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三次判决全胜诉,市政府彻底输了

日期: 2018-06-02
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案情简介:于甲,于乙系宝清县宝清镇居民。2012年3月22日,宝清县人民政府作出决定,对宝清镇青区F—01、J—01地块(广播路东、永发路西、中央大街北、青港巷南)范围内房屋实施征收,于甲,于乙及其母亲潘玉芝(已故)的房屋在征收范围内。2013年8月8日,宝清县人民政府作出宝政土让(2013)8号《关于锦绣新城小区一期建设项目用地的批复》(以下简称《批复》),内容是宝清县永泰房地产开发有限公司以挂牌出让方式取得宝清青区J-01(A-02)地块的建设用地使用权,土地面积16,800.00平方米。土地用途为普通商品房用地,土地使用年限为商业40年,住宅70年,在三十日内到县国土资源局申请登记。2014年11月17日,于甲,于乙取得该批复,认为涉案土地不是净地,于甲,于乙的房屋等地上附着物都在涉案土地上,没有经过合法补偿,依法不得出让。

承办人:刘磊,北京万典律师事务所律师,在本本案中代理原告方于甲,于乙。

第一次判决:

于甲,于乙向双鸭山市人民政府提出行政复议申请,于2015年1月20日收到双鸭山市人民政府作出的《不予受理行政复议申请决定书》。于甲,于乙不服诉至法院,2015年6月8日,鸡西市中级人民法院作出(2015)鸡行初字第1号行政判决,撤销不予受理行政复议申请决定,责令双鸭山市人民政府于判决生效后5日内受理于甲,于乙的行政复议申请。


2

第二次判决

双鸭山市人民政府依据法院判决受理了于甲,于乙的行政复议申请后,以于甲,于乙的房屋不在挂牌出让土地范围内,于甲,于乙与《批复》没有利害关系为由,根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第(二)项的规定,于2015年8月19日作出双政复驳(2015)12号《驳回行政复议申请决定书》,决定驳回申请人的复议申请。于甲,于乙不服,再次诉至鸡西市中级人民法院。

根据法庭调查,人民法院查明,2014年3月27日,宝清县人民政府对于甲,于乙的三处住宅分别作出宝房征收补(2014)11、12、13号三份房屋征收补偿决定。2015年2月12日,双鸭山市中级人民法院分别作出(2014)双行初字第2、3、5号行政判决书,撤销上述三份房屋征收补偿决定书,至今宝清县人民政府未对于甲,于乙的房屋进行补偿,在行政判决书中载明于甲,于乙的房屋在宝清镇青区J-01征收地块范围内。

再查明,宝清县城乡规划局2010年8月30日作出的宝清镇青区F-01(B)、J-01地块用地设计说明及附图中,最后一条第3项要求该用地必须征地摘牌同步实施可分期建设,二期建设必须于2012年年底前完成。


一审判决认为,本案的争议焦点是被诉行政行为即双鸭山市人民政府作出的行政复议决定合法性问题。一审判决从以下五个方面依次论述被诉行政行为是否合法:

一、关于于甲,于乙的房屋是否在宝清县宝清镇青区J-01地块房屋征收范围问题。根据查明的事实和双鸭山市中级人民法院(2014)双行初字第2、3、5号行政判决,足以认定双鸭山市中级人民法院分别作出(2014)双行初字第2、3、5号行政判决,足以认定于甲,于乙的房屋在宝清县青区J-01(面积为7.81公顷)地块整体征收范围内,对此不予赘述。

二、关于宝清县青区J-01(A-02)地块的区别问题。根据宝清县城乡规划管理局2010年8月30日出具的宝清镇青区F-01(B)、J-01地块设计说明及附图,证明宝清镇青区J-01地块位于中央大街北、苗圃街南、广播路以北、永发路以西,用地面积7.18公顷,用地性质为商业居住用地。宝清镇青区J-01后又被分成了J-01(A)和J-01(B)两块,然后J-01(A)地块又被分成了三块即J-01(A-01)(面积2.47公顷)、J-01(A-02)(面积1.68公顷)、J-01(A-03)(面积2.11公顷),三地块分期分块出让,面积相加为6.26公顷,剩余1.55公顷为J-01(B)地块。

