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万典讲堂
从狭义上说,城中村是指农村村落在城市化进程中,由于全部或大部分耕地被征用,农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区,亦称为'都市里的村庄'。从广义上说,城中村是指在城市高速发展的进程中,滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村改造就是通过对这些都市里的村庄进行城市化改造,从而实现“农民转居民、村庄变社区、集体土地变国有土地、集体经济转混合经济”的“四个转变”。从全国范围来看,目前城中村改造的方式虽各不相同,但是,从改造主体的角度审视,不外乎四种,即政府改造模式、村民自我改造模式、以村民、开发商为主体的半市场化改造模式和以开发商为主体的市场化改造模式。拆迁单位可以按照规定标准向被拆迁人或者被征收人支付的补偿金有以下几种:(1)房屋补偿费,用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。(2)过度安置费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面...
更新时间: 2019 - 03 - 15
一、明确拆迁的补偿方式拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人,依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。二、明确拆迁协议的主体根据《国有土地上征收与补偿条例》的规定,补偿协议应该是房屋征管部门与被征收人签订补偿协议。三、明确补偿内容《国有土地上征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。此外,拆迁人必须注意交付房屋或者货币的时间需要明确,补偿协议的签订时间需要明确。提别提醒:如果您对补偿协议的内容不确定,千万不要盲目签字!必要的情况应该请律师介入。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
通常情况下,很多行政部门在认定违章建筑中都会简单的根据《土地管理法》和《城乡规划法》来认定是否是违章建筑。那么违章建筑的认定依据真的只有这些吗?根据城乡规划法的规定,在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。我国法律明确规定,拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。这一规定有力地遏制了违章建筑的生存和蔓延,保护了开发、建设单位的利益。但是,在实践中行政机关和人民法院却往往忽略对房屋的鉴定环节,直接以被执行人有无房屋证照作为界定违章建筑的依据,即对无证照房屋一律视为违章建筑。实际上,认定是否是公民合法财产,必须以国家的相关法律为依据。按照城乡规划法的规定,县级以上地方人民政府的城乡规划主管部门或乡、镇人民政府分别是处理城市和乡、村庄违章建筑的行政主管部门,拥有对违章建筑进行处理的行政执法权,当然也是违章建筑的确认机关,即便是人民法院也无权在审理和执行案件过程中确认违章建筑的性质。在法律依据方面,目前各级地方政府部门界定违章建筑的主要法律依据是城乡规划法和土地管理法。从属性上看,建筑物必须以土地为依托,离开了土地,建筑物不可能存在,依靠土地管理法加强土地用途的管制可以有效地限制违章建筑;从违章问题严重程度看,城市的违章建筑确实要...
更新时间: 2019 - 03 - 15
