历史原因包括1986年的《土地管理法》和2008年的《城乡规划法》这两部法律。首先，拿1986年的《土地管理法》来说。在1987年实施《土地管理法》之前，农村地区中宅基地的获得是不需要产权登记的，因而在这一期间所建的房屋因建筑这一事实行为，建筑者自动取得房屋的所有权，自然没有权属证明材料。当然，建筑者之后可以去相关部门补办宅基地使用权或者房屋所有权登记手续。如果没有补办的，并不能说你的老房子就是违章建筑，如果以拆除违章建筑为理由，拆除你的房子而不给补助款是违法的。同样地，在2008年《城乡规划法》颁布实施之前，没有取得建筑工程规划许可证而建筑的房屋也可能是合法建筑，比如说建筑的房屋除建筑工程规划许可证之外，其他的证件都是齐全的，符合《土地管理法》的相关规定，比如有合法的土地使用权证书，而相关机关没有对该建筑进行处罚，则可以认为该“无证”建筑是合法的，应当给予补偿。（采晴整理）
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一、拆迁纠纷应当不属于民事案件的受理范围，不应当以民事案件来解决拆迁纠纷：《民法总则》第二条，民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。但是在本案中，村民委员会与村民之间可不是平等的主体，尤其是在征收的法律关系中，村委会进行的是土地征收及拆迁，是一种行政管理的法律关系，属于行政法及行政诉讼法调整的范围，而不属于民法的调整范围，因此拆迁产生的纠纷也不属于民事案件的受理范围。二、法定的先予执行的理由：《民事诉讼法》第一百零六条规定，人民法院对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行：（一）追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的；（二）追索劳动报酬的；（三）因情况紧急需要先予执行的。《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的解释》第一百六十九条规定，民事诉讼法规定的先予执行，人民法院应当在受理案件后终审判决作出前采取。先予执行应当限于当事人诉讼请求的范围，并以当事人的生活、生产经营的急需为限。第一百七十条进一步规定，民事诉讼法第一百零六条第三项规定的情况紧急，包括：（一）需要立即停止侵害、排除妨碍的；（二）需要立即制止某项行为的；（三）追索恢复生产、经营急需的保险理赔费的；（四）需要立即返还社会保险金、社会救助资金的；（五）不立即返还款项，将严重影响权利人生活和生产经营的。律师认为，先予执行是一种以合法方式掩盖非法目的的行为。（采晴整理）
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行政许可，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查准予其从事特定活动的行为。在征收实践中，尤其是一些企业、商铺的被征收人，必须依靠各种证件来证明自己有权获得停产停业损失等征收补偿。而在涉及环保关停、违法建筑的认定处置中，究竟是不是违建，能不能继续正常营业下去，关键也要看各种证照是否齐全。知道了行政许可的极端重要意义，那么怎样才能获得许可呢？第一步，提出申请。根据所要许可的内容，各行政机关有自己所需审查的材料，我们要做的就是根据材料目录，整理好申请材料，交给相应的行政机关审查，如果材料不全或有欠缺，行政机关应当场或五日内一次性告知需要补正的内容。逾期不告知的，自收到之日起即为受理。如果办事窗口始终以各种原因不开放，当事人一定要多跑两趟，而不要轻易放弃。须知，律师去法院立案有时也是要靠跑腿儿的。第二步，等待审查。行政机关如果只审查申请材料是否齐全，那么只要材料齐全符合规定的形式，行政机关必须当场发放行政许可证。如果要进行材料的内容实质审查，行政机关要在受理申请之日起二十日内作出行政许可决定（经本机关负责人批准可延长十日）。根据国务院的指导思想，为了老百姓能更便捷的办理相关证件，很多地区都推出统一办理或联合办理、集中办理的窗口，如果是这种情况，除当场作出行政许可决定外，行政机关需在四十五日内办结（经本级人民政府批准可延长十五日）。第三步，发放证件。经行政机关审查后，一般有...
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条的规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。该条款确定了房屋征收“先补偿、后搬迁”的基本原则。这一原则在货币补偿方式中，要求全部补偿足额到位，专款专户，被征收人随时可以领取补偿款。如果只是支付了部分补偿款或者虽然钱打入了账户但却无法领取，都不符合“先补偿”的标准，自然也就不满足搬迁的条件。但被征收人拒绝签补偿协议或拒绝领取补偿款，不会导致征收项目“先补偿”标准的无法实现。事实上，只要补偿足额到位，处于随时可领取的状态，则视为达到“先补偿”的法律效果。实践中房屋征收部门往往将拒不领取的补偿款依法进行提存，为后续搬迁铺平了道路，而被征收人却反而容易陷入“不领补偿，就不用搬离”的误区，这是值得我们注意的。“先补偿”原则在产权调换方式中，现房安置的，房屋征收部门提供真实、明确的安置房源，待被征收人搬迁完毕后，双方再办理房屋交付手续。期房安置的，由双方协议确定安置房源后，房屋征收部门即可以要求被征收人搬离，待安置房竣工后，再交付房屋。简言之，期房安置是存在一定的风险的，特别是在2011年以前的“商业拆迁，开发商安置”时代显得较为突出。总体而言，在590号令施行后，风险是完全可控的。同样，被征收人不接受安置房，不会导致征收项目“先补偿”...
