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房屋征收:应当按照新建商品房市场价格对被征收人进行补偿

日期: 2018-07-05
浏览次数: 798


   本事务所王卫洲律师承办孔庆丰等17人与泗水政府房屋征收决定案件,其中孔庆丰案被最高人民法院评选为全国征地拆迁十大典型案例, 典型意义:《国有土地上房屋征收补偿条例》第二条规定的对被征收人给予公平补偿原则,应贯穿于房屋征收与补偿全过程。无论有关征收决定还是补偿决定的诉讼,人民法院都要坚持程序审查与实体审查相结合,一旦发现补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”,即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定,该确认违法的要坚决确认违法,该撤销的要坚决撤销,以有力地维护人民群众的根本权益,本案首次判决按照新建商品房市场价格对被征收人予以补偿,对于房屋征收补偿具有里程碑式的指导意义,之后山东等全国各地省市均在司法、执法、立法中予以参考,2015年出台的《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定征收补偿按照新建商品房市场价值,其他省市出台的国有土地上房屋征收法规均有这样的规定,为被征收人主张补偿权益提供了法律依据。



    征收补偿应参照就近新建房价

  □征收拆迁典型案例

  □ 法制网记者 周斌

  "面对明显低于市场价格的补偿方案,法院坚决撤销县政府的房屋征收决定,保障了当事人合法权益。"虽然判决已过两年,但北京万典律师事务所主任王卫洲至今对其代理的孔庆丰诉山东省泗水县人民政府房屋征收决定案仍历历在目。

  2011年4月6日,泗水县政府作出决定,对孔庆丰家所在片区实施房屋征收。孔庆丰认为,该征收行为违法,在行政复议维持的情况下,将县政府告上了法庭。

  原告提供证据称,被告张贴的补偿方案征求意见稿照片上存有明显雪迹,县气象局证明2011年3月1日泗水降雪,因此征求意见稿实为降雪后张贴,3月21日便结束征求意见,公告期不足30天,程序违法。

  被告则回应说,当年2月有4次降雪,征求意见稿张贴于2月20日,照片上的雪迹为2月16日的降雪。

  法院审理认为,泗水县当年2月至3月有降雪,仅凭照片上的雪迹和当事人记忆,尚不能证明原告主张。

  庭上,被告指出,此次房屋征收,县政府进行了社会风险评估,召开了房屋征收补偿方案听证会,广泛听取群众意见。并提供了举行听证会的相关材料及会场照片。

  "此次征收涉及900余户,由于听证会没有广而告之,导致参加听证会的人数太少,而且多为企事业单位代表,听证结果不合理,不公正。"原告反驳道。

  王卫洲告诉记者,对于此次征收,原告无法接受的根本原因是补偿标准太低。

  据介绍,征收补偿方案规定:选择货币补偿的,按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿。产权调换的,安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资,超出10平方米以内的按优惠价结算,超出10平方米以外的按市场价结算;被征收主房面积大于安置房面积的部分,按照安置房优惠价增加300元每平方米的标准给予货币补偿。

  王卫洲回忆说,安置房优惠价为每平方米1300元左右,而当时他们走访该安置房附近多个新建商品房售楼处了解到,新建商品房价格都在每平方米3500元左右。"孔庆丰家面积有四五百平米,不管选择何种补偿方案,都损失很大,根本无法接受"。

  我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

  法院认为,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋的补偿,应参照就近区位的新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。

  "本案中,优惠价格显然低于市场价格,对被征收房屋的补偿价格也显然低于被征收人的出资购买价格。补偿方案对被征收人显失公平。"法院指出。

  最终,法院判决撤销泗水县政府作出的房屋征收决定。案件受理费50元,由泗水县政府负担。

  □点评

  公平补偿应贯穿征收全程

  侯勇(山东省高级人民法院行政庭副庭长):《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了对被征收人给予公平补偿的原则,因此,在诉房屋征收补偿决定案件中,应当重点审查补偿决定的合法性以及合理性。

  但司法实践中,对于征收补偿方案的审查方式,各地法院有不同的做法。有的认为,审理房屋征收决定重点在于程序方面的审查,即房屋征收部门拟定的征收补偿方案是否报市、县人民政府,市、县人民政府是否就征收补偿方案进行论证并予以公布征求意见,征求意见的期限是否少于30日等,如果这些程序都符合条例的规定,就认为征收补偿方案符合规定,至于该方案在实质内容上是否公平、合理,应当在审理房屋征收补偿决定的案件中重点审查。

  本案之所以具备典型意义,就在于法院并未采取上述审查方式,而是将条例规定的应对被征收人给予公平补偿的精神贯穿于房屋征收与补偿的全过程。无论是有关征收决定的诉讼,还是有关补偿决定的诉讼,人民法院都要坚持程序审查和实质审查相结合的原则,只要发现征收补偿方案确定补偿标准明显低于法定的"类似房地产的市场价格",就应当果断确认其违法性,以及时保障被征收人的合法权益。反之,如果法院在审理征收决定时对征收补偿方案不进行实质性审查,市、县人民政府下一步就会根据形式上合法但实质内容不公平的征收补偿方案实施征收补偿,将会给被征收人对补偿问题寻求救济带来障碍,也不利于纠纷的实质性解决。

  法制网记者 周斌 整理

 



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