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征地拆迁有时候像是一个没有硝烟的战场,被拆迁人需要和征收方斗智斗勇才能维护自己的合法权益。有被拆迁人戏称走过最远的路就是拆迁方的套路。虽是一句玩笑话,但是也透露着辛酸和无奈。由于双方信息不对等,被拆迁人常常处于弱势的一方,有时候只能被迫妥协退让。在一些拆迁纠纷案例中,有一种比较常见的情况就是拆迁方称“误拆”了,即拆迁方将本不该拆除的房屋进行拆除后,主张自己并非故意,是拆迁人员一不留神拆错了,并非强拆。被拆迁人即使愤怒也无可奈何。误拆?真的有这么巧的事吗?《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定:“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”因此从2011年起,法律法规明确规定了禁止“暴力拆迁”的行为。于是,征地拆迁过程中就滋生了这样一些现象:拆迁方以“误拆”为借口,行“违法强拆”之实,企图借此推卸法律责任、蒙混过关。假误拆,真强拆不可否认,在实际施工拆除时存在信息传达不对称,或者操作失误拆除不该拆的房屋的情况。但是实践中,多数所谓的误拆都属于蓄意的强拆,是拆迁方打着误拆的旗号行强拆之实。首先,拆除房屋前应依法进行确认程序,如房屋的所有权人是谁,屋内人员、财产是否转移等等,在有准备、有确认的情况下怎么会轻易出现误拆?其次,一次误拆尚有发生的可能,哪能每...
更新时间: 2022 - 05 - 24
在征地拆迁中,关于拆迁补偿的方式,被拆迁人可以自主选择产权调换或货币补偿。很多有住房需求的人可能都会更倾向于选择产权置换,但产权置换有时候也会面临一些问题,就是安置房质量不过关。比如墙体有裂缝,地板以纸填充等,基本居住安全无法保障。最近就有被拆迁人给我们留言咨询,说选择了产权置换,安置房等了几年好不容易等到建成,质量却有问题。这种情况到底该由谁来负责,被拆迁人要怎么维权?选择产权置换时,又该注意哪些问题?万典律师今天就来谈一谈产权置换相关的问题。签协议违约责任要定清当被征收人在签订安置补偿协议时,应当谨慎地审查协议中是否有关于安置房的明确约定,比如约定的面积、交房时间、楼层、房子区位位置等;也要看相关违约条款,比如若违反某某条要承担的义务,尤其要注意约定安置房相关的违约责任。如果协议中对于房屋的具体情况和交付时间没有明确约定,不要轻易在协议上签字,这种情况下迟迟不交房的可能性极大。其次,如果协议中明确约定了安置房交付的时间,而拆迁方逾期交房,被征收人可以要求增加临时安置费。严格验收安置房现实中,一些地区安置房的质量确实存在问题。房屋毕竟是用来住的,这关系到个人的人身安全与财产安全,所以对于置换的房屋质量也要尤为注意,不容忽视。常见的,不少地方的安置房为“楼花”形式,即期房,也就是自签订征收协议到正式入住新家,这种期房入住少说一两年,多则三五年,甚至更久。而政府在完成征地工作后,一旦...
更新时间: 2022 - 05 - 23
在征地拆迁过程中,会出现因为补偿方面达不成协议,所以一直不能完成征收的情况。征收方很有可能会采取一些不合规的方式进行强制拆除,这就存在着强迫签订协议的行为,肯定是不符合土地征收的相关程序的,也是不符合相关的法律法规的。那么在征收过程中,被非法拆除的不只是房屋,还包括房屋内的相关的财物来不及转移导致了一些损失。如果征收方对被征收人的财产造成了损失,应该应该如何赔偿?被征收人该如何维权?01强拆过程中造成的财产损坏谁来赔偿?强拆房屋时,如果是合法强拆的,造成合法建筑部分损坏的,由强拆部门给予赔偿。如果非法强拆的,由强拆部门给予赔偿,包括被强拆的房屋和损坏房屋的补偿。《中华人民共和国国家赔偿法》第四条 行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的,受害人有取得赔偿的权利:(一)违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的;(二)违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的;(三)违法征收、征用财产的;(四)造成财产损害的其他违法行为。第七条 行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,该行政机关为赔偿义务机关。两个以上行政机关共同行使行政职权时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,共同行使行政职权的行政机关为共同赔偿义务机关。法律、法规授权的组织在行使授予的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成...
