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国家建设征用土地,是国家运用其行政权力把农民集体十地转为国家所有的行为。在法制完善的社会里,土地强制征收要有法定事由才能进行。这些法定事由一般是为公共目的而进行的。我国立法没有明确国家征用集体土地的“公共利益”到底是什么,这是土地立法中还需完善的地方。国家建设征用土地,具有以下法律特征:(1)征地主体的惟一性。征地主体只能是国家,集体土地所有权向国家土地所有权的转化是在国家与集体所有者之间发生的法律关系。(2)征地行为的行政性。国家建设征用土地,是通过具体行政行为实现土地所有权的转换,双方地位不是平等的,被征用土地的集体经济组织府当服从国家需要,不得阻挠。(3)征地条件的补偿性。国家建设征用集体土地,应对集体经济组织给予经济补偿。征用耕地的,补偿费用应当包括征地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用其他土地的,应当给予土地补偿费和安置补偿费。征用土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的,安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取...
更新时间: 2019 - 04 - 02
一、征地要坚持四个必须:国土资源部明确提出征地要坚持四个必须:必须按规划、计划征地;必须征求被征地农民对征地补偿安置的意见;必须在补偿安置费用足额到位后才能动工建设;必须公开征地政策、补偿标准、补偿费用管理使用情况。凡征收土地方案未征求被征地农民意见、补偿安置不符合法律规定、没有妥善解决失地农民长远生计的,一律不得报批。二、对被征地农民安置有哪些途径?根据《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(国土资发〔2004〕238号),对被征地农民安置有以下几种途径:(一)农业生产安置。征收城市规划区外的农民集体土地,通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等,使被征地农民有必要的耕作土地,继续从事农业生产。(二)重新择业安置。应当积极创造条件,向被征地农民提供免费的劳动技能培训,安排相应的工作岗位。在同等条件下,用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地,应当将因征地而导致无地的农民,纳入城镇就业体系,并建立社会保障制度。(三)入股分红安置。对有长期稳定收益的项目用地,在农户自愿的前提下,被征地农村集体经济组织经与用地单位协商,可以以征地补偿安置费用入股,或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。(四)异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供...
更新时间: 2019 - 04 - 02
征用是指国家基于公共利益的需要,依法以强制方式在一定期间内使用单位、个人财产的行为。征用着重强调的是一定期间内,而征收则不强调这一点。征收和征用的共同之处在于:二者都是为了公共利益的需要,都是按照法定的权限,经过法定的程序并要给予补偿。但征收和征用又有着明显的不同:征用是使用权的临时转移,紧急状态结束后,国家应当返还征用的财产,如在抗震救灾中,政府需要征用老百姓的车运送救灾物资,这就是征用;征收的结转是财产继承的所有权转移给国家,如政府要修建高速公路,需要征收老百姓的农田,而被征收的农田在高速路修好后不可能再返还给农民,政府会通过一定的补偿方式予以解决此时农田的所有权已归国家所有,这就是征收。征收和征用两者的补偿方式不同。因征用不发生所有权的转移,紧急状态结束后,被征用的私人财产如果没有毁损灭失,国家应当向被征用人返还原物并支付必要的费用;如果原物毁损灭失了,国家应当对被征用人给予补偿;征收是所有权的转移,不存在财产的返还,由此对被征收人造成的损失大,因此对其给予的补偿也高一些。征收和征用两者适用条件不同:征用一般适用于临时性的紧急状态,征收则不一定,即使不存在紧急状态,国家为了共同利益的需要也可以征收.征收要发生所有权的转移,所以,征收的程序比征用的更严格。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 04 - 02
其一,房屋征收的主体是否合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条规定,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;由其确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作;其他政府有关部门配合完成这些工作。其第5条进一步规定,房屋征收实施单位可以受委托承担其中的具体工作,但不承担其中的责任。也就是说,能担责的通常是两类主体:房屋征收部门(住建局、征收管理办公室等)和市县级政府。实践中,“协议拆迁”在一些地方大行其道,其突出特点就是政府没有人出来担责,整个程序都由村委会或者某开发公司牵头实施、负责,这是没有任何法律依据的。对于这种主体不适格的情形,广大被征收人有权拒绝与其协商、签约,并及时采取法律手段进行维权。其二,房屋征收范围确定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条之规定,确定征收范围的公告将叫停实施新建、扩建、改建和改变房屋用途、迁户分户等不当增加补偿费用的行为,暂停期限最长不得超过1年。这一步骤通常是被征收人所能见到的第一份公告。此时要着重了解自己房屋的所在位置,弄清是否在房屋征收范围之内,避免被浑水摸鱼。其三,征收的“决定前程序”是否严丝合缝、不打折扣。这些程序包括但不限于:“四规划一计划”(第9条);“拟定征收补偿方案并征求公众意见(第10条)”;“旧城区改建(含棚户区改造、危旧房改造、城中村整治等)类项目的听证程序(第11条)”“社会稳定风险评估...
