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万典讲堂
【土地律师】征迁中,对被征地农民养老保险,不能忽视失地农民的产生,是城市化进程中的正常现象。在工业化过程中,农民的农业土地,转化为非农业用地,是不可避免的。失地农民养老保险政策,在一定程度上,保障了失地农民的权益。但实践中,很多被征收人,只是关注了征迁的补偿费用,而忽视了或不知道被征地农民养老保险。因而实际上,大部分农民朋友面临征地的时候,并未领取到完善的养老保险,这其实是一种不小的损失。农民朋友遇到征地时候,除应当有的土地补偿款、安置补偿款、地上附着物的补偿外,还要有社会养老保险费用。其保险包括:农村新型的养老保险、城镇职工基本养老保险、失地农民的社会养老保险。一、现行的法律、法规:(一)在《物权法》中规定征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。(二)在《社会保险法》中规定征收农村集体所有的土地,应当足额安排被征地农民的社会保险费,按照国务院规定将被征地农民纳入相应的社会保险制度。(三)在劳动和社会保障部《国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》中规定各地要严格按国办发29号文件关于保障项目和标准的要求,尽快将被征地农民纳入社会保障体系,确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障,并建立相应的调整机制。5(四)在国土资源部《关...
更新时间: 2019 - 07 - 19
遇到拆迁的时候大多数人先考虑的就是补偿标准,说谁家房子要拆迁了,可以拿多少钱……,但很多人对拆迁补偿的相关规定并不是很了解,补偿方式又分为货币补偿和产权置换。  无论哪种方式,大家应该清楚拆迁补偿的基本原则是两个保障:即保障房屋的整体价值不降低;保障被拆迁人生活水平不降低。这是大方向,如果拆迁补偿标准明显与上述两个原则相违背,即不合法。  被征收人选择房屋产权调换的,被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。而且产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。  咱们国家的拆迁分为集体土地上房屋拆迁和国有土地上房屋拆迁两种。货币补偿的话,农村的集体土地房屋的拆迁补偿由土地补偿、房屋重置成本价、装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等组成;  属于城市规划区范围内的集体土地上房屋以及国有土地上房屋的拆迁补偿标准是要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)的规定参考周边类似房地产的市场价格进行补偿,再加上装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等。  此外,有一点比较重要,特别需要注意,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,这时候应该参照执行...
更新时间: 2019 - 03 - 21
现在房屋拆迁是一种普遍现象,许多人就对拆迁补偿有所疑问。拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人,依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。那么农村房屋拆迁补偿标准是什么?接下来为大家讲解,希望对大家能有所帮助!  网友提问:农村房屋拆迁补偿标准是什么?  拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:  (1)房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。  (2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。  (3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。  由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。  (一)房屋拆迁补偿计算标准  (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。  (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁...
更新时间: 2019 - 01 - 21
到拆迁时,企业往往会关注能获得多少补偿,有哪些补偿项目,标准是什么。结合法律规定及自身办案经验,给大家讲讲企业拆迁补偿的项目及标准。  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:  (一)被征收房屋价值的补偿;  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励”。  根据上述规定, 企业拆迁时,可以获得:(一)房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)停产停业损失;(四)奖励、补助。下面,我们具体来看看这些补偿项目。  在征地拆迁中,如果企业遇到拆迁了能获得的补偿有哪些?  一、房屋价值的补偿  国有土地上房屋价值的补偿由相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定,不得低于周边类似房屋的市场价格。集体土地房屋的补偿包括土地区位补偿和房屋重置成新的补偿。前者由地方政府自行确定,后者是指房屋的建造成本,即估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。  二、停产停业损失费  企业拆迁要获得停产停业损失,一般要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营等因素。这里要注意的一个问题就是,注册地址和...
