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根据《土地管理法》第四十五条的规定,征收基本农田的、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、以及其他土地超过七十公顷的由国务院进行批准;其他土地征收,由省级人民政府批准,且要报国务院备案。因此,根据以上依据来看,只有国务院和省级人民政府才有权批准征地行为,其他部门都无权私自做出征地的决定。也就是说,村委会及镇政府是无权征收土地也无权审批的。征收土地是有严格的限定的,不能谁想征就征。那么谁有权利施行征收拆迁呢?县级以上人民政府及土地行政主管部门——征收公告、实施主体当征地批文获得审批后,土地征收行为就真正的拉开了“帷幕”。而组织实施土地征收的主体应是县级以上的人民政府及土地行政主管部门。其中发布征地公告以及安置补偿方案公告的也应是县级以上人民政府及土地行政主管部门。根据《土地管理法》第四十六条第一款:“国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《征收土地公告办法》第四条:“被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告,该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。”因此,在看到土地征收公告、安置补偿方案公告之后,不仅仅只看内容,还要看发布公告的主体。如果是镇政府或是村委会发布的那就是违法的,而合法的只有县级以上人民政府及土地行政主管部门有权作出土地征收公告或是实施土地征收。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 17
《土地管理法》规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”征收或者征用集体土地的前提条件必须是:“为了公共利益的需要”,无论政府是永久性地征收农民集体土地的所有权,还是临时征用农民集体土地的使用权,其征收、征用的目的,都必须是为了“公共利益“。所以,国家征收或是征用土地只要是为了公共利益的需要,都是具有强制性,不需要经过村民的同意。前提是,农村集体所有的土地除只能由国家依法进行征收外,任何组织和个人都没有这个权利征收土地的。开发商更是没有这个权利。但如果是商业用途,那肯定要村民签字同意。而且涉及到征地都有补偿。因此,当有相关部门或是单位、个人来征收土地时,首先要看征收性质。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 17
征地告知书,就是征地报批之前,要将拟征土地的用途、位置、补偿标准、安置途径以书面的形式告知农民。土地现状调查确认书,国土部门要对拟征土地位置、性质、面积等现状的调查情况告知农民,并且由农户签字确认。征询意见书,国土部门应对对拟征土地的补偿标准、安置途径等充分征询意见,有人申请听证的,要按规定的程序和要求组织听证。征地公告包括:征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;征地补偿标准和农业人员安置途径;办理征地补偿登记的期限、地点。征地补偿方案:本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量;土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;农业人员的具体安置途径;其他有关征地补偿、安置的具体措施。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 17
国有土地拆迁补偿标准:国有土地上有两种补偿方式:一、产权交换式补偿(产权置换);二、货币补偿。一、产权交换式补偿(产权置换):1、房屋价值补偿标准:这里的房屋补偿,是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿,按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格,并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格,地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律,制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如:石家庄市人民政府针对三年大变样政策,每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的,可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的,可以向复核评估,对复核结果有异议的,可以向评估专家委员会申请再次鉴定。2、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费):搬迁费和临时安置费用,具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式,详见各地出具的标准。如果拆迁人提供周转房,则无需支付临时安置费。3、停产停业损失的补偿:该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿,因为属个案,补偿标准不能统一,一般是有征收当事人进行协商确定,协商不成的,可委托房地产价格评估机构评估确定。4、补助和奖励:补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助,依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助,也会出具公摊补助标准...
