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万典讲堂
城中村改造所涉法律问题主要围绕政府、房地产开发商和村民三方主体展开。村民的主要利益诉求是:原有的土地、住房能否得到合理补偿,失房失地后如何安排就业、养老等。房地产开发商的主要利益诉求是:该类拆迁涉及利益复杂、变数多,过高的交易成本会使其在投资改造中的预期收益难以保障。政府的主要利益诉求是:尽力避免财政压力,保证市场、社会稳定。这三类相互冲突的利益诉求主要受下列制度化要素的影响:其一,土地资源的非商品性与非市场化征用。我国宪法第10条所规定的差别化土地所有权、土地产权的变更形式,导致了城市扩容土地所有权的非市场化征用,使得城中村失地农民的合理收益被限制乃至低价剥夺。其二,产权关系模糊的村集体经济。城郊农村社区集体经济的突出特征是产权关系不明晰,广大村民虽拥有所有权,但该收益的具体支配和使用则被垄断于少数村干部手中,导致所有权与使用权、知情权脱节。其三,封闭的村(居)建设与城乡分割的管理模式。城市社区由街道办事处管理,管理的一切费用由政府财政承担,前者具有统一规划、开放式流动格局,统一建设与管理;而村社区则由村民委员会管理,管理的一切费用由村集体承担,以村为单位,视人口、财力而采取不同程度的封闭建设,管理上往往各自为政。(采晴整理)
更新时间: 2018 - 12 - 18
相近的历史文化背景,夹杂大量可以“望文生义”汉字的日文,使得我们在了解日本相关事务时总有那么一点似曾相识的感觉。的确,较近的地理距离、相似的历史文化乃至难以区分的生物特征使得我们在看待日本的事物时较欧美国家具有先天的“优势”,但也正因如此,堕入想当然“陷阱”的风险也同时存在。在我国积极寻求构建空间规划体系的过程中,日本的国土规划作为可借鉴案例被反复提及。在其国土形成规划和国土利用规划两大系列中,由于后者所包含的“土地利用基本规划”具有协调城市、农业、森林等五类单项规划的职能,从借鉴角度来讲,更加与我国探索“多规合一”的背景相吻合。而我国现存的相关研究在翻译、理解和认识上并不统一。因此,笔者希望通过对相关法律、规划文件的原文以及日本国内研究文献的阅读和分析,尽可能全面、准确地还原其原貌。日本的国土规划首现于二战后的1950年代,1962年首次发布“全国综合开发规划”,至1998年止共颁布了5次,即“一全综”至“五全综”,均以大规模投资促进国土开发、平衡区域发展为主要任务,属于开发导向的国土规划。而国土利用规划最初是为了应对历次“全综”实施大规模开发带来的地价高涨问题。面对1970年代全国性的地价高涨、城市用地持续无序扩张,日本国会原本打算修订《国土综合开发法》以应对这些问题,但迫于舆论对“开发”的强烈抵触情绪,最终于1974年新颁《国土利用规划法》,试图通过“国土利用规划”及土地交易...
更新时间: 2018 - 12 - 17
一、对未批先建的处罚:对于“未批先建”违法行为的行政处罚追溯期限,行政处罚法第二十九条规定:“违法行为在二年内未被发现的,不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限,从违法行为发生之日起计算;违法行为有连续或者继续状态的,从行为终了之日起计算。”环境保护部在《关于建设项目“未批先建”违法行为法律适用问题的意见》中明确指出,根据上述法律规定,“未批先建”违法行为的行政处罚追溯期限应当自建设行为终了之日起计算。因此,“未批先建”违法行为自建设行为终了之日起二年内未被发现的,环保部门应当遵守行政处罚法第二十九条的规定,不予行政处罚。二、土地征收的法律规定:根据《土地管理法》第44条规定,建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。二是土地征收审批。《土地管理法》第45条规定,征收农用地的,应当依照本法第44条的规定先行办理农用地转用审批。也就是说只有在获取了这两种批文之后,才能开始征收行为,实践中没有获取征地批复就开始动工占地、强拆被拆迁人房屋的情况是履见不鲜,这无疑是违法行为。对于这种违法占地强行占地的情况在今年3月份相关部门下发的《国土资源执法监督规定》中规定了对涉嫌违反国土资源法律法规的行为进行调查;对发现的违反国土资源法律法规的行为进行制止,责令限期改正;对违反国土资源法律法规的行为依法实施行政处罚和行政处理;对违反国土资源法律法规涉嫌犯罪的,向...