更新时间: 2019 - 01 - 17
【拆迁律师】老百姓赖着不走,房屋就能不拆了吗?法院帮你拆很多的老百姓并没有像想象中的那样盼望拆迁,有的是不满意补偿,有的感觉自身种地惯了,到城市生活,没有一技之长,有的就是不愿离开熟悉的熟人社会,到城市谋生。于是,各种大家口中的钉子户。老百姓赖着不走,就真的不拆了吗?真的能够保住自家的房子和财产吗?答案:这并不是最聪明的做法,房子是会被强拆的。拆迁中,合法的拆迁只有一种,那就是申请司法强拆。申请司法强拆是由行政机关申请,并提交相关的材料司法强制拆迁提交的材料:①拆迁人、委托拆迁人的法人资格证书、资质证书及法定代表人身份证明;②拆迁公告;③拆迁许可证;④拆迁项目的计划规划、国土等部门批文;⑤拆迁补偿安置裁决文本;⑥拆迁裁决程序的证据材料;⑦拆迁补偿安置方案、过渡用房的基本情况。征收方按照法律程序,先做出《房屋征收补偿决定书》如果被征收人没有在法定期限内采取任何措施,那么政府就可以申请法院强制执行。法院同意后无论你的房屋合不合法,都可以依法将你的房屋强拆掉。这种情况有一个大前提,政府的征收程序必须合法,否则法院是不会准予强制执行的。法院裁定准予执行后,还要将裁定送达被征收人根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第8条的规定,“人民法院裁定准予执行的,应当在五日内将裁定送达申请机关和被执行人,并可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要...
更新时间: 2019 - 08 - 23
【拆迁律师】签约之前一定要看清楚6大要点据浙江新闻:8月12日上午9:30,随着教工宿舍拆迁户张炳州从外地赶至拆迁现场办签订协议书,茶山街道梦想小镇一期(茶山工业区)住宅区块拆迁提前完成100%签约。看来,政府工作部门的宣传做的非常到位,补偿安置也合理。这样的签约率是比较常见的。作为拆迁律师还是要提醒被拆迁人,在签约之前,也就是在补偿安置协议上签字的时候,一定要注意以下6方面:一、明确拆迁人与被拆迁人的主体是政府征收部门一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体,《中华人民共和国合同法》第九条规定:当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格,民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。二、拆迁的前提条件是基于公共利益而不是商业开发拆迁行为是不可以任意实施的,其除须具有必备的形式前提——获得有权机关批准即符合城市总体与局部规划,有利于旧城履行、改善环境与保护文物古迹。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。如拆迁的目的不符合上述条件的,则其为违法拆迁,该违法性质可以是形式上的违法与实质上的违法。无论是哪种违法,被拆迁人或者其他利害关系人认为其项目建设或拆迁行为...
更新时间: 2019 - 08 - 23
【拆迁律师】“拆迁协议”和“协议拆迁”是一样的吗?原来是这么一回事所谓的“协议拆迁”就是地方政府为了节省征收的时间成本,规避相关法律程序,仗着被拆迁人缺乏对相关法律知识的了解,借某些民事个体的名义“唱双簧”,以签订民事协议的方式取得被拆迁人的房屋土地,它和正常、依法展开的行政征收活动完全不是一回事。在实践中,协议拆迁往往适用于一些名为“腾退”的项目中。此时,腾退的主体多是村委会或者开发商,腾退的缘由则是五花八门,包括但不限于绿化隔离、环境保护、文物保护、旧村改造等等。地方政府在这里面不直接出现,从而规避了发生矛盾纠纷后遭“民告官”的风险。拆迁协议是政府征收部门与被征收人约定的关于补偿事宜的协议,相当于合同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平,...
