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《厦门市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》政策解读

日期: 2018-11-28
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《厦门市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》政策解读


《厦门市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》政策解读

《厦门市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(厦府[2015]255号)于2015年12月31日颁布,本意见自发布之日起30日后施行,有效期5年。

一、出台背景

2011年制定的《厦门市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(厦府办[2011]75号)已经实施四年,部分条款内容已不适应《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》(省政府令第138号)和我市房屋征收包干办法规定的相关程序和内容,亟需进行修改完善。按照我市现行房屋征收的有关规定,意见充分吸纳总结了轨道交通1号线建设项目国有土地上房屋征收过程中的具体实施操作经验,以及各区提出的修改意见和建议。

二、主要依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例(国务院令第590号)、《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法(省政府令第138号)和《厦门市人民政府关于进一步完善房屋征收包干办法的意见》(厦府[2015]404号)等其他法律法规、政策规定。

三、对象范围

我市国有土地上房屋征收与补偿工作。

四、重点内容

(一)进一步明确房屋征收实行各区政府包干负责制。

房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿具体工作的问题,拓宽了具体征收实施工作的渠道。同时规定征收实施单位需从省住房和城乡建设厅备案名录中产生,且需定期申请年度考核,考核不合格的不可承接新的征收项目,保障了征收实施机构的规范化。

(二)进一步规范房屋征收程序。

一是明确了征收范围及公布的程序,以及征收补偿方案确定前,区政府应组织对征收范围内权属未登记建筑进行调查、认定和处理。

二是明确征收补偿方案的论证,征求公众意见和根据公众意见修改情况、征收范围等应在房屋征收范围内和厦门市土地房屋征收信息网公布,同时补偿方案报市国土房产局备案。

三是明确因旧城区改建需要征收房屋,过半数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的,区政府应组织听证会。

四是明确作出房屋征收决定前,区政府出具社会稳定风险评估报告的方式。

五是明确房地产价格评估机构的名单、选定办法、期限等相关事宜。

六是明确房屋被征收后,区房屋征收部门办理土地房屋权属注销登记,并申请办理安置房权属证书登记。

(三)进一步明确征收补偿问题。

一是明确了被征收人可以选择货币补偿也可以选择房屋产权调换。但涉及征收企业经营性用房的,确因城市规划调整无法实行产权调换的,区房屋征收部门制定征收补偿方案时应明确实行货币补偿。

二是明确了征收用于出租经营的非住宅房屋,应当给予被征收人停产停业损失补偿,被征收人与承租人(实际经营者)对停产停业损失补偿的分配有约定的,从其约定。

三是明确了临时安置费标准由具备相应资质的房地产价格评估机构按征收公告发布时点的同区域相同房屋用途的市场租金进行评估。区人民政府根据市场租金评估报告确定征收项目临时安置费标准。

四是明确征收国有土地上私有住宅房屋,被征收房屋及安置房评估涉及土地出让金扣除标准按我市地价征收的有关规定执行。

五是明确任何单位和个人不得在征收范围内实施以下不当增加补偿费用的行为:新建、扩建、改建房屋;改变房屋结构和用途、装修及增加附属设施;房屋产权转移、分割、析产;工商注册、税务登记;迁入户口、分户等。

五、特色亮点

该意见的颁布实施进一步规范了我市国有土地上房屋征收与补偿活动,对维护公共利益、保障被征收人合法权益,为我市开展“和谐征迁”创造良好的政策环境,对维护我市经济社会发展大局具有十分重要的作用。一是更符合国务院令第590号和省政府令第138号的规定;二是与2012年确定的房屋征收包干办法(厦府[2012]404号)的规定一致起来;三是更具有可操作性。

六、惠民举措

(一)征收补偿方案确定前,区人民政府应组织对征收范围内权属未登记建筑进行调查、认定和处理,被征收人应当配合。

(二)被征收人应当在征收公告发布之日起5日内,通过自行协商选定房地产价格评估机构;上述期限内协商不成的,由区房屋征收部门3日内采取摇号或抽签等随机方式选定。参与的房地产价格评估机构不得少于3家,并应邀请被征收人代表、镇(街)、社区组织代表及公证机构参与监督和公证。

(三)征收用于出租经营的非住宅房屋,应当给予被征收人停产停业损失补偿。被征收人与承租人(实际经营者)对停产停业损失补偿的分配有约定的,从其约定。

(四)房屋被征收后,区房屋征收部门按照有关规定及时向土地房屋权属登记机构申请办理土地房屋权属注销登记,并为被征收人申请办理产权调换房屋的土地房屋权属证书登记。

七、办事指引

(一)各区房屋征收部门负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作,区人民政府可根据征收项目实际情况委托相关镇(街)组织协调。

(二)区人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证,论证后的征收补偿方案应当同时在房屋征收范围内和厦门市土地房屋征收信息网公布,征求公众意见,征求意见期限不少于30日。征求意见情况和根据公众意见修改的情况,应当及时予以公布。

