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新拆迁条例的十大亮点

日期: 2016-04-22
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新拆迁条例的十大亮点

  发布时间:2016-04-22 16:03:35 点击数:171
导读:经国务院领导批准,国务院法制办今天全文公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》,以征求社会各界意见。一桩桩惨烈的中国式拆迁悲剧发生,令国有土地房屋征收补偿立法备受全社会高度关注。从此次公布的征求

经国务院领导批准,国务院法制办今天全文公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》,以征求社会各界意见。

 

一桩桩惨烈的中国式拆迁悲剧发生,令国有土地房屋征收补偿立法备受全社会高度关注。从此次公布的征求意见稿中,人们可以看到,新条例的立法理念与设计思路,充分彰显“维护‘公共利益’,保障被征收人的合法权益”的鲜明特色,并在公益维护与私权捍卫的交叉碰撞之间,力求达到双赢平衡。

亮点一

公共利益征收与商业开发征收彻底分开

征求意见稿规定,为了“公共利益”的需要,对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的,适用本条例。

明确这点,不仅意味着长期以来在拆迁活动中频频暴露的“官商合谋”将被封杀,而且宣告,将“公共利益”征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式,将彻底退出历史舞台。

我国2004年宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产,规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序,才能进行征收或者征用。

但什么是“公共利益”,如何界定?成为立法的一大难点。专家学者认为不能过大,实务部门认为不能过窄。有学者指明,“公共利益”的界定,直接关系到对公民私有财产的保护力度以及地方政府的强拆空间。

征求意见稿以列举式的方式,明确“公共利益的需要”包括:国防设施建设;国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利、科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业;为改善低收入住房困难家庭居住条件,由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设;为改善城市居民居住条件,由政府组织实施的危旧房改造;国家机关办公用房建设以及法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。

亮点二

政府是公共利益征收惟一补偿主体

征求意见稿规定,县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

这就是说,实施公益性征收、补偿的主体只有一个,那就是政府。

明确政府是征收补偿的主体,是对现行操作的彻底颠覆。过去,制度设计的,就是政府躲在幕后,由拆迁人即开发商向政府申请拆迁许可,获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商,为了追求利润,往往尽可能压缩拆迁补偿标准,并且把拆迁负担转嫁到房价里。由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈,不断升级。

亮点三

政府征收房屋必须要两次公告

征求意见稿第10条规定,县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后,应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告,并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日;但是,房屋征收范围较大的,公告时间不得少于60日。

县级以上地方人民政府应当将被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公告。

征求意见稿第14条规定,县级以上地方人民政府应当将房屋征收决定予以公告。公告应当载明房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间和行政复议、行政诉讼权利等事项。

征求意见稿在征收程序中,突出强调了被征收人的知情权、参与权等。

亮点四

发生“公共利益”争执交司法判决

征求意见稿规定,被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

这是一个新规定。突破只能对补偿、安置可以提起复议或诉讼的局限。

征收者与被征收者在征收阶段产生的争议,通常因是否属于“公共利益”而起。在这个问题上,过去政府既是运动员也是裁判员,一手遮天,每每让被征收人感到缺乏一个平等的说理平台。

对征求意见稿的这一规定,北京大学法学院副院长沈岿教授认为:“这一点非常重要,因为‘公共利益’确实存在模糊地带。从美国的经验看,法院在同一件事情上也会有截然相反的判决。但非常重要的一点是,政府必须在法庭上接受被征收人关于‘公共利益’是否存在的挑战,政府必须举证证明自己的‘公共利益’主张究竟在什么地方。”

他表示,这是让更多的民众最终接受政府决定的机会,也是政府重新审视自己决定是否周全的机会。

亮点五

危旧房改造必须有90%以上人数同意

征求意见稿规定,因危旧房改造的需要征收房屋的,县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上,征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的,县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定;未达到90%被征收人同意的,不得作出房屋征收决定。政府应当将征求意见的情况及时公布。

征求意见稿还规定,因危旧房改造的需要征收房屋的,补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前,还应当征得三分之二以上被征收人的同意;危旧房改造的补偿协议,在签约期限内签约率达到三分之二以上的,方可生效。

打着危房房改造的旗号,一些地方政府与开发商联手行强拆之实,践踏被征收人的私有财产权。征求意见稿的规定,有可能将明显放慢旧房改造步伐。

亮点六

征收补偿额按市场评估价确定

征求意见稿规定,房屋货币补偿额,根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。

被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构,按照房地产估价规范和有关规定确定,但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。

房地产价格评估机构,由被征收人以投票、抽签等方式确定。

因补偿谈不拢,不知酿成了多少拆迁悲剧。

征求意见稿的这一规定,至少有两大看点:一是明确评估价“不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”;二是强调评估机构的中立性。现在,许多被征收人都认为,评估机构不中立,因为都是政府单方指定的。征求意见稿改进为“由被征收人以投票、抽签等方式确定”,即被征收人说了算。

如果评估机构或估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的,还将面临被警告、吊销资质、被追究刑事责任等制裁。这是征求意见稿在法律责任中的规定。

亮点七

尊重被征收人补偿方式多样选择

征求意见稿规定,补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。

因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的,被征收人享有回迁的权利。除征收租赁房屋外,被征收人可以选择补偿方式。

提供灵活多样的选择,体现了对被征收人的尊重。

亮点八

野蛮暴力强制搬迁者可追刑责

征求意见稿规定,房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。

2009年11月27日,贵州博宇房地产公司组织数十人,携带钢管、撬棍和封口胶,对普陀巷9住户8间门面房进行暴力拆迁,13名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖离现场。这一野蛮拆迁,最终酿成群体性事件。

