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万典讲堂
近日,关于宅基地使用权到期后如何处理的方案也出台了,大家务必要清楚意识到自家的宅基地还有多久的使用期限,到期后又该怎么办。为什么有的是70年,有的是无期限?今年是农村土地确权的收官之年,很多农民应该都已经陆续拿到了新版的确权证书,而最新版的宅基地确权证书上标注了宅基地确权产权年限,有的是写着70年,有的是写着无期限,大家可以仔细查看下自己的证书上标注的年限是多久。我国土地所有权分为两种:一种是集体所有土地,另一种是国有土地。集体所有土地是没有使用期限要求的,而国有土地则是70年。所以,自家宅基地属于集体所有土地的农民,要感到庆幸了。只有70年使用期,到期后该怎么办?首先,根据我国《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,该土地上的房屋和其他不动产的归属,按照约定的法律法规予以处理。具体说明:农村农民自建房屋属于个人财产,是私有产权,即意味着是永久性的,没有期限。因此,大家可以不用担心,这么说吧,只要你的房子没塌,你就一直能使用,房屋产权也是归你所有。但务必要请广大农户注意:如果长期在外,一直没有修缮自己的房屋,荒废闲置久了,村集体是有权收回宅基地,并将你家的房子拆除的,所以,如果不想失去自己的房子,最好是让家里有人居住,亦或是自己时不时回来修缮一下。至于,70年使用权到期后,宅基地是这么处理的:1.直接放弃自家宅基地,选择得到土地补偿金和安置房屋;2.补交土...
更新时间: 2018 - 10 - 29
一、棚户区改造,到底是什么?(一)必须明确,棚户区改造没农村什么事。若宅基地上的房“被棚改”了,则十有八九是有问题的。为什么这么说?从2009年的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》,名称中即可看出棚户区改造仅包含两类位置的房屋:一是城市范围内的国有土地上房屋;二是国有工矿区。显然,是没有农村集体土地上房屋。在2013年的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中,将棚户区改造分为了4类:城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造和国有垦区危房改造。农村集体土地上房屋,依旧不属于棚户区改造的范畴。很多城中村“被棚改”,其实是违背了这个指导意见的,因为城中村的土地,实际上也是集体土地。但是由于一些城中村、城边村确实已与繁华的都市相接壤,并且存在连片密集的、有安全隐患的简陋住房,所以也被列入了棚改计划。所以,如果农村集体土地的房屋“被棚改”,那一定是征收方看中了这块地,想搞商业开发。在没有经过审批的情况下,私自将集体土地“转换”为国有土地,打着“棚改”的旗号,把宅基地给“商业开发”了,这种行为是严重违反《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的。(二)哪些房子才是棚户呢?这个问题相当重要,但是,法律上并无明确的界定。实务中,所谓“棚户区”,一般指的是简易房屋和棚厦房屋集中区,也就是城市中抗震、防火、防洪性差,居住拥挤,功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动...
更新时间: 2018 - 10 - 26
在经济发展越来越迅速的今天,城市建设也日益增多,以发达城市为先进模范作用,带动临近区域积极发展,政府通过陆续拆迁的方式,促进城市向现代化方向发展,这其中,便有“商品房”和“安置房”的讲究,朋友们可否知晓两者差异?实际上,“商品房”和“安置房”仅从两者的名称上就可以感觉到不小的差异,所以,让我们共同探讨这一话题,避免中了不必要的圈套。首先,什么是“商品房”,顾名思义就是可以用来自由交易买卖的房种,其又称大产权房,在国土局备案的基础上有预售许可证,因而具有自由交易买卖的权利。而所谓的“安置房”,同样先从字面上理解,便有一种临时安置的意思,事实上,安置房属于经济适用住房,是政府房屋征收时临时自筹自建的房种,因而不具有相应的自由交易买卖的权利,属于不完全产权,当然,这样的现象并不是一成不变的,考虑到实际价值,安置房一般在五年左右后缴纳相关的土地出让金后,便可以在当地政策的保证下顺利进入市场贸易自由买卖,即完成了从“安置房”向“商品房”的过渡。至于二者的具体区别,从根本性质上说其实是有相同点的,都是政府实施的一种福利性的保障性住房。为了城市可以更好的向现代化方向发展,修建公路桥梁、旧房以及棚户区的改造,甚至包括自然灾害引发的改造或者灾害性区域的住户需要拆迁。为了保障这一系列的措施可以有效的进行,便设立了安置房来临时安置居住,只是,很多安置房的性质是没有交纳土地出让金的即不具有完全产权,住户没...
