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万典讲堂
一、房地产价格评估机构的选定:根据《房地产估价机构管理办法》,房地产估价机构分为一、二、三级资质等级。一级房地产估价机构资质许可由国务院建设行政主管部门负责。二、三级房地产估价机构资质许可由省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责,新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质,并设1年的暂定期。除暂定期内的三级资质房地产估价机构不得从事房屋征收拆迁评估项目外,其他房地产估价机构都有从事征收评估的资格。故,可以行使房屋拆迁评估工作的评估机构范围非常广阔,为了保障评估对象评估结果的公正,《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》对评估机构的选定都作出了明确规定,《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋拆迁部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务”。二、房屋拆迁评估方法:目前,我国房地产价格评估机构使用的常用估价方法包括以下几种:市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法、长期趋势法等。因房屋拆迁补偿原则实质是一种赎买政策,即征收部门首先通过市场价格购...
更新时间: 2019 - 03 - 15
一、养殖场的用地性质:畜禽舍(含场区内通道)、简易的生产看护房(单层,小于15平方米)、畜禽有机物处置等生产设施以及绿化隔离带,这些用地属于生产设施用地,而畜禽养殖粪便、污水等废弃物收集、存储、处理等环保设施用地属于附属设施用地。二、基本农田是什么?基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的长期不得占用的和基本农田保护区规划期内不得占用的耕地。根据有关规定:生产设施、附属设施和配套设施用地,其性质属于农用地,不需办理农用地转用审批手续。生产结束后,经营者按相关规定进行土地复垦,将占用的耕地复垦为耕地即可,这就是 “养殖用地不用再审批”说法的由来。三、农民可以随意在农田上盖鸡舍呢?根据《基本农田保护条例》第十七条关于“禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动”、“禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”等规定可知,基本农田只能用于粮、棉、油、蔬菜等种植业生产,而不能用于养殖业。事实上,这个行业占用基本农田的情况还是比较多的。很多区域都存在占用基本农田养鸡、养鱼、养小龙虾之类的情况。在没有周边村民投诉或地方政府监管不严格的情况下,在基本农田上用简易棚舍养家禽,不做土地硬化和标准圈舍搭建,养三、五百只或许没有人管你,但是简易棚舍对于鸡的健康生长和日常管理是不...
更新时间: 2019 - 03 - 15
一、什么是政府拆迁?政府拆迁是指,县级以上人民政府通过政府的行政手段并依照法定程序将私有财产即房屋等不动产收归为国有的行为。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。所以政府拆迁一定是为了公共利益。二、什么是商业拆迁?商业拆迁是指,开发商作为一般的民事主体,基于纯商业开发性质的考虑,出于营利的目的,经与被拆迁人协商一致,被拆迁人将其房屋所有权以及土地使用权转让给开发商,开发商将所取得的房屋拆除,并在该基地进行房地产开发的行为。三、政府拆迁和商业拆迁的主体关系不一样:政府拆迁是通过政府的行政权利与被拆迁人签订补偿协议,属于不平等主体之间的协议。政府拆迁有相应的法律法规和地方性政策规范和指导拆迁工作,其中的补偿也是法律依据的。政府拆迁因为处于公益目的,因此其拆迁往往具有一定的强制性。商业拆迁的本质在于,拆迁人与被拆迁人之间应该贯彻平等、意思自由原则,不得强买强卖。被拆迁人丧失房屋所有权获得的应该是足额的赔偿,而不是“补偿”。而且作为一种极端的例子,即使拆迁人提供了非常优惠的对价,如果被拆迁入不同意,那么拆迁就不能进行。四、拆迁形式的不同带来拆迁补偿差距拉大:所以同一个地方的拆迁补偿可能存在交大的差异,拆迁形式不同,获得的补偿自然不同。政府拆迁时,只要政府依法依规,严格按照法...