根据征求意见稿,如果房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位违法上述规定,不仅造成的损失要赔偿,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,将依法追究刑事责任,尚不构成犯罪的,依法给予处分。

亮点九

违法建筑不予补偿并依法拆除

征求意见稿规定,对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿,并依法拆除;对未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。

对违法建筑拆除是否补偿问题,一直以来都存在补与不补的争议。

补,是因为一些违法建筑的长期存在,与政府职能部门不作为有关,政府应当为失职买单;不补,是因为那样对守法者明显不公平。

征求意见稿坚持了“不予补偿,并依法拆除”的立场。

亮点十

商业拆迁强调自愿公平政府不介入

征求意见稿在附则中规定,非因“公共利益”的需要实施的拆迁,应当符合城乡规划、土地利用总体规划,并依法办理有关审批手续,由建设单位编制具体实施方案,报经房屋征收部门批准后,按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。

区别于公益性搬迁,非“公共利益”的拆迁,是一种民事行为,是平等主体之间的一种交易,不存在地方政府介入问题,讲究的是双方协商。

根据征求意见稿,县级以上地方人民政府对商业拆迁进行监督管理。 法制日报北京1月28日讯 记者 李立

相关立法进程

中国城市房屋拆迁制度始于上个世纪90年代。

1991年6月1日,国务院发布我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》,以配套当时的《城市规划法》。

1994年7月5日,我国出台《城市房地产管理法》,由此拉开了房地产市场化序幕,开发商成为中国城乡建设的主力军。就在当年,中国开始推行分税制改革,地方政府开始逐渐倚重土地财政。

2001年6月7日,国务院常务会议通过了对《城市房屋拆迁管理条例》的修改,并于当年7月1日起实施。修改后的条例,仍然没有区分公益和商业拆迁,其运作模式依然是建设单位向政府申请拆迁许可,获批后实施拆迁,发生纠纷由政府裁决;被拆迁人拒绝拆迁的,实行强制拆迁。由于在拆迁问题上,地方政府既是拆迁许可者,又是争议裁决者,无形中充当了强拆的支持者,理论上为“官商合谋”提供了现实的便利,这逐渐发展成为拆迁矛盾的根源。

2007年3月16日,《物权法》出台。该法第42条规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益,征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”

2007年8月30日,《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定:“为了公共利益需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”

 

 

2007年12月14日,在国务院第200次常务会议上,《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》是第一项议题。会议认为,这个条例直接关系人民群众切身利益,要求有关部门广泛听取意见进一步修改后,再次提请国务院常务会议审议,然后公开征求群众意见,再由国务院决定公布施行。

2008年以来,尽管我国遭受国际金融危机冲击,但相关立法仍在进行中,据介绍,国务院法制办在近两年时间里,配合建设部门,进一步加强了理论研究,并到广州、大连展开调研,与被拆迁人进行座谈。同时,国务院法制办对拆迁条例修改中遇到的所有问题,进行了全面梳理,对草案进行了不断修改完善。特别需要说明的是,在此期间,国务院法制办还密切重视舆情收集,对征收、拆迁上发生的新问题、新动向,做到适时跟踪、了解、分析,作为立法参考。


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    一、农用地转用、征用土地,必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此,用地单位在初步选定某农用地为建设用地后,应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。▲规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》,则地方人民政府批准提供建设用地前,须先取得国土资源部许可,再履行批准手续。▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》,则在禁止期限内,土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件,各级人民政府也不批准提供建设用地。二、编制建设项目可行性论证:确认该农用地可以用于建设,再根据建设部门的要求,进行和编制建设项目可行性论证,向建设部门提交用地申请,建设部门审查符合的,颁发建设项目的《选址意见书》,用地单位应按规定缴纳选址规费。▲其中,农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后,市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效。三、提出用地预审申请:用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请,由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。▲建设项目用地预审文件有效期为两年,自批准之日起计算。已经预审的项目,如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的,应当重新申请预审。▲建设用地单位申请预审,应当提交下列材料:1.建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定);2.预审的申请报告,内容包括:拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的,只提供项目可行性研究报告。▲如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特...
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    2018 - 11 - 15
    《不动产权证》和《土地使用权证》都是具有法律效力的,只是二者又有区别。一、《不动产权证》:《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。《不动产登记暂行条例实施细则》也自2016年1月1日施行。《不动产权证》囊括的范围要大很多,这一点从不动产登记的内容就可以看得出来。主要包括:1、集体土地所有权登记;2、国有建设用地使用权及房屋所有权登记;3、宅基地使用权及房屋所有权登记;4、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记;5、土地承包经营权登记;6、海域使用权登记;7、地役权登记。《不动产权证》的特点:除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证内容外,还增加了镭射区、不动产单元号、使用期限等内容。不动产单元号,具有唯一代码,相当于证书记录的不动产在全国范围内唯一的“身份证号”,通过不动产单元号就可以锁定该不动产信息。二、《土地使用权证》:不管是什么性质的用地都必须办理土地使用权证,这样才能算作是合法的用地。没有办理土地使用证的用地,即使在土地上建了房屋厂房,也会算作是违章建筑,将会被依法拆除。土地使用权证在中国是确认土地使用权的法律凭证。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》,国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。土地使用权证不仅仅是反映登记的内容,它的功能更加体现在权利保护上。由于土地证书只能由权利人持有,且权利人因处分使用权而办理登记时需要提供权利证书,这等于为物权增加了一把锁。而权利证书的灭失、遗失则意味着物权减少了一把锁的保护。从另外一个角度上说,权利人自己处分物权、土地使用权时,也将因为缺少权属证书而无法登记,无法行使自己的物权。我国颁发的土地证书类型:1、集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册土地证,核发集体土地所有权证,确认所有权。2、集体土地建设用地使用权证。县级人民政...
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