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万典讲堂
拆迁类型可分为两种:国有土地上房屋拆迁和集体土地上的房屋拆迁。其中,集体土地房屋拆迁就是我们平常所说的农村征地拆迁,是指拆迁方对集体土地上的房屋进行拆除,并对房屋的权利人进行迁移并给予拆迁补偿的行为。我们可以把集体土地房屋拆迁分为两种类型:一是因为国家建设需要征收集体土地而引起的房屋拆迁;二是因为农村建设需要占用集体土地而引起的房屋拆迁。而我们现在常见的就是其中第一种类型,即属于土地征收。集体土地被国家征收后,相应的宅基地或者集体建设用地的使用权将因此而消灭;第二种类型的拆迁则不涉及土地所有权性质的变更,主要是集体经济组织基于建设需要,例如目前普遍存在的旧村改造等项目,在获得相关部门批准后,对土地的使用权人予以征收拆迁补偿,并将有关集体土地使用权予以收回,随后有关宅基地或集体建设用地上的房屋也将面临拆迁。其实,集体土地上的房屋拆迁并不仅仅限于农村征地拆迁,在城市规划区内仍然保留的那一部分集体土地,即我们熟知的“城中村”房屋的拆迁,同样属于集体土地上房屋拆迁的范畴。由于土地区位的优势,“城中村”房屋拆迁过程中,被拆迁户可以获得比城市规划区外的农村集体土地房屋拆迁更高的拆迁安置补偿,所以实践中不少“城中村”的农户对拆迁更加怀有期待。针对越来越普遍的集体土地拆迁问题,拆迁律师告诉大家:在集体土地上进行房屋建设,首先应取得该土地的使用权,否则建成的房屋很可能被认定为违法建筑而难以得到拆迁补...
更新时间: 2019 - 03 - 07
关于农村土地的有偿退出,目前只有少数地区已经产开了承包地有偿退出和宅基地有偿退出的试点,因此从国家层面来讲还没有制定一个具体的“有偿标准”,都是各试点地区根据所在地的实际情况探索的补偿方式。但总的来说不论是承包地还是宅地基退出都不是随便能退的,对农户也还是有一定的要求,即:农户的承包地符合正规的承包手续,且有出土地以外的其他稳定而客观的家庭收入,能够在城镇有房子住。因此,目前阶段土地有偿退出针对的还是已经或者打算在城镇安家落户的农民。对于农民来讲要不要退出土地当然得根据自身实际情况来,其中以下这几个问题必须要考虑:1、自己能否进城成功?城市里住房是一个花销大头,且在日常消费中基本上事事花钱,这就要求有稳定的就业和能够支撑家庭生活的工资。除此之外,社会保障这一块也是必须能够满足的才行,毕竟医疗、养老等问题直接关乎家庭的福利指数。2、离开农村土地这条后路,其风险性是否在自己可承受范围内?土地有偿退出有的是一次性结算土地权益,有的则是在承包期内分期结算,但总归是没有了承包地的承包权和经营权以及宅基地的使用权,今后在城市如果生活困难了是否能够扛过去这一点自己要想清楚,毕竟土地在,生存的后路就在。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 07
对于出嫁后户口仍在原村集体的出嫁女,仍未原集体经济组织成员,正常享受包括参与征地款分配在内的各项土地权利及其他成员福利;对于出嫁后户口迁出,但未在婆家参与任何形式的土地利益分配,未加入城镇社保的出嫁女,在原集体经济组织的征地拆迁过程中仍有权参与征地补偿款分配。实践中部分村集体或村委会干部成员常常忽视法律法规对出嫁女多种情况的规定,抱着“嫁出去的女儿泼出去的水”的心理,拒绝出嫁女(通常是嫁给本集体经济组织成员以外人员)参与本村土地权益等村民福利分配,尤其是在集体土地被征收时,村委会乃至村民大会会将出嫁女排除在征地补偿款分配范围之外。事实上,这种认识是不符合相关法律规定的。不管村民是否是“出嫁女”,只要是符合法律规定的补偿对象,都有权参与征地补偿款的分配,且应当得到公平合理的补偿。在村委会和出嫁女之间存在这样的矛盾分歧之时,这部分依法有权参与征地补偿款分配的出嫁女该如何主张自己的权利并有效争取到相应的权益,就是必须优先考虑的。根据《村委会组织法》的规定,村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。通俗来说,它并不属于具有行政管理职权的机关部门。有村民在维权过程中由于对相关法律仅仅是一知半解,由上认为无法通过行政诉讼规制村委会,就将目光简单移向政府,认为政府既然依法承担保护公民私人所有的合法财产、维护社会秩序、保障公民的人身权利、民主权利和其他权利的责任,就应当督促...
