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万典讲堂
【拆迁律师】对于无证房屋,征迁中,应怎样判断补偿?现实生活中,对于房屋,因历史、风俗习惯等原因,存在着一些普遍的现象,比如:未办理房产证;超面积建房等。而在征迁案件中,对于被征迁人,其最重要的补偿凭证,却是权属证件。依《物权法》中的相关规定可知,对于不动产,要进行登记。对于房屋所有权人的认定,通常是依据登记簿上,其所载明的所有权人来认定。因此,对于无证建筑,若房屋所有权人,未及时办理相关的产权登记,当房屋面临征迁时、纠纷出现时,则很容易会被认定为,属于违法建筑。因此,当遇到征迁时,被征迁人就面临着一个问题:对于无证房屋,能否获得公平、合理的补偿?对此,提出以下建议,供参考:一、依现行法律规定,对于无证房屋能否获得补偿的认定:(一)对于可认定为合法建筑与未超过批准期限的临时建筑,应对照有证房屋予以补偿:1、因历史遗留原因,所导致的无证建筑:不具有先天违法性。依当时的法律,建筑人已取得房屋所有权。在建造及建造后相当长的时间中,其均非违建,存在具有着合理性与合法性。因此,其依法所取得的权利,应受保障。因而若需对其进行拆除,应对照房屋的市值,予以补偿。2、补办手续,所适用的法律:依《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知的规定》的规定,对拆迁范围内,因历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行相关法律法规补办手续。(二)对于认定为违法建筑与超过批准期限的临时建筑处理,不...
更新时间: 2019 - 07 - 31
【土地律师】拆迁之于每个普通人而言,最关心的就是补偿了,这是与拿多少钱有关的事情。关乎每个农民的切身利益。每次,会有被征地的老农民想知道,征地补偿到底是按照多少来补偿的。然而通常律师们都会回答,各地的标准不一样,要看各地的规定。律师的回答往往非常的笼统,作为被征收人,想要知道政府给的补偿合不合理,先要有个大概的标准,这样才能做比较。2019年征地补偿价格表是怎样的?一、征地补偿1、征收耕地补偿标准(1)旱田平均每亩补偿5.3万元。(2)水田平均每亩补偿9万元。(3)菜田平均每亩补偿15万元。2、征收基本农田补偿标准(1)旱田平均每亩补偿5.8万元。(2)水田平均每亩补偿9.9万元。(3)菜田平均每亩补偿15.6万元。3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。二、其他税费1、耕地占用税,按每平方米2元计算。2、商品菜地开发建设基金,按每亩1万元计算。3、征地管理费,按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。4、耕地占补平衡造地费,平均每亩4000元,统筹调剂使用,省国土资源厅负责监督验收。三、房屋地上物补偿标准1、房屋补偿标准(1)楼房(二层以上)每平方米补偿3300元。(2)捣(预)制砖砼结构房屋每平方米补偿28...
更新时间: 2019 - 07 - 30
【拆迁律师】征迁中,什么决定着被拆迁人的拆迁补偿?征迁政策解读随着城市化,大量的国有土地面临征迁,因征迁引发的征迁补偿纠纷,亦层出不穷。究其原因,作为被征迁方,常是不了解征地拆迁法律、政策,致在征迁补偿中,处于被动位置。法律法规与政策性规范,以保护每位被征迁人能够获得公平补偿。毋庸置疑,地方的征迁行为,其准则,必须依据法律法规。否则,被征迁人有权提起法律程序,维护法定的权益。对于国有土地征迁,主要依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。对于国有土地征迁,决定着被拆迁人的拆迁补偿,这些解读很重要:一、政府做出征收决定,并应公布及征求意见:(一)征收房屋的责任主体:市、县级政府。(二)征收房屋的实施主体:市、县级政府确定的房屋征收部门,房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级政府。市、县级政府应组织相关部门,对征收补偿方案进行论证,并予以公布,征求公众意见。拟定的征收补偿方案,在实践中,其是出现在征收决定作出前。其是房屋征收中的重要程序,被征迁人要积极行使提出意见的权利。而对于征求意见的期限,不得少于30日。二、组织调查登记:对于此项程序的要求,在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中,第十五条有着确定:房屋征收部门应对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征迁人应予以配合。调查结果应在房屋征收范围内向被征迁人公布。三、补偿阶段,应注意:(一)征收补偿的范围...
