建设项目用地“一书四方案”建设项目用地“一书四方案”的具体内容：建设项目用地呈报说明书和农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案一、一书：建设项目用地呈报说明书建设项目用地呈报说明书应当包括用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附具下列材料：（一）经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，同时提供乡级土地利用总体规划图；（二）有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；（三）地籍资料或者其他土地权属证明材料；（四）为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，提供城市规划图和村庄、集镇规划图。二、四方案：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案1.农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、面积、质量等，以及符合规划计划、基本农田占用补划等情况。2.补充耕地方案，应当包括补充耕地的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，以及补充耕地项目备案信息。建设项目拟占用耕地的，应当提出补充耕地方案。3.征收土地方案，应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。4.供地方案，应当包括供地方式、面积、用途等。建设项目只占用农民集体所有建设用地的（如农村宅基地），市、县国土资源主管部门只需拟订征收土地方案和供地方案。三、国土资源主管部门收到上报的一书和有关方案后，对材料进行审核。1. 建设用...
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2018
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2013年8月，a县政府为实施b镇工业园征地，需要征收c村90亩土地，为减少征地程序，a县政府未经被征地农民知情，便报请省政府批准征地，在省政府批准征地后，由于暂时没有企业投资，县政府没有组织征地，2014年7月有企业投资，县国土资源局将90亩出让给企业，并签订《国有土地使用权出让合同》办理国有土地使用证，2015年7月该企业准备施工，但遭到当地农民的强烈抗议，a县政府要求b镇政府予以解决，镇政府随即开始实施征地补偿，由于被征地农民拒绝接受，镇政府将征地款支付给c村村委会，c村村委会根据自己了解的被征地农民的账号将征地款汇入，随即企业再次开始施工，但部分被征地农民依然不同意企业用地，2016年8月，镇政府随即组织人员强制将被征收土地铲平并在四周建起围墙，禁止农民进入，被征地农民中的张甲、李乙不服，以县政府、镇政府为被告向市中级人民法院提起行政诉讼。 a县政府向法院辩称：ax县政府没有参与强制征地，县政府不是适格被告；土地经过省政府批准征收，且县政府已经将征地款支付给张甲、李乙，故原告与被征地土地没有利害关系，应当驳回原告对县政府的起诉。 b镇政府答辩意见与县政府相同，镇政府认为其到征地现场只是调解企业和被征地农民的施工纠纷，没有实施强制征地行为，该案属于企业与农民之间的民事纠纷，...
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当土地征收范围确定以后，有一些与征地相关的活动是法律法规所不允许进行的。一、上海市。根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第七条规定：（拟征地告知后不得实施的行为）《拟征地告知书》公布后，拟征地范围内应当执行下列规定，但限制的最长期限不得超过一年：（一）不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施；（二）不得突击装修房屋；（三）不得办理新增、变更工商营业登记；（四）拟征地范围内已取得建房批准文件但新房尚未开工的，不得开工；（五）不得从事其他不当增加补偿费用的行为。违反前款规定实施的，不予补偿。二、苏州市。根据《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》第十条规定：集体土地房屋拆迁备案后，集体土地房屋拆迁主管部门应当书面通知规划、国土、住建、公安、工商、农村工作等部门在确认的拆迁范围内暂停办理下列有关事项：（一）新批宅基地和其它建设用地；（二）审批新建、扩建、改建房屋及其地上附着物；（三）批准变更房屋、土地性质用途；（四）办理工商营业执照及年检；（五）办理户口迁入、分户；（六）法律、法规规定的其他事项。（采晴整理）
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2019
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建设项目用地预审一、建设项目用地预审（一）建设项目用地预审的概念、原则和期限1.建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。建设项目用地实行分级预审。2.建设项目用地预审应当遵循下列原则：（一）符合土地利用总体规划；（二）保护耕地，特别是基本农田；（三）合理和集约节约利用土地；（四）符合国家供地政策。预审意见应当包括结论性意见和对建设用地单位的具体要求。3.建设项目用地预审文件有效期为2年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查。各级国土资源管理部门要严格执行《建设项目用地预审管理办法》有关规定，在建设项目可行性研究阶段进行用地预审。凡不按规定要求进行预审的建设项目用地，不得办理先行用地，不予受理建设用地报件。（二）审批、核准、备案三类建设项目用地预审的申请1.在建设项目审批、核准、备案阶段，建设单位应当向建设项目批准机关的同级国土资源主管部门提出建设项目用地预审申请。受理预审申请的国土资源主管部门应当依据土地利用总体规划、土地使用标准和国家土地供应政策，对建设项目的有关事项...