更新时间: 2018 - 12 - 10
在大拆迁预期下,房屋交易停滞,基于房屋产权的“统规自建、流水不腐”机制失灵,老城房屋陷入整体性失养。目前存在的突出问题包括:1、租房问题存在争议。2、私有四合院土地使用权属存在争议,1982年宪法规定“城市土地属于国家所有”之后,国家土地管理局1990年提出“公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权”,1995年又在《确定土地所有权和使用权的若干规定》中提出“土地公有制之前,通过购买房屋或土地及租赁土地方式使用私有的土地,土地转为国有后迄今仍继续使用的,可确定现使用者国有土地使用权”。北京市对这类土地的使用权未予确认、登记,相关部门认为其属无偿划拨,在旧城改造中可以无偿收回,而四合院所有人认为当初是连房带院一块儿购买的,理应享有整个院落的土地使用权,致使争议不断。3、大量直管公房没有得到有效管理,私搭乱建、人户分离、违法转租转借等问题普遍存在。4、住房保障长期滞后,低收入居民得不到及时救济。5、对老城执行的是拆除改造政策,被划入危改区的房屋产权及户口一律冻结,市场交易停止。而没有被划入危房改造区的房屋,在大拆迁的情况下,无人敢修,无人敢买。房屋交易租赁停摆,意味着新陈代谢停止,老城不能呼吸,房屋质量急剧恶化。大拆大建只会让更多的被拆迁人在征地拆迁中遭受合法权益被侵害。实践过程中,当地很多拆迁方通常都会打着棚户区改造、城中村改造、拆违等旗号来促进拆迁。对此在急功近利的大拆大建之...
更新时间: 2018 - 12 - 10
随着乡村振兴战略的扎实推进,各种市场主体对农村土地越来越感兴趣。历时四年的农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三项试点即将收官,它将会带来哪些影响?未来农村的土地可以自由流转吗?或者城里人能去农村购买土地或房屋吗?如何按照乡村振兴战略推进农村土地流转?权属不清是农民利益受损的关键:土地是农村经济社会持续发展的基础,是解决三农问题的关键所在。在很长一段时间里,农村土地的三权(农村承包地的经营权、农村宅基地的使用权、农民在宅基地之上自建住房的房产权)是缺乏的。这种缺乏并不是城乡分野的结果,而是计划经济体制的重要支撑。在市场化改革之前,农地权属不清引起的关注较少。因为当时即便有征地,也是为了国有企业建设以及其他公共服务设施建设。另外,在计划经济体制下,由于征地以后可以获得进入国有工厂上班的名额,由此就能吃上“商品粮”,解决了自己以及后辈的生活保障问题,所以对被征地农民而言吸引力很大。在这种情况下,是否确权并不重要。但随着市场化改革和城市化进程不断加快,城市急剧扩张,越来越多的征地是出于商业开发,而非国有企业发展以及其他公共服务设施建设。这种情况下,是否确权就非常关键了。但是,由于农村土地的“三权”是缺乏的,缺乏确权,就难以定价,更难判断哪种价格是合理的,于是就引发了许多矛盾、冲突和抗争。在缺乏确权的情况下征地,无论用什么样的程序,用什么样的数额,都很难清晰地界定公共利益与...
更新时间: 2018 - 12 - 10
积极稳妥地推进大陆农村宅基地制度改革,本研究运用文献资料法分析了台湾地区农舍制度演变历程,以及台湾地区农舍制度改革产生的负面效应。其改革的经验教训,可对大陆宅基地制度改革提供借鉴参考作用。一、台湾地区农舍制度演变历程台湾地区把农民的住宅称之农舍,规定农民可以在自己的农地上建设一定面积的农舍,同时规定兴建农舍不可以与农业经营分离。台湾地区的农地政策与农舍兴建管制有密切的关系,根据农地政策的演变,可以将台湾地区农舍兴建制度划分为两个阶段(姜华秀,2011)。(一)《农业发展条例》修正前1973年以前,农业是台湾地区的主要产业,农民对于赖以为生的农地较为珍惜,兴建农舍的情形并不泛滥。因此,台湾地区早期对于农地兴建农舍没有任何的管制措施。1973年,世界遭遇粮食危机后,台湾当局基于农地合理利用及确保粮食安全,并避免优良农地因建筑而遭受破坏,特别通过了《限制建地扩展方案》,制定了《限制建地扩展执行办法》,“农舍”一词首次出现。根据该办法,一至八等农田,除了土地所有权人自建农舍外,不准变更为建地;九至十二等农田,有条件的可以转为工业用地和一般建地。在该办法未制定之前,农地建农舍并没有任何限制。1973年12月,台湾地区根据建筑方面有关规定,制定了《实施都市计划以外地区建筑物管理办法》,强调为保护优良农地,确保粮食生产,该办法第4条规定:“申请兴建自用农舍的建造人,应该具有自耕农身份,其建筑楼地...
更新时间: 2018 - 12 - 10
究其原因,在于“城中村”形成和发展的特殊性。从“城中村”的历史变迁中不难发现"城中村"形成的主要原因:从客观上来说,是我国城市化进程的快速发展的结果。改革开放的20多年中,城市化的进程加速发展,我国的城市数目从1978年的320个发展到的662个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。城市的快速发展,需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了,当地的农民,却仍然留在原居住地,并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。一场"城市包围农村"的运动发生了。村庄进入城市,形成了"城中村"。从主观上来说,是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的,这也是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理体制,是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式,二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有,而农村的土地属于农村集体所有的制度。而在一些“城中村”内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。“从个体理性选择的角度看,‘城中村’这种特殊的建筑群体和村落体制的形成,是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下,追求土地和房屋租金收益最大化的结果。”因此,从“城中村”的历史变迁可以发现,土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权...