更新时间: 2022 - 05 - 21
此前引发社会广泛关注的妇女权益保障法修订草案意见征求已经于昨日结束。今年4月18日,妇女权益保障法修订草案提请十三届全国人大常委会第三十四次会议进行二次审议后,进入为期一个月的征求社会公众意见阶段。截至昨天,参与人数已超8万人,提出的意见条数超过30多万条,远远高于同期公开征集意见的另外两部法律草案。“妇女权益保障法是针对妇女权益保护的专门立法和特别立法,该法涉及妇女六大权益,包括政治权利、人格权益、文化教育权益、劳动和社会保障权益、财产权益、婚姻家庭权益等。”此次修订案中重点涉及的就业性别歧视、婚育职场限制等问题,无不是公众高度关注的社会热点话题。现代社会中,女性发挥的作用越来越显著,也正因为如此,如何加强这个特定群体的权益保障也随着社会发展而日益迫切。在今年年初的两会中,人大代表强调妇女的权益保护,如妇女生育、妇女就业歧视、妇女社会保障等。突出了国家政策及法律对妇女权益的正当、合法保护,侧面强调妇女权益应得到正当对待,不应有歧视性的差别对待。然而中国自古有重男轻女的思想,这在农村地区体现得尤为明显,且延续至今,严重侵害妇女的合法权益。万典律师多年来专业受理征地拆迁类案件,以农村征地中妇女权益保障为例,今天也浅谈一下征地拆迁中妇女权益的保障问题。01妇女与男子享有平等的权利,应当保护妇女的合法权益《妇女权益保障法》第三十二条规定:妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地...
更新时间: 2022 - 05 - 20
房价日益上涨的今天,很多人外出去别的城市或工作、或做生意,一般都是租房子。而租来的房屋其产权不归承租人所有,承租人只享有该房屋的使用权。因此,当租赁房屋遇上拆迁时,承租人与房东之间多多少少会产生一些利益纠纷。要是单纯地租来居住倒还好,损失不会太大;但要是租来做生意,如做厂房、商铺用,那就不一样了,涉及到装修费、停产停业损失等,这对承租人来说损失太大了。实践中,可能有部分承租人会认为,虽然房屋是自己租的,但是其已经在该房屋居住了大半辈子,已经对房屋产生了浓厚的感情,自己已经把它当成了真正的家,在拆迁时自己也应该享有拆迁补偿,所以就有了之前租客要求和房东平分500万拆迁款的、令人哭笑不得的新闻;而有的站在房东角度来看,自己拥有房屋的所有权,拆迁补偿应该归自己所有,这是理所应当。面对巨额的拆迁补偿,可能谁都会看着眼红,谁都想去分点。那么,租来的房屋遇上拆迁时,作为承租人究竟有没有拆迁补偿呢?而对于承租人的损失,法律上是否有保护呢?今天我们就来浅析一下这个问题。相关法律规定:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,...
更新时间: 2022 - 05 - 20
在征收拆迁实践中,尽管法律三令五申,但是还是会有部分拆迁方为了利益违法强拆,遇到这种情况,我们第一想到的可能就是报警。但是也有些被拆迁人觉得报警没有用,说不定警察是站在征收方的,报警了人家也不管。当然,确实存在极个别的警方不作为的情况,大家有这种想法情有可原。但尽管如此,律师还是要告诉大家,遇到强拆时报警不但有用,而且很有必要!报案的目的并非是相信他们一定会处理,而是报案后坚持要求公安机关制作受案登记并出具回执,保护人身安全的同时,还便于日后可以要求立案侦查,追究责任。当我们的生命财产受到威胁,警察有义务出警维护我们的生命财产安全。如果真的存在警方不出警的情况,我们也要第一时间报警,留下报警记录,这对后续维权是有帮助的。警察有权利管政府强拆吗?被征收人可请求警察保护人身财产安全。征收拆迁过程中,遇到逼迁、强拆等情况,如不知名的社会闲散人员骚扰、闹事,甚至半夜砸窗户的都可以报警寻求保护。人民警察的责任是维护国家安全,维护社会治安秩序,保护公民人身安全、人身自由和合法财产,保护公共财产,预防、制止和惩治违法犯罪活动。被征收拆迁人可以向公安局申请强拆查处。人民警察遇到公民人身、财产安全受到侵犯或处于其他危难情形的,应当立即救助;对公民提出解决纠纷的要求应给予帮助;对公民的报警案件,应及时查处。实践中,遇到不明人员强拆房屋的,被征收拆迁人可以向公安局递交查处申请,让警察查明是谁进行违法强拆...
更新时间: 2022 - 05 - 19
很多被征收人肯定都遇到过这样的情况:遇到征地拆迁,明明觉得补偿数额特别少,以至于以后的生计都是问题。但拆迁办的人说就得按照这个标准来,催促赶紧签合同,不然房子就要强拆了。但是这个标准到底是什么标准、谁定的标准,看不到相关的文件。不过觉得既然是政府征收,本着相信政府的态度,于是稀里糊涂就把协议签了,后来发现补偿根本不是那么回事,但是房子已经被拆了,后悔也来不及了。这其实就是被拆迁方与拆迁方掌握的信息资料不够对称,往往处于比较被动的局面。有些了解相关法律的被征收人,可能还会想到申请信息公开,但大部分人都不太了解信息公开的作用,也不知道要获取哪些重要信息以及如何获取。万典律师结合以往经办的案件,浅聊一下信息公开,希望能对各位被征收人有所帮助。01.信息公开是什么?所谓政府信息,是指行政机关在履行行政管理职能过程中制作或者获取的,以一定形式记录、保存的信息。在征地拆迁中,申请政府信息公开已经逐渐成为被拆迁人获取政府信息、了解拆迁项目情况的一种重要方式。在拆迁案件中,信息公开常常是第一步。申请政府信息公开是维权中必须要走的一步路,因为我们可根据所获得的相关材料快速地找到征收方的违法点,从而具有针对性的对他们的违法行为向有关部门申请行政复议或是向法院提起诉讼。当我们怀疑征收不合法,补偿不合理时,又拿不出足够的证据,空口无凭,最为致命。这时候我们就可以向政府申请公开政府信息。02.政府信息公开向...