更新时间: 2019 - 03 - 06
无论是征地过程中的违法征收行为,还是村委会擅自违法违规将集体土地出让给企业进行商业开发的行为,又或者是其他与土地相关的侵权行为,除了农民朋友们通常了解的诉讼、复议等法律救济途径可以进行规束外,其实农民朋友们还有一种比较特别的法定权利救济方式可以使用,即“查处申请”。实际上这个所谓的“查处申请”,依据的是《土地管理法》中关于公民检举权利和土地行政主管部门查处职责的相关规定。《土地管理法》第六条规定,任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务,并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。另第七十六条则规定了县级以上人民政府土地行政主管部门对土地违法行为的查处职责。因此,当农民朋友的土地权利遭到侵害时,或发现任何单位或个人有土地违法行为时,都可以依法向地方政府土地行政主管部门,如国土资源局,提交查处申请,请求其履行法定查处职责。对遭遇土地侵权的农民朋友们来说,依法申请查处是有利而无害的。如果国土局依法接受申请后履行了对土地违法行为的查处责任,则一方面可以有效制止土地侵权行为的进一步扩展,阻止侵权事态向更严重的地步发展,另一方面也可以对侵权方起到有力的震慑作用,并使相关人员得到应有的处分,承担相应的法律责任。假如侵权行为发生在土地征收过程中,则被征收人也可以通过这种方式侧面争取到谈判协商的筹码,制止征收方的单方欺压行为。当然,实践中很多农民朋友在尝试申请查处时会无功而返,这也就...
更新时间: 2019 - 03 - 06
根据《土地管理法》第八条规定,城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。《土地管理法实施条例》第二条对国有土地的内容进行了更详细的注解罗述:城市市区的土地;农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;国家依法征收的土地;依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。根据以上规定,所谓的“国有土地”和“集体土地”,是根据我国土地所有制形式来划分的,国有土地归国家所有(全民所有),集体土地归农民集体(集体经济组织)所有。根据现行法律规定,集体土地转归国有的方式和途径只有一种,那就是依法进行土地征收。在本文中提到的“收回国有土地使用权”和土地征收是两个有交叉但不等同的概念。“收回国有土地使用权”的主要法律依据是《土地管理法》第五十八条规定,其中明确,有下列情形之一的,由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:为公共利益需要使用土地的;为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续...
更新时间: 2019 - 03 - 06
问题一:自己不同意征地补偿条件,村委会是否有权代村民直接签订拆迁补偿协议?答案显然是没有的。村委会虽然是村民意见的收集箱和集体意见的出口,但它并不能自行代表所有村民的个人意见。根据《土地管理法》的规定,征地补偿中的安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费两部分都是归于或用于被征地农民(或承包经营权人)的,而土地补偿费部分也需要根据相关法律规定经村民会议讨论决定分配方案并予以实施。所以说,征地补偿和每一位被征地拆迁农民个人的权利都是息息相关的,村委会无权越过村民本人直接代为签订拆迁协议。问题二:村委会能否自行征收土地《土地管理法》中明确规定,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。而如我们前文所说的,村委会并不是政府,更不是县级以上地方政府,它并没有组织实施征地的权限。但拆迁律师需要特别说明的一点是,根据《土地管理法》第六十五条的相关规定,当满足为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;不按照批准的用途使用土地的;因撤销、迁移等原因而停止使用土地的法定情形时,村集体经济组织可以报经原批准用地的人民政府批准收回集体土地使用权。这与我们所说的土地征收有所不同,但仍需严格按照相应的法律规定进行,且为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地而收回集体土地使用权的,依法应当对被收回土地的农民进行补偿。问题三:村委会是否有权制定发布征地补偿方案?...