更新时间: 2019 - 01 - 17
国有土地拆迁补偿计算公式:1、房屋被征收后被征收人能够获得货币补偿的金额:房屋征收货币补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价格(包括房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额)+搬迁费用+临时安置费用+营业性房屋的停产停业损失(非营业性房屋无此项)。2、采取房屋置换方式补偿的差价金额:房屋征收调换产权补偿差价金额=被征收房屋的评估价格+房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额-获得的调换产权的房屋评估价格。3、搬迁费用:搬迁费用=搬迁发生的实际费用或者双方约定的一定数额的搬迁补偿费。4、临时安置费用:临时安置费用=没有提供周转房情况下的临时安置费+超出过渡期限的临时安置费。5、停产停业损失的计算方法:根据房屋被征收前的效益、停产停业的期限等因素确定,具体计算方法由各省、自治区、直辖市制定。主要方法有以下几种:(1)根据被征收房屋的总体价值的一定比例计算,预先由双方协商约定;(2)根据房屋的面积按照单位面积补偿一定金额来计算;(3)根据营利性房屋的前几年的年平均经营收入和利润等指标,乘以停产停业的期限(年份)来计算;(4)由评估机构对其进行评估确定;(5)根据实际损失补偿计算,协商确定。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 17
一、要理解“举证不能”,得先搞懂“举证责任倒置”。一般情况下,大家最常接触的案件就是“民事诉讼”和“行政诉讼”,后者就是所谓的“民告官”。二者的主要区别之一就是举证责任分配的不同。在民事诉讼领域,一般按照“谁主张,谁举证”的原则。举个栗子:张三起诉李四,指控他砸了其自行车,那张三就要自己拿出证据证明李四确实砸了张三的自行车。法律依据:《民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。但在行政诉讼领域,则一般按照“举证责任倒置”的原则。举个栗子:暴脾气的张三在地铁上把一个挤他的胖子给打了,结果被警方拘留6天。张三不服,就把公安局告上了法庭。虽然是张三告的公安局违法,但张三不用证明其违法,公安局要拿出证据证明自己的行为合法,否则它就是违法。法律依据:《行政诉讼法》第三十四条被告对作出的行政行为负有举证责任,应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据,视为没有相应证据。二、理解“举证不能”。政府如果想证明拆迁指挥部与它没关系,就得自己举证,如果不能拿出证据证明双方没有关系,就属于举证不能,那么法院在法律上就推定双方有关系,它也因此败诉。三、“白手套”套路搞强拆,“举证不能”让你原形毕露。以往,很多地方政府在搞拆迁时总会设置“白手套”的套路,组织一些拆迁指挥部、拆迁小组等机构,如发生强拆、暴力拆迁等事件,政府也因此有了逃避责任的借口...
更新时间: 2019 - 01 - 17
首先,违章建筑是由于没有办理相应的规划许可手续而导致房屋建筑手续不全,因此,对于一些证件不齐全的建筑,我们通常会采取拆除的方法。但无论是否属于违章建筑,行政机关在作出拆除决定时都应当遵循法定的程序,即便是行政相对人违法行为在先,行政机关也应当遵循法定程序纠正行政相对人的行为。根据我国行政法的原则,在进行违章建筑的拆除时,应当遵循合法行政、程序正当的原则,同时,对于违章建筑的拆除不应当涉及到行政相对人的私有合法财产,比如屋内的设施以及建筑材料等。在我国的《城乡规划法》以及《行政强制法》中,并没有对行政强制执行进行具体明确的规定,因此,在实践过程中,对于违章建筑的拆除我们通常参照《行政强制法》中对于行政强制措施实施程序的规定,在对违章建筑进行强制拆除前,行政机关应当对行政相对人的违法情况予以告知,同时告知行政相对人享有的陈述申辩权以及听证权利。如果在规定期限内,行政相对人放弃了其陈述申辩权及听证权利,在拆除前,行政机关还应当进行必要的催告,如果行政相对人既不复议也未提起行政诉讼,同时未自行拆除的,行政机关才可以申请法院进行拆除。在进行拆除的过程中,应当邀请公证机构对屋内的物品进行公证、见证,同时对屋内物品进行清点造册,制作现场笔录并交行政相对人签字确认,对于行政相对人的物品应做到妥善保管。如果行政机关在实施的过程中,未尽到如上义务,给你的财产造成损失的,即便你的房屋系违章建筑,你也可以...
