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万典讲堂
在生活中我们不难发现,身边的人(有时也包括我们自己),尤其是思维比较守旧的人,常常不重视自己的“发言权”和“选择权”,认为在集体事件中自己只要“随大流”就可以了。拆迁律师曾不止一次提到,根据《条例》的相关规定,房地产价格评估机构是应由被征收人协商选定的,达不成一致意见,也要通过少数服从多数或者随机选定(如抽签)的方式进行确定,不能是地方政府直接指定,也不能在征收范围确定前就先确定了评估机构。但在实际征收拆迁过程中,拆迁律师接触过的很多被拆迁人,在评估开始前后都处于“等待通知”的状态,很多人根本没有经历过选择评估机构这个阶段。有时候是拆迁方含糊其辞直接跳过了这个阶段,有时候是被拆迁人在拆迁方的忽悠下主动放弃了选择权,将这份权利“交给”了拆迁方。拆迁律师提醒被拆迁人,要想从根本上杜绝猫腻,被拆迁人就要充分行使法律赋予自己的权利,这些权利是征收方无权剥夺的。如果被拆迁人发现直到评估人员上门或者评估结果做出都没有行使过自己的选择权,那么你是有权利提出异议,维护自己的权益的。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 19
农村土地承包合同是指农村集体经济组织的成员或农村集体经济组织以外的人与其集体经济组织之间签订的承包农村土地,并交付一定收益的协议。农村土地承包合同主要包括发包方、承包方的名称,发包方负责人和承包方代表的姓名、住所;承包土地的名称、坐落、面积、质量等级;承包期限和起止日期;承包土地的用途;发包方和承包方的权利和义务;违约责任等。农村土地承包合同包括书面合同、口头合同、任务下达书,以及其他能够证明承包经营关系的事实和文件。《农村土地承包法》第二十一条规定,发包方应当与承包方签订书面承包合同。承包合同应当包括以下条款:(一)发包方、承包方的名称,发包方负责人和承包方代表的姓名、住所。(二)承包土地的名称、坐落、面积、质量等级。(三)承包期限和起止日期。(四)承包土土的用途。(五)发包方与承包方的权利和义务。(六)违约责任。这里需要特别强调的是,承包合同是明确发包方、承包方的权利义务关系并具有法律效力的文书,是承包方依法承包集体所有的土地的合法依据,是约定当事人双方权利义务的重要凭证,土地承包到户后,一定要签订书面合同,采取口头合同的形式,一旦出现争议,双方口说无凭,难以收集证据,分清责任。签订书面承包合同,便于当事人认真履行合同,互相监督,也有利于解决可能出现的纠纷。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 18
1、三十年不变的土地承包合同是从2003年3月1日起正式开始的。2、《农村土地承包法》自2003年3月1日起施行,该法第二十条规定:“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长”。3、《农村土地承包法》第二十六条 承包期内,发包方不得收回承包地。第二十七条 承包期内,发包方不得调整承包地。第三十一条 承包人应得的承包收益,依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡,其继承人可以在承包期内继续承包。由此可见,三十年不变的土地使用权这主要是针对我国的农村土地使用权问题的,国家规定的耕地的承包期限是三十年,在承包期限之内的发包方不能够随意的就收回承包地的,对承包地发包方也不具备随意调整的这种权利了,这一点在当初签订农村土地承包合同的时候就要约定清楚,并且也是受到我国法律制度保护的。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 18
首先我们要知道土地使用权分为国有土地和集体土地的区别,国有土地又分为划拨国有土地和出让国有土地,集体土地则是之农民集体所有的土地。其次在征地拆迁时也就分为农村集体土地征收和国有土地上房屋征收两种。现简单介绍如下:一、征收程序上的区别:(一)国有土地上房屋征收程序:1,发布征收公告。房屋征收部门应当告知被征收人被征收的范围,对征收公告有异议的被征收人可以要求举行听证会。2,登记调查。房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人进行公布。3,制作房屋征收决定。市、县级政府作出房屋征收决定前要进行社会风险性评估,征收决定作出后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作,但房屋征收实施单位不得以营利为目的。4,拟定征收补偿方案。房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级政府进行审批,市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。5,市县级政府根据公众意见修改的情况修改方案后做出征收决定,做出决定后及时公告。在做出决定前,还需要进行社会稳定风险评估,补偿费用应当足额到位,专户存储、专款专用。6,签订补偿协议。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调...