更新时间: 2019 - 07 - 30
【拆迁律师】《土地管理法》第11条规定,确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。而《森林法》、《草原法》、《渔业法》和《防沙治沙法》规定的取得林地、草地、水面滩涂、沙化土地使用权的方式却各不相同。那么,当这些以不同方式取得的土地被政府征收用于建设时,又该如何发放土地补偿费呢?           土地取得:各部门法分别规定     《森林法》、《草原法》、《渔业法》和《防沙治沙法》规定了取得林地、草地、水域滩涂、沙化土地使用权的方式。       根据《森林法》规定,用材林、经济林、薪炭林的林地使用权,采伐迹地、火烧迹地的林地使用权可以以转让方式取得,其他国有林地使用权和农民集体林地使用权不得转让,只能以承包方式取得承包经营权。《草原法》规定,集体所有的草原或者依法确定给集体经济组织使用的国家所有的草原,可以由本集体经济组织内的家庭或者联户承包经营。《渔业法》规定,单位和个人使用国家规划确定用于养殖业的全民所有的水域、滩涂的,使用者应当向县级以上地方人民政府渔业行政主管部门提出申请,由本级人民政府核发养殖证,许可其使用该水域、滩涂从事养殖生产。集体所有的或者全民所有由农业集体...
更新时间: 2019 - 07 - 29
【拆迁律师】长期以来,征地补偿安置方案如何申请协调、裁决的问题不够明确,很多人不知道该如何解决,本事务所王卫洲律师代理的周军民、梅伯练等不服二广高速公路项目征地补偿安置方案,经国务院法制办审查予以答复并进行解答,明确了不服征地补偿安置方案如何申请行政协调、行政复议的途径:                                                                              &...
更新时间: 2019 - 07 - 29
【拆迁律师】对于房屋附属的院落与空地,怎样的补偿,才合理?随着城市化进程,征地拆迁的行为,越来越常见。征收房屋时,对于合法的房屋,是应当补偿的。而在很多城市被征迁的房屋中,还存在着相当多的带有院落、空地的房屋。对于房屋附属的院落、空地,在实践中,有些征收方为了压缩赔偿数额,常告知被征迁人,国有土地的院落与空地,因为土地是国有的,自然也不应对院落与空地进行补偿。是这样吗?不是。一、对于房屋附属的院落与空地,为何要补偿?(一)征迁专项资金与征迁面积:征迁中,政府批准的征迁专项资金,是作为征收范围内整块土地的补偿费用。其包括,被征迁人的房屋所占面积、空地与院落的面积。(二)使用权与使用权益:依现行的法律,被征迁人对院落与空地,具有使用权。而征迁行为,剥夺了被征迁人的使用权,对于其法定的使用权益造成损失,应给予补偿。(三)最高法对于空地、院落补偿的答复:依《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征迁人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中:国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。因此,此答复,可直接作为被征迁人主张对院落、空地等土地,享有补偿的法律依据。二、对于房屋附属的院落、空地,怎样的补偿,才合理?(一)依《国有土地上房屋征收评估办法》:第十一条规定,被征收房屋价值是指被征收房屋及其...
更新时间: 2019 - 07 - 25
【拆迁律师】评估定补偿,房屋价值被低估,什么原因?在房屋拆迁过程中,拆迁评估,是非常重要的一个环节。拆迁评估,其直接影响到,被拆迁人能拿到的补偿多或少。在拆迁评估环节中,评估机构,对房屋价值的评估越高,被拆迁人,拿到的拆迁补偿也就会越高。从拆迁实践来看,被拆迁方与拆迁方产生矛盾的焦点,普遍的都是因拆迁补偿偏低。而拆迁补偿偏低,主要原因,是对房屋价值的评估,都远低于实际房屋市场价,致被拆迁人拿不到合理补偿。一、拆迁评估:(一)对于住宅房屋的评估:通常包括:1、房屋占用范围内的土地价格:一般以省、自治区、直辖市政府根据本地区的实际情况,制定区位基准价。2、建筑物重置价格:以评估价格为准,具体计算公式:估价对象价格=某类型房屋的基准价格×(1+楼层修正系数)×(1+朝向修正系数)×(1+其他因素修正系数)+房屋装修部分价格评估机构可以市场比较法或成本法,确定某类型房屋的基准价格,再依不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素,对该基准价格进行适当的修正。由此,得出不同房屋的评估价格。其中,市场比较法,是在被拆迁房屋同一供需圈,收集成交时间不超过1年的市场交易案例,另对比与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的建筑市场价,即被拆迁房屋周边类似房地产的市场交易价格。3、建安费用:应按照当地建筑工程定额标准的有关规定评估。4、房屋装修、装饰...