更新时间: 2019 - 03 - 15
《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条明确规定“房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示”。评估报告是行政机关作出补偿决定最重要的依据之一,评估报告必须依法送达被征收人,当被征收人对评估报告的合法性持有怀疑时,可依照法律赋予的救济途径行使权利。如《补偿条例》第十九条第二款规定“对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”,《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条规定“被征收人对被征收房屋所在地评估专家委员会的鉴定仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理”,《补偿条例》第二十六条第三款规定“被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼”。在房屋征收法律体系中,评估机构作出的评估结果直接关系着被征收人的切身利益,房屋拆迁评估行为必须严格遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则及公平原则,并正确适用法律,以保障各方权益,维护社会发展及社会和谐稳定,促进房屋拆迁工作的公平、公正、合法进行。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
对土地承包经营权人而言,以租代征似乎解决了老百姓面朝黄土背朝天的生活,同时老百姓又能通过外出务工或其他途径获得额外收入,提高生活水平。但实际不然,因为此类违法用地形式弊远远大于利。首先,以租代征用地的项目多是一些永久性占地项目,建成以后很难恢复耕种,而随着国土资源部严查以租代征的违法行为,很多通过以租代征方式取得农民土地的建设项目被紧急叫停,被要求重新恢复耕地用途,而恢复耕地用途需要大量的资金,这些资金往往要求出租土地的农民来承担,有些建设项目甚至给土地造成永久性损害,而无法恢复耕地的用途。导致出租农民承担远大于收益的风险;其次由于粮食价格逐年上扬,取消农业税、种粮直补政策的兑现,农民的种粮的收益逐年提高。因此,对于出租土地用于非农业建设的农民来说,很难达到其所谓的改善生活的理想要求;最后,有些情况下,地方政府会为以租代征的用地方进行背书,“以租代征”用地项目的落地,往往与当地政府的默许、纵容甚至直接参与分不开。“以租代征”可以规避建设用地审批的高昂成本,加快项目上马进展的速度,又可以脱逃法定的税费和免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务。地方政府不必为征地补偿费用和被征地农民安置、长远生计等问题困扰,更关键的是,可以突破建设用地指标的限制。而对用地企业而言,征地成本高、报批程序繁琐、周期长,不如签个租地协议,直接用地省时省事又省钱。短期内老百姓能获得短暂的租金收益,随着时间推移地方...
更新时间: 2019 - 03 - 15
房屋征收过程中,棚户区改造是比较常见的。现在,很多省市的房屋征收项目都以棚户区改造的名义进行。目前的棚户区改造主要包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造。(一)棚户区改造程序的一般要求:棚户区改造一般都纳入了当地的保障性安居工程建设。即棚户区的改造一般是按照国有土地上房屋征收与补偿的相关规定进行。发布房屋征收决定和安置补偿方案,对被征收人进行征收补偿和安置,达不成征收补偿协议的,征收部门作出补偿决定。(二)棚户区改造的特殊规定:1、尊重棚户区居民意愿:尊重棚户区居民意愿,深入细致做好群众工作,积极引导棚户区居民参与改造。这是棚户区改造的基本要求。2、严格的年度计划:棚户区改造中实施严格的年度计划要求。即必须制定严格的年度计划。而且,在棚户区改造年度计划制定后,不得随意变更棚户区改造项目、调整改造范围。3、房屋安置优先就近原则:对于棚户区改造的安置补偿中,应当优先就近安排。总之,棚户区改造是应当依法依规进行,特别是不能随意扩大棚户区改造的适用范围,将非棚户区项目纳入棚户区改造范围。更不能以棚户区改造的名义实施商业开发。确保棚户区改造中被征收人的合法权益。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
一、基本农田,是指中国按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求,依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。那么基本农田和耕地的区别是什么?种植范围有哪些?花卉、苗木、菱藕、果树能种吗?二、基本农田和耕地的区别是什么?耕地是指种植农作物的土地,包括熟地、新开发整理复垦地、休闲地、轮歇地草田轮作地;以种植农作物为主,间有零星果树、桑树或其他树木的土地;平均每年保证收获一季的已垦滩涂和海涂。耕地中还包括南方宽小于一米,北方宽小于两米的沟、渠、路和田埂。耕地又可分为灌溉水田、望天田、水浇地、旱地和菜地五种。基本农田是按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求,依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田是耕地的一部分,而且主要是高产优质的那一部分耕地。一般来说,划入基本农田保护区的耕地都是基本农田。基本农田保护区是指为对基本农田实行特殊保护,依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。另外注意,永久基本农田即对基本农田实行永久性保护,2008年中共十七届三中全会提出此概念,“永久基本农田”即无论什么情况下都不能改变其用途,不得以任何方式挪作它用的基本农田。三、基本农田种植范围:基本农田种植范围根据国土资源部等七部委《关于进一步做好基本农田保护有关工作的意见》可以得知,将基本农田上的农业结构调整严格限定在种植业(主要包括粮、棉、油、麻、丝、茶、糖、菜、烟、果、药、杂等作...
