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万典讲堂
一、征地拆迁,拆迁、补偿,是否“正常”,感性的人,可理性的判断。(一)参考标准:参考周边,类似房屋的市场价格。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日,被征收房屋类似房地产的市场价格。如当日,周边房价一万元/每平米,而拆迁方,却仅补偿1000元/每平米,这种情况,就严重不符合规定。(二)补偿与拆迁的顺序:先补偿、后拆迁。拆迁实务中,存在着大量的诸如:房屋已拆,补偿款?不给。旧房被拆,新房?没有。而“误拆”?“误赔”不?先补偿、后拆迁的方式,可最大程度的保障被拆迁人的利益。(三)不能降低现有的生产、生活水平。征地、拆迁,要确保被征地、拆迁农民的原有生产、生活水平,不得降低。以及,被征收人房屋被征收后,其居住条件、生活质量不降低,保障长远生计。二、《补偿安置协议》:作为拆迁中,重要的步骤,拆迁双方要签订《补偿安置协议》。其目的,是对拆迁补偿,作出规定,并详细约定,拆迁后的补偿安置行为。《补偿安置协议》,必须采用书面的形式。而协议体现的,必须是拆迁双方的合法行为。对于明显有失公正的协议,是可撤销的。(一)《补偿安置协议》,是拆迁双方的法律行为:协议关系,主要有拆迁双方当事人参加,仅有一方当事人,协议关系便不能成立。(二)拆迁当事人,之间的法律地位平等:1、不允许任何一方,将自己的意志强加给另一方。2、权利、义务的对等性,即一方从对方获得某项权利时,也承担相应的义务。(三)《补...
更新时间: 2018 - 10 - 19
举个例子,小王的宅基地位于某城市的边缘郊区,距离市中心较近,随着城市的快速发展,眼看着房价一天天的高涨,小王有了主意:在自家的宅基地上盖一栋7层楼的楼房,每一层有2户,每户面积大约100平米的三房。盖好之后价格便宜点,10万元一套卖给在城市里买不起商品房的人们。其实上述所讲的例子就是典型的小产权房案例。一、小产权房的风险:小产权房是农民在集体土地上建造的房屋,并不能取得合法的不动产权证书,这种房子一般是由乡镇办法“产权证”,但是绝大多数买卖过程中只有买卖合同没有产权证书。房子也没有到房产局备案,并没有出售许可证,也不给国家交任何税费,属于私下交易行为。但是对于购买房屋来说,只有取得了“不动产权证”才证明这套房是你的合法财产。根据法律规定,小产权房子处于不合法地位,处于灰色地带。二、已经买了小产权房,遇到拆迁该怎么办?其实,并非是所有的小产权房子都不合法的,也是有例外的。至于拆迁时候有没有补偿,则需要看买卖合同是否合法,是否具有法律效应。首先,根据《土地法》规定,小产权房子向本集体以外的人员出售,是属于不合法的行为。因此如果是出售给了本集体成员并且取得了相关组织认可批准的,合同属于有效,而在拆迁时也会给予补偿的。最后,如果房屋卖给了非本集体成员,但购买者取得了集体组织相关单位批准认可的,那么这种合同也属于有效合同,拆迁时也会有补偿的。但是,一般来说,要“取得本组织批准认可”是比较困难...
更新时间: 2018 - 10 - 19
农村,是征地拆迁的“重头戏”,也是违法征收的“重灾区”。“五花八门”的征收主体,“千奇百怪”的征收文件,让人“丈二的和尚,摸不着头脑。”上至国务院下到村委会,到底谁才是有权主体。国务院、省政府——作出征地批文:决定集体土地征收是否合法的关键性文件,就是征地批文。有权作出征地批文的主体只有国务院或省、自治区、直辖市人民政府。根据《土地管理法》第四十五条:“征收下列土地的,由国务院批准:(一)基本农田。(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的。(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”并且,征地批准机关、批准文号等作为征收土地公告的重要内容,应在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。利用上述信息,可在自然资源部官网“全国征地信息共享平台”查询征地批文等相关信息。县级以上人民政府及土地行政主管部门——征收公告、实施主体:征地批文作出后,土地征收就“拉开帷幕”了。发布征收土地公告、安置补偿方案公告,组织实施具体土地征收...
