了。新出生的婴儿很多在登记土地确权人口的时候,都会忽略掉新生儿,但是新出生的婴儿其实也算一口人,所以大家别忘了登记。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 21
房屋拆迁补偿中存在的问题:(一)拆迁补偿安置不全面。按照现行法律的规定,拆迁补偿的范围为被拆除的房屋及其附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物。但是事实上,被拆迁人在拆迁过程中的损失除建筑物的价值以外还有更重要的部分——国有土地使用权,拆迁的真正目的就是要取得房屋及其附属物的土地使用权,而且,“合法取得的土地使用权应当属于公民的财产权并受到相应的保护。”(二)拆迁补偿程序模糊不清拆迁人与被拆迁人甚至根本不对拆迁补偿进行协商,部分地区甚至只是简单地发布一个拆迁公告,拆迁公告上对拆迁补偿进行简单的阐述,根本不涉及拆迁补偿程序,对于这样的拆迁补偿,被拆迁人只能被动接受。正是因为拆迁补偿程序模糊不清,使得拆迁人与被拆迁人处于对立关系之中,同时,部分被拆迁人还可以通过走关系获取更多的拆迁补偿,使得被拆迁人之间原本平等的关系转变为不平等的关系。(三)拆迁补偿标准偏低。按照《条例》的规定,第二十四条货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。但在实践操作中往往补偿标准会低于市场标准,特别是对于被拆迁房屋区位价值、用途价值拆迁人一般会采取的避免的方式回避。特别是拆迁评估往往不会正确的评估被拆迁房屋的价值,很多时候拆迁人指定的补偿标准就是评估单位作出评估结果的唯一依据。(四)拆迁补偿不及时。房屋拆迁补偿不及时的情况在实践中非常常见。拆迁人往往在还不具有对...
更新时间: 2019 - 03 - 21
很多被拆迁户对于政府拆迁和商业拆迁的概念很模糊,很多的时候开发商以政府的手段去掩盖自己以盈利目的的开发。因为被拆迁户的不了解,所以最后往往得不到自己的合理补偿。首先,我们需要了解什么是政府拆迁?什么是商业拆迁?政府拆迁指的是市,县级人民政府依照法定程序以行政手段去将收回被拆迁户私有财产收回国有的行为。《国有土地上房屋征收与补偿条列》第二条明确规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋将要给予被拆迁人公平补偿。所以,政府拆迁的出发点一定要为了公共利益的需要。商业拆迁指的是开发商以营利为目的,与被拆迁人协商成后将房屋的所有权转让给开发商,然后进行房地产开发的行为。所以,商业拆迁的出发点肯定是以营利为目的,而不是以公共利益的需要。其次,我们需要了解政府拆迁和商业开发的拆迁形式到底有什么不同?政府拆迁是需要严格按照合法的程序来与被拆迁人签订安置补偿协议,其给予的补偿也是有相应的法律依据的。而且政府拆迁基于公共利益的需要,所以拆迁行为具有一定的强制性。商业拆迁基于双方平等,自由的原则下进行的拆迁。所以,没有强制权力,更不能有强买强卖的行为。而且就算开发商给予了特别优惠的赔偿,作为拆迁户是有权利拒绝开发商的拆迁行为。最后,那么政府拆迁和商业拆迁的补偿上到底有多大的差距呢?政府拆迁是按照严格的法定程序来征收,所以给予的补偿也是需要依照法律法规的规定来进行。其原则就是不能降低被拆迁人...
