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人民法院征收拆迁典型案例(第二批)

日期: 2018-07-26
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人民法院征收拆迁典型案例(第二批)

目录

  1.王风俊诉北京市房山区住房和城乡建设委员会拆迁补偿安置行政裁决案

  2.孙德兴诉浙江省舟山市普陀区人民政府房屋征收补偿案

  3.王江超等3人诉吉林省长春市九台区住房和城乡建设局紧急避险决定案

  4.陆继尧诉江苏省泰兴市人民政府济川街道办事处强制拆除案

  5.吉林省永吉县龙达物资经销处诉吉林省永吉县人民政府征收补偿案

  6.焦吉顺诉河南省新乡市卫滨区人民政府行政征收管理案

  7.王艳影诉辽宁省沈阳市浑南现代商贸区管理委员会履行补偿职责案

  8.谷玉梁、孟巧林诉江苏省盐城市亭湖区人民政府房屋征收补偿决定案


一、王风俊诉北京市房山区住房和城乡建设委员会拆迁补偿安置行政裁决案

(一)基本案情

2010年,北京市房山区因轨道交通房山线东羊庄站项目建设需要对部分集体土地实施征收拆迁,王风俊所居住的房屋被列入拆迁范围。该户院宅在册人口共7人,包括王风俊的儿媳和孙女。因第三人房山区土储分中心与王风俊未能达成拆迁补偿安置协议,第三人遂向北京市房山区住房和城乡建设委员会(以下简称房山区住建委)申请裁决。2014年3月6日,房山区住建委作出被诉行政裁决,以王风俊儿媳、孙女的户籍迁入时间均在拆迁户口冻结统计之后、不符合此次拆迁补偿和回迁安置方案中确认安置人口的规定为由,将王风俊户的在册人口认定为5人。王风俊不服诉至法院,请求撤销相应的行政裁决。

(二)裁判结果

北京市房山区人民法院一审认为,王风俊儿媳与孙女的户籍迁入时间均在拆迁户口冻结统计之后,被诉的行政裁决对在册人口为5人的认定并无不当,故判决驳回王风俊的诉讼请求。王风俊不服,提起上诉。北京市第二中级人民法院二审认为,依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第八条第一款第三项有关“用地单位取得征地或者占地批准文件后,可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理入户、分户,但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外”的规定,王风俊儿媳因婚姻原因入户,其孙女因出生原因入户,不属于上述条款中规定的暂停办理入户和分户的范围,不属于因擅自办理入户而在拆迁时不予认定的范围。据此,被诉的行政裁决将王风俊户的在册人口认定为5人,属于认定事实不清、证据不足,二审法院判决撤销一审判决及被诉的行政裁决,并责令房山区住建委重新作出处理。

(三)典型意义

在集体土地征收拆迁当中,安置人口数量之认定关乎被拆迁农户财产权利的充分保护,准确认定乃是依法行政应有之义。实践中,有些地方出于行政效率等方面的考虑,简单以拆迁户口冻结统计的时间节点来确定安置人口数量,排除因婚姻、出生、回国、军人退伍转业等原因必须入户、分户的特殊情形,使得某些特殊人群尤其是弱势群体的合理需求得不到应有的尊重,合法权益得不到应有的保护。本案中,二审法院通过纠正错误的一审判决和被诉行政行为,正确贯彻征收补偿的法律规则,充分保护农民合法权益的同时,也体现了国家对婚嫁女、新生儿童等特殊群体的特别关爱。


二、孙德兴诉浙江省舟山市普陀区人民政府房屋征收补偿案

(一)基本案情

2015年2月10日,浙江省舟山市普陀区人民政府(以下简称普陀区政府)作出普政房征决(2015)1号房屋征收决定,对包括孙德兴在内的国有土地上房屋及附属物进行征收。在完成公告房屋征收决定、选择评估机构、送达征收评估分户报告等法定程序之后,孙德兴未在签约期限内达成补偿协议、未在规定期限内选择征收补偿方式,且因孙德兴的原因,评估机构无法入户调查,完成被征收房屋的装饰装修及附属物的价值评估工作。2015年5月19日,普陀区政府作出被诉房屋征收补偿决定,并向其送达。该补偿决定明确了被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费等数额,决定被征收房屋的装饰装修及附属物经入户按实评估后,按规定予以补偿及其他事项。孙德兴不服,提起诉讼,请求撤销被诉房屋征收补偿决定。

(二)裁判结果

舟山市中级人民法院一审认为,本案房地产价格评估机构根据被征收房屋所有权证所载内容并结合前期调查的现场勘察结果,认定被征收房屋的性质、用途、面积、位置、建筑结构、建筑年代等,并据此作出涉案房屋的征收评估分户报告,确定了评估价值(不包括装修、附属设施及未经产权登记的建筑物)。因孙德兴的原因导致无法入户调查,评估被征收房屋的装饰装修及附属物的价值,故被诉房屋征收补偿决定载明对于被征收房屋的装饰装修及附属物经入户按实评估后按规定予以补偿。此符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十三条第三款的规定,并未损害孙德兴的合法权益,遂判决驳回了孙德兴的诉讼请求。孙德兴提起上诉,浙江省高级人民法院判决驳回上诉、维持原判。

