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万典讲堂
2012年,太谷县政府和房地产开发商签订城中村改造项目合作协议书,由政府依法征收涉案土地、房屋及附属物。5月7日,太谷县国土局作出两份情况说明,载明改造项目范围的土地权属为混合型,即既有国有土地又有集体土地。孟先生的房屋位于征收范围之内。由于孟先生认为政府的征收决定违法,侵害其知情权和参与权,于是向晋中市中院起诉。法院认为:国有土地上房屋的征收与集体土地的征收,在征收对象、征收主体、征收程序以及所适用的法律等方面均存在明显区别,不能在同一征收程序中既征收国有土地上的房屋,又征收集体土地。我国的土地所有制我国是社会主义国家,生产资料所有制具有明显的公有制特征,土地所有制是生产资料的重要组成部分。目前,我国实行二元土地所有制度,城乡土地分属国家所有和集体所有。具体来说就是:城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。法律依据:《土地管理法》第八条 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。国有土地和集体土地征收区别在征收中,国有土地和集体土地在征收对象、征收主体、征收程序和适用的法律方面存在明显的区别。其一,从征收对象看,前者是国有土地上的房屋,国有土地使用权与房屋一起征收;后者是集体土地...
更新时间: 2019 - 02 - 19
总结出五个要点:一、村委会不能成为决定拆迁的角色,其有没有批准征地、启动征地的权力。如果村长说拆,你不想拆,那就直接怼回去。二、村委会不能成为决定补偿标准的角色。根据《村民委员会组织法》规定,村委会无权决定征地补偿费的标准,必须将此事交由本村十八周岁以上村民所组成的村民会议进行讨论决定。同时,《村民委员会组织法》还规定,村民会议的决定不得有侵犯村民合法财产权利的内容,违反这项规定的,由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。该条规定存在,是为了给那些不服决议的村民以救济途径。第三、村委会必须当好服务者的角色。所有关于征地补偿费用的使用、分配等事项及实施情况,村委会都必须及时公布,接受村民的监督。村委会不及时公布或者公布不真实的,村民有权向乡镇人民政府或者县级人民政府及其有关主管部门反映,有关人民政府或者主管部门应当负责调查核实,责令依法公布;经查证确有违法行为的,有关人员应当依法承担责任。此外,村委会还应当建立村务档案,其内容应包括征地补偿费使用及分配方案等。四、村委会可以成为执行者的角色。按照《土地管理法》的规定,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权。也就是说,村委会经过严格的审批程序后,可以成为收回集体土地使用权的执行者。具体情形包括:(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;(二)不按照批准的用途使用土地的;(三)因撤销、迁移等原因而停止...
更新时间: 2019 - 02 - 19
国有土地上的房屋征收补偿问题,一直以来都是被征收人关注的核心焦点。但该补偿标准并非容易参考,由于征收人对法律规定的不熟悉,加之违法征收中征收方的蒙蔽行为,导致被征收人没有准确的征收补偿信息参考。在这里,我们列举了国有土地上房屋征收的计算标准以及算法供被征收人参考。国有土地上的房屋征收补偿问题,一直以来都是被征收人关注的核心焦点。但该补偿标准并非容易参考,由于征收人对法律规定的不熟悉,加之违法征收中征收方的蒙蔽行为,导致被征收人没有准确的征收补偿信息参考。在这里,我们列举了国有土地上房屋征收的计算标准以及算法供被征收人参考。按照法律规定,征收补偿款项分为:被征收房屋经由评估机构确定的市场价格(包括装修)、搬迁费用、临时安置费用、以及停产停业损失几部分。对于被征收房屋经由评估机构确定的市场价格的补偿,被征收人可以在货币补偿或房屋安置中二选一,停产停业损失仅针对合法经营的营业用房进行补偿。我们举例说明以帮助您更好的了解:现有房屋征收部门欲征收赵钱孙李四人国有土地上房屋,其中赵钱二人房屋属于住宅,赵某选择了房屋安置,钱某选择了货币补偿;孙某和李某分别有自己的商铺,但李某的商铺属于非法经营,都选择了货币补偿。那么该四人能获得哪几部分补偿?赵某:按照规定,赵某可获得被征收房屋经由评估机构确定的市场价格的补偿金额、房屋安置、搬迁费用、临时安置费。由于征收部门未提供给赵某周转房,因此,征收部门的临...
