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万典讲堂
一、早搬早签奖励金慎重拿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条和实践中的情况,奖励金几乎已经成为了城市房屋征收项目中的必经程序,你不可能遇不到它。尤其是在一些棚户区改造类的特殊项目中,奖励金在预签约阶段是极其吸引眼球和谈资的事情。律师只强调一点:奖励金是个好东西,但前提是补偿安置公平、合理。离开了这一前提,奖励金就成了无本之木,完全丧失了其对被征收人的奖励意义,只剩下了“奖励”征收方早日完成搬迁任务的价值了。如果你选择拿它,那么你一定要算清总账,究竟有没有因小失大。只要能算清总账的,征收方惯用的“捆绑式奖励”模式根本不具备迷惑性,而是司马昭之心路人皆知。二、集中精力关注评估环节。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19、20条是规定房屋价值评估环节的,这是确定被征收房屋补偿数额的重要依据。被征收人须注意以下4件事:一是是否参与了评估机构的选择,无论是协商确定还是抽签摇号,反正是要参与;二是是否见到了上门评估的评估机构人员,如果没见到那么评估环节肯定不合法;三是评估报告是否进行了合法有效的送达,内容是否大致合法。如果存在估价师签字造假、评估报告只有几页纸等情形,违法几乎板上钉钉;四是如果对评估结果不满,是否及时行使了申请复核评估、申请专家委员会鉴定、针对违法评估行为申请查处等救济权利。而如果被征收人在穷尽上述途径后仍对评估报告有异议,则可以考虑自行委托一家资历较深的评估机构对涉...
更新时间: 2019 - 03 - 29
第一,自公告发布后,拆迁红线范围内单位和个人享有的土地使用权丧失,已收归为国有或征为国有。对于补偿安置方案可以申请公开听证,进行陈述和申辩,多关注程序的合法性。第二,自公告发布之日起,拆迁红线范围内的一切房屋交易均应禁止,不得改变房屋和土地用途。第三,公告发布之日起,在拆迁范围内不得新建、扩建、改建房屋和其他附着物。第四,公告发布之日起,享有要求拆迁人进行以市场价格进行补偿并给予安置的权利,如何能让自己的利益最大化是目的。其次也要牢记,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。当房屋纳入到拆迁范围确定以后,被拆迁人如果在拆迁范围之内进行新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等的行为,针对增加的部分是一分钱不给于补偿的。此时间节点为:颁布拆迁公告之日起开始计算,房屋征收部门暂停办理相关手续。无论如何,征地拆迁是对公民合法财产的剥夺,因此,必须要给予被拆迁人合理的补偿,同时被拆迁人也要多多了解一些相关谈判技巧和法律知识,在遇到不懂的时候要及时的咨询专业拆迁律师,必要时用法律途径维护自己的合法权益。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 29
按照《土地管理法实施条例》第二十五条之规定,“征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。”以长沙市为例,市、县级国土资源局负责征地补偿工作,市、县级人民政府负责农村集体经济组织成员的安置工作。特别是住房安置,涉及的利益往往比补偿费用更大更容易产生纠纷,当事人对政府的征地安置工作不服,能否通过法律途径进行救济,申请行政复议或者提起行政诉讼呢?《土地管理法》第四十六条第一款的规定,“国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”根据《长沙市征地补偿安置条例》第三条和《长沙市征地补偿实施办法》第三条、第四条以及长沙市人民政府长政发【2008】30号《关于印发〈征地补偿安置若干问题暂行规定〉的通知》第一条、第三条的规定,县(市)、区人民政府负责本辖区内征地补偿安置工作的实施、协调、监督和管理,各县(市)、区人民政府是被征地农民住房安置的主体;市、县(市)、区人民政府土地行政主管部门负责征地补偿安置相关具体工作,做好征地补偿费用的管理和拨付。因此,县(市)、区人民政府是被征地农民住房安置的主体,对被征地的农村集体经济组织成员予以安置是县(市)、区人民政府的法定职责。根据《土地管理法》第四十七条和《长沙市征地补偿安置条例》第二十九条第一款的规定,征地安置对象为被征地的农村集体经济组织成员。当事人对县(市)、区人民政府不...