(三)典型意义

评估报告只有准确反映被征收房屋的价值,被征收人才有可能获得充分合理的补偿。要做到这一点,不仅需要行政机关和评估机构依法依规实施评估,同时也离不开被征收人自身的配合与协助。如果被征收人拒绝履行配合与协助的义务导致无法评估,不利后果应由被征收人承担。本案即属此种情形,在孙德兴拒绝评估机构入户,导致装饰装修及房屋附属物无法评估的情况下,行政机关没有直接对上述财物确定补偿数额,而是在决定中载明经入户按实评估后按规定予以补偿,人民法院判决对这一做法予以认可。此案判决不仅体现了对被拆迁人合法权益的保护,更值得注意的是,以个案方式引导被征收人积极协助当地政府的依法征拆工作,依法维护自身的合法权益。


三、王江超等3人诉吉林省长春市九台区住房和城乡建设局紧急避险决定案

(一)基本案情

2010年,吉林省人民政府作出批复,同意对向阳村集体土地实施征收,王江超等3人所有的房屋被列入征收范围。后王江超等3人与征收部门就房屋补偿安置问题未达成一致意见,2013年11月19日,长春市国土资源管理局作出责令交出土地决定。2015年4月7日,经当地街道办事处报告,吉林省建筑工程质量检测中心作出鉴定,认定涉案房屋属于“D级危险”房屋。同年4月23日,长春市九台区住房和城乡建设局(以下简称九台区住建局)对涉案房屋作出紧急避险决定。在催告、限期拆除未果的情况下,九台区住建局于2015年4月28日对涉案房屋实施了强制拆除行为。王江超等3人对上述紧急避险决定不服,提起行政诉讼,请求法院判决确认该紧急避险决定无效、责令被告在原地重建房屋等。

(二)裁判结果

长春市九台区人民法院一审认为,本案紧急避险决定所涉的房屋建筑位于农用地专用项目的房屋征收范围内,应按照征收补偿程序进行征收。九台区住建局作出紧急避险决定,对涉案房屋予以拆除的行为违反法定程序,属于程序违法。一审判决撤销被诉的紧急避险决定,但同时驳回王江超等3人要求原地重建的诉讼请求。王江超等人不服,提起上诉。长春市中级人民法院二审认为,涉案房屋应当由征收部门进行补偿后,按照征收程序予以拆除。根据《城市危险房屋管理规定》相关要求,提出危房鉴定的申请主体应当是房屋所有人和使用人,而本案系当地街道办事处申请,主体不适格;九台区住建局将紧急避险决定直接贴于无人居住的房屋外墙,送达方式违法;该局在征收部门未予补偿的情况下,对涉案房屋作出被诉的紧急避险决定,不符合正当程序,应予撤销。但王江超等3人要求对其被拆除的房屋原地重建的主张,不符合该区域的整体规划。二审法院遂判决驳回上诉、维持原判。

(三)典型意义

在行政执法活动尤其是不动产征收当中,程序违法是一种常见多发的违法形态。本案中,被告为了节省工期,对于已经启动征地程序的房屋,错误地采取危房鉴定和强制拆除的做法,刻意规避补偿程序,构成程序滥用,严重侵犯当事人合法权益。对于此种借紧急避险为由行违法强拆之实的情形,人民法院依法判决撤销被诉行为,彰显了行政诉讼保护公民产权的制度功能。此案的典型意义在于昭示了行政程序的价值,它不仅是规范行政权合法行使的重要方式,也是维护相对人合法权益的保障机制。在土地征收当中,行政机关只有遵循行政程序,才能做到“严格、规范、公正、文明”执法,才能体现以人为本,尊重群众主体地位,才能实现和谐拆迁,才能符合新时代中国特色社会主义法治精神的要求。


四、陆继尧诉江苏省泰兴市人民政府济川街道办事处强制拆除案

(一)基本案情

陆继尧在取得江苏省泰兴市泰兴镇(现济川街道)南郊村张堡二组138平方米的集体土地使用权并领取相关权证后,除了在该地块上出资建房外,还在房屋北侧未领取权证的空地上栽种树木,建设附着物。2015年12月9日上午,陆继尧后院内的树木被人铲除,道路、墩柱及围栏被人破坏,拆除物被运离现场。当时有济川街道办事处(以下简称街道办)的工作人员在场。此外,作为陆继尧持有权证地块上房屋的动迁主体,街道办曾多次与其商谈房屋的动迁情况,其间也涉及房屋后院的搬迁事宜。陆继尧认为,在无任何法律文书为依据、未征得其同意的情况下,街道办将后院拆除搬离的行为违法,故以街道办为被告诉至法院,请求判决确认拆除后院的行为违法,并恢复原状。