更新时间: 2019 - 08 - 23
【土地律师】说不完的“逼迁”新手段,不怕,我们帮你制服它拆迁已经不是什么新鲜事情了,各地要么在进行棚户区改造,要么城中村改造。刚开始还心里乐呵呵的盼着拆迁,没想到看了补偿标准,老百姓都瞪眼了。哪里是拆迁啊,感觉就像是劫穷济富。更有的老农民不愿搬迁,拆迁方使用各种手段,我们来看看新的逼迁手段,是不是也遭遇过。1.设置围墙,美其名曰为了公众安全征收方以房屋都是临街面居,为了在实施拆除的工作中保证行人的安全,必须采取保护措施,对施工区域进行围挡,以免发生伤亡事件。而实际上根据《城市市容和环境卫生管理条例》第十四条规定:“任何单位和个人都不得在街道两侧和公共场地堆放物料,搭建建筑物、构筑物或者其他设施。因建设等特殊需要,在街道两侧和公共场地临时堆放物料,搭建非永久性建筑物、构筑物或者其他设施。因建设等特殊需要,在接到两侧和公共场地临时堆放物料,搭建非永久性建筑物、构筑物或者其他设施的,必须征得城市人民政府市容环境卫生行政主管部门同意后,按照有关规定办理审批手续。”如果没有履行相应的审批手续私自设围墙是违法的。2.夜间偷拆,扬言不是我拆的不少的老农民不愿搬迁,政府的征收部门就直接再晚上强拆房屋,根据《行政强制法》第四十三条 行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是为了减少阻碍,政府工作人员直接趁着夜深人静,瞬间就能将房屋夷为平地。各地为了制止这样的暴力强拆行为,推定在征收范围以...
更新时间: 2019 - 08 - 23
【拆迁律师】征迁中,哪些法定义务,村委会必须履行?依现行法律,土地征收主体。必须是县级以上政府。而村委会作为民间自治组织,其非行政主体,没有征收土地的权利。现实中,征迁过程中,村委会起到的是上下传达的作用。但因征迁中。其常会受到征收方的委托,以征收方的名义参与及配合征地拆迁,因而,常会使很多被征迁人误认为,征收方就是村委会。对此,被征迁人须厘清,征迁中,村委会须履行的法定义务。一、村委会应据村民会议,制定方案并发放征地补偿款与村民:依《土地管理法实施条例》中规定,土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费,归地上附着物及青苗的所有者所有。其次,归农村集体经济组织所有的土地补偿费用,要通过召开村民会议,制定出分配方案,然后再发放到村民。对于不依照法律法规履行法定义务的,依《村民委员会组织法》中规定,由乡、民族乡、镇的政府责令改正。二、村委会不得截留侵占补偿款:依《土地管理法》中规定,被征地的农村集体经济组织,应当将征收土地的补偿费用的收支状况,向本集体经济组织的成员公布,接受监督。禁止侵占、挪用,被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。依《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定,对于征地补偿安置不落实的,不得强行使用被征土地。省、自治区、直辖市政府应当依土地补偿费主要用于被征地农户的原则,制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。被征地的农村集体经济组织应...
更新时间: 2019 - 08 - 22
【拆迁律师】2019年,城中村改造补偿政策,是怎样的?在很多城市,依旧可看到,一些未进行改造的村落。这种现象,即是常说的“城中村”。一、什么是城中村?(一)从狭义上说,城中村,是指农村村落在城市化进程中,因大部分耕地被征用,农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区,也叫“都市里的村庄”。(二)广义上说,城中村,是指在城市高速发展的进程中,滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。二、城中村改造的常见原因:(一)因各种原因,城中村中常存在着大量的违章、违规建筑。且因其无任何规划,也没有建设部门的批准,与现行法律法规不相符。(二)城中村中存在着,乱占、乱圈地的情形,以及非法租赁土地的现象,这些均与现行法律法规不符。(三)城中村中存在着,以土地入股,开办各种实业的现象。还存在着,用集体土地作抵押贷款的行为。(四)城中村中存在着,用集体土地进行与现行法律法规不符的房地产开发、经营等行为。三、2019年城中村改造的补偿标准:(一)宅基地补偿:不同地区的补偿标准,是不同的。一般情况下,一线城市,一户宅基地可以置换300平方米同一地段的高层住宅。这是政府倡导并决定的补偿方式,这也是底线,不能低于这一标准。当然各村基本参照此标准履行,也有个别村甚至会提高补偿标准,比如,将300平方米,以套内面积发给本集体组织村民。(二)临时安置费、搬迁费:临时安置费按15元/平方米计算...
更新时间: 2019 - 08 - 22
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