更新时间: 2019 - 03 - 29
根据《土地管理法》第四条的规定,我国实行土地用途管制制度,国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。农用地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。也就是说按照土地用途划分,土地分为农用地、建设用地和未利用地3种,耕地属于农用地的一种。而土地用途又有规划用途与现状用途,现状用途就是土地在现实生活中是做什么用的,规划用途是土地在《土地利用总体规划图》中允许未来做什么用的。比如说隔壁老王的地,现状用途是农用地(耕地),他年初还种着小麦,但规划用途可能是建设用地,允许征收、转用后修马路、建工厂、建房子。一、“农用地”和“建设用地”究竟是怎么划分的:1、农用地农用地是指直接用于农业生产的土地,因此任何间接用于农业生产的土地或者不是用于农业生产的土地,都不是农用地。农用地包括种植农作物的耕地(基本农田是受国家特殊保护的耕地)。耕地又可分为五种:①灌溉水田,指有水源保证和灌溉设施,在一般年景能正常灌慨,用于种植水生作物的耕地,包括灌溉的水旱轮作地。②望天收,指无灌溉设施,主要依靠天然降雨,用于种植水生作物的耕地,包括无灌溉设施的水旱轮作地。③水浇地,指水田、菜地以外,有水源保证和灌溉设施,在一般年景能正常灌溉的耕地。④旱地,指无灌溉设施,靠天然降水种植旱作物的耕地,包括没有灌慨设施,仅靠...
更新时间: 2019 - 03 - 29
一、早搬早签奖励金慎重拿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条和实践中的情况,奖励金几乎已经成为了城市房屋征收项目中的必经程序,你不可能遇不到它。尤其是在一些棚户区改造类的特殊项目中,奖励金在预签约阶段是极其吸引眼球和谈资的事情。律师只强调一点:奖励金是个好东西,但前提是补偿安置公平、合理。离开了这一前提,奖励金就成了无本之木,完全丧失了其对被征收人的奖励意义,只剩下了“奖励”征收方早日完成搬迁任务的价值了。如果你选择拿它,那么你一定要算清总账,究竟有没有因小失大。只要能算清总账的,征收方惯用的“捆绑式奖励”模式根本不具备迷惑性,而是司马昭之心路人皆知。二、集中精力关注评估环节。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19、20条是规定房屋价值评估环节的,这是确定被征收房屋补偿数额的重要依据。被征收人须注意以下4件事:一是是否参与了评估机构的选择,无论是协商确定还是抽签摇号,反正是要参与;二是是否见到了上门评估的评估机构人员,如果没见到那么评估环节肯定不合法;三是评估报告是否进行了合法有效的送达,内容是否大致合法。如果存在估价师签字造假、评估报告只有几页纸等情形,违法几乎板上钉钉;四是如果对评估结果不满,是否及时行使了申请复核评估、申请专家委员会鉴定、针对违法评估行为申请查处等救济权利。而如果被征收人在穷尽上述途径后仍对评估报告有异议,则可以考虑自行委托一家资历较深的评估机构对涉...