三、关于划分出青区J-01(A-02)地块合法性问题。通过宝清县国土资源局资源勘测规划院2012年8月出具的宝清镇青区J-01(A-02)地块宗地图可见,该地块为不规则图形,图形中的两个缺口恰为于甲,于乙的房屋所在位置,也就是说于甲,于乙的房屋被宝清县政府《关于锦绣小区一期建设项目用地的批复》(宝政土让)(2013)8号所抠除,与宝清县城乡规划管理局2010年8月30日作出的关于宝清县青区F-01(B)、J-01地块用地设计说明及附图相冲突,该规划许可明确注明,J-01地块必须整体摘牌同步实施。既然要求整体摘牌同步实施,就不应该将J-01地块再分割成若干地块,进而将于甲,于乙的房屋从规划中抠除,行政行为目的明显不当。

四、关于于甲,于乙与宝清县政府《批复》利害关系问题。如前所述,于甲,于乙的房屋在J-01地块整体征收范围内,因征收部门与于甲,于乙之间未达成征收补偿协议,宝清县政府作出了征收补偿决定,三份征收补偿决定均因主要证据不足而被法院撤销,宝清县政府在没有和于甲,于乙达成征收补偿协议或者作出新的征收补偿决定情况下,把J-01地块整体地块分割成若干地块,将于甲,于乙的房屋从中抠除,不符合其制定的征收补偿方案内容和要求,更与《国有土地上房屋征收与补偿条例》立法目的和决策民主、程序正当、结果公开原则相悖,因此于甲,于乙与复议申请的《批复》有直接的利害关系。

五、关于被诉行政行为程序合法性问题。于甲,于乙曾经对《批复》不服,向双鸭山市人民政府申请复议,双鸭山市人民政府以《批复》是一种通知,不是登记许可行为为由,超过法定期限做出了不予受理决定,不予受理决定被撤销并责令依法受理后,本次又以于甲,于乙与《批复》没有利害关系为由,作出了驳回复议申请决定。在举证期限内,双鸭山市人民政府没有向鸡西市中级人民法院提交行政复议受理通知书、行政复议答复通知书、宝清县人民政府在行政复议程序中的举证材料、对于振华制作的询问笔录等证明行政行为程序合法的证据,且行政复议答复通知书存在应当向被申请人宝清县人民政府送达,却让申请人在送达回证上签字等程序错误。

 

综上所述,被诉行政行为主要证据不足,适用法律、法规错误,违反法定程序,应予撤销。于甲,于乙的诉讼请求及理由成立,予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)、(二)、(三)项、第三十四条的规定,判决一、撤销双鸭山市人民政府2015年8月19日作出的双政复驳(2015)12号驳回行政复议申请决定书;二、责令双鸭山市人民政府于判决发生法律效力之日起三十日内重新作出具体行政行为。

 



3

市政府上诉,省高院作出第三次判决



   双鸭山市人民政府不服一审判决,向黑龙江省高级人民法院上诉,黑龙江省高级人民法院认为,依据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条第(二)项的规定”行政复议申请符合下列规定的,应当予以受理:申请人与具体行政行为有利害关系”。该规定的利害关系,是指行政机关的行政行为对复议申请人的权利义务已经或将会产生实际影响。本案被诉行政行为系双鸭山市人民政府作出的《驳回行政复议申请决定书》,并非《批复》。《批复》是否合法,与审查于甲,于乙与《批复》是否存在利害关系没有必然联系。一审判决未围绕《批复》对于甲,于乙的权利义务是否产生实际影响等方面内容审理,仅对《批复》的违法性进行了论述,作出《批复》违法的认定不当,黑龙江省高级人民法院予以更正。

因双鸭山市人民政府上诉称,其在一审中举证并未违反行政诉讼法的有关规定,经查,双鸭山市人民政府在法定举证期限内没有提交复议程序合法的证据,相关证据系在一审庭审中提交。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条关于人民法院要求补充证据的规定目的是人民法院为查清案件事实,保护公共利益或他人合法权益,并非允许被诉行政机关超过举证期限补充证据,双鸭山市人民政府的该主张不予支持。