1、了解拆迁实施主体:要拆迁了,要多关注公告栏张贴的信息。在经过拆迁摸底调查后,拆迁方会张贴拆迁公告明确告诉拆迁范围、拆迁项目和拆迁主体。被拆迁人要及时关注,了解是谁要拆了你。若是政府因公共利益实时的拆迁,则有强制性,但有权实施拆迁的主体,根据法律规定至少是县级以上政府,如果乡镇政府、村委会、街道办等在没有出示征收文件等相关材料的情况下,以拆迁名义来征收你的房子,你可以拒绝。另外,就算是政府组织的拆迁,也必须遵守拆迁流程,不得以各种手段逼迫被拆迁人签字搬走,实施违法强拆。若是商业拆迁,则双方在自愿平等前提前下沟通协商,不具有强制性。协商不成,可拒绝。2、了解拆迁补偿安置方式:拆迁户要明白,拆迁全国没有统一的标准,都是各地区根据实际征收情况制定的,所以补偿方式也不同。有的按照户口人数算,有的按照面积算,但无论哪种形式,都要遵守不得降低原有的生活水平的补偿原则。由于城市房屋和农村房屋的土地性质不同,所以给予的补偿安置方式就不一样。被拆迁人在清楚自身房屋土地情况后,就要了解法律规定拆迁给予的补偿安置方式,避免被拆迁方糊弄。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
一般来讲,农村房屋是建设在集体土地上的,城市房屋是建设在国有土地上的。房证上的权利类型会写明是集体土地还是国有土地,被拆迁人可以查看了解房屋土地性质。农村集体土地房屋的,宅基地使用证、产权证等证明房屋合法性的材料得有,如果房屋有扩建、翻建,则需要有建设工程规划许可证。城市国有土地房屋的,房产证一定要保存好。如果发现原件丢失的,尽快去相关部门补办。在拆迁实践中,被拆迁人的房屋权属可能存在瑕疵,比如证上面积和实际建筑面积有出入,拆迁方往往抓住这些瑕疵,不断给被拆迁人施加压力,达到降低补偿的目的。所以被拆迁人房证不一的,要提前准备好说辞并找到建房时的手续,证明其合法性。如果是因房管局登记错误造成的,可以去开证明。另外提醒大家,房屋、土地的证件要复印多份保存,原件谁都不能给。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
面对违章建筑应该怎么办?是不是房屋是违章建筑,行政部门就可以随意的拆除而不用遵守一定的拆除程序了。事实上,并不是这样,及时是拆除违章建筑,也需要严格按照一定的程序来拆除,那么,违章建筑的拆除的程序是怎样的呢?第一,立案。立案就是执法部门对于发现或接到投诉、举报等事实或者材料后,认为有违法事实发生或存在并需要追究法律责任时,决定把它作为行政案件进行查处的一种活动。第二,调查程序。在立案后要进行调查,查清楚案件事实,在调查中,应当注意以下几点:首先,调查人员不得少于2个人。其次,调查人员要主动出示执法证件。第三,决定程序。首先是告知,听取陈述、申辩,这个主要是保证被处罚人的知情权、陈述权、申辩权。执法人员在作出处罚决定前,一般会书面告知被处罚人行政处罚的事实、理由和依据。被处罚人有权陈述、申辩,如果执法人员拒绝听取当事人的陈述、申辩,行政处罚决定不能成立。然后是听证,听证是指行政机关实施行政处罚过程中,在作出决定前,由非本案调查人员主持,听取调查人员提出当事人违法的事实、证据和行政处罚建议与法律依据,并听取当事人的陈述、举证、质证和申辩及意见的程序。 第四,处罚决定书的送达和执行,执法机关如果决定要进行处罚,会作出并向被处罚人送达《行政处罚决定书》(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
根据法律规定,要取得房产证,必须三证齐全:一、土地使用权证;二、土地规划证;三、城市建筑规划许可证。没有这三证,建筑物是不能取得产权证的,也即形成了违法建筑(还包括过期的临时建筑)。但是现实社会复杂多样,还存在许多,没有三证的建筑:(1)属于合法建筑,但未取得产权证。(2)三证不齐属于违法建筑。但违法建筑不一定就是要拆除。经过土地管理部门和规划部门的处罚,后补办了相关手续后。在拆迁补偿中,享受拆迁补偿安置待遇。(3)、由于历史原因造成的没有手续的建筑物,被拆迁人可以享受补偿安置。违建认定程序:举报或行政机关发现.调查取证——责令停止——发出处罚通知书.告知陈述申辩的权利。违建认定——县级以上人民政府责成——有关部门作出责令限期拆除——公告并送达——复议或诉讼(维权的黄金时期)——输了又不上诉(三个月届满未自行拆除)————县级政府或有关部门作出强制执行决定——送达——败诉(催告10日)——强制拆除。违法建筑在拆迁中不予补偿:根据征收补偿条例第二十四条“对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。”因此在现实的操作中,行政机关将被征收人的建筑认定为违法建筑后不仅省钱还取得自己执行的权力。对违法建筑行政机关有强制拆除的权利,而拆迁必须经过司法强拆,而不能行政强拆。因此在拆迁过程中,常常出现以“拆违”代“拆迁”的情形。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
