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影响拆迁补偿的因素主要有以下几种:被拆迁房屋的区位、材质、结构等等。而看自己的拆迁补偿是否合理,可以参考以下三个标准:一、是否参考了周边类似房地产的市价:无论是国有土地上的房屋还是集体土地上的房屋拆迁时都可以选择产权调换或者货币补偿。对于国有土地上的房屋,选择产权调换的,最低标准是拆一还一。选择货币补偿的,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。具体市价由具有相应资质的的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。集体土地的房屋拆迁补偿可以参照国有土地来实行。集体土地房屋的货币补偿不得低于重置成新价,对于已经列入城市规划区的农村房屋,拆迁补偿标准可以参照周边类似房屋的市价来补偿。对于土地性质已经变为国有土地,但尚未进行拆迁补偿,房屋所在地段已经划进城市规划区的房屋,应当依照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿安置。二、是否遵循了“先补偿,后搬迁”原则:“先补偿,后搬迁”是《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定的一项原则,集体土地的拆迁补偿也应当参照该原则。“先补偿,后搬迁”是指政府在为了公共利益的需要进行拆迁时,必须先取得被拆迁人的同意,给予被拆迁人补偿后,方可实施拆迁。实践中,为了推进拆迁进度,拆迁方在被拆迁人没有签订补偿安置协议、补偿不到位的情况下,采取各种手段迫使被拆迁人交出土地和房屋。这是不符合法律规定,同时也侵害了被拆迁人的合法权益。三、是否降低了...
更新时间: 2018 - 12 - 12
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励”。根据上述规定,企业拆迁时,可以获得:(一)房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)停产停业损失;(四)奖励、补助。下面,我们具体来看看这些补偿项目。一、房屋价值的补偿:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的规定,国有土地上房屋价值的补偿由相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定,不得低于周边类似房屋的市场价格。集体土地房屋的补偿包括土地区位补偿和房屋重置成新的补偿。前者由地方政府自行确定,后者是指房屋的建造成本,即估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。二、停产停业损失费:企业拆迁要获得停产停业损失,一般要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营等因素。这里要注意的一个问题就是,注册地址和实际经营地址应当一致,否则也不是合法的经营主体,难以获得停产停业损失。具备了上述因素,可以获得停产停业损失。接下来,我们来看看停产停业损失包括哪些方面:(一)预期利益损...
更新时间: 2018 - 12 - 12
一、为了防止拿安置房遥遥无期,签订置换安置房协议时要注意什么?答:安置房多非现房,这也意味着一般签订拆迁补偿安置协议后很少会立即拿到钥匙,住进安置房。实践中确有很多被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后,长时间拿不到安置房。提示大家:在签订拆迁补偿安置协议时,一定要明确安置房的交房日期、户型、产权、位置、面积、楼层、违约责任等。约定更明确、具体,更有利于保障被拆迁人的权益。二、拆迁人以合同需要盖章为由,想将我们签好字的拆迁补偿安置协议拿走,能给他吗?答:实践中,有的拆迁人以签好字的合同需要盖章为由,将合同拿走并承诺待盖好章后会将协议交还给被拆迁人。在此,律师提示各位:为了避免交还后的协议和当初签订协议有出入,一定要双方都在现场签字,并做好证据保存工作。(采晴整理)
更新时间: 2018 - 12 - 12
不可以。根据国土资党发[2010]45号《中共国土资源部党组关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》第一条第三项“各地国土资源部门及所属企事业单位,不得直接从事土地一级市场开发”及《土地储备管理办法》第一条第二项“土地储备机构应为县级(含)以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理。市、县级国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门,经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部,列入全国土地储备机构名录,并定期更新”之规定,土地储备机构作为国土资源部门的内设机构,不得直接从事土地一级开发。(采晴整理)
更新时间: 2018 - 12 - 12
一、什么是征地批准手续?答:根据《土地管理法》的相关规定,征地审批是国家建设征收集体土地时,应当办理的审批手续。其中征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷以及其他土地超过70公顷的,由国务院审批;征收前述土地外的其他土地,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。二、延期拆迁许可证的行为可以起诉吗?答:根据《最高人民法院关于审理行政许可案件若干问题的规定》第一条“公民、法人或者其他组织认为行政机关作出的行政许可决定以及相应的不作为,或者行政机关就行政许可的变更、延续、撤回、注销、撤销等事项作出的有关具体行政行为及其相应的不作为侵犯其合法权益,提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理”之规定,延期拆迁许可证系行政许可延续的行政行为,可诉。(采晴整理)