更新时间: 2018 - 10 - 18
现在在一些三四线城市,还是有很多的小产权房屋,小产权房屋就是手续不全,没有房产证的房屋。对于这类房屋在遇到拆迁的时候可能是要吃大亏的,比如赔偿方面就没有大产权赔偿的多。小产权房遇到拆迁有赔偿吗?这两种情况下,房主可以获得赔偿,一起来看看吧。一、小产权房遇到拆迁有赔偿吗?购买小产权房的风险很多。小产权房不具备普通商品房的法律性质,在购买过程中出现合同纠纷难以得到等同保护;开发建设过程中缺少监管,其质量问题出现的概率要高过商品房;而因为无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户,对房产价值影响很大;若遇国家拆迁,很难得到相应的拆迁补偿。因此告诫市民,不要一味看重小产权房的使用价值和低廉价格,也要多考虑下法律风险和长远预期。小产权房市场的存在,扰乱了地产市场,不利于土地市场的健康发展。小产权房的发展导致了一些村镇集体土地的加速流失,使得土地的供应愈发紧张,变相推高了地价,也间接地推高了市场房价。清理小产权房是个非常复杂的问题。虽然小产权房的确不合乎法律规定,但客观上已经有不少住户入住,如果连根拔起必然会触碰很多人的切身利益,所以清理工作必须分层次、视情况谨慎推进。二、哪两种情况下小产权房主能获得赔偿?1、根据《土地法》规定,小产权房子向本集体以外的人员出售,属于不合法行为,所以如果是出售给了本集体成员并且取得了相关组织认可批准的,合同属于有效,拆迁时会给予补偿的。2、如果房屋卖给了...
更新时间: 2018 - 10 - 18
随着城市化的进程,征地拆迁,普遍存在。被征地拆迁户,对于拆迁,是希望改善现有生活水平,更是希望获得相对公平合理的补偿。而最终,这些都将体现在,签订的《拆迁补偿安置协议》中。拆迁协议,白纸黑字,一旦签订,就将产生法律效力。因此,签前须知晓风险,以避免或减少签订“中、后”的争议与后悔。虽然,在真实的签订过程中,可能存在的签订风险,并不能全部列举,但一些常见的,包括哪些呢?一、签了空白协议,或未与任何拆迁主体签订书面协议:因拆迁方的强势或自身违法,这种情况,是在签订协议时,常会遇到的风险之一。尤其是对关键的,如补偿款数额、安置房套数等问题上,都极易产生争议。因此,不签订空白协议,而签订法定的拆迁补偿书面协议。二、签订的拆迁补偿协议,主体不适格:这直接与拆迁的相应法律、法规,相违背,也与合同相对方主体是否适格,存在冲突。当不具备主体资格的一方,签订了拆迁补偿协议,是存在着,协议效力与协议履行等法律障碍。征收拆迁方,常见的主体不适格,包括:开发商,作为合同甲方,即房屋征收项目中,房地产开发商作为协议甲方,与被拆迁方签订拆迁协议;政府设置的临时拆迁指挥部,与被拆迁方签订的拆迁协议等。三、签订的补偿协议中,潜在的协议约定不明:此类,签订的后果常是,造成潜在的协议约定不明,继而造成协议甲方,在履行协议时扯皮。比如,对房屋的具体面积、门牌号等,在协议中未约定明确。对此,即便合同约定不明,依据法律规定...