更新时间: 2019 - 03 - 29
第一,自公告发布后,拆迁红线范围内单位和个人享有的土地使用权丧失,已收归为国有或征为国有。对于补偿安置方案可以申请公开听证,进行陈述和申辩,多关注程序的合法性。第二,自公告发布之日起,拆迁红线范围内的一切房屋交易均应禁止,不得改变房屋和土地用途。第三,公告发布之日起,在拆迁范围内不得新建、扩建、改建房屋和其他附着物。第四,公告发布之日起,享有要求拆迁人进行以市场价格进行补偿并给予安置的权利,如何能让自己的利益最大化是目的。其次也要牢记,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。当房屋纳入到拆迁范围确定以后,被拆迁人如果在拆迁范围之内进行新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等的行为,针对增加的部分是一分钱不给于补偿的。此时间节点为:颁布拆迁公告之日起开始计算,房屋征收部门暂停办理相关手续。无论如何,征地拆迁是对公民合法财产的剥夺,因此,必须要给予被拆迁人合理的补偿,同时被拆迁人也要多多了解一些相关谈判技巧和法律知识,在遇到不懂的时候要及时的咨询专业拆迁律师,必要时用法律途径维护自己的合法权益。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 29
按照《土地管理法实施条例》第二十五条之规定,“征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。”以长沙市为例,市、县级国土资源局负责征地补偿工作,市、县级人民政府负责农村集体经济组织成员的安置工作。特别是住房安置,涉及的利益往往比补偿费用更大更容易产生纠纷,当事人对政府的征地安置工作不服,能否通过法律途径进行救济,申请行政复议或者提起行政诉讼呢?《土地管理法》第四十六条第一款的规定,“国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”根据《长沙市征地补偿安置条例》第三条和《长沙市征地补偿实施办法》第三条、第四条以及长沙市人民政府长政发【2008】30号《关于印发〈征地补偿安置若干问题暂行规定〉的通知》第一条、第三条的规定,县(市)、区人民政府负责本辖区内征地补偿安置工作的实施、协调、监督和管理,各县(市)、区人民政府是被征地农民住房安置的主体;市、县(市)、区人民政府土地行政主管部门负责征地补偿安置相关具体工作,做好征地补偿费用的管理和拨付。因此,县(市)、区人民政府是被征地农民住房安置的主体,对被征地的农村集体经济组织成员予以安置是县(市)、区人民政府的法定职责。根据《土地管理法》第四十七条和《长沙市征地补偿安置条例》第二十九条第一款的规定,征地安置对象为被征地的农村集体经济组织成员。当事人对县(市)、区人民政府不...
更新时间: 2019 - 03 - 29
一、公房拆迁补偿对象是谁?1、原承租人健在的,补偿对象是原承租人,一般不发生承租人变更;2、承租人依法变更,补偿对象是变更后的承租人;3、原承租人去世后,共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租,补偿对象是依法继受的新承租人;4、对承租人的变更有异议,可以请求公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原变更。拒绝撤销的,可以向法院提起行政诉讼。所以承租人才是和拆迁有关部门签订补偿安置协议的合格主体,所以在现实生活中,对承租人的认定很重,也会由此引申出很多相关问题。二、公房拆迁,承租权能继承吗?公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有,只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的,该处分属无权处分,在有权限的公房管理单位给与认可之前,该处分没有任何法律上的效力。公有居住房屋的承租权某种意义上讲具有继受性但不能称之为继承,承租权不因承租人的死亡而丧失,其生前的共同居住人或者配偶、直系亲属可以继续履行租赁合同。《城市房屋租赁管理办法》第11条规定:住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。也就是说原承租人的家庭成员中具备与原承租人共同居住两年以上的家庭成员都可以继续承租。三、公房承租人和继续承租...
更新时间: 2019 - 03 - 29
一、父母健在原承租人父母健在,则拆迁补偿所得利益归父母所有。户籍在被拆迁公房内的子女,可以主张对安置房屋享有居住使用的权利。另外,基于户口的补偿每人皆有份额。二、父母生前已将承租人变更至某子女名下在征得产权单位同意的情况下,承租人有权申请变更任意子女为新的承租人。变更之后,拆迁补偿应属于变更后的承租人所有,与其他子女无关。三、变更承租人的要求承租人外迁或死亡,北京市对于变更承租人有明确规定:1、要求与原承租人同一户籍,2、要求共同居住两年以上,3、无其他住房,4、其他家庭成员无异议。如果子女不符合上述条件,在父母去世后,擅自变更承租人,那么很有可能最终被认定变更承租人无效。四、父母去世后,子女擅自变更承租人擅自变更承租人,无效。已经领取的拆迁补偿,应当作为老人的遗产由各子女平分。但拆迁补偿中基于户口所得的部分应归户籍人口所有,即对于户口在被拆迁的公房内的子女,所得补偿不计为遗产。五、父母去世后,经家庭成员协商一致变更承租人子女协商一致将承租人变更至某一子女名下的,拆迁补偿属于变更后的承租人所有,其他子女不能再进行主张,但是承租人自愿将拆迁补偿分配给其他兄弟姐妹的除外。六、兄弟姐妹之间对于父母承租的公房拆迁有书面协议约定如果兄弟姐妹之间对于父母承租的公房拆迁补偿有明确的约定,并签订了书面的协议,只要协议的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,且系各方当事人的真实意思表示,协议有效...
更新时间: 2019 - 03 - 29
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