源棚改发〔2016〕5号

关于城中村园区村棚户区改造房屋拆迁补偿工作的

指导意见

（2016年4月5日）

为规范城中村、园区村和棚户区房屋拆迁补偿工作，维护房屋所有权人的利益，推进改造项目顺利实施，参照相关文件规定，结合我县实际，制定本指导意见。

一、适用范围

县城规划区内城中村、园区村和棚户区房屋拆迁补偿适用本指导意见。

二、拆迁项目实施主体及职责

城中村、园区村和棚户区拆迁工作实行属地化管理，实施主体为各镇办、村居和有关单位。

负责组织实施房屋拆迁与补偿工作，包括选定评估机构、入户调查登记、拟定补偿方案、签订补偿协议、腾空拆除旧房、组织回迁安置、受理相关信访投诉等。

三、拆迁补偿指导原则

涉及房屋征收的按照淄政办[2011]6号文件规定的房屋征收程序进行；涉及房屋拆迁的按照“七步走”民主决策程序进行。

拆迁改造项目在充分尊重民意的基础上，采取协商搬迁、先补偿后搬迁的工作原则；充分听取被拆迁人对拆迁补偿方案的合理化建议，维护群众合法权益，切实让群众得到实惠。

坚持“立足现状、尊重历史”的原则，妥善处理好历史遗留产权问题。

四、房屋拆迁补偿和评估

（一）房屋补偿

1、补偿范围。对拆迁范围内的住宅房屋的主房、附属房、装饰装修、附属物、院落和非住宅房屋进行补偿。具体补偿数额由专业房地产评估机构按照有关规定评估确定。

2、补偿方式。房屋拆迁补偿方式分为货币补偿和产权调换两种，具体补偿方式由房屋所有权人自愿选择一种。对于选择货币补偿的给予一定奖励。

3、面积认定。拆除房屋的合法用地面积和合法建筑面积，以房地产权属证书或其它具有法律效力的证明文件记载为准。住宅合法主房建筑面积原则上不超过其合法用地面积的70%。

4、补偿方案的拟定。各镇办、村居和有关单位负责房屋拆迁补偿方案的拟定、征求意见和公示，公示时间不少于15日，补偿方案须报指挥部审核并备案。

5、住改非房屋的补偿标准。利用住宅房屋从事合法经营活动的，对营业执照和税务登记证注明的营业地点与房地产权属证书记载一致的住宅房屋，可参照相关规定适当增加补偿。

6、“三费”及补助奖励补偿的标准。搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费及搬迁补助、奖励标准参照相关规定执行。

（二）房屋产权调换

1、产权调换原则。拆除住宅房屋的只对合法主房进行安置，附属房和院落只进行货币补偿；拆除非住宅房屋只给予货币补偿不进行产权调换。

2、产权调换房源。项目实施主体须在房屋拆迁补偿方案公示之前，将产权调换房屋的地点、面积、规划设计图和分户平面图报指挥部备案。

3、产权调换房屋建设标准。产权调换房屋建筑面积不少于被拆迁房屋的合法主房建筑面积。产权调换房屋建设标准必须符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准；符合国家和省规定的质量安全标准；产权调换房屋建设单位不得擅自改变规划。

4、产权调换房屋的价值。产权调换房屋及附属房的价值由专业房地产评估机构评估确定。产权调换房屋的价值和被拆迁房屋的价值按照多退少补的原则进行结算。

5、产权调换。被拆迁人在产权调换房源中原则上只能选择与合法主房建筑面积相近的户型。对经济困难无力购买安置住房的居民，可以通过提供租赁性房屋等方式满足其基本居住需求，符合有关政策规定的，纳入住房保障体系进行保障。

6、过渡期限。过渡期限是指从房屋补偿协议签订之日起至产权调换房屋交付之日止的期间。产权调换房为期房的，6层及以下房屋的过渡期限不得超过24个月；7层及以上房屋的过渡期限不得超过36个月。

由于项目实施主体的原因延长过渡期限的，对由被拆迁人自行解决周转用房的，从逾期之日起付给被拆迁人的临时安置补偿费增加一倍；对项目实施主体解决周转用房的，从逾期之日起付给被拆迁人临时安置补偿费。

（三）房屋价值的评估

房屋拆迁范围确定后，评估机构的选择由项目实施主体按照“七步走”民主决策程序进行确定。　　

房地产评估机构独立、客观、公正地开展房屋评估工作；项目实施主体应当组织被拆迁人积极配合评估机构做好入户调查、实地丈量查勘、提供或协助搜集评估机构所必须的相关资料。

项目实施主体工作人员、被拆迁人和注册房地产估价师须在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被拆迁人拒绝在实地查勘记录上签字的，由项目实施主体工作人员、注册房地产估价师和无利害关系的第三人现场见证，并在分户评估报告中作出相应说明。

因被拆迁人的原因不能或被拆迁人拒绝对房屋进行实地查勘的，评估机构可在项目实施主体工作人员和无利害关系第三人的见证下，依据拆迁房屋的相关权属资料，参照同区域该类房屋进行评估，并在分户评估报告中作出相应说明。

分户评估结果须在拆迁范围内向被拆迁人进行公示，公示时间为7日。公示期间，项目实施主体组织有关人员对分户评估结果进行现场说明。

分户评估结果公示期满后，评估机构向项目实施主体提供委托评估范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告。项目实施主体在公示期满后将分户评估报告送达被拆迁人。

（四）签订补偿协议

1、补偿协议签订主体。项目实施主体组织被拆迁人签订房屋拆迁补偿协议，签订补偿协议时被拆迁房屋的所有权人、共有权的共有人、持有授权委托书的代理人必须亲自到场签字。

2、补偿协议内容。项目实施主体须与被拆迁人就补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋地点、面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、价款支付方式、时间、违约责任等事项，订立补偿协议。

（五）腾空房屋并交房

补偿协议签订后，被拆迁人须将被拆迁房屋腾空并经验收合格后交回，被拆迁房屋由项目实施主体统一进行拆除。产权调换房屋的选房顺序采用积分制确定。

（六）其他事项

1、房屋补偿资金。落实房屋补偿资金专款专存专用制度，明确监管单位。

及时拨付补偿资金，对于拆除住宅房屋的，在签订补偿协议并腾空交房后7日内向被拆迁人拨付搬迁补偿费、临时安置费、停产停业损失费、搬迁补助费和奖金；拆除非住宅房屋的，在签订补偿协议并腾空交房后7日内向被拆迁人支付货币补偿金额。

2、整理拆迁补偿档案。房屋拆迁补偿协议签订后，项目实施主体整理房屋拆迁档案并归档保存。

（采晴整理）