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拆拆,拆迁的“套路”

日期: 2018-08-13
点击次数: 17

拆拆,拆迁的“套路”

一、以政策,模糊法律:

政策,非法律,更不能违反法律。在征收土地或房屋过程中,征收方的行为,须严格限定在法律范围内。现实中,有些拆迁方会拿着一些地方政府出台的红头文件或者管理办法之类,以证明其拆迁行为合法、制定的补偿合理。任何地方政策也不能偏离法律设定的大纲,法律只保护依法拆迁行为。在《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规中,对征收补偿的相关问题,都明确了原则性的规定。

二、无合法的征收手续,却称征收:

不要随信征收方,有批文的言辞。房屋拆迁,均不能缺少征收决定环节。集体土地房屋拆迁,需经过省政府或国务院的批准;国有土地上房屋拆迁,需经过县、市级以上政府批准。缺少批文、未将批文公告公示,均是违法拆迁。

三、签字须谨慎:

拆迁过程中,拆迁方为了达到利益最大化,花最少的钱、拆最多的房,会采取各种方式,压缩被拆迁人的补偿款。而在法律上,“签字”行为,是属于高危法律行为。在空白协议或重要条款空缺的协议上签字,则危险系数更高。在补偿合法之前,须慎重签署任何文字性的材料,空白的协议,更是不能签。

四、以“违建”名义,不答应拆迁方条件,不给予无证建筑任何补偿:

居住多年的房子,一朝拆迁却成违建,是拆迁方,意图借“拆违式拆迁”的手段,节约征收成本,并回避法律程序步骤。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

因此,在未做此程序前,无证房屋是否是“违建”,尚处于待定的状态。不能简单的以有证、无证,判断房屋是否是违建。

没有证件不等于违建,很多因历史遗留原因、行政管理原因、建设年代久远的房子,没有证件也要依法按照合法房屋给予补偿。四种情况下的房屋,在拆迁时,可获得全额的补偿:

(一)、属于祖上留下来的房屋: 此类情况,往往在城市中比较多,多为上个世纪五、六十年代所流传下来的,普遍是没有证件,但是,其也是合法的房屋。其在拆迁的时候,也可获得、与有证房屋同等的补偿。

(二)、农村的房屋: 由于各种原因,对于农村建的房,在早期的管理上,对产权方面,并没有管理到位。因此,现实中,在农村地区,存在着很多无证房。但若村集体、综合判定房子是合法的,则在拆迁时,其依旧可得到全额补偿。

(三)、在城市中,存在着的农建房: 随着城乡一体化的发展,期间,不乏存在着农建房这种情况。因此,即使没有产权证明,但是属于依法建造的房子,也可依照正常标准给予补偿。

(四)、属于历史遗存的房屋: 此类房屋,近的可是在上个世纪九十年代的。此类房屋,常是在法律或登记制度,尚未成型之前的建设房屋,因此没有证明。对于此时间之前的房屋,国家给予的补贴,与有证的补贴标准相同。

五、先搬迁、后补偿:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定:实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

先补偿、后拆迁,包括:

政府为公共利益进行的拆迁,必须通过正常的程序,即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上,才能进行房屋的拆迁。

而商业性开发,也须由开发商与屋主先行谈判,达成协议后,才可进行拆迁。对未达成协议的,可拒绝搬迁、拆迁,确保被拆迁人的合法利益不受侵害。

“先补偿、先安置,后搬迁、后拆迁”,是拆迁的基本原则。但实务中,很多拆迁方,在拆迁之前会许下各种好处,并描绘了美好的生活场景,但实际上,安置房的土地、建设手续根本未落实,由此引发大量的补偿安置纠纷。

六、异化的评估报告:

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中,对于房地产价格评估机构的选择、评估结果异议的处理,都对被拆迁人进行了法律保护。

评估报告,是公平决定补偿价格的依据,但实务中,因评估公司很易受拆迁方的控制影响,致出现了很多虚假的评估报告。如:

拆迁方直接确定了评估机构,不与被拆迁人协商选定;拆迁方选定的评估机构,不能保证具有相应的评估资质;评估结果,让被拆迁人瞠目结舌,出具价格很低的评估报告,而非市场价,且是根据拆迁方指示出具的。

七、以强拆来施压:

法律,只保护依法拆迁行为,任谁也无权随便强拆。

(采晴)


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