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万典讲堂
1、在确定征地报审前,征地当地国土资源管理部门应该拟定征地的用途、拆迁补偿标准、后续安置方法等,并且以书面形式告知被征地人或被征地集体。2、征地当地国土资源管理部门应该对征用土地的权属、种类、面积、地上物等进行审查,审查结果应该告知被征地人或被征地集体并且应双方共同确实审查结果。3、审查结果确认后,征收方应该提供完整的征地办法以及补偿方法,并公示征求被征收人的意见。4、土地征收方案确定以后,要以书面形式报有关部门审批,具体要报告哪个单位审批呢?对于基本农田之外的超过40公顷和其他超过70公顷的,应报国务院审批,其他土地报省级政府审批。5、应把征收人和被征收人的信息明确标注,包括征地批准机关、文号、时间、用途,征收地的面积、权属所有人、位置、补偿标准、后续安置方法。6、将补偿安置方案告知被征收人,补偿安置方案应该包括面积、位置、地上物、安置人口数量、补偿数额、支付对象、支付方式、支付时间等,应该征求被征收人意见为体现民主。7、应把征地补偿安置方案和被征收人或被征收集体的意见建议报到市、县政府审批,进行听证会,并进行记录,在规定期限后,征收单位综合考虑后可确定。8、被征收人持有相关证书到当地政府或者指定地点办理征地补偿手续。9、在被征收人或集体办理补偿登记手续后,领取征地补偿费后,按规定时间交付土地,如果对征地补偿有异议的,进行协调,裁决等程序。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 15
由于之前的土地政策不完善,导致很多农村的宅基地属于处于无证的状态,一旦遇到征地,宅基地的权属问题便成为了获取补偿款的最大阻碍,为了解决诸如此类的历史遗留问题,2014年,国土资源部等五部委联合印发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确认登记发证工作的通知》,意图通过土地确认来改善目前宅基地权属不清的现状。尽管目前土地确认进展顺利,基本实现了发新停旧,但依旧存在着农村调查工作基础薄弱、个别地方不动产登记工作进展发证缓慢、一户多宅、面积超占的问题。针对诸如此类的问题,此次《通知》也提出了相应的对策。首先,针对农村调查工作基础薄弱的情况,《通知》指出,引发因地制宜的制定相应的调查办法,坚持房地一体主义,不得另行收费,加重百姓负担。对于条件不具备的地方,实行简便易行的调查方法,同时对权属调查结果予以公证。争取建立健全不动产统一登记制度,实现统一调查、统一确认登记、统一发证。其次,对于“一户多宅”的情况,要本着“依法确认,尊重历史、公平合理、服务改革”的原则,保证确认到“户”。但是,对于未经批准另行建房分开居住的,需要经集体组织同意,并进行公告,在无异议的情况下,方可按规定补办手续并进行确认登记。对于未分居的,按照实际使用面积确认登记。对于超占面积的情况,若历史上已经过批准的,认可其批准效力,按照批准的面积予以登记,对于未经批准的,则分三种情况处理:对于1982年之前的,若符合《...
更新时间: 2019 - 01 - 15
一、常年未居住的宅基地:大多数体现在农民朋友生活条件好了,很多农民朋友选择在城里买房买车,也把户口转移到了城里,致使老家的宅基地房屋常年未居住荒芜,针对此种情况荒芜的宅基地被收回村里会给予一定的补偿。二、多处宅基地:依据《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,针对多处宅基地的农民朋友,被收回村集体会给予一定的补偿。三、超面积的宅基地:依据《土地管理法》第六十二条规定,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。依据各地方的标准,来确定各家各户宅基地面积的多少,超面积的部分村集体会收回。四、非法的宅基地:因各种原因造成农民朋友随意占地建房,未经过乡镇一级别以上主管部门审批的非法占地建房,此种情况之下,村集体会收回。五、城镇户口继承的宅基地:2008年1月1日《农村宅基地管理办法》第八条农村村民宅基地的所有权属于集体,个人只有使用权。因此依据《继承法》使用权是不得继承的,继承的是宅基地上房屋,房屋作为不动产是可以继承的,但是此种房屋不允许翻建和重建,假如房屋倒塌,宅基地会被村集体收回。六、村里五保户遗留下的宅基地:依据《继承法》《物权法》的相关规定,五保户是没有法定继承人,其死亡后该处宅基地的使用权自然消失,村集体可以收回。七、征收方征收宅基地:因公共利益的需求,可以依法对集体所有的土地实行征用。通过征收方依法履行程序、手续、补偿合理的情况下,宅基地会被收...