更新时间: 2018 - 10 - 17
近两年随着城镇化的普及和农村统一居住潮的兴起,每年都会有好多自然村拆迁。而一旦涉及拆迁,就会关乎到补偿的问题,且拆迁前了解各方面事项,以免后续出现麻烦,而值得注意的是,没做到这5点,不管村干部怎么劝,农民朋友别轻易签字!但农村过快的拆迁,也暴露除了一些问题,主要有以下4点:1、拆迁操作不规范,农民全程都比较懵,完全不知道该怎么配合;2、拆迁补贴无标准,基本上是由拆迁方说了算,农民没有话语权;3、拆迁时缺少相关的后期安置,对农民过渡期的生活未做妥善安排;4、拆迁补偿不到位,农民签字后盼星星盼月亮也等不到补偿的钱。正是由于这几个问题,所以农村拆迁,没做到这5点,不管村干部怎么劝,农民别轻易签字!1、向农民公示其拆迁资格:由于农村发展的需要,当地的县级及以上部门可以合理的规划和安排拆迁,但必须给拆迁方正式的拆迁资格许可。拆迁方在做拆迁公告前,应该向被拆迁的农民公示其拆迁资格。对于不能提供拆迁资格的拆迁方,农民可以直接忽略。有时候村干部可能会代表拆迁方给农民宣讲拆迁政策,但农民要清楚,即便讲得再天花乱坠,如果拆迁发不具备拆迁资格的话,农民也不要签字,否则如果后期出现无法赔付的情况就麻烦了。2、公布拆迁的详细情况:拆迁方有合法的拆迁资格只是第一步,在接下来,拆迁方还必须提供有关拆迁的详细情况,并在村里张贴或者是在农村传阅,这些细节虽然各地都有差异,但一般来说必须要有以下的要点信息:拆迁执行的...
更新时间: 2018 - 10 - 17
农村土地上,有两个权利,是只有农民才能拥有的:一个是,耕地的承包权;另一个是,宅基地的申请权。而宅基地,对农民朋友的重要性,是不言而喻的。目前,宅基地,实行“一户一宅”制度,再想申请宅基地,则难上加难。2019年,对于宅基地的新规定,有哪些呢?一、2019年,宅基地新规,包括:1、危房改造,可申请建房补贴:危房改造,是一项重要的扶贫项目。符合危房改造的范围,就可申请建房。可申请危房改造补贴的危房,包括,统计在册的危房及政府认可的危房。其中,五类情况,最高可获得5万元补贴:低保户、五保户、困难户、建档立卡危房户等。2、翻建旧房:可在原宅基地上进行翻建的房屋,包括,房屋老旧或孩子结婚要盖新房。3、通过分户后,盖新房:子女长大要分户,在新的宅基地上建房,是可以的。若无宅基地,符合分户条件的,可分户之后、申请宅基地建房。二、征收土地、房屋拆迁的补偿标准:(一)征收土地的补偿费用,包括:土地补偿费、安置补助费以、地上附着物和青苗补偿费。1、土地补偿费:前三年平均年产值的6至10倍。2、安置补助费:集体经济组织成员,为该土地被征收前三年平均年产值的4到6倍。每公顷被征收土地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。土地补偿费和安置补助费,不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省级政府批准,可以增加安置补助费,二者的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。3、地上附着...