综上,一审判决撤销双鸭山市人民政府作出的双政复驳(2015)12号驳回行政复议申请决定书并责令双鸭山市人民政府重新作出行政行为并无不当。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费50元,由上诉人双鸭山市人民政府负担。

本判决为终审判决。

 

 

 

附件:黑龙江省高级人民法院行政判决书

 

黑龙江省高级人民法院

行 政 判 决 书

(2016)黑行终191号

上诉人(一审被告)双鸭山市人民政府,住所地双鸭山市。

法定代表人李xx,该市市长。

委托代理人骆xx,该市政府法制办公室副调研员。

委托代理人石xx,该市政府法制办公室科长。

被上诉人(一审原告)于甲,男,1963年4月13日出生,汉族,住双鸭山市宝清县。

被上诉人(一审原告)于乙,女,1967年2月18日出生,汉族,无职业,住黑龙江省宝清县。

共同委托代理人刘磊,北京万典律师事务所律师。

于甲、于乙因诉双鸭山市人民政府行政复议一案,不服鸡西市中级人民法院(2015)鸡行初字第15号行政判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案,于甲、于乙及其共同委托代理人刘磊,双鸭山市人民政府的委托代理人骆忠波、石广利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审判决查明,于甲、于乙系宝清县宝清镇居民。2012年3月22日,宝清县人民政府作出决定,对宝清镇青区F—01、J—01地块(广播路东、永发路西、中央大街北、青港巷南)范围内房屋实施征收,于甲、于乙及其母亲潘玉芝(已故)的房屋在征收范围内。2013年8月8日,宝清县人民政府作出宝政土让(2013)8号《关于锦绣新城小区一期建设项目用地的批复》(以下简称《批复》),内容是宝清县永泰房地产开发有限公司以挂牌出让方式取得宝清青区J-01(A-02)地块的建设用地使用权,土地面积16,800.00平方米。土地用途为普通商品房用地,土地使用年限为商业40年,住宅70年,在三十日内到县国土资源局申请登记。2014年11月17日,于甲、于乙取得该批复,认为涉案土地不是净地,于甲、于乙的房屋等地上附着物都在涉案土地上,没有经过合法补偿,依法不得出让。于甲、于乙向双鸭山市人民政府提出行政复议申请,于2015年1月20日收到双鸭山市人民政府作出的《不予受理行政复议申请决定书》。于甲、于乙不服诉至法院,2015年6月8日,鸡西市中级人民法院作出(2015)鸡行初字第1号行政判决,撤销不予受理行政复议申请决定,责令双鸭山市人民政府于判决生效后5日内受理于甲、于乙的行政复议申请。双鸭山市人民政府依据法院判决受理了于甲、于乙的行政复议申请后,以于甲、于乙的房屋不在挂牌出让土地范围内,于甲、于乙与《批复》没有利害关系为由,根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第(二)项的规定,于2015年8月19日作出双政复驳(2015)12号《驳回行政复议申请决定书》,决定驳回申请人的复议申请。于甲、于乙不服,再次诉至鸡西市中级人民法院。

另查明,2014年3月27日,宝清县人民政府对于甲、于乙的三处住宅分别作出宝房征收补(2014)11、12、13号三份房屋征收补偿决定。2015年2月12日,双鸭山市中级人民法院分别作出(2014)双行初字第2、3、5号行政判决书,撤销上述三份房屋征收补偿决定书,至今宝清县人民政府未对于甲、于乙的房屋进行补偿,在行政判决书中载明于甲、于乙的房屋在宝清镇青区J-01征收地块范围内。

再查明,宝清县城乡规划局2010年8月30日作出的宝清镇青区F-01(B)、J-01地块用地设计说明及附图中,最后一条第3项要求该用地必须征地摘牌同步实施可分期建设,二期建设必须于2012年年底前完成。

一审判决认为,本案的争议焦点是被诉行政行为即双鸭山市人民政府作出的行政复议决定合法性问题。一审判决从以下五个方面依次论述被诉行政行为是否合法:

关于于甲、于乙的房屋是否在宝清县宝清镇青区J-01地块房屋征收范围问题。根据查明的事实和双鸭山市中级人民法院(2014)双行初字第2、3、5号行政判决,足以认定双鸭山市中级人民法院分别作出(2014)双行初字第2、3、5号行政判决,足以认定于甲、于乙的房屋在宝清县青区J-01(面积为7.81公顷)地块整体征收范围内,对此不予赘述。

二、关于宝清县青区J-01(A-02)地块的区别问题。根据宝清县城乡规划管理局2010年8月30日出具的宝清镇青区F-01(B)、J-01地块设计说明及附图,证明宝清镇青区J-01地块位于中央大街北、苗圃街南、广播路以北、永发路以西,用地面积7.18公顷,用地性质为商业居住用地。宝清镇青区J-01后又被分成了J-01(A)和J-01(B)两块,然后J-01(A)地块又被分成了三块即J-01(A-01)(面积2.47公顷)、J-01(A-02)(面积1.68公顷)、J-01(A-03)(面积2.11公顷),三地块分期分块出让,面积相加为6.26公顷,剩余1.55公顷为J-01(B)地块。

三、关于划分出青区J-01(A-02)地块合法性问题。通过宝清县国土资源局资源勘测规划院2012年8月出具的宝清镇青区J-01(A-02)地块宗地图可见,该地块为不规则图形,图形中的两个缺口恰为于甲、于乙的房屋所在位置,也就是说于甲、于乙的房屋被宝清县政府《关于锦绣小区一期建设项目用地的批复》(宝政土让)(2013)8号所抠除,与宝清县城乡规划管理局2010年8月30日作出的关于宝清县青区F-01(B)、J-01地块用地设计说明及附图相冲突,该规划许可明确注明,J-01地块必须整体摘牌同步实施。既然要求整体摘牌同步实施,就不应该将J-01地块再分割成若干地块,进而将于甲、于乙的房屋从规划中抠除,行政行为目的明显不当。

四、关于于甲、于乙与宝清县政府《批复》利害关系问题。如前所述,于甲、于乙的房屋在J-01地块整体征收范围内,因征收部门与于甲、于乙之间未达成征收补偿协议,宝清县政府作出了征收补偿决定,三份征收补偿决定均因主要证据不足而被法院撤销,宝清县政府在没有和于甲、于乙达成征收补偿协议或者作出新的征收补偿决定情况下,把J-01地块整体地块分割成若干地块,将于甲、于乙的房屋从中抠除,不符合其制定的征收补偿方案内容和要求,更与《国有土地上房屋征收与补偿条例》立法目的和决策民主、程序正当、结果公开原则相悖,因此于甲、于乙与复议申请的《批复》有直接的利害关系。

五、关于被诉行政行为程序合法性问题。于甲、于乙曾经对《批复》不服,向双鸭山市人民政府申请复议,双鸭山市人民政府以《批复》是一种通知,不是登记许可行为为由,超过法定期限做出了不予受理决定,不予受理决定被撤销并责令依法受理后,本次又以于甲、于乙与《批复》没有利害关系为由,作出了驳回复议申请决定。在举证期限内,双鸭山市人民政府没有向鸡西市中级人民法院提交行政复议受理通知书、行政复议答复通知书、宝清县人民政府在行政复议程序中的举证材料、对于甲制作的询问笔录等证明行政行为程序合法的证据,且行政复议答复通知书存在应当向被申请人宝清县人民政府送达,却让申请人在送达回证上签字等程序错误。

综上所述,被诉行政行为主要证据不足,适用法律、法规错误,违反法定程序,应予撤销。于甲、于乙的诉讼请求及理由成立,予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)、(二)、(三)项、第三十四条的规定,判决一、撤销双鸭山市人民政府2015年8月19日作出的双政复驳(2015)12号驳回行政复议申请决定书;二、责令双鸭山市人民政府于判决发生法律效力之日起三十日内重新作出具体行政行为。