更新时间: 2019 - 01 - 15
跟普通民事案件一个案子就是一个案子不一样,在征地拆迁这种行政诉讼案件中,为了达到争取公平合理补偿的目的,代理律师往往需要打一套组合拳,一个案件,有时候甚至打好几个官司,律师需要付出非常大的劳动量,才能够真正达到拆迁方坐下来跟被征收人谈。那么,在征地拆迁案件中,我们常见的可以提起行政诉讼的事由有哪些呢?1、对行政复议机关作出的不予受理、不予答复或者行政复议决定损害被征收人合法利益的。2、政府发出的《征收决定》或《征收补偿决定》、限期拆除通知书、损害被征收人合法利益的。3、政府非法强拆,损害被征收人合法利益的。4、政府在征地拆迁活动存在的程序违法。如未按照国家法律规定进行两公告一登记。5、对政府认定的合法房产面积有异议。6、对政府确定的补偿安置对象有异议。7、对补偿标准有异议。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 15
谁可以收回农民的宅基地呢?什么情况下会被回收呢?宅基地本身我们只是拥有使用权,所以当使用人不再符合宅基地的使用要求时,本村的村集体是有权回收宅基地的,对于一些拆除时间年月较长没有继续恢复使用的宅基地,占用土地是村集体回收,已经搬迁离境的,宅基地上的房屋可用到自然损毁,没有了重建资格。那么什么情况下宅基地才会被回收呢?根据相关法律法规:宅基地使用人不按照规定使用宅基地或不符合宅基地的使用条件,村集体将按照法律程序将占用的宅基地回收。所以当宅基地使用人不再符合使用宅基地标准时,村集体就可以按照规定把宅基地回收。我们来看一下土地所有权和使用权的相关规定,可以更进一步明确宅基地的使用和回收情况。当房子空闲或者已经坍塌,两年以上没有恢复使用宅基地的,不确定土地使用权,对于已经确定使用权属的,村集体报县政府审批,再把土地回收,这也就代表,如果你在宅基地上建设的房子坍塌两年以上,没有进行重新建设的,村集体就应该回收你的宅基地使用权,想继续使用宅基地的,只要符合宅基地使用资格就可以重新申请使用。宅基地使用人再申请了宅基地并没有建设房屋超过两年的,也是由村集体回收宅基地使用权,等建房时,需要再次重新申请宅基地,所以很麻烦,还是建议有建房需求的,在宅基地申请下来后尽快建设房屋。非农业户口的以前在农村的宅基地,房产产权没有变化,可以继续使用,如果房屋拆除后没有得到批准重新建设的,集体有权收回宅基地使用权...