(二)裁判结果

泰州医药高新技术产业开发区人民法院一审认为,涉案附着物被拆除时,街道办有工作人员在场,尽管其辩称系因受托征收项目在附近,并未实际参与拆除活动,但未提交任何证据予以证明。经查,陆继尧房屋及地上附着物位于街道办的行政辖区内,街道办在强拆当天日间对有主的地上附着物采取了有组织的拆除运离,且街道办亦实际经历了该次拆除活动。作为陆继尧所建房屋的动迁主体,街道办具有推进动迁工作,拆除非属动迁范围之涉案附着物的动因,故从常理来看,街道办称系单纯目击而非参与的理由难以成立。据此,在未有其他主体宣告实施拆除或承担责任的情况下,可以推定街道办系该次拆除行为的实施主体。一审法院遂认定街道办为被告,确认其拆除陆继尧房屋北侧地上附着物的行为违法。一审判决后,原、被告双方均未提起上诉。

(三)典型意义

不动产征收当中最容易出现的问题是,片面追求行政效率而牺牲正当程序,甚至不作书面决定就直接强拆房屋的事实行为也时有发生。强制拆除房屋以事实行为面目出现,往往会给相对人寻求救济造成困难。按照行政诉讼法的规定,起诉人证明被诉行为系行政机关而为是起诉条件之一,但是由于行政机关在强制拆除之前并未制作、送达任何书面法律文书,相对人要想获得行为主体的相关信息和证据往往很难。如何在起诉阶段证明被告为谁,有时成为制约公民、法人或者其他组织行使诉权的主要因素,寻求救济就会陷入僵局。如何破局?如何做到既合乎法律规定,又充分保护诉权,让人民群众感受到公平正义,就是人民法院必须回答的问题。本案中,人民法院注意到强拆行为系动迁的多个执法阶段之一,通过对动迁全过程和有关规定的分析,得出被告街道办具有推进动迁和强拆房屋的动因,为行为主体的推定奠定了事理和情理的基础,为案件处理创造了情理法结合的条件。此案有两点启示意义:一是在行政执法不规范造成相对人举证困难的情况下,人民法院不宜简单以原告举证不力为由拒之门外,在此类案件中要格外关注诉权保护。二是事实行为是否系行政机关而为,人民法院应当从基础事实出发,结合责任政府、诚信政府等法律理念和生活逻辑作出合理判断。


五、吉林省永吉县龙达物资经销处诉吉林省永吉县人民政府征收补偿案

(一)基本案情

2015年4月8日,吉林省永吉县人民政府(以下简称永吉县政府)作出房屋征收决定,决定对相关的棚户区实施改造,同日发布永政告字(2015)1号《房屋征收公告》并张贴于拆迁范围内的公告栏。永吉县龙达物资经销处(以下简称经销处)所在地段处于征收范围。2015年4月27日至29日,永吉县房屋征收经办中心作出选定评估机构的实施方案,并于4月30日召开选定大会,确定改造项目的评估机构。2015年9月15日,永吉县政府依据评估结果作出永政房征补(2015)3号房屋征收补偿决定。经销处认为,该征收补偿决定存在认定事实不清、程序违法,评估机构的选定程序和适用依据不合法,评估价格明显低于市场价格等诸多问题,故以永吉县政府为被告诉至法院,请求判决撤销上述房屋征收补偿决定。

(二)裁判结果

吉林市中级人民法院一审认为,被诉房屋征收补偿决定依据的评估报告从形式要件看,分别存在没有评估师签字,未附带设备、资产明细或者说明,未标注或者释明被征收人申请复核评估的权利等不符合法定要求的形式问题;从实体内容看,在对被征收的附属物评估和资产、设备评估上均存在评估漏项的问题。上述评估报告明显缺乏客观性、公正性,不能作为被诉房屋征收补偿决定的合法依据。遂判决撤销被诉房屋征收补偿决定,责令永吉县政府60日内重新作出行政行为。永吉县政府不服提起上诉,吉林省高级人民法院二审以与一审相同的理由判决驳回上诉、维持原判。

(三)典型意义

在征收拆迁案件当中,评估报告作为确定征收补偿价值的核心证据,人民法院能否依法对其进行有效审查,已经在很大程度上决定着案件能否得到实质解决,被拆迁人的合法权益能否得到充分保障。本案中,人民法院对评估报告的审查是严格的、到位的,因而效果也是好的。在认定涉案评估报告存在遗漏评估设备、没有评估师的签字盖章、未附带资产设备的明细说明、未告知申请复核的评估权利等系列问题之后,对这些问题的性质作出评估,得出了两个结论。一是评估报告不具备合法的证据形式,不能如实地反映被征收人的财产情况。二是据此认定评估报告缺乏客观公正性、不具备合法效力。在上述论理基础上撤销了被诉房屋征收补偿决定并判令行政机关限期重作。本案对评估报告所进行的适度审查,可以作为此类案件的一种标杆。