双鸭山市人民政府不服一审判决,向本院上诉称:宝清县青区F-01(B)、J-01地块用地设计说明及附图并没有作为土地出让的前提和规划审批的依据,认为J-01地块必须整体摘牌同步实施是不成立的。关于程序问题,双鸭山市人民政府在庭审中提供了行政复议答复书等文件,没有超过举证期限,即使必须在开庭前提供,人民法院也应当依据《行政诉讼法》第三十九条的规定要求补充证据,不能仅凭程序性文书在庭审中提交,未在庭前提交的瑕疵,就认定程序错误。

于甲、于乙辩称:2012年宝清县城乡规划区出具的《宝清镇青区J-01(A)地块用地规划图中,J-01(A-02)面积为1.68万平方米,该图并未将于甲、于乙的面积抠除。2013年宝清县人民政府《关于锦绣新城小区一期建设项目用地的批复》附图中,面积也为1.68万平方米,两图面积相同,故不能证实《批复》中的面积已经将于甲、于乙的面积抠除。《批复》与于甲、于乙存在利害关系,双鸭山市人民政府作出的《驳回行政复议申请决定书》以于甲、于乙的房屋不在挂牌出让范围内为由驳回其再审申请认定事实不清。原审判决正确,请求驳回上诉,维持原判。

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致,本院予以确认。

本院认为,依据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条第(二)项的规定"行政复议申请符合下列规定的,应当予以受理:申请人与具体行政行为有利害关系"。该规定的利害关系,是指行政机关的行政行为对复议申请人的权利义务已经或将会产生实际影响。本案被诉行政行为系双鸭山市人民政府作出的《驳回行政复议申请决定书》,并非《批复》。《批复》是否合法,与审查于甲、于乙与《批复》是否存在利害关系没有必然联系。一审判决未围绕《批复》对于甲、于乙的权利义务是否产生实际影响等方面内容审理,仅对《批复》的违法性进行了论述,作出《批复》违法的认定不当,本院予以更正。

因双鸭山市人民政府上诉称,其在一审中举证并未违反行政诉讼法的有关规定,经查,双鸭山市人民政府在法定举证期限内没有提交复议程序合法的证据,相关证据系在一审庭审中提交。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条关于人民法院要求补充证据的规定目的是人民法院为查清案件事实,保护公共利益或他人合法权益,并非允许被诉行政机关超过举证期限补充证据,双鸭山市人民政府的该主张不予支持。

综上,一审判决撤销双鸭山市人民政府作出的双政复驳(2015)12号驳回行政复议申请决定书并责令双鸭山市人民政府重新作出行政行为并无不当。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费50元,由上诉人双鸭山市人民政府负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  王鹏跃

代理审判员  马鸿达

代理审判员  冷 慧

 