更新时间: 2018 - 12 - 05
在拆迁过程中当事人争议最大、最容易引发矛盾的环节,一方面导致被拆迁户的权益受到了侵犯、一方面导致建设项目工程工期拖延。笔者认为在城市房屋拆迁安置国中存在的问题:(1)拆迁补偿安置不全面。按照现行法律的规定,拆迁补偿的范围为被拆除的房屋及其附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物。但是事实上,被拆迁人在拆迁过程中的损失除建筑物的价值以外还有更重要的部分——国有土地使用权,拆迁的真正目的就是要取得房屋及其附属物的土地使用权,而且,“合法取得的土地使用权应当属于公民的财产权并受到相应的保护。”基于这些法律规定,笔者认为拆迁补偿安置国中对被拆迁户的国有土地使用权予以忽略,而且我国法律规定提前收回国有土地使用权的应当予以补偿,房屋所有权与土地使用权是不能分离的,拆迁房屋自然构成土地使用权的灭失,故在拆迁过程中仅对被拆房屋及其附着物进行补偿是明显的不合理的。(2)拆迁补偿标准偏低。按照《条例》的规定,第二十四条货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。但在实践操作中往往补偿标准会低于市场标准,特别是对于被拆迁房屋区位价值、用途价值拆迁人一般会采取的避免的方式回避。特别是拆迁评估往往不会正确的评估被拆迁房屋的价值,很多时候拆迁人指定的补偿标准就是评估单位作出评估结果的唯一依据。(3)拆迁补偿不及时。“房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。拆迁人往往...
更新时间: 2018 - 11 - 29
日本推进土地流转的经验教训日本在1970年代已经步入发达国家行列,国民经济高度发达,大量农业人口实现非农化转移。1970年日本城市化率超过70%,农业劳动力只占劳动力总量的14.7%。并且日本从1970年开始创设农业人养老金制度,为退出农业经营的农民提供养老保障。农民在1970年就不再依靠土地获得就业和社会保障,日本具备了推进土地流转的经济政治基础。日本采取土地私有制,土地是农民的私人财产,农民作为独立土地权利主体通过市场化方式流转土地使用权。农业现代化也是政府的重要任务。为推进现代农业发展,自60年代以来日本政府一直将土地流转、扩大土地经营规模作为农地制度改革的目标。1970年后日本逐渐建立起了以使用权流转为中心的农地制度,并在各个时期的税收、财政补贴、信贷等方面进行了大量投入。具体而言,日本政府通过制度改革、资金支持、组织建设等多种方式推动土地流转。在制度改革层面,日本通过土地所有权与使用权的分离扩大土地经营规模,“耕者有其田”自耕农制度逐步瓦解,农地产权制度和农业经营制度的重心转向农地使用权流转。在资金支持层面,2001年日本对养老金政策进行了根本性修改,为所有的农业经营者提供养老保险。2012年日本政府出台“地域农业基本计划”,为该计划投入了12亿日元。在组织建设层面,日本政府还通过设定集体使用权和给予一定的资金扶持,利用地方社会和村庄共同体的组织功能调整农地关系。2011...
更新时间: 2018 - 11 - 29
征地过程中,产生问题的原因是多方面的。一是土地管理法规不完善,特别是征地补偿标准、土地补偿费在集体经济组织内的分配等缺乏明确的具体的规定。二是土地征用和补偿制度不健全,土地交易市场管理不严。三是农民作为农村土地的所有者和经营者,在土地征用和补偿事务中缺乏民事主体资格,他们很难参与到土地征用事务中来。四是农村土地征用及补偿资金的分配、管理和使用缺乏有效的监督。解决上述问题,应采取如下对策:1、规范农村土地征用和补偿程序,实行阳光操作。农村土地的征用和补偿应由县级以上人民政府土地管理部门为主体组织实施,坚持公开、公正、公平的原则,严格依照法定程序办理。确定征地方案、补偿方案和安置方案,要吸收失地农户参与。在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民。对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认,必要时国土资源部门应当依照有关规定组织听证,要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。政府有关部门要建立征地和补偿登记制度,加强征地和补偿资金的监管。乡(镇)、村级组织要建立健全征地补偿、安置等资金的收支专账,做到专款专用。青苗补偿和安置补偿应可能由土管部门直接兑付到农户,减少中间环节。土地补偿费的分配和使用方案应由农村集体经济组织成员讨论通过,定期公布土地补偿收支、分配、发放情况,接受群众监督。2、强化措施,妥善安置被征地农民。县级...
更新时间: 2018 - 11 - 22
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