六、焦吉顺诉河南省新乡市卫滨区人民政府行政征收管理案

(一)基本案情

2014年6月27日,河南省新乡市卫滨区人民政府(以下简称卫滨区政府)作出卫政(2014)41号《关于调整京广铁路与中同街交汇处西北区域征收范围的决定》(以下简称《调整征收范围决定》),将房屋征收范围调整为京广铁路以西、卫河以南、中同大街以北(不包含中同大街166号住宅房)、立新巷以东。焦吉顺系中同大街166号住宅房的所有权人。焦吉顺认为卫滨区政府作出《调整征收范围决定》不应将其所有的房屋排除在外,且《调整征收范围决定》作出后未及时公告,对原房屋征收范围不产生调整的效力,请求人民法院判决撤销《调整征收范围决定》。

(二)裁判结果

新乡市中级人民法院一审认为,卫滨区政府作出的《调整征收范围决定》不涉及焦吉顺所有的房屋,对其财产权益不产生实际影响,焦吉顺与被诉行政行为之间没有利害关系,遂裁定驳回了焦吉顺的起诉。焦吉顺提起上诉,河南省高级人民法院二审驳回上诉、维持原裁定。

(三)典型意义

在行政诉讼中,公民权利意识特别是诉讼意识持续高涨是社会和法治进步的体现。但是公民、法人或者其他组织提起行政诉讼应当具有诉的利益及诉的必要性,即与被诉行政行为之间存在“利害关系”。人民法院要依法审查被诉行政行为是否对当事人权利义务造成影响?是否会导致当事人权利义务发生增减得失?既不能对于当事人合法权利的影响视而不见,损害当事人的合法诉权;也不得虚化、弱化利害关系的起诉条件,受理不符合行政诉讼法规定的受案范围条件的案件,造成当事人不必要的诉累。本案中,被告卫滨区政府决定不再征收焦吉顺所有的房屋,作出了《调整征收范围决定》。由于《调整征收范围决定》对焦吉顺的财产权益不产生实际影响,其提起本案之诉不具有值得保护的实际权益。人民法院依法审查后,裁定驳回起诉,有利于引导当事人合理表达诉求,保护和规范当事人依法行使诉权。

七、王艳影诉辽宁省沈阳市浑南现代商贸区管理委员会履行补偿职责案

(一)基本案情

2011年12月5日,王艳影与辽宁省沈阳市东陵区(浑南新区)第二房屋征收管理办公室(以下简称房屋征收办)签订国有土地上房屋征收与补偿安置协议,选择实物安置的方式进行拆迁补偿,并约定房屋征收办于2014年3月15日前交付安置房屋,由王艳影自行解决过渡用房,临时安置补助费每月996.3元。然而,房屋征收办一直未履行交付安置房屋的约定义务。2016年5月5日,王艳影与房屋征收办重新签订相关协议,选择货币方式进行拆迁补偿。其实际收到补偿款316829元,并按每月996.3元的标准领取了至2016年5月的临时安置补助费。其后因政府发文调整征收职责,相关职责下发到各个功能区管理委员会负责。王艳影认为按照《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十六条有关超期未回迁的双倍支付临时安置补助费的规定,沈阳市浑南现代商贸区管理委员会(以下简称浑南商贸区管委会)未履行足额支付其超期未回迁安置补助费的职责,遂以该管委会为被告诉至法院,请求判决被告支付其自2014年1月1日起至2016年5月止的超期未回迁安置补助费47822.4元(以每月1992.6元为标准)。

(二)裁判结果

沈阳市大东区人民法院一审认为,王艳影以实物安置方式签订的回迁安置协议已变更为以货币补偿方式进行拆迁补偿。合同变更后,以实物安置方式为标的的回迁安置协议已终止,遂判决驳回王艳影的诉讼请求。王艳影不服,提起上诉。沈阳市中级人民法院二审认为,本案焦点问题在于浑南商贸区管委会是否应当双倍支付临时安置补助费。由于2016年5月王艳影与房屋征收办重新签订货币补偿协议时,双方关于是否双倍给付过渡期安置费问题正在民事诉讼过程中,未就该问题进行约定。根据《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》(2015年2月实施)第三十六条第三项有关“超期未回迁的,按照双倍支付临时安置补助费。选择货币补偿的,一次性支付4个月临时安置补助费”的规定,浑南商贸区管委会应当双倍支付王艳影2015年2月至2016年5月期间的临时安置补助费。虑及王艳影已经按照一倍标准领取了临时安置补助费,二审法院遂撤销一审判决,判令浑南商贸区管委会以每月996.3元为标准,支付王艳影2015年2月至2016年5月期间的另一倍的临时安置补助费15940.8元。