更新时间: 2019 - 02 - 19
一、拆迁补偿标准及补偿方式:1、对于国有土地上的房屋征收,补偿安置主要包括对被征收房屋价值的补偿、临时安置的补偿以及商铺的停产停业损失,在补偿决定作出前,要求征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。2、对于集体土地上房屋征收,根据《土地管理法》中的规定:征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。另外,安置补助费是对被征收土地上的农业人口的安置。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有的耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。3、对于补偿方式,可供被拆迁人自由选择。一种是货币补偿,根据被拆迁人被损失利益的总价值折合成人民币进行补偿。第二种是等价置换,即被拆迁人可以在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。同时这两种补偿方式可结合使用。二、拆迁补偿原则、依据:1、先补偿后搬迁、先安置后拆迁;不随意降低原有生活水平,长远生计有保障。根据《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确规定,征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题。《国务院办公厅关于进一...
更新时间: 2019 - 02 - 19
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村农民集体成员所有。一、宅基地是否可以买卖?宅基地是农村集体经济组织为保障集体成员的生活而拨给农户建造房屋的。集体成员对宅基地只有使用权,不得买卖和出租。但集体成员对在宅基地上的附着物享有所有权。当然,经依法履行审批手续后,宅基地的使用权是可以发生实质性转让的,但是宅基地的转让需要有一定的条件限制。二、宅基地是否可以继承?宅基地的继承,实际上是指宅基地使用权的继承。农村宅基地的使用权具有很强的人身依附性,在通常情况下,宅基地使用权的取得必须具有农村集体经济组织成员资格才行,因集体经济组织成员资格的失去而失去,在不同农民个体之间不能流转。据此,农村宅基地不是遗产,从法律的角度上来说不能被继承,但在特殊情况下,根据“地随房走”的原则,继承人对宅基地上所建造房屋的继承会导致其对宅基地使用权的继续。三、拆迁范围确定后,哪些活动被禁止?拆迁范围确定后,任何单位和个人不得在该拆迁范围内进行下列活动:1、新建、扩建、改建(含装饰、装修)房屋;2、改变房屋和土地用途;3、建立新的房屋租赁关系;4、以被拆迁房屋为注册住址办理工商注册登记手续;5、不当增加补偿费用的其他行为。四、对房屋...
更新时间: 2019 - 02 - 19
对小产权的解释主要有三种:一、是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。二、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。三、是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。前两个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性,存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 02 - 19
农村拆迁中往往会面临这样一种情况:土地是农民甲的,经过甲乙双方协商乙在甲的宅基地上盖了房屋,可能对于甲乙双方并未签订协议,但面临拆迁,拆迁补偿该补偿谁呢?这种情况是普遍存在的,大多数农民因自己房屋年久或家中人口增加,需要新建房屋但无宅基地的情况下只能和本村村民土地进行交换或签订一些协议获取宅基地,如果遇到征地拆迁,双方很可能会因此问题产生纠纷,对拆迁款的归属问题争执不下,我的地,他的房,这种情况下该如何补偿呢?在他人土地建房,什么情况下可以获得补偿?1、村集体内的本村人可以对宅基地进行合法买卖:宅基地虽然禁止买卖,但并不代表本村人无法交易,但要签署相应的协议并由村委会备案。但是交易双方如果非本村人,买卖是无效的,即使签署合同,买方也将无法获得宅基地使用权,更无法获得拆迁补偿。2、同村人未经宅基地使用权人同意而建房:建房人并未对宅基地使用权人协商并签署协议,那么双方在拆迁补偿分配问题上建房人是无法获得其拆迁补偿的,房屋拆迁补偿款也将归宅基地使用权人所有。最后要提醒,虽然宅基地同村人可以交易,但一定要签署协议,并履行协议内容,遭遇拆迁时更要合理合法的争取自己的拆迁补偿,拆迁补偿低更要通过法律的途径维护自己的合法权益。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 02 - 19
随着商品房的价格居高不下,很多人选择买小产权的房子,因为大家都图便宜,聊一聊买小产权房子的弊端。商品房价越来越贵,很多工薪阶层难以接受,自然将视线转移到小产权房,试图用较低的成本给老婆孩子一个家,除了自住的需求外,很多的投资人也关注到小产权房,因为很多小产权房子的价格只有周边商品房价格的1/3-1/2,但是房租相差却没有那么大,从租售比来看小产权房似乎存在一定的投资价值。那么什么是小产权的房子,咱们看字面意思,小一点的产权房,其实不然,是在农村或集体土地上建设了房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡镇政府、村政府或者集体土地所有单位颁发的,小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案,所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房,也叫“乡产权房”,指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的,并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。“小产权房”并不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房的弊端:房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。小产权房一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得...