更新时间: 2019 - 03 - 21
征地拆迁估价是指为确定被征收土地及地上物货币补偿金额,根据被征收土地及被拆迁地上物的区位、用途、建筑面积等因素、对房地产市场价格进行评估。1、注意估价时点。根据相关股价指导意见的规定,农村房屋拆迁评估为征地公告发布之日,估价方法以市场比较法为主,即以估价时点附近类似房地产价格与估价对象(被拆迁房屋)进行对比修正。估价时点的确定直接影响到被征地及被拆迁地上物的估价结果。常有征地主体为了制定征地方案,进行补偿安置资金预算,在征地公告之前对拟征地地段进行了预评估。这种做法应限定于制定征地方案,而不能代替征地公告后的评估程序。一则以预评估代替征地评估,剥夺了被征地人选择评估机构的权利。二则剥夺了被征地及地上物在预评估时点至征地公告颁发时点的升值利益。2、估价报告的有效期。应为征地公告的期限。评估报告具有时效性,一般与征地公告同时失效,但最长不超过征地期限。评估报告的有效期应在报告中说明。估价报告超过1年的,应重新进行估价。3、确定估价机构。从事征地估价的机构应当具有经拆迁、征地主管机关核准的房屋拆迁估价资格。相关估价指导规定,估价机构的选择采取被征地人投票或征地当事人抽签的方式,按照这一设计,估价机构的遴选应当包括以下五个步骤:(1)公告估价项目和评估机构资质要求;(2)符合条件的估价机构报名;(3)评估机构竞选;(4)被拆迁人投票或拆迁人抽签确定评估机构;(5)公示入选评估机构。4、委托...
更新时间: 2019 - 03 - 21
一、法律对刑事案件的举证责任有明确具体的规定,《刑事诉讼法》第四十九条 ;“公诉案件中被告人有罪的举证责任由人民检察院承担,自诉案件中被告人有罪的举证责任由自诉人承担”。二、在民事案件中原、被告双方主体地位平等,在诉讼案件中双方当事人对自己提出的主张,有责任提供证据予以证明;因此,民事诉讼举证责任以“谁主张,谁举证”为一般原则,以“举证责任倒置”为特殊,以“公平诚实信用原则”为例外。三、在行政案件中原告、被告双方主体地位不平等,出于被告行政执法目的的需要及其所处的地位,行政诉讼中被告对被诉行政行为的合法性负举证责任(结果责任、说服责任),原告在行政诉讼中承担的是行为责任(推进责任)。四、虽然民事、行政两种诉讼,在主体、程序和特征存在差异,但行政诉讼中的举证责任源于民事诉讼举证责任,行政诉讼中“被告负举证责任”是民事诉讼“谁主张,谁举证”这一一般原则的延续和体现。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 21
代征地费用确定有两种方法:1、参考基准地价评估,根据新的基准地价体系中的熟地价和毛地价水平,经过修正可得出征地费用。2、根据代征地上的房屋现状按照征地拆迁政策进行评估。这里参照住宅用途和非住宅用途房屋拆迁的有关法规,代征地费用可表达如下:(1)代征用城区范围内非住宅用地现状代征地楼面费用=区位价格;现状容积率调整系数;房屋现状用途调整系数;位置临路修正系数+地上物补偿价格该公式主要参照非住宅拆迁补偿办法(2)代征用城区范围内住宅用地现状代征地楼面费用=(基准地价;k+基准房价) ;建筑面积+地上物补偿价格该公式参照住宅房屋补偿款公式确定。K值为容积率调整系数,基准地价.基准房价以及k值根据项目的具体情况确定。地上物的补偿,参考多数项目的拆迁水平确定。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 21
征地补偿、安置方案阶段行为的可诉性分析:(一)征地补偿、安置方案《土地管理法实施条例》第二十五条第三款之规定:“市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。”市、县国土部门拟订征地补偿、安置方案并公告征求意见的行为,因拟订的只是初步方案,公告该初步方案的目的只是听取被征地集体和农民意见,进一步修订确认征地补偿、安置方案,该方案未经批准前,不是最终实施的方案,对当事人的合法权益不会产生实际影响,是不可诉的行政行为。根据《土地管理法实施条例》规定,“对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。”实践认为,征地补偿、安置方案规定了征地补偿标准,对补偿标准的争议可以通过对征地补偿、安置方案的异议来实现。那么,对征地补偿、安置方案不服的,如何进行救济?行政复议机关和法院有不同的观点和做法。《国务院法制办公室关于依法做好征地补偿安置争议行政复议工作的通知》(国法[2011]35号)规定:“《农村土地承...
