征收拆迁案件中情况千变万化，每位被拆迁人面临的问题和纠纷可能都不一样。但无论是城市还是农村征收拆迁，是强拆问题还是补偿不合理问题，都有一些共通的原则，无论遇上怎样强势的拆迁方，以下四个原则必须坚持不动摇。1、强拆必须由法院作出裁决《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。由此可知，在国有土地上房屋征收中，行政机关没有权力直接实施强拆行为，而必须要在依法作出征收补偿决定的前提下申请法院进行司法强拆。司法强拆由于必须经过法院对案件的司法审查，最终由法院作出公正裁判，从而更能保护处于弱势地位的被征收人的权益。也就是说，如果不履行法律条款对被征收人进行行政通知和司法执行，征收方直接自己决定强拆，这种行为自然是非法强拆。对此，被征收人可以通过行政诉讼确认征收方强拆违法，再进一步争取行政赔偿。2、房屋价值补偿遵循“市场价格”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收房屋有交易的，应当选用市场法评估。关于被征收房屋的价值问题，本条确立了市场价原则，在拆迁补偿过程中补偿标准不得低于市场价，而评估机构应当按征收决定公告之日的类似房屋的市场价进行评估。这样...
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2022
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最近看到不少被拆迁人留言咨询：自家房屋被划入征收拆迁范围，但征收方给出的拆迁补偿标准却是几年前的，这是合理的吗？征收方还搪塞我们说拆迁补偿标准又不可能年年变，基本上一直是固定的，这是真的吗？这可真是鬼话连篇，房价年年都在涨，怎么拆迁补偿标准还能十年八年一成不变呢？我们先看一个前不久万典律师刚办理的一个胜诉案例：【万典真实案例】“河北保定市某村村民董xx，在村中有合法宅基地一处，宅基地上建有房屋，建筑面积约700平米。2015年开始，董xx所在片区由开发商进行拆迁，但一直没有见到政府机关作出的任何征收土地批复性文件。因拆迁手续违法且拆迁补偿标准极低，开发商采取暴力手段逼迫搬迁，董xx与开发商一直没有达成一致意见。2021年8，董xx收到当地县自然资源和规划局下发的责令交出土地决定书。董xx一家人认为该责令交出土地决定书严重违法，于是委托北京万典律师事务所王玲、管众二位律师代理案件。万典律师介入调查后，发现涉案决定书中称董xx宅基地面积为543.29平方米，征收方认定的宅基地面积没有任何事实依据，董xx宅基地至少占地600平方米，至今没有收到任何补偿款，也未收到任何明确补偿内容的法律文书；另外此次征收补偿标准远远滞后于经济发展水平，沿用2011年的安置补偿标准，会导致董xx生活水平严重降低。委托人董xx在律师指导下向法院提起行政诉讼维权，一审、二审均胜诉，判定征收方行政违法，并撤销了《...
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根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中的规定，集体土地征收时，需要依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用等，保证足额到位，专款专用。有关费用未足额到位的，不得批准征收土地。社会保障费这一项是广大被征收人最容易忽略掉的一项补偿，甚至许多被征收人压根就不知道土地被征收以后，还可以获得社会保障费，从而导致失地以后，彻底没有了生活来源。社会保障费是土地被征以后不能少的一项补偿，因此实践中，要是相关部门以各种理由抹去这一项应得的补偿费，被征收人可以及时地向有关部门举报。很多土地被征收的农民朋友可能对这方面的政策规定不太清楚，以为和职工基本的养老保险是一样的，甚或没有听说过征地社保，也没有领取过征地社保。所以很有必要深入了解一下。*1什么是征地社保？征地社保也叫失地农民社保，是指被征地之后的农民缴纳的社会保险。在我国的征地政策中，国务院规定要对被征地的群众进行妥善的安置，避免在征地后失去基本的生活保障，各地在这个文件下相继出台了失地农民养老保险制度保障失地农民的权益。各地具体的实施政策不一致，具体的方案还需要去当地的社保局进行咨询和查找，一般按照不同的年龄段采取不同的缴费比例，按各地的经济发展水平确定缴费数额。*2征地社保和职工养老保险的区别1、 概念不同。征地社保是国家为保障失地农民权益而出台的一种养老政...