更新时间: 2018 - 10 - 26
随着城镇化,征地拆迁,越来越多的、进入到农村地区。而农村地区,很多房子,都是自建房,没有房产证。而在征地拆迁时,能否获得补偿款吗?房产证、有与没有,与征地拆迁补偿款、能否获得,之间的关联是什么呢?一、房子建造的时间点:房子,是何时建好的?(一)2008年以前建造的房子:没有房产证:也能够拿到全额补偿。(二)2008年以后建好的房子:没有房产证,也能够拿到一定比例的赔偿,只不过不是全额而已。(三)2018年以后建造的房子:通常,不能拿到补偿款。二、自留地上建造的房子:在自留地上建造的房子,不会有房产证。而在征地拆迁时,开发商,也常常是不知该补偿给谁。因此,没有房产证的农民,在征地拆迁时,需要具有村里的证明,证明此房是属于自己的,方可获得相关的征地拆迁补偿款。三、购买的房子,有着合法的购房合同,购房款已支付给对方,但房产证还未过户到购房者的名下:此种情况,在征地拆迁时,补偿款是属于买房子的人,而非卖房子的人。因为,买卖合同已生效,从法律上讲,房子就已属于买房子的人,只是房产证还未过户。四、城里人,到农村购买宅基地建造的房子:城里人,在农村购买了宅基地,并在上面建房居住的房子,也是没有房产证。农村的宅基地,只能在村集体成员之间流转。农村宅基地的使用权,只有本村集体成员才具有,而城里人,不属于本村集体成员。所以,买卖双方之间的合同,是属于无效的。因此,征地拆迁时,征地拆迁的补偿款,是属于原...
更新时间: 2018 - 10 - 25
外嫁女到底有没有权利分到征地赔偿款?2019年新政策一起来了解。女性出嫁,一般都会随夫家去对方的家乡生活,而许多农村常常有这样的传统思想,如果女儿出嫁了,那么,也就意味着,她已经不是我们村里的人了,而基于这种传统思想,许多村集体便会以此为由,剥夺出嫁女的土地权利。首先,我们要对土地承包经营权有一定的了解,农村土地属于村集体所有,而村集体的合法成员是有权利承包该村集体发包的土地,从而拥有土地承包经营权。因此,若某天,国家或其他项目想要承包该村集体的土地,那么,该村集体的所有成员将没有权利再继续拥有承包土地经营权。而我们今天要说的征地补偿款就是补偿村集体的成员无法再继续拥有土地承办权从而造成损失的情况。所以,农村外嫁女若在出嫁前便拥有土地承包经营权,那么在村集体土地被征用以后就一定可以有权参与征地赔款,不管该出嫁女是否在不在本地居住或者有没有转出户口。基于农村一些村干部恶意剥夺外嫁女征地赔偿款权利的情况,在《农村土地承包法》中的第三十条提到:妇女结婚,在新居住地未取得承包地的,发包方不得收回其原承包地。看到这句话,很多人可能就思路非常清楚了,当我们的农村女性朋友因外嫁户口被迁出村集体,只要我们还没有在夫家的家乡得到土地承包经营权,那么,我们就依然有权利拥有自己原来家乡所拥有的土地承包权。因此,原村集体的土地如果被项目征收,我们毋庸置疑有权分到征地赔偿款,无论是谁,都无法剥夺我们的土地权...
更新时间: 2018 - 10 - 25
一、“一户一宅”,也会被拆除的情况:(一)建在公路两旁的房屋:在农村公路两边,一般都是设有控制区。统一规划开始后,在公路两旁建房,将不再允许。同时,已经建好的,也会被拆除。(二)没有合法的建房手续,且建在耕地上的房屋。(三)建于生态保护区的房屋。二、“一户多宅”,也会给办理房产证的情况:(一)宅基地上的房屋,属于合法继承的:其实,凡是以合法继承方式,获得的宅基地,都不算“一户多宅”,并受到法律的保护。若遇到征地拆迁时,合法的“一户多宅”情况,是享有房屋补偿权的。因此,若属通过父辈继承的情况下,是可拥有宅基地的。此种情况中,虽然宅基地的所有权,是属于村集体,但因其上面建造的房屋,所有权是属于农民个人的,是可以继承的。依据“地随房走”的原则,宅基地上的房屋,只要还保留完好,就意味着:可以一直使用宅基地。但要注意的是,房屋若是倒塌,则宅基地,就将会被村集体收回。而若多处宅基地中,有一处是通过违建而得来的,则就是属于“一户多宅”的现象。(二)面积总额,符合规定的房屋:此种情况中,虽然在一处宅基地上,有着多处住宅,但是,因住宅总面积,未超出宅基地面积,因此,这种情况也是属于合法的。其,是可以拿到不动产权证,即房产证的。(采晴)
更新时间: 2018 - 10 - 24
在农村,土地是农民生存的根本,但随着农村的发展,很多农民都外出打工,使得宅基地无人管制,同时很多村子都把土地用于修建厂房和房产开发以及建设新农村了,很多农民都把自家的土地转给村集体然后被“卖掉”了,那农村集体土地被“卖” ,钱该归谁所有?农民还是村委会?其实关于土地被“卖掉”的问题农民是一直存在误解的,因为《土地管理法》第二条明确规定了任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权只能依法转让。《土地管理法》第七十三条也明确规定,卖或者以其他形式非法转让土地的,将由县级以上人民政府土地行政主管部门没收其违法所得。由此可见,农民个人或者是村集体都是不能随意买卖土地等的。我们所说的土地被“卖掉”,其实是村集体统一将农民的土地进行流转和征收了,那么得到的钱应该归谁所有呢?首先,大家需要明确这几点。土地征收其实是出于国家的规划需要,《土地管理法》第二条中说到:国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。也就是说,按照规定国家是可以对农村土地进征收的,并且征收后将依据规定给予农民补偿。根据2018年农村土地征收补偿新规定,宅基地的补偿费用将补偿给农民;而耕地的补偿款将补偿给农村集体组织,但是为了用于农民的安置问题,也就是说还是给我们农民的。关于土地流转,有些不清楚情况的农民认为自己的土地是被“卖掉”了,其实并非如此,土地流转其实只是转让了土地的使用权...
