引言:农民的大部分收入都来自于土地，所以农村的很多农民除了耕种自己的承包土地以外，还会开垦一些荒地来种植农作物。那当这些被开垦的荒地遇到征收的时候，垦荒的农民能不能拿到补偿？首先开垦荒地是受鼓励的荒山、荒沟、荒丘、荒滩简称为四荒地，一部分四荒地是属于集体所有的，对于这些荒地，和集体经济组织签订家庭承包合同就能获得使用权。耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年；耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。另外，有部分未开发也未确定使用权的四荒地，属于国有，这类荒地需经县级以上人民政府依法批准，才可以确定给开发单位或者个人长期使用。开垦荒地前最好提前申请出力就有回报这是肯定的，但如果没经过申请，回报可能就进不了自己的口袋。因为我国农村实行集体土地所有制，在说不清楚那块地是谁家的时候，就倾向于认定村民集体共有。在实务中，如果村民未经批准，也未签承包协议，自行开荒的，遇到征收时，土地补偿费归村集体所有，开荒者可以争取地上附着物和青苗的补偿。村委会实际管理着补偿款，在部分地方具体分配时，可能会都不愿给自行开垦荒者发放任何补偿款，当然开荒的村民可通过法律途径维权，争取补偿。我国法律遵循“谁开荒、谁使用”的原则，一定要注意留有合法的手续。对于很多只接触村组领导的农民来说，这一点需要格外注意，承包土地一定要有书面字据，如果使用土地的理...
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引言:近期有当事人打来咨询电话，说自己的村子要被拆迁了，但房子没有建筑规划许可证，村委会认定为违建不给补，并且还找人要强拆！想问一下专业的律师，遇到这样的情况该怎么办呢？首先,不管是什么人只要涉及强拆,都是不对的。如下这几点您一定要特别注意了！一在被“拆违”之前要先弄清，自己的房子真是违建吗？当事人的房子之所以被讲成是“违建”、没有拆迁补偿，是由于少了建设规划许可证。依据《城乡规划法》第六十五条的法定内容，乡、村庄规划区内没有依法取得乡村建设规划许可证，或者没有按照许可证规定建设的房子，确实会被责令停止建设、限期改正，甚至被拆除。可是在实施中，并不是全部没有规划证的房子都属于违建，也不能说缺乏证件和违法违规情况的房子全部都被拆除或者一定没有补偿拆迁补偿。举一个简单的例子：有的房屋建造年头较早，那时现行《城乡规划法》还没颁布实施，地方上关于有关许可证的办理存在规定或者流程不明等杂乱状况，在这样的情形下，这类无证、缺证的房屋便不可能径直以违建名义强制拆除或者是不给予赔偿了。所以，律师提醒广大农民朋友们，不管是谁说要强拆你的房子，对自己的房子都要做到心里有数，拆房可不是说拆就拆的，是依据相关法律法规严格规定的，如果实在自己拿不准，可以找寻相关律师进行咨询，确认自己的房子从法律上到底是不是他们所说的违建。二即使是违建，村委会也无权直接强制拆除你的房子！如若群众可以经过法律手段证实房屋不是违...
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引言:在房屋拆迁过程中，一些被拆迁人都会去咨询专业律师，问得最多的都是与补偿相关的问题，“我家那边的拆迁补偿政策都有什么”，“到底该怎么办呀？”，“按照几年前的标准补偿，这样是否合理合法？”拆迁补偿到底有没有统一的补偿标准？等等问题。其实拆迁补偿标准并不是每年都会有新的政策，一般情况下，如果没有特殊情况，今年的和去年的是不会有太大的区别，其他各地的基本是每3年更新一次，所以拆迁补偿政策并不是大家想的那样，每年都会有新的标准和政策，并且全国没有统一的补偿标准，具体的还需要根据当地的政府补偿标准为主，话又说回来了，虽然没有统一的补偿标准，也不能因为这个就限制了我们维权的主动性，最重要的并不是拆迁补偿标准，而是拆迁补偿是否合理，先解释一下：拆迁补偿并不是越多越合理！有些朋友曾经提出过质疑，觉得律师在谈到拆迁时会关注“补偿合不合理”这个问题，就是为了“怂恿”被拆迁人当“钉子户”。其实这真是天大的误会。这里支持被拆迁人朋友去争取的“高补偿“必须是有充分依据的，不能是异想天开的。这里给大家举一个例子帮助理解这个问题。例如：咱们有一套60平的普通住宅房，位置小县城内靠近市中心，发布征收决定公告时，这套房子的市场交易价格大约100万左右。如果征收方给出的补偿只有80万，一方面被拆迁人朋友自己肯定也能明显察觉到补偿不对劲，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，这个100万是咱们应获补偿...