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2018
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许多农村有这样的习俗：嫁出去的女儿泼出去的水，外嫁女不能享有包括征地补偿在内的任何权利。而面对政府征收这样的项目，法律上规定农民可以拿到土地补偿款、安置补助费、青苗费、附着物等费用。法律依据：《土地管理法》第四十七条 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费归属于农村集体集体经济组织所有。法律依据：《土地管理法实施条例》第二十六条 土地补偿费归农村集体经济组织所有...... 法律已规定土地补偿费归农村集体经济组织所有，所以有权参与分配的也只能是集体经济组织成员。那么如何认定是否为集体组织成员呢？农村集体组织成员资格的认定，事关广大农民的土地承包、宅基地、等利益。而立法又回避了这样的一个问题。 目前对成员资格的认定，既没有法律法规依据，也没有其他规范性文件来明确。各地探索实行的认定标准有户籍、居住等模式，有些还实行村民自治原则。司法实践中，通常采用以下标准认定：一是单一标准的方法，即以是否具有本集体组织所在地常住户籍作为判断是否具有农村集体经济成员资格的依据二是采用符合标准，即以户口标准为基础，辅之以是否在本集体组织所在地长期生产、生活来判断。三是根据权利义务是否形成的事实作为判断标准，即必须与本集体组织形成事实上的权利义务关系即管理关系的人才具有农村集体组织成员资格。外嫁女如果出嫁后，其户口仍然留在原集体，在...
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2019
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常常接到这样的案件咨询：律师啊，我家将自己临街的两层楼房，将一楼临街的房屋改成门面经营小生意，并且办理了营业执照，也一直在依法纳税，但是房屋产权证上并未做变更。遇上征地拆迁了，能拿多少赔偿啊？因为征收，我得停产停业损失好几万呢？这个能赔给我吗？ 这里其实涉及到住改非房屋如何赔偿的问题？明确“住改非”是怎么一回事？“住改非”房屋，是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的，在实际使用过程中，改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。确定的讲，“住改非”不是一个法律术语，在法律法规中也没有这样的表述。是大家对把原住房改为生产、经营用途房屋的一种通俗叫法，但是现在却真切的出现在征收拆迁工作中。 住改非是如何认定的呢？ 当住宅改为非住宅进行经营性活动时，会有相关的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证、完税凭证、租赁凭据等。这些凭证能直观地反映出生产经营主体和地点，简单明了地显示出待征房屋的...
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2019
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征地公告是对土地进行征收的一个必经环节，负有公告义务的政府如果不按照规定对相关信息进行公告，将面临行政行为违法。《征收土地公告办法》第十四条规定，未依法进行征收土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。政府征地需要严格按照法律规定的程序进行，若其中一项不符合法律规定，损害被拆迁人的利益，均未违法行为，经法院审理确认后行政行为违法后，将会给与被侵权人赔偿。律师说法：《土地管理法实施条例》第25条规定：征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。征地公告包括征地方案、补偿安置方案公告，这是保证被征地农民知情权的法定程序，是防止征地及补偿工作暗箱操作的程序保障。如果不依法履行征地公告职责，实际上剥夺了被征地农民的知情权、听证权、建议权，属于程序严重违法，被征地农民有权向人民法院提起诉讼要求行政机关依法履行征地公告职责。法律依据：征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。...
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2019
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【内容摘要】随着我国城镇化建设的加快和市场经济的迅猛发展，农村集体土地被大量征用，由此引发的征地款分配纠纷急增，而对该类案件的处理因缺乏明确的法律依据，往往随意性较大，很难使当事人服判息讼，导致大量越级上访和群体上访事件发生。为此，本文从理论上分析了纠纷背后的深层次原因，并结合审判实践进一步提出解决方案。 【关键词】征地款分配 原因 对策 引 言 随着我国城市化进程的进一步加快，农村土地被国家征用的数量逐年增多，伴随着土地补偿费分配所带来的农村集体经济组织收益分配问题由此显现。在依法治国的今天，越来越多的群众开始吧注意力转移到用法律手段解决纠纷上，村民因土地补偿费分配起诉村民委员会或村民小组的案件数量不断上升。农村集体土地征用中相关问题也越来越引起人们的关注和思考。由于法律对此类问题规定的不全面、不到位，此类案件的审理在司法实践中存在诸多的争议，笔者试对这类案件中的几个问题进行探讨并浅谈一下自己的一点看法。 一、当前农村集体土地征收的现状 当前，随着我国经济的持续快速发展，农村的城镇化建设进程的加快，旅游开发热、工业园区建设热和房地产热等纷纷兴起，农村（尤其是城中村和城乡结合部的农村）的土地越来越多地被征用，有的甚至是整个村的土地被全部征用，但被征用的土地是否都得到了合理利用，可以说有相当一部分被征土地并未实现其被征时的目的，至少没有被合理利用...
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