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1. 对预征地信息的知情权在征地村组范围内发布征地预公告,将拟征地的用途、地块位置以及相关规定要求以书面形式告知拟征地块的集体经济组织和农户。请注意,这一环节的要求是必须告知到农户个人,而不可由村组成员予以代替。2. 对被征土地的情况的确认权对拟征收土地情况调查,全面了解拟征收土地范围内涉及村组的农业人口、人均耕地、年产值等;对拟征收土地权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果要与被征地农村集体组织、农户和地上附着物所有权人共同确认,并做好档案材料存底工作。3. 对拟定补偿安置方案的异议权和听证权拟定补偿安置方案,在被征收土地村组进行公告,如村民对补偿安置方案和标准有意见可以提出,如果村民提出听证申请还应该召开听证会。此程序非常重要,被征收人要积极行使法律赋予的权利,不要等到征地依法报批后再申请。4. 基层政府及国土部门上报省级人民政府或者国务院审批征地这一报批环节会产生一份极为重要的文件:征地批复。有,则项目合法;没有,则项目不合法。即使是一些“先行用地”的项目,也需要有自然资源部提供的先行用地批文。5. 省级以上政府批地后对征收土地方案的知情权需要由市县人民政府将批准机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征地所在的村组进行公告,即所谓的“征收土地公告”。《征收土地公告办法》对此环节有...
更新时间: 2019 - 04 - 17
一、城中村改造补偿标准:1、临时安置费、搬迁费:临时安置费按15元/平方米计算,搬迁费按10元/平方米,按两次计算;这是截至2011年的标准。不过近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。2、地上房屋补偿款及装修款:无明确具体标准可供参考,一般由评估机构进行评估确定,当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。3、停产停业损失:该项费用主要很对营运性行房屋进行的补偿,如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失,一般由协商确定或评估确定。4、拆迁奖励:各村制定各村奖励标准,不能统一。5、电器移机费:一般按市场价位进行补偿,目前家用电器移机费:空调200元一台;有线电视150元一户;电话移机88元一部;热水器100元一台等等.如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。其他补偿或补助:各村根据以上标准或参考以上标准的基础上,另行对困难住户或另行支付和补偿费用,这主要村集体组织通过补偿方案确定,因村而定。二、城中村改造补偿项目包括哪些?1、宅基地置换。依各地政策不同,有产权置换、货币补偿以及二者结合三种补偿方式。2、拆迁安置费用补偿。选择回迁安置的村民,在回迁之前的这段时间里的生活、居住成本,有权利要求获得补偿。按照2011年的标准来看,临时安置费用按15元/平方米计算,搬迁费按10元/平方米计算,计算两次,者是2011年的...
更新时间: 2019 - 04 - 17
在拆迁过程中有很多的分类较难把握,其中城中村和棚户区就属于较难分辨的两个重要方面:一、棚户区主要内容:棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。统计显示,在过去几年进行了大规模的棚户区改造,约改造5000万平方米棚户区,近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。(一)棚户区分门而类有四种:第一种是城市棚户区(现阶段的改造重点,也是常常面临的矛盾焦点),第二种是国有工矿棚户区改造,第三种是国有林区棚户区改造,第四种是国有垦区危房改造。(二)棚户区改造的补偿范围:对于棚户区改造,给予极大的支持和鼓励,实行税费的减免,减少电力、通讯等经营性收费等优惠政策,棚户区的居民可以自由选择产权置换或者货币补偿,但因为棚户区原本就杂乱无章的建筑风格和环境氛围,致使补偿力度较小。二、城中村主要内容:城中村规划是城市化进程中的一项重要工程,因为城市发展速度的加快,面积的不断扩张,原先分步在城市周边的部分村落被同步在城区当中,进而鹤立鸡群成为高楼林立的一抹重彩,平铺在城市中央,被成为“都市村庄”。(一)城中村分门而类有三种:第一种:非城中村改造范围。已经融入到城市之中,村民已经转化为居民,而且土地已不再属于集体所有,仅仅保留原始生活习性。第二种:村子的土地大部分被国有化,少数保留集体所有,原居住地的农民未经过转化。第三种:是被圈进了城市范围,但土地性质不变,依旧为集体...