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农村土地征收中，补偿款被村委会截留的情况并不少见，万典律师就办理过多次类似的案件。因为征收方会将被征收人所应得的补偿款直接发放至村委会，再由村委会逐一分配到被征收人手中，面对如此巨大的一笔补偿款，往往有人可能会抵挡不住金钱的诱惑，或存有侥幸心理违反法律规定，擅自挪动、截留征地补偿，侵害老百姓利益。而截留补偿款的名义也是冠冕堂皇，要么是为了农村公共建设，要么说法律就是规定征地补偿款村委会要截留一部分。这真是睁眼说瞎话，村委会确实可以留下一部分土地补偿款用于村内的公共建设或者公益用途，但能不能截留、留多少，光村委会说了不算！01村委会是否有权分配征地补偿款？我国法律规定农民集体所有的不动产和动产属于本集体经济组织成员集体所有，土地补偿费归农村集体经济组织所有。村集体有权依照法定程序经本集体成员决定土地补偿等费用的使用、分配办法。村委会是基层群众性自治组织，征地补偿款的使用及分配方案，必须由村民会议或者经授权的村民代表会议讨论决定。村委会作为执行实施的机构，只具有执行村民会议决定的权限，而本身无权决定征地补偿款的使用及分配问题。据《村民委员会自治组织法》第二十四条规定，在处理村民利益的事项比如征地补偿费的使用、分配方案等。村委会无权单方面截留征地补偿款，村民代表单方面制造会议材料决定不发放补偿款也是违法的，村里必须召开“村民会议”才行。另外，村委会作出的征地补偿费使用、分配方案的决定违法...
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行政复议在拆迁中发挥着重要作用，申请行政复议是被拆迁人获得合理补偿的重要维权途径之一。在实践中，有的被拆迁人刚申请了行政复议，拆迁方可能就会迫于压力而让步，通过进一步谈判，有的被拆迁人就获得了合理补偿。所以行政复议如果时机恰当，能在拆迁维权中起到关键作用。比较顺利的话，能在复议这一步就解决了双方的纠纷，通过进一步谈判就补偿安置方案达成一致，那么也就省去了后续再通过诉讼维权所投入的维权成本。今天我们就讲一下行政复议相关的法律知识。01什么是行政复议？行政复议是指公民、法人或其他组织认为行政主体的具体行政行为违法或不当侵犯其合法权益，依法向主管行政机关提出复查该具体行政行为的申请，行政复议机关依照法定程序对被申请的具体行政行为进行合法性、适当性审查，并作出行政复议决定的一种法律制度。拆迁行为一般由政府主导，如果因拆迁纠纷引起的强拆问题，被征收拆迁人可以依法申请行政复议维权。02强拆行为行政复议的申请期限根据《行政复议法》第31条规定，行政复议机关应当自受理申请之日，60日内作出行政复议决定，但是法律规定的行政复议期限少60日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人，延长期限最多不超过30日。行政复议机关作出行政复议决定，应当制作行政复议决定书，并加盖印章。注意：如果行政机关违反法律规定，超期作出行政复议决定书...
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有被拆迁人留言咨询，说是遇到了征收拆迁，而且是出于公共利益的拆迁，所以补偿特别低，这是否合法？““咱们这是修公路、建机场，都是为了公共利益，不同于商业开发等情况，补偿只有这些。”“你们不用觉得低，这都是为了你们以后的权益，现在让渡一点你们自己的利益，以后享受的也是你们自己。”征收方这样的论调想必很多被拆迁人都听到过，先不说合不合法，这种言论本身就是自相矛盾的。什么是公共利益？说到底不就还是为了人民群众的利益吗，怎么还能一边说着为了公共利益，一边损害着人民群众的利益？所以“公益性拆迁补偿低”的论调是站不住脚的。在我国，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，可以依法对国有土地上单位、个人的房屋以及农民集体所有的土地进行征收。但是，不存在为了公共利益的需要，补偿就比其他项目低这种说法。无论是征收集体土地还是征收国有土地上的房屋，都应当遵守先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，充分尊重被征收人的意愿，给予被征收人公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障被征收人的生产生活。01什么是公益拆迁？公益拆迁，主要指为了国家、社会的公共利益对房屋或土地进行的征收，比如修建铁路、机场等交通设施，或是类似于冬奥会这样的大型公益项目。《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关于征收决定执行内容为，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之...
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关于宅基地流转的问题，我们之前也谈到过，由于农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能，宅基地使用权的用途具有限制性。农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。所以如果宅基地转让给了别人，遇到拆迁怎么补偿，还需要分情况。01非本村村民购买了村内宅基地和房屋，拆迁时能获得补偿吗？现在大家知道了我国的宅基地是属于集体所有，对于农村的土地我们只有使用权，没有所有权，所有权都归国家所有，宅基地是可以继承的，但是不可以买卖交易，那么非本村村民购买了村内宅基地和房屋拆迁时能获得补偿吗？【案例】2008年左右，当事人张先生从杨女士手中买下了一处宅基地房。向杨女士全额支付了13万元的房款后，张先生这个“外村人”搬到了村里。几年过去后，村里开始组织征地，这处农宅也被纳入了拆迁范围。这时候杨女士突然找到张先生，说自己后悔了，要把房子收回去，把13万退还给张先生。银货两讫了还能说反悔就反悔？张先生说：“她就是眼红拆迁款。房子都卖了这么多年了，卖房协议也有的，哪能她说要收回去就给她收回去？我翻建房子也花了不少钱，物价现在这么高。”法院经审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效，张先生不是房子所在村组的集...