被征收人选择产权调换房的,多按“拆一还一”方式调换。乍一看,这是公平的调换。实则不然,“拆一还一”只是一种数理意义上的公平,实际对被征收人并不公平: 调换面积缩水。被征收房屋评估面积只包括套内面积而不包括公摊面积,而产权调换房的面积通常是套内面积与公摊面积的合计,因此一拆一还之后,面积就这样不露痕迹地“缩水”了。就其他早期私房而言,房屋附带院落的面积往往比主房建筑面积大,但实践中针对院落的补偿标准尚未统一都是特事特办。很多地方对院落面积更是按一定的比例进行补偿,甚至是没有补偿,那么可以调换的房屋面积自然又是缩水的。房屋产权性质、面积与容积率降质。近年来各地建设的产权调换房一般以经济适用房为主,房屋面积较小,容积率较大。如果被征收房屋的性质是商品房,则在产权性质、房屋套内面积、容积率方面都要优越于经济适用房,“拆一还一”势必导致居住水平、生活水平的实际降低。房屋产权年限短。将集体土地征收为国有,同步征收房屋并按“拆一还一”标准给原村民调换经济适用房或商品房的,亦会造成调换房产权年限的不对等。众所周知,城郊、农村的宅基地是长期无限使用的,而经济适用房与商品房却有着产权年限根制,可见前后两个权利的实际内涵相去甚远。区位边缘化。截至目前,各地产权调换房与被征收房屋的区位十之八九是不同的。通常,被征收房屋处于寸土成金的黄金地段,而产权调换房却位于开发程度不高、周边城市建设尚不成熟的偏僻地段,...
更新时间: 2019 - 03 - 15
一、国家赔偿的责任构成要件:1、主体要件:行政机关(包括授权组织)、司法机关、监察机关及其工作人员。2、行为要件:职权行为——执法性、法定性。违法或过错的职权行为。3、结果要件:合法权益;人身财产权;直接损失;物质损害及侵犯人身的精神损害。4、因果要件:行政行为与损害有直接的因果关系。排除受害人过错、不可抗力、第三者致害。二、行政机关耍赖不执行判决,怎么办?1、直接在该机关的账户内划拨;2、在规定的期限内不履行,从期满之日对机关负责人按日处50—100的罚款;3、将不履行的情况予以公告;4、向监察机关或该行政机关的上一级行政机关提出司法建议,并将处理情况告知法院;5、拒不履行相关文书,社会影响恶劣的,对直接负责的主管人员予以拘留;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
法律规定可以继承的是公民死亡时遗留的个人合法财产,公有住房不属于公民个人所有的财产,其中涉及的公有住房承租居住的权利,不同于普通的财产权利,公民仅有居住该房屋的权利但没有处分权。根据法律法规规定,公房拆迁款一般是给承租人的一种补偿及住房安置费用,归承租人和共同居住人共有,他人无权利继承。很多人认为,父母承租着的公房在拆迁时全家人都能分得财产,为此出现家庭纷争的也不少,这实际上是大家的一种误解。如前所述,能够得到公房拆迁款的只能是承租人和在该承租房屋处有本市常住户口且共同居住两年以上又无其他住房的共同居住人。公租房的承租权能不能继承?公房的承租权不能继承,同样因为公房拆迁所得的款项也不能算做遗产。但是案件都有它的特殊性,还需具体分析。在房屋有承租人和共同居住人的情况下,如果拆迁款在承租人去世前就发放下来,其中一半就应属于承租人,其可自由支配,买房或去租房。承租人去世后,这一半拆迁款作为其个人合法财产,子女们有权利继承;如果拆迁款在承租人去世后发放下来,那么全部拆迁款就应当归属其他共同居住人,而并不是承租人的遗产,别人无权利继承。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
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