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万典讲堂
在房屋拆迁期间总是会出现各种大大小小的问题,尤其是补偿这块,会引发各种利益纠纷。但根据法律规定,在房屋拆迁中,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。但是在选择房屋产权调换时就会出现疑惑:房子是自建房、平房,但经过置换到高层时,实际使用面积却减少了,而减少的部分都在公摊面积上,对于被拆迁房子大家可参照下面的规定来进行判断。根据《关于进一步做好征地管理工作的通知》以及国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确规定,征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,必须要妥善解决好被征地人的居住问题,保障被征收人的原有生活水平不降低,长远生计有保障。因此,被征收人选择房屋产权调换的,必须是要拆一还一的原则。其次根据《物权法》规定:征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 17
根据城市化建设的要求,越来越多的房屋面临着拆迁,一般需要由拆迁方对被拆迁户予以补偿,包括作价补偿或者产权调换。相信很多人就有这样一个疑惑了,所谓的拆迁作价补偿究竟是由“国家”规定的还是由“地方”自己规定?首先,究竟是何为“拆迁作价补偿的标准”?是指将拆除房屋按照一定程序、标准和方式进行估价后,由拆迁人一次性支付给被拆迁人一定数额的价款,以补偿被拆迁人因拆除房屋所受到的损失。房屋拆迁作价补偿时,应按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合重新结算。通俗地讲就是由国家规定的。但是“国家”并没有规定统一的具体数额标准,因为全国各地的区域价值,市场价是不同的,如国务院590号令第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。简单来说就是地方政府可以根据“国家规定”制定细则,但是不能违背“国家规定”。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 17
1、拆迁之初:被拆迁人一定要关注和搜集拆迁人和政府部门颁发的文件,其中包括:拆迁公告,拆迁地块的建设项目批准文件,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,谁是拆迁单位,农村房屋拆迁资格证书,拆迁许可文件,以及两个内部文件(拆迁计划、拆迁方案和银行拆迁补偿安置资金的证明)。其中,两个内部文件需要通过提请政府信息公开或诉讼才能看到,还要关注通知甚至公开信,以及安置补偿实施细则或办法。2、补偿谈判期间,必要时需录音留作证据:在拆迁公告发布后,如果有拆迁公司找到被拆迁人洽谈,被拆迁人要索要他们的授权委托书,让他们出示工作证和拆迁人员的资格上岗证。因为拆迁人很有可能动用社会闲散人员恐吓威胁被拆迁人。与拆迁办工作人员沟通时,在必要时做录音,“这些话可能作为将来协商谈判取得重要补偿的信息线索,有些被拆迁户没有固定证据,很难证明对方的口头承诺”。3、房屋评估时,报告不符实际要求重评:而在评估公司人员上门时,被拆迁人也要让他们出示相应评估公司的资质及上岗证件,在评估报告中“与房屋实际面积,装修情况,层高不符的地方,要提出质疑,要让评估人员详细记载,必要时要他重新评估”。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 17
1、规划管理部门在核发建设用地规划许可证,确定拆迁范围后,通知被拆迁房屋所在地的区、县政府机关。2、区、县政府机关通知房屋所在地的公安机关控制居民常住户口的迁入,停止办理居民常住户口分户手续;房管部门和房屋经营单位停止办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、分户等手续;被拆迁单位停止建筑物、构作物的改建、扩建和装修等工程;所在地的工商行政管理部门停止核发营业执照。上述通知以公告形式予以公布,暂停办理的期限为12个月,需要延长的,应向拆迁房屋所在地区、县房地产管理局提出申请,经批准可延长不超过6个月,如需超过6个月的,须经市房地产管理局批准。3、房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。4、因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。5、拆迁人与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》,就拆迁事项的权利义务,如补偿形式、金额、应安置人口、应安置面积、安置地点、层次、搬迁过渡形式、期限、违约责任等作明确规定。拆迁期限自公告之曰起计算,不超过1年。在房屋征收实施过程中,拆迁律师提醒广大被拆迁人一定要及时关注拆迁进程以及征收方颁布与张贴的各个征收文件,以防给出的拆迁...
