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现在房屋拆迁是一种普遍现象,许多人就对拆迁补偿有所疑问。拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人,依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。那么农村房屋拆迁补偿标准是什么?接下来为大家讲解,希望对大家能有所帮助!  网友提问:农村房屋拆迁补偿标准是什么?  拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:  (1)房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。  (2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。  (3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。  由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。  (一)房屋拆迁补偿计算标准  (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。  (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁...
更新时间: 2019 - 01 - 21
到拆迁时,企业往往会关注能获得多少补偿,有哪些补偿项目,标准是什么。结合法律规定及自身办案经验,给大家讲讲企业拆迁补偿的项目及标准。  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:  (一)被征收房屋价值的补偿;  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励”。  根据上述规定, 企业拆迁时,可以获得:(一)房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)停产停业损失;(四)奖励、补助。下面,我们具体来看看这些补偿项目。  在征地拆迁中,如果企业遇到拆迁了能获得的补偿有哪些?  一、房屋价值的补偿  国有土地上房屋价值的补偿由相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定,不得低于周边类似房屋的市场价格。集体土地房屋的补偿包括土地区位补偿和房屋重置成新的补偿。前者由地方政府自行确定,后者是指房屋的建造成本,即估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。  二、停产停业损失费  企业拆迁要获得停产停业损失,一般要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营等因素。这里要注意的一个问题就是,注册地址和...
更新时间: 2019 - 01 - 17
房屋征收补偿决定是整个征收过程中最重要的文件之一,补偿决定公告之日也是最重要的维权时点之一,被征收人如果对补偿决定有异议,应该尽快启动法律程序,否则就可能面临司法强拆等问题!首先,我们来看看什么是房屋征收补偿决定?《征收条例》第26条规定:房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出房屋征收补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。房屋征收补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。根据上述条文,结合《征收条例》第25条的相关规定,可以看出:作出房屋征收补偿决定的前提条件是:房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确。作出房屋征收补偿决定的主体是:作出房屋征收决定的市、县级人民政府。房屋征收补偿决定的主要内容包括:补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。其次,我们要清楚,在什么情况下会收到房屋征收补偿决定?收到房屋征收决定意味着什么?政府作出补偿决定必须要满足一定的前提条件,那就是:房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋...
更新时间: 2019 - 02 - 15
《征收条例》第21条第1款规定:“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换”。根据该条的规定,房屋征收与补偿中,被征收人既可以选择货币补偿,也可以选择进行产权调换。而实践中被征收人则常常会有疑问,自己到底是选择货币补偿好,还是选择产权置换更好。分析一下两种方式各自的利弊优劣:所谓“货币补偿”,是指根据被征收房屋的区位、建筑面积、用途等因素,以房地产市场评估的办法确定被征收房屋价值,对被征收房屋的所有人进行货币形式的补偿。简而言之,就是对被征收人直接给予金钱补偿。在我国目前的征地拆迁补偿中,货币补偿是最主要的形式。货币补偿的优点是操作起来比较简单方便,可以一次性解决问题,不会再出现安置房屋迟迟不能交付、回迁迟迟不能落实等问题,减少后续纠纷的发生。而被征收人拿到补偿款之后也可以根据自己的能力、需求进行一些投资、理财等等,被征收人的自由性比较大。但是,货币补偿也容易产生一些问题。目前房价涨幅快,被征收人要是在拿到货币补偿款之后再慢慢寻找合适房源,可能很难再买到同样面积的房屋。再者,如果被征收人暂时不买房,那么如何支配这一大笔补偿款也是问题,上面说到被征收人可以根据自己的能力、需求进行投资理财等,但并不是每个人都有这样的能力,因而风险也是存在的,且随着物价上涨,被征收人手中的补偿款也会面临贬值问题。总而言之,选择货币补偿之后,如果被征收人不能较快地找好新房源,又不具备相应的理财能力...
更新时间: 2019 - 02 - 15
以“拆违代拆迁”是征收方的又一大拆迁套路,为了加快征收进程,省去和被征收人周旋的时间和精力,实践中常有征收方利用自己手中的权力,将被征收人的合法房屋定性为“违法建筑”,并以法律规定违法建筑不予补偿为由,逼迫被征收人接收极低的补偿的情况。而很多被征收人并不了解房屋政策,也不了解违法建筑的相关规定,常是糊里糊涂地就签了字。实践中却往往有一些征收方打着“拆违”的幌子实施强拆,尤其是在面对无证房屋时,那么无证房屋一定是“违建”吗?对“无证房屋”一定要进行强拆,而不给任何补偿吗?答案显然是否定的,无证房屋并不一定就是违建。无证房屋产生的原因很多,有的是历史政策原因所致,有的是政府不守承诺所致,有的是房屋所有人自己的过失或故意为之。对“无证房屋”性质的认定要根据实际情况,结合历史政策等因素来确定,不得一刀切,一律认定为“违建”。这种思想在一些法律法规和政策性文件中也有体现,如《征收条例》第24条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。又如国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定:对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的,...