更新时间: 2019 - 07 - 23
【拆迁律师】城中村拆迁的最低补偿标准!'城中村”是具有农村和城市双重特征,是城市化进程中的历史产物。在城市化过程中,由于城市化速度快速推进,城中村的拆迁改造愈演愈烈,相应的拆迁补偿也成为许多人关注的焦点。那么城中村改造是怎样补偿的呢?从整体上讲“城中村”拆迁补偿方式有房屋置换和货币补偿两种,房屋置换,相同地段最低拆一换一;货币补偿,最低标准是周边房地产市场价。具体而言,万典律师认为城中城拆迁补偿可以分为两种:第一种是已全部转为国有土地的,一般会提供货币补偿或产权调换两种方式。选择货币补偿的,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一) 被征收房屋价值的补偿;(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。选择产权调换的,一般是拆一还一。首先考虑的应该是原地回迁,如不能原地回迁,也应该给予交通便利地段。这两种拆迁补偿方式,各位被征收人可以自由选择。第二种是土地性质仍属于集体土地的。如果拆迁户们的房屋被纳入了城市规划区内,那么选择货币补偿的,不能单纯以农村的补偿为准,因为周围的物价、房价都较高,应该参考国有土地上房屋的征收补偿标准,即参考周边的房地产市场...
更新时间: 2019 - 07 - 23
【强制律师】土地被强占、确权到了别人名下,怎么办?最近有不少农户向万典律师电话咨询,说自己的土地在不知情的情况下,被他人耕种使用,或是被开发商们侵占使用,还有的农户反映自己的土地确权到了别人名下。面对这些情况老百姓们有什么救济方式吗?关于土地确权错误的问题万典律师认为:根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等相关法律法规,如果农村土地承包当事人认为农村土地承包经营权证和登记簿记载错误的,农户们有权申请更正。如果真的存在土地确权错误的情况,当事人可以主动向土地登记主管部门申请注销登记,之后经审查通过后登记部门依职权对该登记事项予以纠正,并注销该权利证书。办理农村土地承包经营权变更申请应提交以下材料:(一)变更的书面请求;(二)已变更的农村土地承包合同或其它证明材料; (三)农村土地承包经营权证原件。 交完材料之后,乡(镇)人民政府农村经营管理部门受理变更申请,符合规定的,报请原发证机关办理变更手续,并在农村土地承包经营权证登记簿上记载。 另外,如果农村土地承包经营权证严重污损、毁坏、遗失的,承包方应向乡(镇)人民政府农村经营管理部门申请换发、补发。 经乡(镇)人民政府农村经营管理部门审核后,报请原发证机关办理换发、补发手续。办理农村土地承包经营权证换发、补发手续,应以农村土地经营权证登记簿记载的内容为准。 关于自家土地被强占的问题万典律师认...
更新时间: 2019 - 07 - 23
【拆迁律师】我国现行法律《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府,对被征收人给予的补偿范围包括因征收房屋造成的停产停业损失。第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。此规定比较笼统,具体实施要看地方制定的补偿标准。1、按被征收房屋面积计算  这种计算方法以被征收房屋的面积为主要考虑因素,结合被征房屋所在地段和使用性质等因素,根据法律规定或根据双方协商好的每平方米的补偿价格,一次性或者按月给予补偿。如上海规定每平方米补偿在300~400的范围内协商确定;四川省的规定便是按月计算;而北京则是一次性给予综合补助费。2、按被拆迁房屋总价值的一定比例计算  在产权置换的前提下,按被拆迁房屋总价值的一定比例计算。停产停业损失的补偿对象只包括非住宅用房,但是非住宅用房又分为营业用房和非营业用房。一般而言,营业用房的补偿比例要高于非营业用房。营业用房又称商业用房,俗称商铺,比如各类商店、旅社、写字楼等。简言之,就是这个房子和营业收入是有关系的。非营业用房是非住宅用房和营业用房之外的,比如公共场所用房、医院和学校等。3、双方协商确定,或按评估结果补偿  由拆迁双方协商确定,协商不成按评估结果补偿。即因房屋征收拆迁造成的停产停业损失,可以由拆迁双方协商确定补偿数额,在无法...
更新时间: 2019 - 07 - 22
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