(三)区房屋征收部门拟定的征收补偿方案应书面征求市土地房屋征收事务管理中心意见。区人民政府作出房屋征收决定前,应将确定的征收补偿方案报市国土房产局备案。

(四)因旧城区改建需要征收房屋,过半数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》规定的,区人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

(五)作出房屋征收决定前,区人民政府应当确定相关部门或者委托专门机构,通过征求人大代表、政协委员及群众意见、专家评议和有关职能部门论证相结合的方式,对社会稳定风险进行预测和评估,并出具社会稳定风险评估报告。

(六)临时安置费标准由具备相应资质的房地产价格评估机构按征收公告发布时点的同区域相同房屋用途的市场租金进行评估。区人民政府根据市场租金评估报告确定征收项目临时安置费标准。

(七)征收国有土地上私有住宅房屋,被征收房屋及安置房评估涉及土地出让金扣除标准按我市地价征收的有关规定执行。

八、新老政策差异

(一)第一条第一款明确房屋征收实行各区政府包干负责制,与我市于2012年确定的房屋征收包干办法的规定一致,原第一条规定的房屋征收实行市、区两级共同负责,以区为主的原则与房屋征收包干办法的规定不一致。第一条第二款明确区政府可根据征收项目实际情况委托相关镇(街)组织协调。原第二条规定的房屋征收部门可以委托街道(镇)承担房屋征收与补偿的具体工作,与国务院令第590号和省政府令第138号的规定相冲突,街道(镇)不能直接作为征收实施单位。

(二)第二条明确其他征收实施单位应当从省住房和城乡建设厅备案名录中产生,与省住建厅的规定一致。原第二条没有规定其他征收实施单位产生的途径,需要明确。

(三)第三条明确如何确定征收范围及公布的程序问题。根据《厦门市人民政府关于调整国有土地上房屋征收范围确定程序的批复》(厦府[2015]181号)和《厦门市人民政府关于进一步明确国有土地上房屋征收范围组织论证有关委托工作的通知》(厦府[2015]273号),重新调整国有土地上房屋征收范围确定程序。原第三条的规定与现有规定相冲突,需要修改。

(四)第四条三款明确区政府公布征收范围的方式,不得实施不当增加补偿费用的行为以及书面暂停办理方式问题。原第六条规定不够具体明确。

(五)第五条第一款明确征收补偿方案确定前,区人民政府应组织对征收范围内权属未登记建筑进行调查、认定和处理。原第五条规定作出房屋征收决定前,房屋征收部门应组织有关部门对征收范围内权属未登记建筑进行调查、认定和处理。房屋征收部门并没有该权力职责,与上位法的规定相冲突。第五条第二款明确涉及征收企业经营性用房的,确因城市规划调整无法实行产权调换的应实行货币补偿。与省政府令第138号规定一致。原第五条没有此规定。

(六)第六条第一款明确征收补偿方案的论证,征求公众意见和根据公众意见修改情况等应在房屋征收范围内和厦门市土地房屋征收信息网公布。原第四条第一款规定征收补偿方案应在房屋征收范围内和征收部门门户网站公布。为了规范公布途径载体统一为厦门市土地房屋征收信息网。第六条第二款明确因旧城区改建需要征收房屋,过半数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的,区政府应组织听证会。原第四条第二款规定为多数被征收人。根据省政府令第138号的规定,过半数被征收人认为即可。

(七)第七条明确征收补偿方案报市国土房产局备案。原第四条第一款规定征收补偿方案应报市土地房屋征收办公室,原规定与上位法不一致,区征收部门拟定征收补偿方案,报区政府而不是市征收部门。

(八)第八条明确作出房屋征收决定前,区政府出具社会稳定风险评估报告的方式。原第七条规定没有明确区政府出具社会稳定风险评估报告的方式。根据省政府令第138号第十二条之规定进行具体明确。

(九)第九条明确房地产价格评估机构的名单、选定办法、期限等相关事宜。原第八条规定多数人意见选定评估机构,缺乏法律依据,需要修改。

(十)第十条明确征收用于出租经营的非住宅房屋,应当给予被征收人停产停业损失补偿,被征收人与承租人(实际经营者)对停产停业损失补偿的分配有约定的,从其约定。属于新增条款。

(十一)第十一条明确临时安置费标准由具备相应资质的房地产价格评估机构按征收公告发布时点的同区域相同房屋用途的市场租金进行评估。区人民政府根据市场租金评估报告确定征收项目临时安置费标准。属于新增条款。

(十二)第十二条明确征收国有土地上私有住宅房屋,被征收房屋及安置房评估涉及土地出让金扣除标准按我市地价征收的有关规定执行。属于新增条款。

(十三)第十三条明确房屋被征收后,区房屋征收部门办理土地房屋权属注销登记,并申请办理安置房权属证书登记。属于新增条款。

(十四)第十四条赋予市国土房产局解释权限。

(十五)第十五条明确意见自发布之日起30日后施行,有效期5年。

(来源:厦门市国土资源局)

采晴整理

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