更新时间: 2019 - 02 - 15
一、被征收人有权参与评估机构的选择:根据《征收条例》和《房屋征收评估办法》的规定,房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定。若被征收人未在规定时间内进行协商,或者虽经协商但未能达成一致意见,则由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。。在此,要注意的是,法律将协商放在评估机构选择方式的第一顺位,对于未经协商就直接采取其他方法确定房地产价格评估机构的,所做出的评估报告在诉讼中不予采纳。再者,即使协商不成,在采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构时,也应该有被征收人参与。无论采取何种方式确定房屋征收评估机构,房屋征收部门或其他政府部门均无权擅自指定评估机构。此外,评估机构必须具备相应资质,若无法定资质,则不能承担房屋评估工作,须由被征收人与征收部门再行确定新的评估机构。二、评估时点只能是房屋征收决定公告之日:房价、市场行情等条件时刻在变化,大幅提前或推迟都可能对房屋价值评估结果造成极大的影响。因此,房屋评估时点应该严格依照法律规定。根据《征收条例》的规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。实践中,有些征收方在房屋征收决定公告之前就进行评估,在一年甚至几年之后才正式公告征收决定。随着房屋市价的变化,此时房屋价值早已发生巨大变化,对被征收人而言是极不公平的。显然,这样的评估程序既不合理也不合法。(...
更新时间: 2019 - 02 - 15
第一:整理和补办各种权属证书、证明文件。在收到房屋征收的消息后,被征收人首先需要整理有关被征收房屋的各种权属证书和证明文件。最基本的证件包括房屋产权证、土地使用证;如果房屋是经营性用房,还涉及到营业执照、税务登记及纳税凭证等证件。如果被征收人发现自己的证件丢失,务必依照法律规定及时申请补办;当然有的被征收人可能由于没有这方面的法律意识,或者由于其他某些原因,没有办理房产证、营业执照等证件,这种情况就比较麻烦,需要及时咨询专业律师,在律师的建议之下尽可能地补救。总而言之,对被征收人来说,证件越齐全越有利,这一点千万不可忽视。第二:保存好征收公告等各种政府文件。根据《征收条例》的规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应该及时公告,公告需载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。在征收决定进行公告后,被征收人最好能保留张贴的征收决定公告的照片材料,如果政府张贴的公告不符合法律要求,后期也有证据证明。此外,房屋征收和补偿过程中还可能会收到来自政府的各种红头文件,对于这些,被征收人不要以撕毁的方式表达自己的不满,也不要随便一扔就不管。而应及时采取相应的法律措施,同时也要把这些文件一一收集和保存好。因为这件文件很可能是违法的,在维权的过程中,通过专业律师的审查,可能发现其中的问题,从而作为维权证据。另,根据《政府信息公开条例》,房屋征收与补偿属于政府应当主动公开的信息范围。对于政府应主...
更新时间: 2019 - 02 - 15
一提到拆迁,人们往往想到的是弱势的被拆迁个人,其实,除了个人以外,企业也常常成为拆迁的另一类主体,稍加浏览各类拆迁新闻,往往能看到企业主欲哭无泪,欲维权却一点头绪也没有,索要赔偿也要不到合理价格。当遇上拆迁时,如果不了解可以获得的赔偿,极有可能使得合法权益受到损害。更有甚者由于企业是承租方,被排除在拆迁协商以外,合法权益更难得到保障。当企业遇上拆迁,究竟可以拿到哪些补偿呢?1.土地使用权的区域补偿价。企业占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价,说通俗了就是土地使用权补偿。2.厂房重置成新价。也就是企业厂房重置再建需要的钱。一般实践中企业的建筑物、构筑物只要符合厂房的固定形态都应当按照房屋来计算3.停产停业损失费。一般来讲,包含预期利益损失、违约损失、财务费用损失。各地有所不同4.装修附属物。实践中企业生产所用的水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。5.机器设备搬迁费用。可移动的所有附属设施设备的搬迁费用。6.奖励费 为了鼓励企业配合拆迁行动所给与的费用。                         ...
更新时间: 2019 - 02 - 15
在房屋征收中,之所以要确定房屋用途,这是因为不同用途和性质的房屋补偿范围和标准是不一样的。而在用途上主要的划分就是经营性用房与居住用房,这二者在补偿上最主要的区别则是停产停业损失。根据《征收条例》第23条的规定:对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业损失的补偿范围一般限于直接经济损失,具体包括被征收人的利润损失和因搬迁产生的费用,对间接损失和其他费用则不予赔偿。此外,要注意的是,企业的利润既有生产经营产生的利润,也有投资产生的利润,投资产生的利润通常不受停产停业的影响。因此,停产停业利润损失一般是指企业主营业务的利润损失。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 02 - 15
一、农民建房申请宅基地的审批程序:1、农村村民建住宅,首先向集体经济组织提出申请;2、村集体经济组织对申请建房户在醒目的地方进行张榜公示(15个工作日以上);3、国土资源管理所及镇社会事务办公室到实地对申请人是否符合条件,拟用地是否符合规划等进行初审;4、公布期满无异议后,将符合“一户一基”条件的用地户按规定报乡镇人民政府审核后,报县人民政府审批(占用农用地的按规定报市政府办理农用地转用审批手续)。5、宅基地批准后,国土资源所及镇社会事务办公室到实地批放宅基地,并发放选址意见书,规划许可证,施工许可证(“一书两证”)。6、村民住宅建成后,国土资源所到实地检查是否按批准面积和要求使用土地,对符合要求的建房户核发集体土地使用证书。7、村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋所有权证。二、如何理解宅基地有偿使用、有偿退出?国务院确定的62个新型城镇化试点中包含土地改革创新试点。在授权范围内,推进农村集体经营性建设用地、农村宅基地、征地制度等改革试点,建立并有效实施农村宅基地有偿使用和有偿退出制度。土地改革创新的试点需要落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权,引导承包地经营权有序流转,赋予承包地经营权抵押、担保权能。在不改变农村宅基地集体所有性质、不改变土地用途、不损害农民基本权益前提下,建立并有效实施农村宅基地有偿使用和有偿退出制度。试点将涉及空置闲置宅基地流转、宅基地和农房抵押...
更新时间: 2019 - 02 - 15
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