更新时间: 2019 - 01 - 15
一、违法占用宅基地的行为:没有获得批准,占用土地进行建设住宅的行为;使用欺骗、隐瞒等方式获取批准在土地上建设住宅的;建设的住宅超过土地,超过规定标准,多占用其他土地的;通过买/卖或其他形式转让宅基地的;建设的住房土地,不符合乡镇土地总体规划的;没有按照批准用途使用土地的;私自在耕地上建设房屋的;在基本农田建设房屋的;以上是针对于宅基地违法占用的情况二、违法占用耕地的行为:没有获取土地管理部门的批准就私自占用耕地的;批准用地面积超过规定面积的,私自占用其他耕地面积较大的;通过假文件等手续或通过他人名义进行骗取批准占用耕地,面积较大的;私自更改耕地用途的,例用于建设房屋、修路、开矿、采土的;根据政策,能使用荒地的,不能占用耕地,能使用劣地的不能占用好地;以上是针对于耕地违法占用的情况三、其他违法用地行为:不履行土地复垦行为的;拒绝交换土地行为的;私自侵占、使用征地费用行为的;违法批准出让土地使用权用于商业开发行为的;没有按照批准土地用途使用国有土地行为的;违法转让集体土地的;没有按照规定办理土地变更登记的;在临时用地建设永久建筑物的;不符合土地总体规划建设的;逾期后没有恢复种植的;私自改变农田或破坏保护标的;私自占用、使用耕地开垦费用的;私自占用农田进行林、果业或鱼塘行为的;私自违法低价出售土地使用权的;土地管理部门滥用职权、徇私舞弊行为的。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 15
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地,包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地。一、不能办理登记的情形:使用地不符合《乡镇土地利用总体规划》的;用地批准后闲置两年未使用的;审批的宅基地存在权属问题的;不是本村集体成员、居民购买宅基地,一户申请二宅基地的;申请用地存在违法等行为没有处理的;有触犯法律、法规相关政策的其它情况;二、回收宅基地情形:不按照规定用于其它用途的;一户多宅,其它原因导致多处宅基地的;销户后闲置宅基地的;非法转让宅基地的;因村镇改造,政策规划需搬迁,新住宅建成拒绝搬迁的;因公共设施、事业需占用的,已经给予补偿的;宅基地的权属关系作为土地确权的重要部分,宅基地的确权,对现有宅基地进一步清晰了宅基地的位置、面积等问题,使得权属关系更加清晰,随着对人口管理越来越正规化,对于以后想在农村申请宅基地建房将越来越严格,越来越难,实际上大部分的乡村对新生人口并没有宅基地,或者很多农村的预留宅基地早已经分完,以至于现在对宅基地的审批越来越严格,这也造成申请宅基地被退回的几率大大增加。对于宅基地的原则是一户一宅,权属再一次清晰,也是为一户多宅的人一次警钟,很多已经有过确权的朋友都应该知道,对于一户多宅的;是不给于确权的,对于超出面积的宅基地很有可能将付出额外费用等。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 15
以下情况宅基地将被拆除:一、耕地住宅用的:在相关法律政策规定中,对耕地和宅基地是有严格的区分和管理,并不是你想在哪里建房都可以,必须提前向有关部门申请,不能说自己的耕地,就可以在自己家耕地里建房。二、来历不明的宅基地:大部分情况,宅基地基本都是继承上一代,还有就是购买,但是也有一部分是不知道来历,说不清道不明,近期有关部门就要对这些来历不明的宅基地进行核实,如果属于违法,宅基地将被收回。三、不是农村户口购买宅基地的:相关法律明确规定,对于城市户口是不允许在农村购买宅基地的,现实中也有很多各种各样的原因导致农村宅基地流失,如果时间很长,房子可以使用,但是不可以翻新改造,在房屋自然毁坏后收回宅基地,如果不是,将会依法拆房回收,在当时卖出宅基地的农民也无法再获得宅基地。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 15
口头承诺不能信,白纸黑字才有效:拆迁方为了早日完成拆迁的任务,会开出很优渥的条件,比如承诺回迁,承诺对被拆迁人的拆迁补偿以其他形式给予一定的补偿,被拆迁人一定要知道,不管说的多好听都不要相信,只有白纸黑字的才是有效的。法律明确规定,征收户有回迁和就地安置的权利。一般征收方为了尽快签协议,虽然口头承诺可以回迁,但在征收方拟定的征收协议文本中,会把“回迁”的字样去掉,那么回迁就不能实现了。如果有回迁的字样,在合同的附件中,安置房的位置、安置房的户型、安置房的红线图都是应该标注的。空白协议是最常见也是国家法律明令禁止的,实践中,征收方做出令人心动的口头承诺,然后让被拆迁人签订约定不完整的空白协议,被拆迁人信以为真在协议上签上自己的名字,等征收户拿到协议或者补偿款时,才发现与口头承诺相差很大,即使起诉到法院,胜算也不大。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 14
首先,在征收补偿方案的拟定阶段,被征收人有参与权。具体而言,根据《征收条例》的规定,房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府;市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见,征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。其次,在政府作出征收决定后,被征收人有知情权和救济权。根据《征收条例》的规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告,公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 14
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