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引言:在房屋征收过程中，部分征收部门在未与被征收人签订拆迁补偿协议，也未出示任何合法拆迁手续的情况下，对被征收人房屋实施了强拆，很多当事人在律师的帮助下拿到了确认强拆行为违法的判决。但就此结束了吗！律师指出：维权并未结束。在拿到判决书后，更重要的是向赔偿义务机关（即强拆部门）申请国家赔偿。那么，该如何申请国家赔偿呢？这些情况是可以申请国家赔偿的国家赔偿，就是国家机关和国家机关工作人员行使职权时，采取不正当手段侵犯公民、法人和其他组织合法权益的，造成损害的，受害人可以取得国家赔偿的权利。国家赔偿主要包括“刑事赔偿“和“国家行政赔偿”。刑事赔偿即为国家机关及其相关工作人员在执行侦查、检察、审判、监狱管理等职权时侵犯人身相关权利情形之一的，受害人有权取得国家赔偿权。国家行政赔偿是指国家行政机关和相关职员在执行其行政职权时侵害公民人身权利情形的，有权取得国家赔偿权利。也就是说，国家赔偿的主体须为国家机关和国家机关的工作人员，且须在行使职权，因侵害受害人权益而使其可以获得国家赔偿救济。提起国家赔偿的时间就申请的时间来讲，赔偿请求人请求国家赔偿的时效为两年，自其知道或者应当知道国家机关及其工作人员行使职权时的行为侵犯其人身权、财产权之日起计算。“法律不保护在权利上睡觉的人”，所以作为被拆迁人，当自己的房屋被非法强拆后，一定要在法律规定的起诉期限内进行有效救济。如何申请国家赔偿呢？国家赔偿的申请...
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引言:在征地拆迁过程中，补偿问题往往是产生纠纷的主要原因。好多网友提议，“不就是纠纷嘛！可以走行政诉讼呀”。行政诉讼通俗点说就是“民告官”，好多老百姓会通过这样的途径来维护自己的合法权益。但具体要应该告谁，告谁才能为自己征求更多的补偿，好多的人真就不太清楚了。这里万典律师为大家梳理一下，在打拆迁官司中，到底应该先告谁！从征收公告发布的那一刻起，被拆迁人将来要面对的部门可真不少，如拆迁公司、拆迁指挥部、拆迁办，也有村委、街道办，还有省、市、区、县政府以及经济开发区等。由于涉及部门众多，相关流程复杂，万典律师在此要提醒大家，在征地拆迁维权中，征收主体应该是县市级以上人民政府，但具体实施征收的可能是受其委托的其它行政部门或街道办、村委会等。而作为行政诉讼的被告，一定是做出了具体行政行为的行政机关。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。如果涉及到复议，作出原行政行为的行政机关和复议机关是共同被告。如复议机关改变原行政行为的，则复议机关视为被告。如复议机关在法定期限内未作出复议决定，公民、法人或者其他组织起诉原行政行为的，作出原行政行为的行政机关是被告。如要起诉复议机关不作为的，那么复议机关则是被告。这里可不要弄混哦！两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。行政机关委托的组织所实施...
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房屋征收种类繁多，常见的一般有棚改、旧改等，目前全国很多地方的房屋征收都是以棚改或旧改的名义进行的，虽然都是拆迁，但作为老百姓对于这些政策可能了解不是很全面，包括如何改、是否有补偿及标准是怎样制定等等。而实际改造过程中也存在很多违法乱象，一旦以棚改的名义拆迁就会出现“房子不值钱”的现象，其目的就是想用很低的补偿标准进行征收，降低被拆迁人的原有生活水平。“棚改”和“旧改”之间有联系，二者都属于城市更新的方式，目的都是为了城市的升级和改造；也有很大的区别，比如适用对象、运作模式等。自己的房屋究竟是属于“棚改”还是“旧改”，该以什么标准获得怎样的补偿，对被拆迁人来说了解这些知识很有必要，也很重要。一“棚改”和“旧改的区别1、概念不同旧改：旧城区改造，主要针对旧城区的一些老旧小区进行重建、翻新、改造，以改变旧城区的面貌，也就是旧改，有可能是直接拆除重建，也有可能只是翻新改造。棚改：棚户区改造，是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的民生工程，目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。也有人称之为危房改造。2、适用对象棚改主要适用于使用年限在20年以上，除了小区功能不齐全、配套设施不完善以外，还存在住房质量、消防等安全问题；旧改原则上要求建筑物建成时间超过20年以上，因公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅。是对老破小等旧房做局部修缮、升级改造或全...