二〇一六年七月十八日

书 记 员  张 莉


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    2019 - 01 - 14
    市县级政府组织实施强制搬迁或者拆迁,一般均依据已经生效的补偿决定或者拆迁安置补偿裁决进行。这就可能出现一种情形,即实施强制时,所依据的征收补偿决定或者拆迁安置补偿裁决具备形式上存续力,具有公定力和执行力,但在实施强制后征收补偿决定或者拆迁安置补偿裁决的效力被否定——既可能是行政机关自我纠错,也可能是被复议机关或者人民法院依法撤销。实践中一些被征收人(被拆迁人)起诉要求确认强制搬迁行为违法并要求国家赔偿,此即涉及人民法院对强制搬迁的评判,是以行政行为作出的时间为基准进行判断,还是以人民法院裁判的时间为基准的问题,也即裁判基准时问题。由于行政行为作出与行政行为被诉至法院、以及法院作出裁判,必然会存在时间差,在此期间行政行为所依据的事实或法律均可能发生变动,因而讨论裁判基准时十分必要。我国行政诉讼的裁判基准时原则上是行政行为作出之时。但实践情形十分复杂,法官必须参酌多重因素。其中一个重要因素就是行政行为的性质究竟为何,行政行为是否已经得到实施,在实施行政行为时,是否已经知晓事实和法律依据已经发生了变化。如系即时性行政行为,一经作出,法律后果已经确定发生,并且也不存在恢复或者回复到原有法律状态的问题,也并非要建立一个向后具有持续性效力的法律秩序,在此情形下,应严格按照作出行政行为时点的事实和法律状态进行评价,而无需考虑行政行为作出后事实与法律的变化。当然,如即时性行政行为尚未完结或虽然完结但尚未获得执行,则仍应结合具体情况,考虑变化后的事实和法律,以裁判时或双方当事人言词辩论终结时作为裁判基准时,以充分实现对行政相对人合法权益的保护和诉讼经济。一些国家判例即认为:在驱逐出境案件中,法院对驱逐出境是否合法的审查,应依据法院裁判时的事实状态(有无危害公共安全与秩序而应驱逐出境之情事),判断驱逐出境的合法性。比如当事人因来自于敌对的国家而被决定驱逐出境,但在具体递解出境前,该国已经被宣布...
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    2019 - 01 - 14
    首先,要明确一个误区或者说是错误的观念,抵押贷款的住房不是银行的。这里先要说明一个概念,银行给你的答复中是有一个明显的错误的,这也是很多人会出现的误区,那就是抵押贷款的住房理论上是银行的。但是实际上,无论是从法律上还是现实中,抵押贷款的住房仍然是你的,住房的产权也就是所有权和使用权仍然都是你的,并不是银行的。银行的抵押贷款也不是很多人说的房产证抵押,而是抵押的住房的他项权利,也就是说在抵押贷款期间,住房所有人不能随便处置你的住房,包括销售和租赁,如果要做的话要经过银行的同意。而银行只有在你贷款逾期时处置你住房权利。其次,住房拆迁是一个较长的过程和流程,所以你大可不着急还贷款。拆迁的问题确实是一个比较复杂的问题,虽然说拆迁确实对你是一个大大的利好消息,但是拆迁的过程一般会很漫长,时间上的不确定性也有很多。而且一般情况下,拆迁时相关机构都会发布拆迁公告,会有拆迁机构跟你联系商谈相关的拆迁事宜,这个时候你再考虑提前还款的事情也来得及。即使真的已经决定拆迁,还要有各种拆迁手续,等到所有的手续都快结束时也就是快领拆迁款之前你再还清贷款也不迟。其三,拆迁时是不是一定要提前还清住房抵押贷款呢?有一点银行说的对的,如果拆迁的住房抵押贷款没有还清,那么银行必然会同拆迁办、抵押登记部门联系,落实好抵押贷款的房产拆迁的相关事项,在拆迁款补偿等方面要参与其中,确实会增加麻烦。所以,银行建议你提前还清贷款本身也没有错。但是不是一定要提前还清抵押住房的贷款呢?从现实的执行情况看,借款人在解决好银行的抵押贷款之前,抵押的住房确实没有办法拿到拆迁补偿款,这就是银行抵押贷款的他项权证抵押的意义,必须解除抵押才能拿到拆迁款,但是解除抵押并不代表就是提前还款。还可以有多种方式:一当然是偿还全部的贷款本息,注销贷款的抵押登记,这就是银行告诉你的办法。这个办法最简单,但是你要有足够的钱才行。二是可以通过以银行认可的...
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    2019 - 01 - 08