更新时间: 2018 - 10 - 24
农村宅基地确权过程中,农民朋友们往往会遇到各种各样的问题,而2019年,我国开始实行一户一宅政策,那什么是“一户一宅”?多少人算一户?多大面积算一宅?一、“一户一宅”出自哪里?“一户一宅”是对农村村民拥有宅基地处数的规定,具体法律条文为《土地管理法》第六十二条第一款:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”宅基地一户只能申请一处,也就是说一家人只能申请一块宅基地,然后在该地块上建房,这就叫做一户一宅。但随着农村各方面的迅速发展,“一户多宅”、超标准占用宅基地现象逐渐增多,由此也引发了各界对“一户一宅”制度的广泛讨论。二、目前对于“一户一宅”制度的争议:1、《土地管理法》对于“户”及分户条件没有明确界定,实践中形成共同生活户、共同登记户和单独生活户3种“户”的认定形式,认定弹性较大,为一些人套取宅基地提供了便利条件,并将此归结为造成一户多宅等问题的主要原因。2、对于“一户一宅”适用范围存在不同理解,有的认为“一户一宅”是针对宅基地分配条件的,农户符合“一户一宅”规定就可以申请宅基地,不符合就不能申请。有的认为“一户一宅”适用于宅基地管理全过程,即在分配和保有阶段都应遵守“一户一宅”规定。由于这些争议的存在,各地对于“一户多宅、一宅多户、有宅无户、有户无宅”现象的看法和处理办法不尽相同。有人问了,那我家里多少人算“一户”呢?“一宅”又是怎...
更新时间: 2018 - 10 - 23
在发展铁路、公路、机场等公共设施建设的同时,不免要征收大量村民土地,因这些设施大部分要建在在郊区或在农村,归属于镇政府或镇政府的管辖范围内,而镇政府又有熟悉和了解村民情况的优势,那么能否由镇政府征收土地买卖,拆除违法建筑?他们有这方面的权力吗?根据《土地管理法》:第四十五条规定,征收下列土地由国务院批准:(一)基本农田:(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的:(三)其他土地超过七十公顷的。征收上述规定以外的其他土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案后方可实施。第四十六条第一款规定:“国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”第十一条规定:“征地补偿、安置方案经批准后,由有关市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。"从上述这几个法条中,我们可以很清楚的看出,征地的审批机关和实施机关都与镇政府没有任何关系,征地的审批机关只有国务院和省政府,征地的实施机关是“被征收土地所在地的市县级人民政府及它的土地行政主管部门”,镇政府实施征地拆迁在法律上没有任何依据,所以他们是没有权力进行征地拆迁的。镇政府本身是县级政府的下一级政府,故其可以完成县级政府交办的相关工作。土地征收程序中,市、县级人民政府和县级政府的土地行政主管部门(国土局)在各项工作中居于主导地位,镇政府只能是在其主导下予以配合、辅助。在征收实务中,地方上的“征收指挥...
更新时间: 2018 - 10 - 23
很多人会说,若收到《房屋征收补偿决定书》,则证明,你的房子离强拆不远了。《房屋征收补偿决定书》,是国有土地上,房屋征收的重要法律文书。被征收人,须关注:前置性行政行为、征收决定的合法性、补偿程序、征收决定所涉及的事实。一、征收决定的合法性:(一)应满足前提条件:1、在征收补偿方案确定的签约期限内,达不成补偿协议。2、征收房屋所有权人,不明确。而最重要的是,征收过程中,关于补偿方式、补偿金额及支付期限等事宜,须符合法律规定的程序。因此,在收到决定书时,被征收人,要具体确定:安置补偿方案确定的签约期限、各项补偿数据,是否合乎法律规定等事项。(二)应区分两个部门:1、申请机关:房屋征收部门。2、作出机关:作出房屋征收决定的市、县级政府。有权作出补偿决定的主体,是市、县级政府。要审查市、县级政府,是否有超越职权,具体为:职能管辖、层级管辖、地域管辖、事项管辖。在收到征收补偿决定时,被征收人应分清。避免出现,被拆迁办、镇政府等、无权作出决定的机关所误导,或因对法律的不了解,而造成被迫履行决定的情况。二、补偿程序:评估机构及人员,不受征收部门、被征收人及其他任何单位、个人的影响。评估结果,要尊重客观事实,不得带有个人的感情色彩,带有偏见。对所有被征收人,要一视同仁。具体包括:1、评估:确定房地产评估机构名录,并公布;确定房地产评估机构;签订评估合同;提交评估报告;评估报告复核;评估专家委员会进...
更新时间: 2018 - 10 - 22
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