更新时间: 2019 - 03 - 15
农民在拆老房建新房时,要遵循三大条件,两大手续:一、需满足的条件:1、满足一户一宅原则:土地管理法中规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此农民如果想在农村建房,就必须要满足一户一宅的原则。2、宅基地及房屋证书齐全:宅基地以及房屋证书能够证明宅基地以及房屋所有权是属于申请人所有,这是审批通过的前提,如果农民没有这两项证书的话,也可以提交自己的房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。3、建房申请人属于农村集体组织成员:农村的宅基地是属于农村集体组织所有的,农村集体组织成员只享受宅基地的使用权,所以如果要建房,首先要确定建房申请人的农村集体经济组织成员资格,如果申请人的户口属于其他农村集体组织或者属于城市居民户口的话,则无法修建新房。二、建房手续办理流程:一般拆掉旧房建新房子主要有以下两种情况,但无论是哪一种情况,建房申请人都需要向本村村委会提出将旧房子拆掉重新建新房的申请,并说明理由。1、个人意愿,希望能拆旧建新,提高生活质量:如果是个人意愿想要建新房的话,在提交的申请通过村委会同意后,由村委书记向上级乡镇或者县里有关部门上报,经过批准后再核定建筑面积和方案,才能重建。2、危房改造:如果是属于危房改造,申请人需要向村委会说明自己要拆掉的旧房是危楼,村委会将会请专业人士去进行危房鉴定,鉴定通过后才能建房,而且还能领取国家的建房补贴。(...
更新时间: 2019 - 03 - 15
一、农村土地转让合法吗?可以永久性转让吗?农村土地分为很多种,承包林地、承包耕地、承包荒地等等,目前我国农村地区的土地是不能私自出售买卖的,但是能够进行土地承包经营权流转,土地承包经营权流转,是指在农户土地承包权不变的基础上,承包方将自承包的村集体的部分或全部土地以一定的条件转移给第三方经营,原承包方或第三方向村集体履行原承包合同的行为。《农村土地承包法》第32条规定,通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。转让是农户将土地承包经营权转移给他人,转让将使农户丧失对承包土地的使用权。因此,农村土地是可以永久性转让的,但是你得让村集体同意才行。宅基地和农房是一起的,也就是“房地一体”,二者在交易时是不可以分开交易的。根据农村房屋买卖的特点,我们很容易就可以分为售房者和购房者两种情况。对于售房者而言,基于农村房屋的土地性质,我们也不难知道,售房者一般应为农村集体组织的村民。而对于购房者来说,则存在两种情况,即:1、集体组织外的成员。2、集体组织内的成员。对于集体组织内的成员,也可以根据其拥有的宅基地使用权情况进行分类。即:(1)已有一处宅基地,符合国家标准;(2)已有宅基地,但在具体情况上还未达国家标准;(3)已在集体经济组织落户但并未分到宅基地;二、宅基地可以买卖吗?回答这个问题,不仅要结合上面农村房屋买卖的情况,还需要结合相关法律法规的规定。...
更新时间: 2019 - 03 - 15
农业用地,是指用于农业生产的土地,包括耕地、园地、林地、牧草地、畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、其他农用地等。而依据《土地管理法》第四十三条之规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。另依据《物权法》第一百二十五条之规定,土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。因此,养殖场场主取得了合法的承包经营权证,在土地上搭建涉农设施用于养殖的行为,属于从事农业生产经营活动的合法行为,依法享有从事畜牧业这一农业生产经营活动的权利,这是《土地管理法》、《物权法》以及国土资源部的相关规定对农民发展农业这一基础性产业的基本保障。从常理可知,养殖户不在农用地上搭建涉农设施,不可能对家禽走兽等畜牧业实施基本的管理。依据《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)可知,设施农用地是指:直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地,农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。另依据《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》可知,兴建农业设施占用农用地的,不需办理农用地转...
更新时间: 2019 - 03 - 15
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