更新时间: 2019 - 03 - 06
一、何谓以租代征?所谓“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地,即通过租用农民集体土地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。而根据《土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”。也就是只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇(村)公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地,其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为,从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。同时,《农村土地承包法》第十七条也明确规定'承包方要维持土地的农业用途,不得用于非农业建设”,也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为,当然无效的行为或合同是得不到法律的保护。“以租代征”的实质就是规避法定的农用地转用和土地征收审批,在规划计划之外扩大建设用地规模,同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度,影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。”而在现实生活中“以租代征”在各地已成为一种普遍的违法形式。二、以租代征的形式:1、用地...
更新时间: 2019 - 03 - 06
违法占地的形成因为有着诸多的历史和现实原因,在处理上一般有两种方式,一是恢复原状,自行或强制拆除;另一种则是通过接受处罚、补办手续使其合法化,但能不能补办手续要看以下4点。1、没有占用基本农田等重点地域基本农田是耕地的精华,是粮食安全的保障。国家有着严格的基本农田保护制度,提出基本农田一经划定,任何单位和个人不得改变其性质用途。违章建筑占用基本农田,只能面临拆除恢复原貌了。另外,占用水源地、历史保护区等地也是要拆除的。2、不符合城乡建设整体规划有些违法占地违章建筑没有经过任何的审批,也不顾及城乡建设规划,有的可能挡住城乡规划的道路,有的对城乡规划建设造成很大的障碍,这些违章建筑如不予以拆除,就会影响城乡建设规划的科学性合理性,是不能通过补办手续过关的。3、没有对生态环境造成破坏一些违法占地建设厂房违法排放废渣废水废气,对生态环境造成极大破坏,是必定面临拆除的。4、没有造成不良影响这指的是一些违法占地没有和被占地群众以及周边群众达成一致意见,对周边或失地农民的生产生活造成影响,遭到很多人反对,如果不拆除处理,可能会造成不良的社会影响,这种情况是不会给补办手续的。(来源:土地观察员)(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 06
一、拟征地公告与第一次听证:根据相关法律法规规定,在正式的土地征收公告之前实际上还有一项重要的公告,即拟征地公告。当地国土资源部门在村委会或小组张贴书面公告,将征地范围、征地面积、补偿方式、补偿标准、安置途径和征地用途向被征收人予以通告。同时,当地国土资源管理部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。拆迁律师提醒农民朋友们注意,自拟征地公告发布之日起,在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时将一律不予补偿。二、一书四方案与征地审批:集体土地征收事关农民最根本利益,征收前必须根据《土地管理法》第44、45条的规定向有权限的行政部门进行报批,并经相关部门审核批准才能正式实施,也就是必须取得我们日常所说的“征地批文”,只有经过征地审批并通过的征地行为才满足合法的基本前提。而进行征地报批的主要文件内容即我们所说的“一书四方案”,具体是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。由市、县国土资源行政主管部门根据有关材料编写,并逐级上报至有批准权的人民政府审批。尽管“一书四方案”的编写与审批不会直接呈现在被征地农民的面前,但这些文件材料都是合法征地必须具备的。三、征收土地公告:与征地报批前的拟征地公告不同,这次公告是批准手续下来后第二次公告。征收土地方案经依法批准后,县级人民政府国土资源部门应该在10...
更新时间: 2019 - 03 - 06
问题一:耕地的补偿标准。耕地是农民赖以生存的基础,关系到大家最切身的利益,它的补偿标准也是很多人想知道的问题。具体来说征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。根据《土地管理法》第47条的规定,征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。实践中,区片综合地价或统一年产值标准是各地普遍适用的确定耕地补偿标准的依据,但总体而言,耕地的补偿费用仍受限于土地的产值,故其总体补偿数...
更新时间: 2019 - 03 - 06
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