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条的规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。该条款确定了房屋征收“先补偿、后搬迁”的基本原则。所谓“后搬迁”是指被征收人获得补偿后，需上交产权证明，并在规定期限内腾空被征收房屋。在现实生活中，部分被征收人既不签署补偿安置协议，也不在法定期限内行使复议或诉讼的权利，误以为不签协议、不领补偿款，就不会被强制搬迁。等到人民法院执行司法强拆时，才后悔不已。广大被征收人一定要知道，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条之规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不在补偿决定规定的期限内搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。只要满足以下3个条件，被征收房屋就可能面临司法强拆：1、由市县一级政府作出房屋征收补偿决定；2、被征收人在补偿决定规定期限内未搬迁；3、被征收人在法定期限内未申请行政复议或提起行政诉讼。行政复议的一般期限为60日，行政诉讼的法定期限一般是6个月。这就意味着一旦上述条件成立，作出房屋征收决定的市县一级政府就有权向法院申请司法强拆。若此时，被征收人不能及时的组织起有效的执行异议，将面临被强制搬迁的结局。在选择房屋产权调换的情形下，室内物品将被清点、登记后妥善移出至...
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根据2011年施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。之后，在第二十五条中规定由房屋征收部门与被征收人按照本条例来对征收补偿协议的内容进行协商。由此可见，补偿协议的一方是由市、县级政府确定的房屋征收部门，除此之外的任何主体均无权与被征收人签订补偿协议。如果开发商在2011年以后再来找你签订补偿协议，被征收人就一定要警惕了。协议的另一方——被征收人，则是指被征收房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人和公有房屋的承租人）。是否包含房屋的一般承租人即使用权人，实务中尚存争议，但承租人如有实际损失也是完全有权主张参与协商谈判的。（采晴整理）
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协议签订主体确定了，接下来就该是协议内容的确定了。按照现在主流的观点征收补偿协议是一种行政合同。因此，征收补偿协议一方面要符合行政目的和行政法原则，另一方面也要符合《合同法》的原则规定，确保在自愿、相对平等的基础上订立。根据《条例》第二十五条的规定，征收补偿协议的内容应当包括：补偿方式、补偿金额和支付期限，用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停业停产损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等。具体如下：要点一：被征收房屋的基本情况。房屋的基本情况包括：房屋土地使用权取得的方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层高、朝向等，建筑年限以及被征收人的家庭结构等。同时，如果有附属用房、附着物、地下室的，也应当在协议当中列明。如果被征收房屋的基本事实不清，则补偿协议的风险将会很大。要点二：被征收房屋价值评估的情况。仅靠明确房屋的基本情况来确定被征收房屋的价值是不够的，除此之外还需要房屋征收部门委托专门的鉴定机构出具相关的评估报告。评估报告主要是对房屋的区位、地段、用途、结构、层高、新旧程度、建筑面积等基本因素进行详细的评估，目的就是准确确定房屋的市场价值，防止低值高估或者高值低估等不正常的现象。从这个角度上讲，在评估报告尚未出炉前，被征收人不应与征收方签订任何补偿安置协议，否则就属于“无凭无据”的主观臆测，可谓后患无穷。要点三：征收补偿安置方式。安置方式是征补协议...
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双方在签订征收补偿协议之后，应该遵循协议的内容实际履行、适度履行。近期，在接待的一些咨询中，很多被征收人就提出了这样的疑问，我已经跟征收方签订了协议，但该协议已过了履行期限，政府还没有把该给我的补偿落实，此时，我该怎么办呢？对于这个问题，律师认为被征收人不必惊慌，因为根据《行政诉讼法》第十二条第十一项规定，当行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除土地房屋征收补偿协议时，我们是可以提起行政诉讼来维护自己的权利的。另外，如果征收方出现了将同一安置房先后安置给不同的被征收人的情形，此时应该作为房屋确权纠纷案件处理，提起房屋所有权确权之诉。被征收人还可以另行起诉，要求征收方另行提供补偿安置。如果在安置房建设过程中，征收方有擅自改变安置房的结构、面积、朝向等问题，致使补偿协议无法正常履行，被征收人坚持要求依照协议征收补偿或者安置的，应判令征收方按照合同约定的标准履行给付征收补偿或者安置的房屋，征收方拒绝执行的，可采取划拨征收方款项，按照征收补偿协议的内容在市场上购置商品房交付给被征收人的方式执行。（采晴整理）
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《基本农田保护条例》第2条规定，本条例所称基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。《条例》第10条对基本农田的主要类别进行了列举。那么，基本农田一经划定究竟将依法获得怎样的特殊保护呢？《条例》第17条规定，禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。第18条还规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。也就是说，基本农田只有一种合法用途，就是耕种，以解决群众的口粮问题。改为从事养殖业、修建农家乐和所谓农业生态观光园等，都是不允许的。（采晴整理）
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《继承法》规定，遗产范围限定在被继承人去世时所拥有的个人财产，因此，因房屋拆迁所得到利益如果没有实际进行确定、没有签订拆迁协议，则拆迁权益无法作为遗产继承。具体可以分为以下几种情况：一、未签订拆迁安置协议，拆迁安置对象在签订拆迁协议前去世的。应当首先对被拆迁房屋进行继承，根据房屋属于私房还是公房，分别确定产权人或承租人，办理相关变更手续后再由新的产权人或承租人办理拆迁手续。二、已签订拆迁协议但未取得拆迁安置房，拆迁安置对象在签订拆迁协议后，但拆迁利益尚未实际取得前去世的。这种情况下，应当等当相关拆迁利益实际取得后，再进行相关遗产的分割、分配。如果拆迁安置房取得产证需要间隔很长时间，也可以先就目前已经取得的拆迁款及其他财产进行遗产分割，拆迁安置房等到取得产证或房产登记中心可以办理相关登记手续后，再由各方继承人对该拆迁安置房进行分割、继承。三、已签订拆迁协议且已取得拆迁安置房，拆迁安置对象在实际取得拆迁利益后去世。所涉及的财产可以作为遗产进行继承。遗嘱优先，但外迁奖励费等除外。（采晴整理）
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