更新时间: 2018 - 12 - 12
根据《土地管理法》的规定,征收集体土地的,应该由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准,也就是说征地要有征地批文。可以说没有征地批文的,征收集体土地就是违法的。那是否有征地批文,征收集体土地就一定合法的呢?答案当然是否定的。国土资源部关于印发《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》的通知(十四)规定:“土地征收批准文件的有效期两年。土地征收经依法批准后,市、县两年内未用地或者未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效”。因此,在进行征地的时候,征地批文应当是近两年内作出的。否则,征地行为就是违法的。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》十四规定:“在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民”。因此征地前未将拟征地的用途等告知被征地农民而作出的征地批文也是不合法的。国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知三(十一)规定:“在征地依法报批前,当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利”。因此,未告知被征地农村集体经济组织和农户对拟征地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利而作出的征地批文,也是不符合程序规定的。综上,看到征地批文后,被征迁人不能想当然地认为就可以进行征地了,要看征地批文的时间是否是近两年的、作出征地批文的程序是否合法等。一旦发现征地批文不合法的,...
更新时间: 2018 - 12 - 12
1、发布房屋征收评估项目。在房屋征收公告公布后,房屋征收部门应当发布房屋征收评估项目。2、评估机构报名。征收评估项目公布后,评估机构报名,待征收部门审核后,在征收范围内公布。3、确定评估机构。被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。4、签订委托合同。确定评估机构后,房屋征收部门和评估机构签订委托合同。5、向评估机构提供调查结果。签订委托合同后,房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。6、现场勘查。房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。7、评估。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。8、提供分户初步评估结果、公示、解释。房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的...
更新时间: 2018 - 12 - 12
1、评估机构的选择:根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”之规定,房地产价格评估机构先由被征收人协商选定,2、评估时点:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价格”之规定,评估时点为房屋征收决定公告之日。3、对评估结果不服的救济;被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。(采晴整理)
更新时间: 2018 - 12 - 12
拆迁中,对于房屋进行评估必不可少。这评估价格也决定了被征迁人最后能拿到的补偿数额。一般来说,评估价格越高,补偿越高;反之,则补偿价格越低。实践中,评估价格往往低于房屋的市场价格,这是什么原因呢?从被拆迁人的角度来说,当然是房屋价格越高越好,因此被拆迁人的评估按照偏高的市场价格来计算,换句话说,被拆迁人计算的价格是按照房屋的建筑面积来计算,这里面包含了实际使用面积和公摊面积。因此,被拆迁人的估算价格会略高于市场价格,但不会悬殊太大。从拆迁人的角度来说,当然是尽一切努力压缩成本。因此一般来说,其指派评估机构,根据房屋的实际使用面积进行评估,且计算标准一般不按照市场标准,故评估价格一般低于房屋的实际价值。而从法律上来说,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。评估应当以被拆迁房屋的建筑面积或者房产证记载的面积为来计算。(采晴整理)
更新时间: 2018 - 12 - 12
《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款:被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。该法第二十二条:被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条:房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。综上,对评估结果有异议的,在法定期限内复核评估,对复核评估不满意的,在法定期限内申请评估专家委员会鉴定。后,仍有异议的可以对补偿决定进行复议或者诉讼。(采晴整理)
更新时间: 2018 - 12 - 12
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