更新时间: 2019 - 03 - 29
一、公房拆迁补偿对象是谁?1、原承租人健在的,补偿对象是原承租人,一般不发生承租人变更;2、承租人依法变更,补偿对象是变更后的承租人;3、原承租人去世后,共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租,补偿对象是依法继受的新承租人;4、对承租人的变更有异议,可以请求公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原变更。拒绝撤销的,可以向法院提起行政诉讼。所以承租人才是和拆迁有关部门签订补偿安置协议的合格主体,所以在现实生活中,对承租人的认定很重,也会由此引申出很多相关问题。二、公房拆迁,承租权能继承吗?公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有,只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的,该处分属无权处分,在有权限的公房管理单位给与认可之前,该处分没有任何法律上的效力。公有居住房屋的承租权某种意义上讲具有继受性但不能称之为继承,承租权不因承租人的死亡而丧失,其生前的共同居住人或者配偶、直系亲属可以继续履行租赁合同。《城市房屋租赁管理办法》第11条规定:住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。也就是说原承租人的家庭成员中具备与原承租人共同居住两年以上的家庭成员都可以继续承租。三、公房承租人和继续承租...
更新时间: 2019 - 03 - 29
一、父母健在原承租人父母健在,则拆迁补偿所得利益归父母所有。户籍在被拆迁公房内的子女,可以主张对安置房屋享有居住使用的权利。另外,基于户口的补偿每人皆有份额。二、父母生前已将承租人变更至某子女名下在征得产权单位同意的情况下,承租人有权申请变更任意子女为新的承租人。变更之后,拆迁补偿应属于变更后的承租人所有,与其他子女无关。三、变更承租人的要求承租人外迁或死亡,北京市对于变更承租人有明确规定:1、要求与原承租人同一户籍,2、要求共同居住两年以上,3、无其他住房,4、其他家庭成员无异议。如果子女不符合上述条件,在父母去世后,擅自变更承租人,那么很有可能最终被认定变更承租人无效。四、父母去世后,子女擅自变更承租人擅自变更承租人,无效。已经领取的拆迁补偿,应当作为老人的遗产由各子女平分。但拆迁补偿中基于户口所得的部分应归户籍人口所有,即对于户口在被拆迁的公房内的子女,所得补偿不计为遗产。五、父母去世后,经家庭成员协商一致变更承租人子女协商一致将承租人变更至某一子女名下的,拆迁补偿属于变更后的承租人所有,其他子女不能再进行主张,但是承租人自愿将拆迁补偿分配给其他兄弟姐妹的除外。六、兄弟姐妹之间对于父母承租的公房拆迁有书面协议约定如果兄弟姐妹之间对于父母承租的公房拆迁补偿有明确的约定,并签订了书面的协议,只要协议的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,且系各方当事人的真实意思表示,协议有效...
更新时间: 2019 - 03 - 29
一、村委会是政府部门吗?不是!村委会是村民的自治性组织,《中华人民共和国村民委员会组织法》第2条,村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。我国最低一级政府是乡镇人民政府,村委会不属于一级政府。二、村委会能作征收主体来发布土地征收公告和签署安置补偿方案吗?不能!我国征收的主体只有一个,那就是政府。村委会是村民自治组织,没有权利作征收主体和发布征收公告、签署安置补偿方案。《土地管理法实施条例》第25条,征收土地方案经依法批准后,由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施,并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。《征用土地公告办法》第3条,征用农民集体所有土地的,征用土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中,征用乡(镇)农民集体所有土地的,在乡(镇)人民政府所在地进行公告。三、村委会能私自收回集体土地使用权吗?不能!我国村委会想要收回土地使用权是有严格的限制,《中华人民共和国土地管理法》第65条,有下列情形之一的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权:(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;(二)不按照批准的用途使用土地的...