(三)典型意义

在依法治国的进程中,以更加柔和、富有弹性的行政协议方式代替以命令强制为特征的高权行为,是行政管理的一个发展趋势。如何通过行政协议的方式在约束行政权的随意性与维护行政权的机动性之间建立平衡,如何将行政协议置于依法行政理念支配之下是加强法治政府建设面临的重要课题之一。本案即为人民法院通过司法审查确保行政机关对行政协议权的行使符合法律要求,切实保障被征收人合法权益的典型案例。本案中,当事人通过合意,即签订国有土地上房屋征收与补偿安置协议的形式确定了各自行政法上具体的权利义务。行政协议约定的内容可能包罗万象,但依然会出现遗漏约定事项的情形。对于两个行政协议均未约定的“双倍支付”临时安置补助费的内容,二审法院依据2015年2月实施的《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》有关“超期未回迁的,按照双倍支付临时安置补助费”之规定,结合行政机关未能履行2011年协议承诺的交房义务以及2016年已协议改变补偿方式等事实,判令行政机关按照上述规定追加补偿原告2015年2月至2016年5月期间一倍的临时安置补助费。此案判决明确了人民法院可适用地方政府规章等规定对行政协议未约定事项依法“填漏补缺”的裁判规则,督促行政机关在房屋征收补偿工作中及时准确地适用各种惠及民生的新政策、新规定,对如何处理行政协议约定与既有法律规定之间的关系具有重要的指导意义。


八、谷玉梁、孟巧林诉江苏省盐城市亭湖区人民政府房屋征收补偿决定案

(一)基本案情

2015年4月3日,江苏省盐城市亭湖区人民政府(以下简称亭湖区政府)作出涉案青年路北侧地块建设项目房屋征收决定并予公告,同时公布了征收补偿实施方案,确定亭湖区住房和城乡建设局(以下简称亭湖区住建局)为房屋征收部门。谷玉梁、孟巧林两人的房屋位于征收范围内。其后,亭湖区住建局公示了4家评估机构,并按法定方式予以确定。2015年4月21日,该局公示了分户初步评估结果,并告知被征收人10日内可申请复估。后给两人留置送达了《房屋分户估价报告单》《装饰装潢评估明细表》《附属物评估明细表》,两人未书面申请复估。2016年7月26日,该局向两人发出告知书,要求其选择补偿方式,逾期将提请亭湖区政府作出征收补偿决定。两人未在告知书指定期限内选择,也未提交书面意见。2016年10月10日,亭湖区政府作出征收补偿决定书,经公证后向两人送达,且在征收范围内公示。两人不服,以亭湖区政府为被告提起行政诉讼,请求撤销上述征收补偿决定书。

(二)裁判结果

盐城市中级人民法院一审认为,亭湖区政府具有作出征收补偿决定的法定职权。在征收补偿过程中,亭湖区住建局在被征收人未协商选定评估机构的情况下,在公证机构的公证下于2015年4月15日通过抽签方式依法确定仁禾估价公司为评估机构。亭湖区政府根据谷玉梁、孟巧林的户籍证明、房屋登记信息表等权属证明材料,确定被征收房屋权属、性质、用途及面积等,并将调查结果予以公示。涉案评估报告送达给谷玉梁、孟巧林后,其未在法定期限内提出异议。亭湖区政府依据分户评估报告等材料,确定涉案房屋、装饰装潢、附属物的价值,并据此确定补偿金额,并无不当。征收部门其后书面告知两人有权选择补偿方式。在两人未在规定期限内选择的情形下,亭湖区政府为充分保障其居住权,根据亭湖区住建局的报请,按照征收补偿方案作出房屋征收补偿决定,确定产权调换的补偿方式进行安置,依法向其送达。被诉决定认定事实清楚,适用法律、法规正确,程序合法,故判决驳回原告诉讼请求。一审宣判后,双方均未上诉。

(三)典型意义

“正义不仅要实现,而且要以看得见的方式实现”。科学合理的程序可以保障人民群众的知情权、参与权、陈述权和申辩权,促进实体公正。程序正当性在推进法治政府建设过程中具有独立的实践意义和理论价值,此既是党的十九大对加强权力监督与运行机制的基本要求,也是法治发展到一定阶段推进依法行政、建设法治政府的客观需要。《国有土地上房屋征收补偿条例》确立了征收补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开原则,并对评估机构选择、评估过程运行、评估结果送达以及申请复估、申请鉴定等关键程序作了具有可操作性的明确规定。在房屋征收补偿过程中,行政机关不仅要做到实体合法,也必须做到程序正当。本案中,人民法院结合被诉征收补偿决定的形成过程,着重从评估机构的选定、评估事项的确定、评估报告的送达、评估异议以及补偿方式的选择等多个程序角度,分析了亭湖区政府征收全过程的程序正当性,进而肯定了安置补偿方式与结果的合法性。既强调被征收人享有的应受法律保障的程序与实体权利,也支持了本案行政机关采取的一系列正确做法,有力地发挥了司法监督作用,对于确立相关领域的审查范围和审查标准,维护公共利益具有示范意义。