更新时间: 2019 - 03 - 21
做好预防工作,严把签约关。正如我们上文分享的案例所说的,协议上白纸黑字约好了回迁的时间,但却还是会因为种种原因遭到延期;协议中明明说定了购房价格,交房时政府却毁约要求加价......这些已经约定好的部分都有可能被无视,更何况假如协议上什么都没写,被拆迁人的权利恐怕就更要被拆迁方随意拿捏了。因此,拆迁律师提醒被拆迁人,拆迁协议一定不厌精不厌细,不管你是不是一看到黑压压一片文字就头疼,一定要逐条研读拆迁协议的内容,有疑问的,该修改就修改,该添加就添加。包括回迁房位置、面积、户型、交房时间、补贴置换价格、延期违约责任等等等等,都要有所明确。被拆迁人不要因为“政府哪会听我一个小老百姓的去改格式协议”的固有思维,而放弃这项一定要做好的维权预备工作。细心做好验房工作,严把质量关。回迁房/安置房和普通商品房在细节上的异同我们在此先不做讨论。仅就房屋质量来说,回迁安置房并没有低普通商品房一等,都要符合国家统一规定的各项工程竣工验收标准。因此,建房相应的审批、验收手续,一个都不能少。被拆迁人在验收房屋时,不仅要用眼睛去看房子内外有没有肉眼可见的质量问题,还要明确房子该有的证件、手续、验收合格证明等是否齐全完备,有问题的一定要及时提出、及时解决,不要留下安全隐患和维权隐患。最后,对于已经遭遇延期不交房、交房不合格的被拆迁人,可以围绕拆迁协议启动相应的法律维权程序。与政府签订征收拆迁协议的被拆迁人,可以...
更新时间: 2019 - 03 - 20
集体土地上房屋拆迁,房子是被拆迁农民自己盖的,但地的所有权却是村子里的。假如地上有房子,那么被拆迁人自然要取得相应的补偿,但若只是一块暂时空置的宅基地,拆迁时农民个人还有补偿吗?对于这个问题,各地有不同的规定。但只要被拆迁人享有相应的宅基地权利,拆迁方就应该对被拆迁人进行相应的安置补偿,有条件的可以另行审批宅基地,或可给予货币形式补偿。如《上海市征收集体房屋补偿暂行规定》第十六条、十七条中规定,征地公告时,已取得建房批文但新房尚未开工或未建造完毕的,其土地使用权基价和价格补贴按照建房批文规定的建筑面积计算;建房批文规定允许保留旧房的,应当将旧房面积和建房批文规定的新建建筑面积一并计算。征地公告时,符合本市农村村民住房建设申请条件的村民家庭,因建设规划控制等原因未新建、扩建住房的,现住房建筑面积以征地公告时符合农村村民建房申请条件的人数计算;低于现行农村村民住房可建面积标准的部分,可给予土地使用权基价补偿和价格补贴,但他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过房屋拆迁补偿安置的人数除外。每户可建建筑面积与原建筑面积总和,不得高于当地现行农村村民住房建设标准,且不作分户计算。也就是说,如果有被拆迁人已有获批的宅基地,也符合建房申请条件或有建房批文,但还未来得及盖房子的,拆迁时应给予被拆迁人土地使用权基价补偿和价格补贴。但被拆迁人也应注意当地的宅基地管理办法。如《山东省农村宅...
更新时间: 2019 - 03 - 20
实践中,很多农民朋友会存在着:我满足宅基地审批条件,村里也答应我会给我批宅基地,但直到村里拆迁都没获批,拆迁时我有补偿吗?对于“有资格”但却没有拿到宅基地的农民朋友们来说,这个问题确实让人很困惑:自己本该有资格得到拆迁补偿,但手里又确实没有宅基地,这种情况下有补偿拿吗?而旁观者则可能会认为,既然你到拆迁时都没有获批宅基地,那所谓的“资格”就是轻飘飘的一句话而已,拆迁时自然不应该补偿。对于这个问题,有的地方明确规定,农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地,且按照拆迁实施方案安置确有困难的,拆迁人应当按照区、县人民政府的规定给予适当补助。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。也就是说,即使农民朋友手里没有宅基地,只要符合宅基地审批条件,拆迁时就应当对其进行补偿安置。能够直接按照拆迁实施方案安置的,直接按照方案补偿安置或另行审批宅基地予以补偿安置;按照方案施行确有困难的,也要根据实际情况按照当地规定给予适当补助。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 20
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