一般不同的用地性质会有不同的用途，而这是城市规划管理部门根据城市总体规划的需要来进行规定的。
商业用地是可以建住宅的，一般只要规划局批准建设，房产登记部门允许划分单元分割出售就可以了，不过这样一来就有以下几个弊端：
1、商业用地上建造的住宅，拿到的房产证是商业房产而不是住宅房产证。
2、商业用地上建造的住宅交易是需要按照商业房产缴纳税费的。
3、商业用地的期限只有40年，而且不能像住宅用地有70年的期限，到期后还能自动延期。
4、商业用地上的住宅到期后需要按照商业用地的标准来补缴地价，而且水电费的缴纳也是要按照商用的标准缴纳。
5、商用地上的住宅在初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅用地上的为1、5%；此外商用地上的住宅购买大多是不能申请公积金贷款的。
（采晴整理）