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万典讲堂
【土地律师】征迁中,对被征地农民养老保险,不能忽视失地农民的产生,是城市化进程中的正常现象。在工业化过程中,农民的农业土地,转化为非农业用地,是不可避免的。失地农民养老保险政策,在一定程度上,保障了失地农民的权益。但实践中,很多被征收人,只是关注了征迁的补偿费用,而忽视了或不知道被征地农民养老保险。因而实际上,大部分农民朋友面临征地的时候,并未领取到完善的养老保险,这其实是一种不小的损失。农民朋友遇到征地时候,除应当有的土地补偿款、安置补偿款、地上附着物的补偿外,还要有社会养老保险费用。其保险包括:农村新型的养老保险、城镇职工基本养老保险、失地农民的社会养老保险。一、现行的法律、法规:(一)在《物权法》中规定征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。(二)在《社会保险法》中规定征收农村集体所有的土地,应当足额安排被征地农民的社会保险费,按照国务院规定将被征地农民纳入相应的社会保险制度。(三)在劳动和社会保障部《国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》中规定各地要严格按国办发29号文件关于保障项目和标准的要求,尽快将被征地农民纳入社会保障体系,确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障,并建立相应的调整机制。5(四)在国土资源部《关...
更新时间: 2019 - 07 - 19
遇到拆迁的时候大多数人先考虑的就是补偿标准,说谁家房子要拆迁了,可以拿多少钱……,但很多人对拆迁补偿的相关规定并不是很了解,补偿方式又分为货币补偿和产权置换。  无论哪种方式,大家应该清楚拆迁补偿的基本原则是两个保障:即保障房屋的整体价值不降低;保障被拆迁人生活水平不降低。这是大方向,如果拆迁补偿标准明显与上述两个原则相违背,即不合法。  被征收人选择房屋产权调换的,被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。而且产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。  咱们国家的拆迁分为集体土地上房屋拆迁和国有土地上房屋拆迁两种。货币补偿的话,农村的集体土地房屋的拆迁补偿由土地补偿、房屋重置成本价、装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等组成;  属于城市规划区范围内的集体土地上房屋以及国有土地上房屋的拆迁补偿标准是要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)的规定参考周边类似房地产的市场价格进行补偿,再加上装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等。  此外,有一点比较重要,特别需要注意,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,这时候应该参照执行...
更新时间: 2019 - 03 - 21
现在房屋拆迁是一种普遍现象,许多人就对拆迁补偿有所疑问。拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人,依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。那么农村房屋拆迁补偿标准是什么?接下来为大家讲解,希望对大家能有所帮助!  网友提问:农村房屋拆迁补偿标准是什么?  拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:  (1)房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。  (2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。  (3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。  由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。  (一)房屋拆迁补偿计算标准  (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。  (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁...
更新时间: 2019 - 01 - 21
到拆迁时,企业往往会关注能获得多少补偿,有哪些补偿项目,标准是什么。结合法律规定及自身办案经验,给大家讲讲企业拆迁补偿的项目及标准。  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:  (一)被征收房屋价值的补偿;  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励”。  根据上述规定, 企业拆迁时,可以获得:(一)房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)停产停业损失;(四)奖励、补助。下面,我们具体来看看这些补偿项目。  在征地拆迁中,如果企业遇到拆迁了能获得的补偿有哪些?  一、房屋价值的补偿  国有土地上房屋价值的补偿由相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定,不得低于周边类似房屋的市场价格。集体土地房屋的补偿包括土地区位补偿和房屋重置成新的补偿。前者由地方政府自行确定,后者是指房屋的建造成本,即估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。  二、停产停业损失费  企业拆迁要获得停产停业损失,一般要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营等因素。这里要注意的一个问题就是,注册地址和...
更新时间: 2019 - 01 - 17
【征迁律师】征迁补偿低不低,以何标准衡量?征迁中,被征迁人最关心的核心问题,依旧是补偿问题。而在征迁中,引起征迁双方发生争议纠纷的,也常常是补偿的问题。实践中,很多被征迁人,虽已面对征迁,但却不知补偿标准,也不知如何衡量补偿的高与低。关于补偿方面,首先应要明白,集体土地上房屋征收与国有土地上房屋征收是不同的,对其的补偿标准,也大为不同。一、国有土地上房屋征收补偿标准:对于国有土地上房屋征收,其补偿内容,主要包括,对被征收房屋价值的补偿、临时安置的补偿及商铺的停产、停业损失。对于补偿标准,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日,被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构,按照房屋征收评估办法评估确定。即:对于补偿标准,最低的底线为“拆一还一”;对于国有土地上房屋征收评估,优先适用的是“市场比较法”,从实践中来看,这也是对被征迁人较有利的一种评估办法。二、集体土地上房屋征收补偿标准:对于集体土地上房屋征收,依据《土地管理法》,征收耕地的补偿费用,包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。(一)现实中,因集体土地征收比较的复杂,所以其补偿原则,也与国有土地征收不太一样。被征迁人,应关注三个重要的文件:在《国务院办公厅关于进一步严格征迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中规定:...