    对于提高补偿这个问题,目前基本上分为两种观点:1、土地是农民的,如果征用,就理所当然的给被征收农民足额补偿,这个观点也是一直被压制,因为我国已经取消了土地私有制,农民只有土地的经营权,没有所有权,还有就是现在征用土地是给了征地补偿,土地补偿是根据土地原有用途的价值补偿,并且规定不能超过年产值的30倍。2、另一种观点是,因为征地造成被征收人利益受损,很多农民为了保护自己的权益,进行反抗,造成了各种悲剧发生,也间接说明了,补偿就是太低,才会让农民用生命来捍卫,所以,只有提高补偿才能减少甚至去掉悲剧发生,这个观念也是被压制,近些年来,各地补偿基本都在每年提高,而征地纠纷没有下降,反而增长,为什么拆迁补偿增加后,征地拆迁纠纷还在增加?想过这个问题吗?(采晴整理)
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    2019 - 01 - 08
    作者:耿宝建(最高法法官、法学博士)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)第27条规定,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。实践中,大部分被征收人主动搬离,需要强制搬迁比例极小。但因强制搬迁涉及物权甚至人身自由权并具有不可逆性,故应当严格遵循法律规定和正当程序。一是补偿问题已经得到解决,即已经作出征收补偿决定。征收补偿决定所载明的补偿内容能够实现,或已经实际支付被征收人;被征收人拒绝接受的,已经依法告知并履行了相应的提存等手续,补偿内容能随时实现。二是补偿决定已经人民法院审查,并裁定由行政机关组织实施。根据《征补条例》第28条以及《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》(以下简称《强制执行规定》),被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市县级政府依法申请人民法院强制执行。三是人民法院裁定准予强制执行后,被征收人应主动腾退交房,自觉履行义务。被征收人拒绝搬迁的,市县级政府可以依法采取强制搬迁方式,以确保公共利益实现。根据《征补条例》《强制执行规定》等规定,强制搬迁应坚持“裁执分离”原则,以政府组织实施为总原则、以法院执行属个别例外情形。四是强制搬迁必须严格遵守法定程序。由于强制搬迁具有强制性,且一般涉及被征收人及其家庭成员的人身和财产权益,必须遵守法定程序,并应当建立完备的房屋内物品的登记、运输、保存和交接等记录。被征收人不配合搬迁的,应当以公证的方式固定整个搬迁过程。根据《房屋拆迁证据保全公证细则》规定,房屋拆迁证据保全公证时,公证机关应对房屋及附属物的现状依法采取勘测、拍照或摄像等保全措施,以确保其真实性和证明力。实施强制拆迁房屋证据保全时,公证机关应通知被拆迁人到场。如其拒不到场,公证员应在笔录中记明。实施强制拆迁房屋中有物品的,公证员应当...
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    2019 - 01 - 08
    作者:耿宝建(最高法法官、法学博士)讨论征收与补偿关系,必然要讨论征收时点、评估时点和补偿时点的关系问题。从一定层面看,国家征收公民私人房屋,本质上是国家对被征收人房屋“强制购买”,补偿是政府强制取得私人不动产的对价。一些国家也的确是以“强制购买”方式进行“征收”。实践中,多数被征收人关注的并不是是否因“公共利益”而征收等“上游”问题,而是更关注补偿标准和补偿金额等“下游”问题。以公平合理市场价格补偿原则确定后,以何时点的市场价格作为补偿基准,就成为较关键的问题。对此,《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)第19条和《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》)第10条均规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。对绝大多数的被征收人而言,以征收决定公告之日的市场评估价格作为补偿基准,能够体现公平合理补偿原则。但实践中,少数征收决定和补偿决定间隔时间过长,有的评估时点和补偿时点甚至相差数年之久,以致如何补偿成为案件争议的主要问题。实践中,市县级政府未及时签订补偿协议或做出补偿决定的原因很多:有的因为市县级政府建设项目用地需求不迫切或者没有项目;有的因为安置补偿资金不到位无力补偿;有的因为征地后建设规划有所调整;有的因为征收行为本身不规范引发诉讼以致补偿问题被搁置;有的因为被征收人提出不合法不合理的补偿要求,征收单位依法履职不力;还有个别因维稳需要以拖待变,最终造成在征收决定公告数年后,安置补偿问题仍未得到解决;有的则经过旷日持久的复议、诉讼,最终仍未有效解决补偿问题。对这些特殊案件的裁判只能因案而宜:既不能一律以征收决定公告之日评估价格作为补偿的基准,否则可能会显著降低被征收人的住房保障条件,背离《征补条例》保障被征收人合法权益的立法精神;但也不能一律以法院裁判时点的市场价格作为基准,否则必然造成补偿标准不统一,甚至会变相诱导当事人通过诉讼...