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    2019 - 01 - 21
    2018年10月10日,长沙市政府印发《关于调整长沙市市区征收农村集体土地地上附着物及青苗补偿标准的通知》,原标准实施5年期满自动废止。这是长沙继年初按湖南省统一部署调整市区征地补偿标准后,依法依规对市区地上附着物及青苗补偿标准同步开展的一次调整工作。新标准实施后,将进一步规范全市征地补偿工作,切实维护被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人的合法权益,提高征地效率。该补偿标准自2018年10月12日起施行,新标准实施前已发布《征地补偿安置实施公告》的,按原有规定办理。据了解,此次调标严格依据长沙市2013年至2017年来社会经济发展水平、人均收入和物价指数等相关指标的变化情况,科学测算新标准调整幅度,结合征地拆迁过程中各区的成功实践经验,并广泛征求了社会各界的意见和建议。根据通知,在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区(以下简称“内五区”)范围内征收农村集体土地的,对其青苗补偿、花卉苗木移植补偿、住宅房屋补偿、企业房屋补偿、房屋搬迁补助、过渡补助等各项补偿(助)标准进行调整。经综合测算,此次地上附着物及青苗补偿标准整体上调幅度接近30%。为鼓励按期倒房腾地,通知规定,在内五区范围内征收农村集体土地的,分三个时段按照8万元/户、5万元/户、3万元/户三个标准给予按期倒房腾地奖励费,具体时限和要求由各区政府根据本辖区项目的实际情况确定,严格按以上三个标准执行。个人合法房屋在规定的奖励期限内倒房腾地的,由征地拆迁事务所依据相关证明将奖励费点对点地支付给被拆迁对象,规定时限内没有倒房腾地的不予奖励。同时,为调动被征地的村集体经济组织积极性,在内五区征收农村集体土地时增设1.5万元/亩的按期腾地奖,由各区政府统筹使用。奖励拨付必须与腾地期限、腾地进度和工作考核严格挂钩,各区政府应制定专项资金管理使用实施细则并报市政府备案。此次补偿标准调整只针对内五区范围内农村集体土地地上附着物及...
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    2019 - 01 - 21
    一、重要看点:1、项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地。2、尊重农民集体意愿,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。3、试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。4、集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。5、承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。也就是说,政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策,包括快速审批通道,租住人员可以享受“基本公共服务”等等。二、此举将产生什么影响?第一:这意味着中心城市楼市发生了巨大变化,不仅仅是“租售并举”,未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。商品房将成为有钱人的游戏,供应量会减少(因为大量土地要建设租赁住房、保障房),但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化,未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。第二:大城市狂涨的房价,将受到各类租赁住房、政策性住房的制约,只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大,就可以遏制商品房的价格,让它涨得慢点。第三:“集体建设用地租赁住房”主要在郊区,对郊区房价影响较大。第四:由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房,减少了政府来自土地的收益,所以商品房市场会显得更加重要,这是地方政府的重要财源。所以,商品房市场健康发展,是上述几种房子健康发展的基础,两者看似矛盾,其实相互依存。第五:未来房地产投资是一种“防御型投资”,主要用来抵御长期通胀,获得暴利越来越难,炒...
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    2019 - 01 - 21
    利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程。一、基本原则:把握正确方向。坚持市场经济改革方向,发挥市场配置资源的决定性作用,注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同,加强部门协作,形成改革合力。保证有序可控。政府主导,审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地,增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主,强化监管责任,保障依法依规建设、平稳有序运营,做到供需匹配。坚持自主运作。尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,以具体项目为抓手,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。