更新时间: 2019 - 08 - 14
【拆迁补偿】据株洲网消息称:为保障省中医高等专科学校项目建设顺利推进。对太平桥社区3处存量违法建筑进行强制拆除。2017年,该项目启动时,大多数拆迁户因对政策法规了解不清楚,抵制拆迁搬离,导致项目迟迟不能推进。逐户上门,宣传法规政策最终项目区域内的居民大部分同意签字搬离,仅剩余3处存量违法建筑违建户漫天要价。大队工作人员上户做思想工作20余次,对方仍一直不同意签订征拆协议,严重阻碍项目推进。无人机记录拆违过程在当天的强制拆除中,该区治违大队对现场进行封锁并清理,同时使用无人机高空记录整个拆违过程,确保整个拆违过程井然有序、安全快速。违法建筑拆除需经过以下程序:违法建筑拆除程序一般是由行政机关经调查取证,确认建筑吴违法以后,对违法建筑人作出责令停止违法行为通知书,责令其停止违法建设行为。搭建人局部拆除违法建筑的,行政机关在作出行政处罚决定前,依法向其发出行政处罚告知书,告知拟处罚结果和被出发人陈述申辩等权力。法律设定告知程序主要目的是为了实现处罚公开,保护当事人陈述权、申辩权的充分行使。当事人逾期局部拆除的,除法律另有规定外,由行政机关依法申请人民法院强制执行。行政机关具有强拆的法定职权《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》已于2013年3月25日由最高人民法院审判委员会第1572次会议通过,自2013年4月3日起施行。这件针对北京市高级人民法院的专项请示...
更新时间: 2019 - 08 - 14
【土地律师】所谓的“在承包期内承包地生不增,死不减”,简单地说就是'死不减地生不增地'. 为了稳定农村经济,保障农民利益,我国的农村土地承包权除法定原因,不得随意收回。在三十年乃至更长时间内,土地一般不进行大调整。这样会造成一些乱象,那就是有的家里老人去世,还能分到补偿款,有的新生的孩子却没有。生不增,死不减,主要依据《农村土地承包法》其法律依据主要根据《农村土地承包法》第三十一条中第一款规定:家庭承包是集体经济组织内部的农户进行的承包,以农户为承包单位,按户承包,按人分地。通过家庭承包形式取得的土地承包经营权,在家庭的某个或者部分成员死亡的情况下,土地承包经营权不发生继承问题;家庭成员全部死亡的,土地承包经营权消灭,由发包方收回承包地。农村集体土地拆迁对特殊人群有相应政策集体土地上房屋拆迁往往会按照人口补偿,安置人口数量之认定关乎被拆迁农户财产权利能否得到充分保护。在拆迁过程中,出于行政效率等方面的考虑,被拆迁地区的户口会在征收决定公告之日起冻结,并以拆迁户口冻结时间节点来确定安置人口数量。但这并不能完全排除因婚姻、出生、服兵役等原因导致户口迁入人员的安置补偿。具体来说有这样几种情况:一、户口外迁的在校大中专学生虽然有些考上大学的农村学生将户口迁到了学校,但是其生活来源主要依靠于农村的父母,实际并没有脱离原集体经济组织。所以依然享有与其他村民同等的权利,可以参与征地补偿的分配。二...