更新时间: 2019 - 03 - 18
根据所了解到的,最终的属于管理应该是国家的土地资源管理局,因为不管是在城镇还是农村的土地,其实都是属于我们国家领域的,这个是肯定没有办法改变的。再说现在实行的还是垂直管理,所以什么荒废的土地啊,或者是耕地等等,都是有国家进行管理和监督。当农村的农民遇到宅基地纠纷的时候,应该要怎么进行处理呢?说句实话,农村宅基地的使用出现了纠纷这种事情是非常常见的,所以当真正面对纠纷的时候,一些处理的原则就提供给大家。所有人都必须遵守宅基地的使用权还有房屋转移的所有原则;必须尊重历史,在所有的原则当中,选择有利于更多人生活的原因;必须保护到国家还有集体的利益,保证他们的所有权;必须要保护好公民的权利。为了最终能够促进农村的经济发展着想在面对宅基地的权属发生争议的时候,农民们应该找谁去处理这件事呢?这个问题就很好解决,因为国家法律早就已经规定好,土地的所有权和使用权发生了争议的时候,其实是可以自己找当事人进行协商的,在解决不了的情况下,还能够向所属地区的政府寻求帮助,他们是有义务处理这件事的。当然如果结果令自己不服,同样能够申请上诉,一直往上起诉。也就是说,如果对土地的使用权存在争议,那就向当地的行政部门申请处理,当觉得这么处理的结果并不如自己意时,就能够往上申诉,最终可以向人民法院起诉。但是如果这中途没有经过行政机关的话,可能就会被法院直接驳回,这其中的每一步,都需要遵守,才能够有机会得到令自己满意...
更新时间: 2019 - 03 - 18
说到土地征收,相信很多农民朋友是吃了很大的亏的。这主要是因为土地征收要么征收补偿款偏低或者补偿款不能足额到位;要么土地被强行违法征收;更有甚者,会危害到被征收的农民朋友的人身安全。基于这样的现象,很多农民朋友对土地征收是非常反感的。当然政府征地肯定也是为了长远的发展我们身为公民应当全力配合,但是也不排除有很多的地方有人滥用职权侵犯了农民朋友的利益,在征收土地的过程中,往往会有村委会和镇政府的人来充当征地的人,其实,村委会的人是不能组织征地的。在征收拆迁中,被拆迁农民会遇到很多不明人员来指示征收土地、上门发布公告、拿着协议让被拆迁人签字……等等行为,这些不明人员中不乏有村委会的工作人员。这让不懂法的农民不明所以,不知道该怎么办,但看到有村委会的人之后,心里会产生信任感,因此签了一些不明所以的协议,然后房子就不知道被谁给拆了,土地也不知道被谁给征了,农民唯一知道的就是这里面有村委会,补偿也不知道去哪里找。根据法律法规的规定,县级以上地方政府有权进行土地征收工作,但是在涉及到未取得乡村建设许可证和未按照许可证规定建设的,乡、镇政府具有一定的权力,但是无论如何村委会是没有职权进行的。所以如果在现实生活中,遇到村委会要求进行土地征收的,则是违法的。那么遇到这种村委会强征土地,该怎么维权呢?如果是农民的土地被侵占、强占、强行流转或强征的话,可以先后依次向当地国土资源管理部门、乡镇政府或县政府控...
更新时间: 2019 - 03 - 18
农民最宝贵的财富是土地和宅基地,前者可以养家糊口,后者可以安身立命。随着农村土地确权的开展,土地和宅基地的权益得到了保障,但是权益的获得也受到了限制。以前要想享受到土地和宅基地的权益,要属于农业户口,现在则是要具备村集体成员资格。现在很多村子里的年轻人,有的因为外出打工,有的因为外出求学而不得已将自己的农村户口迁到其它的地方去,但是大家都知道,农村户口出去容易进来难,这时候就遇到这样一个尴尬的问题的了。因为大家都知道:现在政府对农村的惠民政策一直都是与农村户口挂钩的,但很多80、90后在学习、就业时逐渐迁出了自己的户口,不再属于农村户口,这样子土地确权以后,爹妈的土地确权也登记了子女的名字的,越来越多的人开始疑惑:子女是非农户口还能继承宅基地吗?国家有明确规定,根据我国《土地管理法》:农村宅基地的所有权属于村集体,农民享有的是宅基地的使用权。非农村集体成员对于宅基地的使用权不能继承。除此之外,我国《继承法》第3条规定:“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”。但农村宅基地的使用权不是一般的“财产”,而是“特殊的财产”。首先因为宅基地使用权具有很强的人身依附性,它必须因具有农村集体经济组织成员资格而取得,因集体经济组织成员资格的失去而失去,不产生在不同农民个体之间的流转,即不可以继承。因此,宅基地是无法继承的。但是宅基地上面的房屋,是可以继承的,也就是说,父母是农村户口,子女是城市户口...