更新时间: 2019 - 04 - 17
一、棚户区改造补偿政策:棚户区改造按照“政府主导、市场运作”的原则实施。政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外,还允许在改造项目里,配套建设一定比例商业服务设施和商品住房,支持让渡部分政府收益,吸引开发企业参与棚户区改造,既使得原棚户区居民能享受到更好的公共服务,还可以缓解政府筹资压力,提高改造效率。二、棚户区改造标准补偿:(一)补偿分为两类:现金补偿和房屋置换。(二)房屋置换的补偿含三种:1、规定一定比例的置换,如旧新按1:1.5的面积置换等;2、将房屋重置成新价格,就是把你房屋折算成价格,这个和房屋的新旧、装修、结构都有关系;3、其他的搬迁奖励。(三)关于面积认定:当地的房屋征收办法,对这个一定有一个明确规定。一般是按照某一年的土地分配额定的,就是有个上限。因为棚户区形成已久,加上历史遗留问题多,还有分户多等原因,每家的居住面积都是不够,这样一来就自然形成一些院内建筑。这种情况,面积怎么算,那就必须根据当地的具体政策而定了。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 04 - 17
征地拆迁,一般只要涉及到被征迁人的房屋、土地,拆迁方必须要给予被拆迁人合理的补偿之后,才能进行拆除行为。而在拆迁之前,拆迁方也必须要以书面的形式进行公示,并且要张贴在被征迁人经常聚集的地方。一、了解拆迁公告的具体内容:房屋拆迁公告作用是让被拆迁人了解房屋拆迁的原因,由于房屋拆迁所涉及的被拆迁人人数众多,因此需要在拆迁范围内广为张贴,尽可能使每个被拆迁人知悉拆迁的有关事项,从而使被拆迁人在拆迁之前做好拆迁的准备工作。一般拆迁公告应包括以下内容:1、拆迁项目简介;2、拆迁实施单位简介;3、拆迁区域介绍;4、拆迁时间及期限介绍;5、拆迁基本问题的介绍及解决方案;6、告知被拆迁人应当享有的权利和应当承担的义务。二、对拆迁行为进行合法性审查:第一,房屋拆迁管理部门或土地征收部门要说明房屋拆迁范围和拆迁期限,特别是补偿方案。第二,房屋拆迁是否得到批准,是否颁发拆迁许可证。第三,审查拆迁的目的,房屋拆迁是为了公共利益和国家建设的需要,是城市规划和旧城区改造的需要,任何人都应当服从国家社会的整体利益,保证拆迁工作的顺利开展。第四,无论是城市房屋征收还是土地征收,均是政府行为,不是开发商的行为,如果开发商去征地或作为拆迁人,都是不合法的,你可以拒绝。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 04 - 17
一、城市房屋拆迁必须符合什么要求?为什么拆,该不该拆,这是广大被拆迁户首先要问的问题。总体规划和近期建设规划,是各地依据实际情况制定、经过立法机关表决的、具有法律效力的行政文件。现在存在的问题是,一些地方没有规划,或者有规划也形同虚设,“规划跟着领导走”。国务院明确要求:根据各地的经济发展水平、社会承受能力和居民的收入状况,编制房屋拆迁中长期规划和年度计划;各级政府不得违反法定程序和法律规定,以政府纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更。二、拆迁人须遵守哪些规定?对城市规划区内国有土地上房屋实施拆迁的单位,必须取得房屋拆迁许可证后,方可实施房屋拆迁。实施房屋拆迁前,拆迁人须向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:建设项目批准文件;建设用地规划许可证;国有土地使用权批准文件;拆迁计划和拆迁方案;办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁人委托拆迁的,应当向被委托的拆迁单位出具委托书,并订立拆迁委托合同。三、拆迁管理部门能作为拆迁人吗?房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,也不得接受拆迁委托。同时房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。四、签订拆迁补偿安置协议是怎么回事?拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和...
