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万典讲堂
一、征地拆迁补偿标准:1、 房屋如何补偿:(1) 安置补偿的选择一般会有三种情况:一种是拆迁安置补偿款,一种是产权置换房屋,还有一种就是两者相结合,在一定产权置换的基础上再收取部分补偿款。(2)选择货币补偿方式的话,最低补偿标准是房屋的重置成新价加上宅基地的地价。(3)如果被拆迁人选择产权置换,那么以1:1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。注:虽然国家没有规定具体的补偿数额,但是对于拆迁补偿是有原则性规定的,任何地方政府都不得随意偏离。1、先补后拆。在保护被拆迁者利益上,必须遵循“维护公共利益”的原则。今后,被拆迁人先签订房屋征收补偿协议再搬迁,能够最大程度地避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至‘拆了旧房没新房’的局面。2、拆一还一。如果被拆迁人选择产权置换,那么以1:1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。3、被拆迁人的生活水平不下降。补偿原则是拆迁行为必须保证被拆迁人的生活水平不下降,即拆迁户的生活水平在拆迁之后应等于或高于原有生活水平。2、耕地如何补偿:征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。(1)征用耕地的土地补偿费:为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。(2)征用耕地的安置补助费:按照需要安置的农业人口数计算。每一个农业人口:为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍。每...
更新时间: 2019 - 03 - 15
这三种情况下拆迁是没有补偿的:1、在耕地上违规修建的建筑物:根据相关法规规定,耕地上是不准修建厂房等建筑物的,若是一定要修建也必须得到相关部门的审批,审批通过后才能将农用地转为建设用地使用。没有得到允许擅自在耕地上修建建筑物的,这类建筑物将得不到补偿,或者是较低的补偿。2、在违规占用的宅基地上建房:宅基地是要先申请,得到审批以后取得建房许可证,才能开始动工建房,但现在存在很多未经审批就直接建房的现象,尤其是一些不满足农村建房条件的人,都将受到处罚,需要拆除违规新建的房屋,并且在征地拆迁时得不到房屋拆除的补偿。3、土地上没有经济价值的附作物:拆迁的时候土地附作物补偿是根据附作物的经济价值来决定补偿的费用,如果宅基地上的房屋已经倒塌,土地已经荒废等等这些已经失去经济价值的附作物,是不会得到土地附作物补偿的。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
随着城市化进程不断推进,各地纷纷开始对城中村的改造和拆迁。1、拆迁补偿方式:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,城中村拆迁补偿方式包括货币补偿和调换房屋村民可以自由选择。如果选择货币补偿:补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,这个市场价格由选出的房地产价格评估机构,按照相关规范评估确定。2、补偿标准:由于“城中村”土地的边缘性、稀缺性、多样性,使其拥有旺盛的需求市场。城中村发展至今,除了原有的宅基地房屋,还有很多临时用地房屋、无证房屋、小产权房和门面房。而这些房屋基于其性质的不同补偿标准也不尽相同。3、土地补偿标准:主要看土地性质是国有土地还是集体土地,获得国有土地使用权的方式是出让还是划拨,集体土地地块不同评估价也会不同。4、房屋补偿标准:按照该房屋是否有合法房屋权属证书或有合法批建手续,分为三种补偿标准。(1)具有合法证书或者手续的房屋、因历史原因无法办理合法证书或者手续的房屋按照评估价给予补偿;(2)认定为违法建筑的、征收后开始抢建、加建的房屋面积不予补偿;(3)未超过批准期限的临时建筑、其他原因导致的无证房屋一般会折价补偿或者按照建筑成本、重置价格补偿;另外考虑到社会稳定、照顾村民生活水平等因素,拆迁部门也会对违法建筑等房屋进行一定的补偿。按照房屋用途是住宅还是商用房,亦或是住宅自行改为经营性用房(即门面房),补偿标准的主要区别在于商业用房的...