更新时间: 2019 - 02 - 19
大家都知道,政府必须跟被拆迁户进行协商,确定补偿方案后完成拆迁协议的签订,才能开始进行拆迁。拆迁协议是拆迁补偿的确定方式,对于被拆迁户来说非常重要。但是很多拆迁协议都是格式文本,我们需要注意拆迁协议的重要内容。一、拆迁协议中必须注明的内容:(一)拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;(二)安置用房面积、标准和地点;(三)产权调换房屋的差价支付方式和期限;(四)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;(五)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;(六)违约责任和争议解决的方式;(七)当事人约定的其他条款。二、签订拆迁协议需要注意的事项:(一)必须公证:拆迁协议书签订后,必须送房屋拆迁主管部门备案,并可向公证机关办理公证。但在拆除依法代管的房屋时,代管人是房屋拆迁主管部门的,补偿、安置协议必须经公证机关公证,并应当办理证据保全。同时,被拆迁人应将原有土地使用证、房屋所有权证或者使用证明交给拆迁人,由拆迁人交房地产权属管理部门办理注销登记手续。这里需要说明的是,拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证,即实行强制性公证。通过公证,保证拆迁补偿安置协议内容的真实性和合法性,有利于消除被代管人对协议的疑虑。(二)注意期限:拆迁补偿安置协议签订后,被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民...
更新时间: 2019 - 02 - 19
一般情况下,我们应该有《房屋权证》和《土地使用权证》,现在也有很多省份将证件合并到一起,由房屋管理部门和土地管理部门同意授予的《房屋产权证》。正常情况下,房屋是一定有着这些证件的,可是也会出现因为种种原因没有证的情况,1.证件或者手续不全的违章建筑:如果是无证违章建筑,则不享受拆迁补偿;如果证件不全,则要根据违建人是否接受处罚来决定,同时还要参考处罚附加条款。2.不能确定产权人或者产权正在纠纷当中:这种情况下,应该先暂停产权纠纷,得到补偿之后再协商纠纷问题。3.各种证件手续齐全:但是却没有办理房产证:这种情况依法也能享受到国家规定的房屋拆迁补偿安置待遇。缺失的产权证不必补办,只是在发放安置费时会扣除掉其办理产权费时应缴纳的费用。4.历史存留的房屋:法律上有法不溯及以往原则,一些建筑形成于70年代,或是更早至五六十年代,必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。5.农村的房屋和城市中的农建房:最开始农村建房管理较松,对产权这方面也没有管理到位,因此农村有很多无证房。无证房屋不等于违章建筑,只要是依法建造的房屋,即使没有产权证明,在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。律师提示:根据法律规定,违章建筑肯定是少赔偿甚至不赔偿。但是其他情况,都可以通过正常的法律途径来维护自己的权益。如果开发商不能给与标准的赔偿,那么一定不要签字同意。如果双方一致谈不成,或者拆迁方在拆迁中有不合理的行为,可以申...
更新时间: 2019 - 02 - 19
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