提高服务效能。落实“放管服”要求,强化服务意识,优化审批流程,降低交易成本,提升服务水平,提高办事效率,方便群众办事。二、试点目标:通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。三、试点范围:按照地方自愿原则,在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中,确定租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力较强的城市(第一批包括北京市,上海市,辽宁沈阳市,江苏南京市,浙江杭州市,安徽合肥市,福建厦门市,河南郑州市,湖北武汉市,广东广州市、佛山市、肇庆市,四川成都市),开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。除北京、上海外,由省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区...
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    2019 - 01 - 18
    2019年1月3日,南宁市政府办公厅发布南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知南府规〔2018〕38号 ,据了解最高补偿12万元,全文内容如下:南宁市征收集体土地补偿安置办法第一章   总  则第一条  为保障土地资源的合理利用和城乡规划的顺利实施,依法保护征收土地当事人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广西壮族自治区实施办法》和《南宁市征用集体土地条例》等有关法律法规的规定,结合实际,制定本办法。第二条  本市市区(不含武鸣区)范围内因国家建设征收集体土地需要补偿和安置的,适用本办法。第三条  市人民政府负责本市市区范围内集体土地的征收工作。市国土资源行政主管部门是本市市区范围内集体土地的征收主管部门,负责全市集体土地征收的监督管理工作。城区人民政府(开发区管委会)负责组织本辖区征地机构和相关部门实施集体土地征收的具体工作。各城区人民政府(开发区管委会)依法成立的征地机构是其辖区内集体土地征收工作的实施单位。市发改、财政、规划、建设、住房、人社、信访、城管、文物、林园、公安、司法、工商、税务、民政、农业、水利等相关部门,应当按照职责分工做好集体土地征收的相关工作。第四条  本市市区范围内集体土地根据地理位置和经济社会发展状况,以行政村(社区或园艺场)为单位划分为四个征地区片。项目涉及行政村(社区或园艺场)征地补偿费、安置补助费的计算按所在区片标准执行。第五条  城区人民政府(开发区管委会)应当严格执行征地程序,规范征地拆迁补偿安置工作,切实维护征收土地当事人的合法权益。第六条  各级人民政府和有关部门应当切实加强征地补偿资金管理,实行专款专用,不得克扣拖延,不得挪作它用。征地补偿资金实行财政直拨,确保补偿款支付及时足额到位。 第七条 &#...
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    2019 - 01 - 18
    2019年,西藏自治区将加大棚户区改造力度,计划实施棚户区改造1.89万套,重点改造老城区脏乱差的棚户区、国有工矿区、林区、垦区棚户区。计划完成2万套公租房建设任务。加大保障性住房建设,提升住房保障水平:记者了解到,今年我区将加大棚户区改造力度,计划实施棚户区改造1.89万套,重点改造老城区脏乱差的棚户区、国有工矿区、林区、垦区棚户区。抓好项目前期工作,积极筹措资金,用好用足棚改专项债券,加快建设进度,加大配套设施建设。同时,将加大公共租赁住房建设力度。“2019年我区计划完成2万套公租房建设任务。加快落实项目前期审批,严格建设管理,推进已建项目的竣工和分配入住工作,优先保障城镇中低收入困难群体,增加公租房有效供应。2019年安排发放租赁补贴0.73万户1.08万人,及时足额发放租赁补贴。”自治区住建厅相关负责人介绍。此外,我区还将积极发展住房租赁市场,指导有条件的市地加快培育和发展住房租赁市场,因地制宜制定支持符合条件的国有企业发展住房租赁优惠政策,鼓励社会资本开发建设租赁住房;促进我区住房租赁服务信息平台上线运行,规范我区住房租赁市场;深化住房公积金制度改革,加大对城镇中低收入家庭租房、购房的支持力度,全面提高住房公积金服务效能和管理水平。加强城镇基础设施建设,改善农牧民居住环境:今年,我区还将继续推进污水垃圾处理设施建设,计划制定实施城镇污水处理提质增效三年行动方案,加强污水、垃圾处理设施运行管理,努力补齐城镇污水处理设施建设短板。认真总结“预处理+人工湿地”污水处理试点项目和小型生活垃圾低温裂解焚烧炉试点项目经验方法,汇总实验数据,综合考虑自然气候、后期运维费用等因素,积极推广低成本、易维护、高效率的处理工艺。同时,筹备成立城镇污水垃圾处理专家委员会,指导各市地城镇污水垃圾处理工艺论证。在加快环保督察反馈问题整改方面,将对照《西藏自治区贯彻落实中央第六环境保护督察组...
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    2019 - 01 - 18