更新时间: 2019 - 03 - 18
一、安置房质量成问题选择了安置房作为补偿并不一定就“高枕无忧”了,在实践中,安置房断水断电、墙体开裂、地砖开缝的情况也比比皆是。除此之外,公共设施落后、小区环境差也给被拆迁人带来了很大的烦恼,好不容易到手的安置房,如今却成了最大的烦心事。安置房在交付使用前,需要通过相关行政职能部门的竣工验收。如果怀疑拆迁安置房有质量问题,被拆迁人可通过有关质检鉴定机构来进行质量鉴定,如果质量确实有问题,被拆迁人可拒绝入住,并要求拆迁方给予相应的补偿款。另外,安置房在保修期内出现的质量问题,出卖人应承担修复责任,出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复,修复费用和修复期间造成的损失由出卖人承担。二、安置房履行期长,多年难交付“先补偿后搬迁”是法律明确规定的拆迁基本原则,房屋补偿时理应给被拆迁人提供现房安置。然而在实践中,产权置换的安置房一般都是期房,在交房之前,均会有一定的过渡期,少则1年,多则2~3年,现房安置很难实现,除此之外,也存在拆迁方主观上迟迟不肯交付安置房的情形。依据法律规定,在过渡期内的安置房拆迁方需向被拆迁人支付过渡费,一般按照人口予以计算,具体金额以安置补偿协议上规定为准。当拆迁方主观上迟迟不肯交付安置房的情形出现时,被拆迁人要提前在协议中约定安置房的交房期限,有约定的,按照约定的期限交付安置房,没有约定需看实际情况,在实践中交房期限一般为24—36个月,也可以通过查询被征收房屋所在...
更新时间: 2019 - 03 - 15
一、在征收范围确定后抢建扩建的建筑根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第16条规定:第十六条房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。由此可见,法律很明确的规定了类似的建筑在遇到征收时,被拆除了是没有补偿的。广大百姓千万不要为了多得补偿以为自己的手段天衣无缝,否则很可能会肉包子打狗。二、历史遗留问题房屋的适用限度不是所有无证的房屋都可以简单的用历史遗留问题来解释的。无证房屋的问题,城市跟农村的也是存在区别的,城市的房屋由于相关立法较早,相对来说对无证房的规定也更加严格。例如1990年4月1日实施的《城市规划法》“第三十二条在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后,方可申请办理开工手续。第三十三条在城市规划区内进行临时建设,必须在批准的使用期限内拆除。临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。禁止在批准临时使用的土地上建...
更新时间: 2019 - 03 - 15
征收拆迁时,征收方为了推进征收工作的进程和利益最大化,往往会在安置补偿的过程中设下层层圈套,被拆迁户一个不小心就会落入圈套,血本无归。而常见的圈套之一就是忽悠被拆迁人签订空白协议。空白协议,从字面上的意思看就是拿一张白纸放你面前,或者是空白的格式合同,然后给你讲“你先签一份协议,金额部分用铅笔填写或者先不填写,我回去给你多争取一些,然后再填具体数字,如果你不签,我也没办法帮你多争取拆迁利益。”但是,往往是你签完之后在家等补偿的时候就会发现,一切都和当时讲的不一样。那么,在征收中遇到让签空白协议怎么办了?面对这个问题,一定要时刻警醒天上没有掉馅饼的事情,不管他给你口头承诺了什么补偿,都是镜花水月,只要没有书面的写进补偿协议,即使多少补偿都是空谈,如果你没有考虑清楚,可以咨询旁观者或者专业人士。毕竟一个是旁观者清、 一个是专业人员,都能比较中立的给你建议。签订空白协议是存在很大风险的,协议只要无法证明在签订时存在法律上认定的无效或者可撤销情况,都是合法有效的。如果签订空白协议的话,对方是可以在协议上随便写金额的,到时候会非常被动。事实上,拆迁协议签订后是不能随意撤销的,也没法重新要求补偿。被拆迁人在拆迁时一定要特别慎重签字,如果不清楚就咨询专业人士。所以,在遇到让你签订空白协议时,一定不要被当时吹嘘的补偿蒙蔽了理智,就把字给签了,否则当你没拿到补偿时就会后悔莫及了。(采晴整理...
更新时间: 2019 - 03 - 15
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