更新时间: 2019 - 01 - 17
相信有很大一部分人会对此有些许疑惑,为什么标题中用“赔偿”而不用“补偿”来加以表述。在此,要特别提醒,这是一个值得重点关注的地方。征地拆迁中的补偿和赔偿是大不相同的,别看两者仅仅只是一字之差,那会是有大区别的!接下来跟我们拆迁律师提起来看看征收中的补偿与赔偿分别都是代表的什么。首先,“补偿”在征收维权中代表的便是你们被征收人口中的“征地拆迁补偿”,即,你名下合法房屋被政府合法征收时,要给予适当的钱财作为补偿。在民事法律领域中,它代表着在不存在侵权相关问题的情况下,受益人(即征地拆迁中的征收方)是要适当的给予受害人(即拥有合法产权的被征收人)适当的补偿的。而“赔偿”在征收维权中代表的便是“国家赔偿”,与补偿正好相反,它有一个前提就是案件中必须存在侵权行为,或者说其行为具有违法性。并且赔偿强调的是应赔尽赔。题外话,这里我们也可以理解一下补偿的前行为不存在违法性的问题。征收是法律赋予国家的权力,本身是合法行为,而不是违法行为,更不存在过错。因此,征收行为所对应的,是补偿,而不是赔偿。在这点上,行政法律领域与民事法律领域是相通的。虽然简单来说,在民事法律领域中,赔偿是大于补偿的。但是在征收维权中的补偿与赔偿问题。则是征收补偿大于国家赔偿。即面对房屋、土地的征收,被征收人要首先努力寻求补偿,在补偿诉求无法实现的被迫情形下,才会转而寻求国家赔偿的救济。征收补偿的法律依据包括《宪法》《民法总则》...
更新时间: 2019 - 01 - 17
拆迁安置的方式,主要表现为两种:一种是原地安置,另一种是异地安置,具体应由当事人协商解决。拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付拆迁补助费。过渡期内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。一、房子拆迁补偿费用应归谁所有?房屋拆迁安置补偿,一般分货币补偿和产权置换两种方式,如果拆迁的房子是国有土地上建房,根据规定:被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用凭证、房屋租赁合同计户,由拆迁人按户进行补偿安置即该处房屋户口里在册人口。现在在册户口为6人,应当按照6人分配,并适当照顾孤老、孤残、孤幼人员)。私有房屋被拆除后得到的补偿款,是对被拆私房所有人财产损失的一种赔偿,应归私房所有人所有。私房所有人为二人以上的,按其对被拆私房所拥有的权利进行分割。在私房内生活的其他共同居住人,无权主张分割补偿款。私有房屋被拆除后,其他共同居住人私房共同居住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆私房内有本市常住户口、居住一年以上、他处无住房的人。)的安置,一般应由私房所有人与共同居住人通过协商妥善安置。】二、拆迁补偿费有哪些?拆迁赔偿费:是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。...
更新时间: 2019 - 01 - 17
一、什么是土地补偿费?土地补偿费是指因国家征收农民集体所有的土地对土地所有者和土地使用者的补偿。按照我国现行法律规定,征收土地补偿包括青苗、地上物补偿费、土地补偿费、安置补助费和被征地农民的社会保障费用。根据《国务院关于深化改革和严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)文件精神,土地补偿费的主要部分要给被征地农民,为此,全国各省、直辖市、自治区先后制定了本省、市、区土地补偿费的分配比例二、土地补偿费的法律依据:宪法第10条第3款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”物权法第四十二条规定“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”土地管理法第2条第4款规定“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。”土地承包经营权证书须知第5条规定“承包土地的农户要服从农田基本建设。服从国家建设用地要并依法取得合理补偿。”因而农村征地具有法律依据,合法征地理应受到保护。三、土地补偿费的计算公式:土地补偿费=被征地面积×前三年平均年产值×补偿倍数 (6≤补偿倍数≤10)注:因各省市的经济发展差异,补偿标准有不同。具体标准请根据当地政府文件确定。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 17
国有土地房屋征收时,对于评估这一环节就要特别注意了,这个关乎被拆迁人最终能够到手多少补偿款的问题。而想要更加详细的了解此程序,则要必须先清楚的知道一下法律法规:评估机构对评估结果有公示和说明义务。评估机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第16条的规定,房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。《城市房屋拆迁估价指导意见》第18条规定:“公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。”《国有土地上房屋征收评估办法》第17条也规定:“分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条规定:“拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则...
更新时间: 2019 - 01 - 17
更新时间: 2019 - 01 - 17
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