    一、2019年海口经济适用房申请条件:2009年7月6日,海口市人民政府发布了《海口市经济适用住房管理暂行办法》(海口市人民政府令-2009-第73号),由于2019年海口市没有发布新的政策,这里就沿用2009年发布的。1、根据《办法》第十六条规定,申请购买经济适用住房应当同时符合下列条件:具有本市城镇常住户口,或在本市辖区内依法注册登记的单位(包括各类经济实体、其他组织)连续工作并依法缴交各项社会保险满8年;无自有住房或住房面积低于市政府规定的住房困难标准;家庭收入符合市政府划定的家庭收入标准。2、根据《办法》第十七条规定,申请购买经济适用住房应当以家庭为单位,并以户口簿记载的户主作为申请人。与申请人有法定的赡养、抚养或收养关系的家庭成员可作为共同申请人提出申请。年龄在35周岁以上(含35周岁)的下列人员可作为单身申请人提出申请:离异或丧偶不带子女的人员,未婚人员。3、根据《办法》第十八条规定,有下列情形之一的,不得申请购买经济适用住房:已按房改政策购买公有住房的;已拥有解困房、安居房、集资建房等政策性优惠住房的;已按规定领取住房补贴的;申请人及其共同申请人在申请之日前5年内转让过房产的。二、2019年海口经济适用房申请流程:1、准备材料:家庭成员身份证明、户口簿及婚姻关系证明;家庭住房状况的证明材料(包括自有住房的产权证明,承租住房的证明,无产权登记的证明);家庭成员上一年度收入证明材料;其他必要材料(属于低保家庭、烈士遗属、优抚对象、孤老、残疾人等特殊困难家庭的,由属地民政部门提供相关证明)。2、申请流程:申请→审核→公示→批准→排序→选房。(1)申请人向户口所在地的区住房保障主管部门提出申请,填写《海口市城镇居民购买经济适用住房申请表》并提交相关材料。(2)区住房保障主管部门应会同街道办事处(镇政府)、居委会在受理申请材料后30个工作日内通过审核材料、入户调查、组织...
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    2019 - 01 - 18
    (中国青年报·中青在线记者潘志贤、实习生阚晓倩)2018年河南开工建设5万余套青年人才公寓,为年轻人营造引得进、留得下、干得好的发展环境。作为解决青年人才安居需求投资建设的保障性住房,2018年河南省确定了开工建设5万套青年人才公寓的任务,现已超额完成目标任务。河南省发改委副主任黄亚军日前在河南省政府新闻办举行的新闻发布会上表示,青年人才公寓要求高标准规划、高标准建设,努力为广大青年人才创造舒适、便捷的居住生活条件。截至2018年年底,河南省省直和郑州市已开工建设青年人才公寓约5.14万套,其中,省直开工建设约2.58万套,郑州市开工建设约2.56万套。据介绍,河南省省直项目主要设置了60平方米、90平方米和120平方米三类户型,以满足不同层次的青年人才住房需求,项目区域基本都配套建设有幼儿园、中小学、医院等公共服务设施。郑州市本级项目基本分布于郑州市地铁、公交站附近,配套完善,交通便利。此外,洛阳、濮阳等5个省辖市启动了青年人才公寓建设试点工作,其中洛阳市已开工1065套,濮阳市通过改造已基本建成1000套。关于青年人才公寓的保障对象,河南省机关事务管理局基建处处长褚文忠称,按照初步考虑,省直青年人才公寓保障对象应符合以下条件:省直和中央驻郑党政机关、事业单位、高等院校、公立医院、科研院所和国有企业正式职工,年龄在45岁以下,本科及以上学历,本人和家庭成员在郑州中心城区没有住房。根据省直青年人才公寓配租的情况,保障对象将逐步扩大到非公企业,面向整个社会的青年人才。褚文忠说,经初步考虑,青年人才公寓租金标准不高于同等地段市场租金的70%,并根据相关因素变化适时调整。具体保障对象和租金标准在即将出台的《省直青年人才公寓管理办法》中予以明确。为加快前期工作,河南省专门设立审批绿色通道、简化优化审批流程,对项目立项当天报、当天批,并在项目立项后即进行招标投标备案审核工作...
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    2019 - 01 - 18
    福州市2019年没有出台新的政策,这里参考2012年9年27日福州市人民政府颁布的《福州市公共租赁住房管理办法》(福州市人民政府令第54号)和2014年9月24日福州市人民政府发布的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见》(榕政综[2014]221号)文件。一、2019年福州公租房申请条件:1、根据《福州市公共租赁住房管理办法》第十五条规定,公共租赁住房保障对象为中等偏下收入住房困难家庭、外来务工人员、机关事业单位工作人员,这些人员要符合相关申请条件才能申请。(1)中等偏下收入住房困难家庭:申请人具有本市五城区居民户籍(农村村民和农村集体经济组织成员除外)且申请之日落户时间已满3年,申请人在本市五城区工作、生活,申请家庭在本市五城区年收入、财产、人均住房建筑面积符合市政府确定的准入标准。(2)外来务工人员:申请人不具有本市五城区居民户籍或者属于本市五城区农村村民、农村集体经济组织成员;申请人在本市五城区务工且在本市五城区累计缴交养老等社会保险满6年,或属于与企业签订5年以上劳动合同且在本市五城区累计缴交养老等社会保险满1年的普通全日制高校毕业生;申请家庭在本市五城区年收入、财产符合市政府确定的准入标准;家庭成员在本市五城区无自有住房、未租住公有住房。(3)机关事业单位工作人员:申请人属于在本市五城区范围内的省、市、区属机关事业单位新录(聘)用且已转正定级的在编工作人员;申请家庭在本市五城区年收入、财产符合市政府确定的准入标准;家庭成员在本市五城区无自有住房、未租住公有住房。2、根据《福州市公共租赁住房管理办法》第三十四条、第三十五条规定,承租人有某些行为之一的,要退回或是腾退公共租赁住房。(1)退回:转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;改变所承租公共租赁住房用途的;破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房,拒不恢复原状的;在公共租赁住房内从事违法活动的;无正当理由...
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