更新时间: 2019 - 01 - 17
征地拆迁是基于公共利益而实施的一项活动,本是一件利国利民的大好事情,可由于拆迁牵扯到双方自身利益,相关法律法规无法落实到真正的拆迁过程中,又因拆迁方为了能够按预定的时间达到拆迁目的,不择手段的强拆达到令人发指的程度。所以因拆迁引发的矛盾是日益尖锐,损害老百姓合法利益的强拆事件也常常发生,而以公益为目的拆迁项目并没有真正的福及人民。对此就有相关专家说,如果没有权利的默许,没有权力的肆意妄为,就没有这么肆无忌惮,无法无天的情况。强拆事件频发的背后,是强拆者倒掉的良心和缺位的法制监管,不管强拆的背后是谁,都应该一查到底,严厉追究,如果不及时的制止这种强拆行为,恐怕会永无休止。在律师看来,非法强拆不仅让老百姓得不到真正意义上的安居,过上好日子,也给社会带来一定的页面影响。对于这种非法强拆的行为,更是一种得不到好处的侵权行为,而对于这种侵权行为并不等于国家征收,不仅不能依法取得所有权,还要在履行合理征收补偿义务前,承担损害被拆迁人合法利益的赔偿责任。也就是说,如果相关部门选择先拆后补的形式,那么他们要承担的将会是要对被拆迁人的房屋恢复成原状和支付合理征收补偿补偿的双重义务。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中对于强拆早就予以规范,同时在《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》规定也提到:“程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案...
更新时间: 2019 - 01 - 17
首先可以肯定的说是不可以要求以倍赔偿的,在房子被强拆之后,作为被拆迁人,一定要在法律规定的时效内进行有效维权,且只有就自己的实际损失要求政府赔偿。国家赔偿法规定的赔偿请求人请求国家赔偿的时效为两年,被拆迁人应当知道从国家机关及其工作人员行使职权时的行为侵犯人身权、财产权之日起计算,但被羁押等限制人身自由期间不计算在内。1、根据《国家赔偿法》的规定,行政违法拆迁的应当赔偿。《国家赔偿法》第4条第3项规定,违法征收、征用财产的,受害人有取得赔偿的权利。2、请求国家赔偿的,应当先向赔偿义务机关提出赔偿申请,或者在行政复议或行政诉讼中一并提出赔偿请求。赔偿义务机关应当在两个月内决定是否赔偿,对于不赔偿决定,受害人可以提起行政诉讼。3、对于房屋强拆案件,被拆迁人可以先提起行政复议或者行政诉讼,并同时提出赔偿请求,国家赔偿的前提是征收、征用、拆迁行为违法,也就是说,应当先确认相关拆迁行为违法,而确认拆迁行为违法是行政复议或行政诉讼请求的事项,同时,在行政复议或是行政诉讼中,主要的举证责任在被申请人,只要被申请人不能证明其拆迁行为合法,那么此次的拆迁行为就是违法的,由此看来,这更有利于被拆迁人维权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定:“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政...
更新时间: 2019 - 01 - 17
在房屋征迁过程中,拆迁方与被征迁方无论在征迁过程中,还是在征迁终结前,为保障、履行双方的权利和义务,都会以签订征收拆迁补偿安置协议作为终结依据。作为弱势群体的被征迁方,如何保障自身合法利益不受非法侵害呢?了解征迁过程中的签约技巧、防范征收拆迁补偿协议中的签约困境便成为了一种必然的选择。那么被拆迁人容易陷入哪些"协议困境"呢?签订空白拆迁补偿协议:所谓拆迁补偿空白协议,一般是指被拆迁方在拆迁方提供的缺少实质权利内容的格式合同上签字的协议。此类协议是我国法律明令禁止的,而作为弱势群体的被拆迁方,根本无法承受签订拆迁补偿空白协议的法律后果,因为这类协议往往涉及老百姓的房产、补偿等重大财产利益。实践案件中,被拆迁人之所以签订此类协议,往往是拆迁方的工作人员口头承诺了令被拆迁人满意或者心动的拆迁补偿内容,等老百姓真正拿回协议那一刻才发现,协议内容与当初的承诺大相径庭,此时已经追悔莫及。因此这类诉讼往往因为老百姓前期轻视、大意,欠缺收集证据意识而无法进行诉讼,或者败诉。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 17
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