更新时间: 2019 - 03 - 29
房屋拆迁中存在的主要问题:(一)被拆迁房屋的性质、面积认定困难:一是住宅用房与附属设施界定难。这主要与农村房屋管理不规范有关。农村住宅用房与附属设施的区分,存在着是按房屋的使用性质还是按房屋的结构来划分的问题。房屋拆迁补偿安置是以房屋的性质、用途为依据来确定住宅用房或附属设施。二是住宅与非住宅认定难。有的祖传房屋早期是住宅,后来一直用作经营商业或开办企业,但没有有效的非住宅产权证明;有的农民因生活需要将住宅用房自行改作经营用房,但未办理改变使用用途手续;也有的原来是企业厂房,后卖给农民作为居住用房,但未办理相关手续。在拆迁中,对这几类房屋,到底是按住宅补偿还是按非住宅补偿较难确定。三是农村宅基地和房屋基础资料管理薄弱,导致被拆迁房屋的性质、面积认定困难。(二)违章建筑成为农村房屋拆迁中的难点:农村房屋拆迁涉及大量的违章建筑,使得拆迁工作难度增加。对这些违章建筑的认定主要困难在于建造时间的准确认定,往往建造时间越早,认定难度越大。按责任分,违章建筑分为四种:一是搭建人不符合宅基地审批条件,建造前虽经村镇二级收费,但最终未获依法批准。二是本村村民居住条件困难,且符合宅基地审批条件,但因用地指标及规划控制等原因未获批准而自行建造房屋。三是因经济利益驱动搭建违章建筑,但政府有关职能部门未及时查处。四是违章建筑因错误发证,或通过其他关系补办土地证及房产证,使其合法化。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 29
第一,与被拆迁人签订协议的一方必须具备主体资格。从整体上看,拆迁补偿协议相当于一个合同,合同是建立在协议双方意思表示真实且一致的基础上的。当然也需要双方地位平等,拆迁补偿协议作为一种特殊的合同,协议的双方本就是地位悬殊,当行政机关作为合同主体与老百姓签订合同,难免让人深感压力。虽然要求拆迁方以平等的姿态与被拆迁人来谈补偿事宜难以实现,但为了保障被拆迁人的利益,法律对拆迁补偿协议的签订主体是有严格限定的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作;《土地管理法实施条例》第二十五条规定,征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。因此,与被拆迁人签订拆迁补偿协议主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门。第二,补偿协议的签订应是双方合意的结果。如上文所说,补偿协议应建立在双方自愿且协商一致 基础上。这里的协商一致,应包括拆迁补偿方式,拆迁具体补偿标准等。就是拆迁方与被拆迁人通过和平、合法的谈判方式来对上述内容进行协商和对等的条件交换。但在实践中,会有拆迁方利用暴力、威胁、恐吓甚至逼迁等的威逼利诱的方式来强迫被拆迁人签字。如果采用上述方式则严重违背了被拆迁人签补偿协议的合意...
更新时间: 2019 - 03 - 29
违章建筑,从严格意义上讲,是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。违章建筑的界定与处理:《物权法》第三十条规定:'因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力'。这一规定确立了建筑物权,无证房或证件不全的房屋应不再一律是违章建筑,将一定程度上规范违章建筑的界定与处理。对“违章建筑'的界定与处理应把握以下三条:第一,法律依据是关键我们应该理解,不予补偿的'违章建筑'是指依照法律规定应当无偿拆除的建筑而不能以是否具有产权证或批准文件作为判断是否是违章建筑的唯一标准。既然是这种理解,有一个前提,首先要找到依据确认他的是违章建筑的法律依据,不能'以其昏昏,使人昭昭'。自己都说不明白,凭什么说别人的是违章建筑?是占了公路的保护区,违反了《公路法》的规定,还是在城市规划区内新建扩建改建房屋未取得建设工程许可证,违反《城市规划法》的规定?是在建房当中没有取得施工许可证,违反了《建筑法》的规定,还是在机场高度控制区域,房屋建设超高,违反《民航法》的规定?是在河道当中修建房屋,违反了《防洪法》的规定,还是房屋的质量形象太差,影响市容,违反了国务院的《市容管理条例》的规定等等。第二,是否违章必须由法律授权的机关界定现在出现一个问题,有的地方在下裁决书的时候,或者是拆迁公司申请裁决的时候,就直接说人家违...
更新时间: 2019 - 03 - 29
首先,一个基本的补偿规则是补偿房屋面积。即根据房屋面积的大小来安置或者给予货币补偿,补偿给房屋的所有权人。所以,从这个规则来看,房屋的拆迁补偿跟户口是没有直接关系的。但现实中确实也是有根据户来安置或者拿补偿费的现象存在。这是为什么呢?这主要根据土地性质的不同而有所不同。首先,如果出现按户口人数补的情况,一般都是集体土地上的房屋拆迁,往往都会涉及到村集体。而在国有土地上,这种情况几乎不存在,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条的规定,房屋征收的补偿范围中,最重要的一项就是对被征收房屋价值的补偿。这一补偿的法定标准,可以参照第19条所规定的“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。据此,我们就得知了,国有土地上房屋拆迁补偿数额是按市场的房价相比较得出的,和房屋实际居住人口、户口上的人数没有关系。换句话说,一般城市的房屋拆迁,补的是房屋面积,参照附近商品房市场价给予补偿或者就近房屋置换。这个问题《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的很清楚,补的是房屋的所有权人或者公房的承租人。所以涉及到国有土地上房屋拆迁的补偿款是与房屋面积有关,但是对于个别情况,人口较多,面积不大而且较为生活贫困的情形,在实际进行房屋安置时也是会予以综合考虑的。与户口有关系的是房屋的安置问题,是指可获得免费的安置面积或者低价购买安置房的权利。而对于集体土地而言,户口的作用一般体现在土地的安...
更新时间: 2019 - 03 - 29
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