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棚户区改造，是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的民生工程，目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。也有人称之为危房改造。根据《国有土地上房屋征收补偿条例》规定，只有符合公共利益的需要才能进行房屋征收。有些是打着“棚户区改造”的名义行商业开发之实，这显然不是公共利益，是不能对房屋进行征收的。所以，对于何为为公共利益而进行的“棚户区改造项目”需要进行严格的界定。只有是政府为了城乡规划的实施对危房集中、基础设施落后等地段旧城改建，才能对所涉房屋进行征收。对房屋进行征收后进行的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划。但是在实践中，棚户区改造也存在着一些不合规、不合法的情形，广大被征收人要对相关法律知识有所了解，以防自身权益受损。第一：房屋显然不属于棚户区改造范围有些地方的新房被当作棚户区来改造。需要强调的是，20-30年房龄的房屋，特别是简单建筑物和筒子楼以外的单元楼，不涉及棚户区概念中的任何情况，无论是火灾质量还是住房质量都没有严重的隐患问题。这种房子的棚户区改造显然是错误的。不超过20多年房龄的地方，并不意味着只要房屋的楼龄超过20年，就可以用棚户区来改造。针对这一现象，被征收人可以对房屋征收决定提起诉讼，以维护自己的合法权益，如果错过了协议约定的期限，在起诉时同样也可以将其作为理由提出。第二：所涉项目并不属于棚户区改...
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引言：在征地拆迁过程中，补偿问题往往是产生纠纷的主要原因。好多网友提议，“不就是纠纷嘛！可以走行政诉讼呀”。行政诉讼通俗点说就是“民告官”，好多老百姓会通过这样的途径来维护自己的合法权益。但具体要应该告谁，告谁才能为自己征求更多的补偿，好多的人真就不太清楚了。这里万典律师为大家梳理一下，在打拆迁官司中，到底应该先告谁！从征收公告发布的那一刻起，被拆迁人将来要面对的部门可真不少，如拆迁公司、拆迁指挥部、拆迁办，也有村委、街道办，还有省、市、区、县政府以及经济开发区等。由于涉及部门众多，相关流程复杂，万典律师在此要提醒大家，在征地拆迁维权中，征收主体应该是县市级以上人民政府，但具体实施征收的可能是受其委托的其它行政部门或街道办、村委会等。而作为行政诉讼的被告，一定是做出了具体行政行为的行政机关。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。如果涉及到复议，作出原行政行为的行政机关和复议机关是共同被告。如复议机关改变原行政行为的，则复议机关视为被告。如复议机关在法定期限内未作出复议决定，公民、法人或者其他组织起诉原行政行为的，作出原行政行为的行政机关是被告。如要起诉复议机关不作为的，那么复议机关则是被告。这里可不要弄混哦！两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。行政机关委托的组织所实施...
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拆迁评估会或大或小的影响到拆迁补偿，所以拆迁评估机构的选定被征收人需要积极地参与到其中，这也是法律明文赋予被征收人的权利。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第4条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。千万不要觉得只要是评估机构，哪怕是征收方单方面选定的，也会根据实际情况，会考虑征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素进行公平、公正地进行评估。事实上，并非如被征收人所想那样，如果评估机构未经被征收人协商选择，而是由征收方单方面决定的，那么评估报告上面的结果势必不会如被征收人所愿。所以，为了避免自己的合法权益被侵害，一定要重视评估机构的选定这一程序，若发现评估机构并非由自己协商选定，当事人则可以拒绝他们入户评估。一味拒绝入户评估并非明智之举根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”一般来说，被征收房屋及附属设施的市场价值需要通过评估确定。而装饰装修、经营性房屋的停产停业损失不属...
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引言:在过去的几年里我国的房价是处于一个不断上涨的状态，因此我们周围也多出了很多拆迁户。由于国家大力发展城镇建设，一些破旧的老房子或是老城区都被拆迁重建，而这些原本就住在这里的居民也会获得大量的赔偿金，也算是“一夜暴富”因此他们的生活质量也都大大提高了不少。随着需要拆迁的地方越来越多，人们都尝到了甜头，因此也出现了很多钉子户， 他们都想要从开发商那拿到更多的钱。什么是所谓的钉子户钉子户是指由于种种原因应该搬迁而没有拆迁，而又身处闹市或开发区域的房屋的所有人。只要拆迁房能够接受就觉得自己吃了亏。一定要找到一个拆迁房能够接受的最底线。这就是一个典型的以小博大的赌徒心态，为什么钉子户屡屡得逞是因为双方承担的失败的代价不同！钉子户如果得不到额外的赔偿，起码还能退回去签协议接受平均补偿价格（有退路）。但如果拖着不搬，对于开发商那损失可是巨大的。从政策、规划、资金、项目等多方面根本耗不起。钉子户拖一个月本身没什么损失，但开发商拖一个月可是损失巨大，可能就是几百万的损失。所以很多开发商为了不延误工期，只能是给予钉子户更高补偿了！那么选择做钉子户就一定可以获得高补偿吗？答案并非一定，在现实中的征地拆迁中如果因为某些原因不能达成一致，选择死守房屋，如果过程中钉子户出现过激的违法行为阻碍拆迁的，肯定是不能获取高补偿的，等来的是合法的强拆。我们应该要明白，选择当钉子户是为了什么，并不是让你一直坚守下去，...
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