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    2019 - 01 - 08
    作者:耿宝建(最高法法官、法学博士)《征补条例》第21条沿袭《拆迁条例》第23条的规定,重申“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。”实践中,主要存在以下难点问题。(一)侵犯选择权的不利后果。实践中,有的市县级政府补偿决定仅明确一种补偿方式。此种做法既侵犯被征收人选择权,也可能导致用地单位付出更高的补偿成本,特别是在房屋价格有较大幅度上涨后,征收单位将可能面临以较高价格购买房屋提供给被征收人选择的境地。陈山河案裁判即指出:“任何人不得从自己的错误行为中获益。拆迁人和相关行政机关违法实施拆迁,导致被拆迁人长期未依法得到补偿安置的,房价上涨时,拆迁人和相关行政机关有义务保证被拆迁人得到公平合理的补偿安置。被拆迁人选择房屋产权调换时,拆迁人和相关行政机关无适当房屋予以产权调换的,则应向被拆迁人支付生效判决作出时以同类房屋的房地产市场评估价格为标准的补偿款。”此裁判的逻辑基础在于,被征收人(被拆迁人)从未放弃选择产权调换的权利,征收单位也未能提供证据证明被征收人自愿选择货币补偿,因此,不论是在征收补偿程序、还是在司法审判程序,被征收人选择产权调换的权利必须得到尊重。征收单位不能提供产权调换的,应当支付与类似房地产价格相当的补偿款。当然,此补偿款与“货币补偿”确定方法,存在一定差异,且如果被征收人曾经放弃选择产权调换的,则不能再主张产权调换。于栖楚案裁判也指出:于栖楚历经多年诉讼仍未得到安置补偿,贵阳市住建局与拆迁人汉方公司应依法对于栖楚的房屋进行补偿或妥善安置,因违法实施强制拆迁给于栖楚造成的其他财产损失,亦应依法予以赔偿。对于此两案的用地单位而言,都是在征收(拆迁)时不尊重被征收人(被拆迁人)产权调换选择权,最终要面临多年后另行在市场上购买房屋以满足被征收人(被拆迁人)的产权调换主张,从而增加了安置成本,为不尊重选择权付出了代价。(二)如何正确赋予被征收人选择权。《拆...
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    2019 - 01 - 07
    1、农村妇女土地承包经营权得到保护:将第十五条改为第十六条,增加一款,作为第二款:“农户内家庭成员依法平等享有承包土地的各项权益。”我国实行土地集体所有,采取的是集体经济组织内部家庭承包方式,承包家庭的成员平等地享有承包土地的各项权益。不管是妇女还是小孩子,或者是老都要平等地享有土地的各项权益。此次修订就在原有农村土地承包法的基础上作出了进一步规定。保留原法的条款。例如说第6条,农村土地承包,妇女与男子享有平等的权利,承包中应当保护妇女的合法权益,任何组织和个人,不得剥夺侵害妇女应当享有的土地承包经营权。妇女结婚,新居住地未取得承包地的,发包方不能收回其原承包地,妇女离婚、丧偶,仍在原居住地生活,或不在原居住地生活,但在新居住地没取得承包地的,发包方也不能收回她的承包地。那么也就是说,在娘家的地不能收回,在婆家如果没分到地的时候,更不能收回。因此,从以上的规定来看,妇女的权益是更加的得到了保护。2、保护进城农民的土地经营权:将第二十六条改为第二十七条,第二款、第三款修改为:“国家保护进城农户的土地承包经营权。不得以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件。“承包期内,承包农户进城落户的,引导支持其按照自愿有偿原则依法在本集体经济组织内转让土地承包经营权或者将承包地交回发包方,也可以鼓励其流转土地经营权。”将第二十七条改为第二十八条,第二款中的“农业等行政主管部门”修改为“农业农村、林业和草原等主管部门”。这是农村土地承包法修改的两个核心条款。稳定农村土地承包关系,保护农民的土地承包经营权,很重要的一点就是发包方在承包期内不得随意收回承包地,切实的保障广大农民的土地承包经营权。如果说发包方随意收回承包地,那么稳定的土地承包关系就无从谈起。同时,进城农户可以自主选择如何处分土地承包经营权,可以按照自愿有偿原则,依法将土地承包经营权转让给本集体经济组织其他农户,也可以自愿有偿地将...
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