更新时间: 2019 - 04 - 17
棚区改造流程主要包括:前期准备计划、房屋拆迁、政府供地、建设阶段、验收阶段、分配和管理。棚户区改造程序是什么?一、前期准备计划一项目选址,项目选址按规定必须符合棚户区特征,对改造的单位住户进行前期入户摸底调查并取得有关部门的选址意见书。二项目规划,确定改造区的面积还有划出红线地图及设计条件、规划设计、建设方案还有相关审批等环节。包括办理规划部门出具选址意见书、用地规划许可证、规划用地拆迁红线图、故土局有关部门出具用地意见。三项目立项,由市发改委办理。二、房屋拆迁一,被拆迁的住户户主提供产权依据、有效身份证;二,拆迁工作人员审核确认、进行测绘、评估,在三个工作日出具评估报告,并少公示7天;三,对评估公示结果无异议的,由拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议;四,选择产权调换的、按签订协议的先后顺序选房;选择货币补偿的,按照签订协议的金额到银行去领取补偿,规定期限内完成搬迁的,在房屋拆迁市场评估价基础上奖励8%;五,搬迁完毕并交房,经拆迁工作人员验收签字;六,组织拆迁。三、政府供地由划拨或挂牌出让。四、建设阶段五、验收阶段包括房屋和涉及规划、消防、环保、市政园林、防雷、供电以及给排水等管线工程的验收和建设工程竣工验收备案。六、分配、管理流程(采晴整理)
更新时间: 2019 - 04 - 17
1、什么是公租房?公共租赁住房是指由国家提供政策支持,各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房,是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者承受起的价格,向新就业职工出租,包括一些新的大学毕业生,还有一些从外地迁移到城市工作的群体。2、公租房产权多少要看房子的性质,如果公租房是住宅的话,那么他就按照住宅的产权来算,住宅房屋的产权是70年。3、关于公租房产权继承的问题:公共租赁住房的产权不归承租人所有,是由政府或公共机构所有。4、在县级以上地方人民政府住房城乡建设(住房保障)主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房的管理工作。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 04 - 17
征地补偿、安置方案实施阶段行为的可诉性分析:(一)征收补偿协议征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。实践中,行政机关会尽量与当事人协商达成征收补偿协议。如果当事人对已经达成的征收补偿协议不服,能否再提起行政复议或行政诉讼?《行政诉讼法》第十二条之规定,“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼:(十一)认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的。”《最高人民法院关于适用〈行政诉讼法〉若干问题的解释》第十一条规定:“行政机关为实现公共利益或者行政管理目标,在法定职责范围内,与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议,属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理:(一)政府特许经营协议;(二)土地、房屋等征收征用补偿协议;(三)其他行政协议。”征收补偿协议是行政协议,当事人对已达成的征收补偿协议不服的,可以提起行政复议或行政诉讼。(二)责令交出土地决定《土地管理法实施条例》第四十五条规定,“违反土地管理法律、法规规定,阻挠国家建设征收土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的,申请人民法院强制执行。”被征地村民在征地补偿、安置方案规定的期限内腾出...
更新时间: 2019 - 04 - 11
行政机关为了化解行政纠纷,解决信访问题,与信访人签订息诉罢访协议,就征地补偿安置以及相关问题进行约定。当事人签订息诉罢访协议后,又认为息诉罢访协议违法,能否提起行政复议或者行政诉讼呢?《行政诉讼法》第十二条第一款第(十一)项规定,“行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的”,属于行政诉讼受案范围。《适用解释》第十一条规定:“行政机关为实现公共利益或者行政管理目标,在法定职责范围内,与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议,属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。”“公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理:(一)政府特许经营协议;(二)土地、房屋等征收征用补偿协议;(三)其他行政协议。'根据上述规定,行政协议纠纷,属于行政诉讼的受案范围。行政机关与上访人签订的息诉罢访协议,实质上是行政机关为了维护社会和谐稳定、公共利益和实现行政管理职能的需要,根据属地主义原则在其职责权限范围内,与上访人达成的有关政府出钱或者是给予其他好处、上访人息诉罢访等具有行政法上权利义务内容的协议,属于可诉的行政协议范畴。(参见(2016)最高法行申45号)(采晴整理)
更新时间: 2019 - 04 - 11
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