更新时间: 2019 - 03 - 14
一、房屋面积是以不动产权证上的为准?答案:不一定。一般来说,不动产权证上应当载明房屋结构、层数、建筑面积和批准使用的土地面积。但在实践中,由于历史原因造成的不动产权证资料损坏、无法准确证明房屋面积或面积计算错误等问题,导致了不动产权证上出现面积误差,那么该怎么办呢?1、以实测面积为准在现实生活中,由于户籍人员的粗心大意或测量不准确,房屋权属证书上的面积与实际面积也有可能会存在一定程度上的不一致。因此,当被征收人认为记录面积小于实际面积时,法院可以组织当事人进行实地测量。如果实际测量面积大于记录面积,则应补偿实际测量面积。2、以证据证明的面积为准在面积不一致的情况下,如果你能提供足够的房屋产权状况信息或其他信息,并能有效推翻房屋产权证上方的面积,这样一来,应对有证据证明的面积给予补偿。二、对没有不动产权证的房屋应该这样算:没有不动产权证的房子在现实生活中其实是非常多的,而其中大部分是农村房,当然了,也有很多城市的老房子也是没有不动产权证的,不过这种情况是非常少的。一般来说,对于被拆迁房屋,拆迁方在拆迁时往往将其视为非法房屋,不给予被拆迁人补偿,从而变相剥夺被拆迁人的合法权益。那么,对于没有不动产权证这类房屋,应该怎么算面积呢?1、以当地批准的文件区为准由于过去住房登记制度的不完善,很多房屋都会出现这种未登记的情况。就以某个地方(比如上海这个地方)为例,未登记的房屋,以有关批准文件中记...
更新时间: 2019 - 03 - 14
一、征收要件(审批意见):通过征询的旧城区改建项目,纳入各区县国民经济和社会发展年度计划。各相关部门要简化审批手续、加快推进。发展改革部门出具投资任务书作为项目批准文件、规划部门出具项目规划意见、国土资源部门出具项目土地预审意见。据此,可以知道棚户区改造类项目的审批手续是较为快捷简便的,提醒您在针对房屋征收决定的诉讼中,征收方需要举证证明涉案项目依规获取了这些审批手续,而且其合法性是庭审中的审查要点之一。二、暂停办理:该程序的主要内容包括:区县房屋征收部门根据建设单位提交的征收要件以及房屋征收申请向区县人民政府申请启动房屋征收工作,在收到区县人民政府确认意见后3个工作日内,在征收范围内发布暂停公告,告知产权人、公房承租人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为,违反规定的不予补偿。暂停期限为一年,需要延长暂停期限的,区县房屋征收部门应当提前15日在征收范围内及时发布延期公告,延长期限最长不超过一年。该阶段就要影响被征收人的生活、权益了,“暂停公告”或曰“房屋征收范围公告”,对应《征补条例》的第16条。北京规定暂停期限可以延长不超过一年,提醒您,一旦暂停公告发布,广大被征收人就可以开始咨询专业征收维权律师,做好依法维权的各项准备了。早做准备不代表您不配合征收方实施改造项目,只是早点咨询、了解,一方面有助于您做出正确的决定,进...
更新时间: 2019 - 03 - 14
在推进城镇化建设过程中,因征收拆迁(泛指国有土地上房屋征收、农村集体土地征收和违法建设拆除)引发的“官”民纠纷,是人民法院审理行政案件相对最集中的领域。此类案件不仅数量大、涉及利益重大、协调处理难度大,而且往往群体性因素多,对相关法律法规理解争议多,法官在审理中的困惑多。能否处理好此类案件,切实保障人民群众切身合法权益,监督行政机关依法行政,是考验人民法院在国家治理体系中功能作用的发挥效果,考验行政法官审判业务能力的试金石。修改后的行政诉讼法自2015年5月1日实施以来,征收拆迁案件的审理在准据法上得以根本性改进,最高人民法院在原2000年司法解释基础上针对新制度(如立案登记、双被告、行政协议等)曾制定了27条补充性、过渡性的司法解释,与此同时,整合原有司法解释、全面制定《行诉解释》的任务摆上议事日程。2018年2月,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》(以下简称《行诉解释》)应运而生,该解释的许多规定,对处理和化解征收拆迁等纠纷提供了针对性、操作性更强的依据,为法官正确适用法律提供了系统化指南。鉴于《行诉解释》体系庞杂,涉及问题点众多,本文重点结合征收拆迁案件,就该解释一些新规定的适用问题提出一孔之见,旨在突出和强调在审理征收拆迁案件时对该解释的关注点,为相关司法实践提供参考和建议。主要围绕立案和受理、审理和判决、证据规则、执行四大问题展开。现行《行政诉讼法...