更新时间: 2019 - 08 - 14
【土地律师】很多的农民拿到补偿的时候,真是傻眼了。一看和邻居差了好多。却不知道邻居注意了这两项,而自己忽略了。最糟糕的情况是,房子已经被强拆完事,土地也已经完成征收,不再归于自己。去起诉,法院又说,不受理。真是哭诉无门。其实,农民面临征收,一定要看清楚这两类文件,再签字也不迟。土地调查表涉及土地类型、亩数,一定要仔细看一般会包含建设用地项目的名称、征收单位、农用地(耕地的水田旱地菜地,基本农田,原地林地,牧草地)建设用地、未利用地等信息。这些信息会经过农户确认。要知道,水田和旱田的补偿是不一样的,农用地和建设用地的补偿也是不一样的,甚至审批的程序都是不一样的。涉及到基本农田征收都是要经过国务院审批的,即使是一亩地也要经过国务院的同意才行。各家会有分户调查表。这些事关农民的补偿。如果感觉补偿太低,拒绝签字。如果信息有误,一定要及时更改。补偿安置协议涉及补偿多少、如何安置,一定要保留原件拆迁补偿安置是指在政府部门批准的建设用地上进行房地产开发需要办理的土地征用、建筑物拆除、居民动迁和劳动力安置等项工作。拆迁安置应在开发项目正式开工之前的前期准备工作,要拆除拟建项目所用土地上的建筑物和构筑物,同时要对被拆房屋的所有人和使用人进行补偿和安置。原则是对所有人进行补偿、对使用人进行安置。拆迁补偿安置是指拆迁人对被拆除房屋的所有人,依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的...
更新时间: 2019 - 08 - 14
【拆迁律师】细节关系补偿,拆迁流程与拆迁过程,须关注哪些细节?随着越来越多的地区,涉及到征迁,产生了大量的问题。对于一些重要的征迁细节,表面细小但实却重要,甚至会影响数十万的补偿数额。因此,被征迁朋友需格外注意。一、拆迁时,常见的违法征迁方式:(一)不出示任何纸质文件,口头通知征地、拆房。(二)在空白安置协议上签字。(三)先搬迁,后补偿。(四)要求签保证书。(五)依据旧文件或旧补偿标准。(六)强拆。(七)口头许诺。(八)虚假询价。(九)预签协议。(十)牵连式拆迁。(十一)以租代征。(十二)少批多占。(十三)未批先占。(十四)任意解释公益目的。二、拆迁流程须关注的细节:(一)征地告知阶段:市、县级国土资源部门发布征地告知,被征迁朋友将会知道拟征迁地的用途、位置、补偿标准、安置途径等。对于补偿等内容,被征迁朋友可提出不同意见,且有权利申请听证会。实践中,被征迁朋友要避免抢建、扩建或改建房屋,需知这将影响到后续的补偿及维权,不要因小失大。(二)现状调查与确认阶段:征迁双方会对拟征迁地的现状进行调查,并会形成《土地调查结果确认表》。对于此表,被征迁朋友应注意:1、签字人:需宅基地使用权人亲自签字。若存在本人不知情的情况下被村干部或他人代签,被征迁朋友要及时通过法律程序维护合法权益。2、此表中,不应包括“同意拆迁补偿”或补偿标准等。否则,要拒签。(三)征地方案、补偿安置方案的公告阶段:实践中...
更新时间: 2019 - 08 - 13
【拆迁律师】征迁补偿,为何会很低?解析原因征迁补偿,为何会很低?解析原因在现实中,因利益的驱使,在征地拆迁中,往往存在着各种猫腻。一、房屋评估有猫腻:(一)依《国有土地上房屋征收评估办法》,房屋评估程序大体分为:1、选定评估机构;2、房屋征收部门委托评估机构;3、房屋征收部门调查明确评估对象;4、向评估机构提供征收范围内房屋情况;5、估价师对被征收房屋进行实地查勘;6、初步评估结果在征收范围内向被征收人公示;7、申请复核评估。(二)在评估过程中,每个步骤都关系到评估结果,关系到被征收人的切身利益。因此,在进行评估之前,被征收人应做的事项,包括:1、一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的,对要评估的事项是否有评估资质,进行评估的工作人员是否有评估证书。2、最后还要确定最终的评估报告单上,是否有两名以上评估师的亲笔签名。依《国有土地上房屋征收评估办法》,不管是整体评估、还是分户评估报告,都应由负责房屋征收评估项目的,两名以上注册房地产评估师签字,并加盖房地产评估机构公章。若无相关评估师签字,或只有一位评估师签字,则此次评估报告将无效。二、逼迫被拆迁人签字:在实际拆迁中,拆迁方常以政策作为挡箭牌,以“少补”或“不补偿”作为威胁,逼迫被拆迁人签字。而被拆迁人,常因对相关法律规定并不了解,在很多情况下常会作出错误的决定。被拆迁方的口头威胁与政策不等于法律,在遇到此类状况时,一定果断选择维权...
更新时间: 2019 - 08 - 09
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