更新时间: 2022 - 05 - 18
去年9月1日,新修订的《土地管理法实施条例》开始实施,至今已经半年多了,土地征收流程有了一些新的变化。政府部门如果不按照法律规定的程序进行征地,即为程序违法。如果发现在任一环节存在违法情况,被征收人均可以采取救济措施。一些重要的、必不可少的征收环节,大家更要格外关注。比如很多前期工作,按照国家法律法规走报批审批流程,进行社会风险评估、进行征收方案讨论等等。以下是合法的土地征收必须经过的完整流程:01审查是否属于公共利益依据《土地管理法》第四十五条规定:(1)军事和外交需要用地的; (2)由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的; (3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的; (4)由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的; (5)在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的; (6)法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。 02审查四规划一计划依据《土地管理法》第四十五条规定: (1)发展改革部门审查项目是否符合国民经济和社会发展规划。 (2)城乡...
更新时间: 2022 - 05 - 17
补偿不合理,拒绝入户评估真的有用吗?在征地拆迁中,我们能拿到多少拆迁补偿,和评估有很大的关系。但是,当自家房屋被纳入拆迁范围,拆迁办要上门进行拆迁评估时,很多被拆迁人却紧锁大门,“来者全拒”。认为这样就能阻止拆迁工作的进行,提高自己的补偿。补偿不合理,拒绝“入户评估”真的有用吗?其实这样并不能解决问题,消极抵抗非但争取不到合理的补偿,可能连最基本的补偿都拿不回来。【真实案例】安徽的林女士就遇到了这种事,由于要打造“婚纱小镇”的品牌,邻里之间开始传播要拆迁的消息。以前总听说拆迁补偿可以得到很多补偿款,这好事终于落到自己头上了,大家都满心欢喜的期待拆迁的到来。消息传来不久,当地政府就下发了征收文件以及安置补偿方案。看到补偿标准以后,林女士心凉了一大截,周边房价虽然不高,但是也要三千多一平米。而拆迁方给的补偿标准上,2006年以后建造的房屋一平米只有1505,更别说以前的老房子了。不久,拆迁方来到当地进行入户评估,林女士不满意拆迁方发布的补偿标准,紧闭大门,说什么也不让评估人员进家里查勘拍照。评估人员也没辙,只能随便拍了一下外观就走了。最后,林女士一家不但没有提高补偿,还连家中装饰装修及附属物的补偿都拿不到。律师提示:这样拒绝入户勘察评估的例子并不少见,很多被拆迁人在遇到补偿不合理的情况时,会采取这样的方法进行抵抗,其实维权的心没有错,但方法有误。评估报告是您争取合理补偿的重要证据之一。...
更新时间: 2022 - 05 - 16
““早搬迁可以优先选择置换房屋的楼层,位置,还有数万元奖励。”“奖金有限,只给搬家最积极的几户,先到先得,越早签钱越多。””很多被拆迁人在遇到征收拆迁时,可能都遇到过拆迁方提出的拆迁奖励方案:拆迁安置补偿方案公告之内,鼓励动员被拆迁人搬迁,拆迁方在公告之内,设立搬迁奖励金,约定奖励期限,在此期限之内达成协议搬迁的给予巨大数额的搬迁奖励;而如果未在此期限之内搬迁的,拆迁奖励一分没有,而且安置房也是别人挑剩下的。这个奖励金额有时候高达10万元或以上。面临这样的高额奖励诱惑,相信无论是谁都会心动。但也有很多被拆迁人朋友心里会打鼓:征收拆迁奖励是真的吗?该不该拿呢,拿了有什么影响吗?今天万典律师就带大家了解一下拆迁奖励,以及高额拆迁奖励背后可能存在的陷阱。· 法律如何规定拆迁奖励拆迁是真实的,奖励办法由市、县人民行政机关根据当地情况制定,需要提醒被拆迁人的是,拆迁奖励必须以合理补偿为依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。根据上面的法条,我们可以得知,设置搬迁奖励是合法的,它的设立是为了奖励被拆迁方尽快与拆迁方签订拆迁补偿协议。...
更新时间: 2022 - 05 - 16
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