“住改非”的房子遇拆迁就不给补啦？一起诉还没等法官判，钱就到账了！

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时间： 2021-07-01

近期在办理的案件中，对于住改非房屋的补偿安置争议是比较普遍的，原因就是被拆迁人大多都靠住改非的房屋生活，但是很多地方都是在住宅房屋的基础上上浮一定比例对此类房屋补偿，而不是按照类似用途的商铺补偿。

这个补偿条件使得被拆迁人不可能再买到相似地段的门面房经营，无形中断了原来的生活来源，被拆迁人当然意见很大。那么，到底对于此类房屋的补偿标准，国家法律是怎么规定的呢？

先来看这样一个案例

王先生在乡下有一栋房屋，2019年左右王先生用该房屋注册了某有限责任公司，从事小本生意，尽管收益不大，但是维系一家5口的生活还是稳定的，2020年王先生收到被征收纳入红线范围的通知，非常高兴，但是征收方的补偿方案却让他入坠深渊。征收方案里王先生的房屋定性为住宅，对“住改非”仅定额补偿1万，双方经过多次协商都不能达成协议，最终王先生找到万典律师寻求帮忙。

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那么什么是“住改非”呢？

所谓“住改非”房屋，是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但改做经营，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。

“住改非”拆迁怎么补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》相关条例，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

根据2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的相关规定：对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

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万典律师给您总结以下几种情况

第一：依照住宅房屋和非住宅房屋的加权平均值确定。

第二：有条件的享受商业用房补贴政策。

1、根据营业时间是否取得合法证照来决定补偿。

2、根据改变房屋用途时间来决定补偿

3、结合是否沿街，所在楼层等房屋状况来决定是否补偿

实践中，由于各地区基本情况不同，在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法。

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在万典律师的帮助下王先生提起诉讼请求，对政府在其制定的补偿安置方案中直接规定补偿标准是否合法向法官提出了意见，经法院审理，法官在协调双方立场时就明确指出，补偿标准只能通过评估机构参照周边市场价格评估确定，政府无权直接规定住改非房屋的补偿标准。拆迁方自认补偿标准低于平均市价感到理亏，只好与王先生重新协商补偿问题。由于王先生申诉的时间比较早，经过多次谈判，最终按照每平米3万的价格对王先生进行了补偿，由于法院判决还没有下达，最终王先生同意撤回诉讼了解本案。

万典简介

北京万典律师事务所系专业化、规模化土地拆迁领域的律师团队，在多年的维权道路中律师团队已逐步探索出诉讼、裁决、调查、协调谈判等多种程序密切配合的有效维权战略体系，作为弱势群体的代理团队，凭借法律与智慧无数次将强势的行政机关、开发商推上法律被告席并运用法律武器成功解决当事人的补偿问题，办理了无数经典案例，其强有力的风格、智慧的方法在司法实践中取得了卓越的成效。

业务范围：土地征收纠纷；房屋拆迁纠纷；房屋征收纠纷，征地拆迁引发的行政处罚和刑事辩护案件；土地权属争议、承包、流转、出让、转让纠纷。

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