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看别人家遇到征地拆迁，都过上了更好的生活，住上了更宽敞的房子，好不容易也轮到自家了，但是补偿却很低，该怎么办？补偿多少涉及到的因素较多，当然不是我们老百姓能轻易能左右的，但是并不是说我们什么都做不了，等着人家说多少就多少，接受就可以了。在征地拆迁过程中，我们也要积极发挥主动性，努力争取更加合理的补偿。以下几点建议，供大家参考。01、收集和保存文件资料原件在征地拆迁工作中，对于被征收人来说最重要的一项就是，证明土地和房屋的归属，它们是决定你是否有资格或能拿到多少补偿的关键因素。像土地证、宅基地证、房产证、建房许可证、营业执照等可证明自身权益的原件，切记一定要保存好。此外，像征收决定书、征收补偿决定书、责令限期拆除通知书等直接涉及您权益的法律文件，一定仔细阅读并保管好，若侵犯了您的利益，可以此作为证据，寻求专业的法律帮助。02、签字需谨慎，不要着急包括评估结果报告、补偿安置协议、尤其是空白协议，一定要慎签。因为一旦签字确认，就会产生合同效力，代表你同意协议或者文件上的内容，作为合同相对方任何一方不履行合同上约定的内容，即视为违约。因此，在和征收方签订安置补偿协议时，大家一定要仔细查看协议中的各项内容是否约定明确，如果有不明确或者难以理解的部分，千万不要签字。更不要轻易相信征收方的口头承诺。03、了解征地拆迁项目相关信息与流程首先作为被征收人对于征地拆迁工作的具体流程，您需要有大致了解，...
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大家可能会遇到这样的情况：政府征收拆迁划范围，自己家的房屋不在范围内，但是又离拆迁范围很近，生产生活受到了严重影响；甚或有的距离太近，一定程度上给房屋造成安全隐患。这种情况是否有相应补偿，该如何维护自己的合法权益呢？这个问题，我们分以下情况讨论：01房屋一部分在范围内，一部分在范围外在征收过程中若因规划不合理对非征收范围内房屋的使用、安全产生影响，征收部门可出于实用性、居住安全性等因素考虑，将未纳入规划的部分一并征收。因此，对于此类房屋也可以获得相应的补偿。例如，房屋部分在建设项目用地红线范围内，部分房屋在征收范围外，如果严格按照规划红线图的范围对房屋进行征收，那么当事人的房屋将会存在一部分被拆除，另一部分成为危房而无法居住。因此，虽然征收整个房屋超出了专项规划，但征收房屋系公共利益需要，并且会使被征收房屋失去了房屋应有的价值和作用，从整体上应该征收该房屋，并给予合理补偿，是符合实际情况的，也是人民政府对人民群众生命财产安全担当责任的表现。02房屋在范围外，但周围房屋都在拆迁范围内如果房屋不在征收红线范围内，但是周边的房屋都在范围内，这也就意味着周边的房屋都将被拆除，最后剩下的只有一两栋房屋“孤独存在”，导致住户感觉生活在了“荒原”。在这种情况下，当事人可以向征收部门说明具体的理由，争取纳入征收范围。03公路建设影响未征收房屋的安全、使用《公路安全保护条例》第11条规定，县级以上地...
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大家都知道，从古至今维权打官司都要讲证据，征收拆迁纠纷也一样，补偿不合理，或是遭遇强制拆迁，我们通过法律途径去维权，肯定要拿出证据证明对方违法了，自己的权益遭受损失了，不然空口无凭，没有说服力。但也有被拆迁人咨询说，征收方拿着红头文件、打着公共利益的旗号进行强拆，不确定他们的强拆行为算不算违法；还有就是哪些证据才是有用的、关键的，强拆取证不会很困难……我们来对以上问题进行解答。一、司法强拆的法律依据：1、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。司法强拆必须同时满足三个前提条件：“（1）被征收人在补偿决定规定的期限内未搬迁;（2）被征收人在法定期限内未申请行政复议，也未提起行政诉讼。此处行政复议的法定期限一般是60日，行政诉讼的法定期限一般是6个月。（3）市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行，并且人民法院已经做出了强制执行的行政裁定。也就是说，实施强拆必须经过法院的裁定。”显然，强制执行是以作出补偿决定为前提，如果没有补偿决定，任何单位都不能采取强制拆迁。相反的，补偿决定是直指司法强拆的，这就意味着被拆迁人如果还不满意补偿标准，不想被强拆的话，一定要警惕补偿决定的到来。当收到补偿决定时，应该要把握住自己的救济权利，及时的申请行政复议或提起行政诉讼，法律程序的提起既能够有效制止司法强拆的...
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