更新时间: 2019 - 03 - 14
很多被征收方在征地拆迁项目实施之前就初步了解该项目所涉及的法律知识,其中包括《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定的“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”很多被征收方根据此条规定可知,在房屋征收的过程中,被征收方应当先获得补偿,在获得补偿之后进行搬迁。然而很多被征收方却产生误解,认为只要被征收方一直不领取征收补偿款,其房屋肯定不会被合法拆除。这种想法是片面的,希望大家能够合法的运用此项规定。在征地拆迁项目中,征收方需要先行给付被征收方征收补偿款,在没有给付的情况下就直接拆除被征收方房屋的行为属于违法行为,被征收方当然可以运用法律武器进行维权。但是,这并不意味着被征收方可以滥用自己的此项权利。在实践中很多被征收方一直不同意也不领取征收方提出的补偿款以便保证自己的房屋不被拆除。然而为了防止这种情况的出现,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定:“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。”同时,根据该法第二十八条的规定可知:“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应...
更新时间: 2019 - 03 - 14
作为《国有土地上房屋征收与补偿条例》中着重被保护的被征收人,往往无法对抽象、复杂对法条加以理解。为了解决这个难题,我们以问答的形式普及相关知识,以让被征收人结合自身情景做出更好判断。1、问:我的国有土地上房屋被征收部门征收,但征收部门没有和我进行任何协商,这侵犯了我的权利吗?答:侵犯了被征收人陈述、申辩的权利。征收部门作出收回国有土地使用权决定前,未听取被征收人的陈述和申辩意见,构成“违反法定程序”。如果征收部门违反了正当程序原则,依法收回国有土地使用权的,应当对被征收人按照作出收回土地使用权决定时的市场评估价给予补偿,如果逾期付补偿款的,还应当支付同期银行利息损失。2、问:征收部门让我签安置补偿协议,但我没见过房屋征收决定,这违法吗?答:违法。对国有土地上房屋进行征收,应经由市、县级人民政府作出房屋征收决定,且作出房屋征收决定后应当及时予以公告,房屋被依法征收时,国有土地使用权同时收回。当事人未经市、县级人民政府作出对房屋的征收决定以及对房屋征收决定的公告程序,直接与被征收人签署安置补偿协议,违反法定程序。3、问:我家的房子只有一半在征收范围里,我可以让征收部门把另一半一并征收吗?答:可以。征收部门基于公共利益需要征收房屋时出于实用性、居住安全性等考虑,可超出规划范围进行征收并给予合理补偿。在房屋征收过程中,如果因规划不合理,致使整幢建筑的一部分未纳入规划红线范围内,则征收部门出...
更新时间: 2019 - 03 - 14
空挂户口,就是本来是个农村户口等情况,然后花了若干人民币买了一个城市的户口,由于自己在那个城市里没有住房、没有可以落户的地方,于是派出所就给你编一个虚无的地址,将你的户口落在那个地址上,办理身份证。原来户口在单位集体,后来档案调走,只有户口在单位集体户上的情况也叫做空挂户。寄挂户口,指户口登记地与居住地不一致,但户口落在集体户或落在与其无直接亲戚关系的家庭户中的人,以及没有在户口登记地居住,只在户口登记地落户口的人。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组,可以依照法律规定的民主议定程序,决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人,请求支付相应份额的,应予支持。但已报全国人大常委会、国务院备案的地方性法规、自治条例和单行条例、地方政府规章对土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法另有规定的除外。由本条可以知道,空挂户和寄挂户遇到征收拆迁的时候并不是当然的不能得到拆迁补偿款和相应的安置福利,只要是在征地补偿安置方案确定是已经具有本集体经济组织成员资格的人,就能够请求相应的补偿份额。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 14
根据住房城乡建设部、财政部、国务院扶贫办《关于加强和完善建档立卡贫困户等重点对象农村危房改造若干问题的通知》,危房改造的补助对象包括以下四类重点对象:1、建档立卡贫困户,建档立卡贫困户身份识别以扶贫部门认定为准;2、低保户,贫困户身份识别以民政部门的认定为准;3、农村分散供养特困人员,农村分散供养特困人员身份识别以民政部门认定为准;4、贫困残疾人家庭,贫困残疾人家庭身份识别应由残联或民政部门联合认定为准。县级住房城乡建设部门依据上述部门提供的四类对象名单组织开展其房屋危险性评定,依据《农村住房危险性鉴定标准JGJ/T363-2014》、《农村危险房屋鉴定技术导则(试行)》(建村函〔2009〕69号)和省住建厅制定的《湖南省农村住房危险性鉴定表》进行评定,少数确实难以评定的,可通过购买服务方式请专业机构鉴定。但有下列情形之一的农户不能享受农村危房改造补助:1、已建有安全住房的;2、住房困难、拥挤,需要分户的;3、无居住房屋的。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 14
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