更新时间: 2018 - 10 - 16
随着土地确权工作即将结束,预计2019年将会全面取消农业户口,我不是农业户口了,那我的地怎么办?房子怎么办?农房归谁?首先我们要知道宅基地上的农房和宅基地归属权是,宅地基虽然是属于村集体所有的,但宅地基上的农房却是属于农民朋友自己的,我国法律规定的“地随房走”的原则,简单点来说就是只要房子还是属于您的,那么房子所占用的宅基地依旧归你使用,但如果房屋破损不存在了,那么宅基地就会被村集体回收。同时关于宅基地农房还有一个特别需要注意的就是,当房屋的子女将户口迁出农村的,在他们的父母去世后,房屋及房屋产生的一定收益他们仍旧可以继承,但宅基地却是不能的,而且由于他们的子女不是农业户口,因此对于所继承的房屋也是不能进行翻修和修建的,只有慢慢等房屋破损倒塌后,由村集体收回其宅基地。农村户口迁出后,房屋如何处理?户口迁走了,房屋还是完好无损的:虽然说农民朋友的户口迁走了,当房屋还是完好无损,房屋依旧还是您固有的资产,虽然不能进行修建,但还是可以继续使用这宅基地,如果需要处理,您可以通过推出宅基地,领取相对的补贴金额,或者将宅基地流转给其他人,只要从村集体将宅基地分给他就可以了,又或者等房屋倒塌后,宅基地被回收,但具体的还是得看您选择哪种处理方式。户口迁走了,房屋已经破败倒塌的:房屋已经破败倒塌后已经没有什么经济价值了,这种情况的房屋是不能进行重新修建,再加上现在农村很多地方都开始进行空房整顿了,如...
更新时间: 2018 - 10 - 16
征收土地的主体,只有一个,即:是政府。在《土地管理法》与《土地管理法实施条例》中,规定了,征收土地的具体实施主体,分为两级主体、两级部门:设区的市政府及其国土局;县(县级市)政府及其国土局。而开发商,又是如何获得土地的呢?实践中,土地开发商获得土地,其获得的是土地使用权。土地开发商,获得国有土地使用权,其法律途径,包括:出让、划拨、转让。征地拆迁中,若开发商获得的土地使用权,不符合法定的获得途径,则此,将是被征地拆迁人,争取合法权益的着力点。一、出让获得:国家将土地使用权,在一定年限内、出让给土地使用者,由土地使用者,向国家支付土地使用权出让金。出让方式,包括:招标、拍卖、挂牌、协议。土地使用权,出让的最高年限为:居住用地七十年;工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年。(一)哪些范围,适用招标、拍卖、挂牌方式呢?1、供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地,以及有竞争要求的工业用地。2、其他土地供地计划公布后,一宗地有两个及以上意向用地者的。3、划拨土地使用权改变用途,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等,明确应收回土地使用权,实行招标、拍卖、挂牌出让的。4、划拨土地使用权转让,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等,明确应收回土地使用权,实行招标、拍卖、挂牌出让的。5、出让土地使用权改变用途,《国...
更新时间: 2018 - 10 - 15
随着城镇化的逐步发展,国家征收土地越来越普遍,而随着新的政策出台,征用农民的土地也会变得越来越严格,那谁有权决定征收你家土地?目前农村的土地征收主要分为两个方面:第一类是国有土地征收;第二类是农村集体组织的土地征收,而农村集体组织的土地又根据土地种类分为:耕地、宅基地等等,而不同的土地决定征收的主管部门也存在很大的差别,下面就为大家简单介绍以下!国有土地征收:在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第二条规定:为了公共利益的需要,征收国有土地上单位和个人房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。同时在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二章第八条规定:确定征收房屋的有市、县级人民政府作出决定,由此可以看出国有土地征收决定在市县级人民政府手中!农村集体组织的土地主要所有权在农村集体组织手中,农民朋友则拥有农村土地的承包经营权,而根据农村集体组织土地的使用情况主要划分为:耕地、宅基地等等土地,而不同土地征收的决定群体也有着很大的变化!耕地:耕地是作为农业生产最重要的资源,现阶段国家明确提出要控制农村耕地红线,对农村耕地进行保护,提高耕地地力,对于耕地征收行为也在进行控制,《土地管理法》第三十一条就指出:国家保护更耕地,严格控制耕地转为非耕地。并且在第四十四条中指出,建设占用土地,设计农用地转为建设用地,应当办理农用地转用审批手续,道路等大型工程需要由国务院批准,而在土地总体利用规划内则需要...
更新时间: 2018 - 10 - 15
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